■ 謝海生

大力培育管理型專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)；推動(dòng)中介服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化；完善政府服務(wù)體系建設(shè)，探索長效機(jī)制，方能構(gòu)建“租購并舉”新格局。

自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定位“房子是用來住的，不是用來炒的”以來，發(fā)展住房租賃不僅有利于還原住房的居住屬性，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，還是實(shí)現(xiàn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化與“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)的客觀要求。當(dāng)前，“租購并舉”已成為住房市場新的發(fā)展方向；同時(shí)，也是落實(shí)黨的十九大報(bào)告“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居要求”的重要舉措。關(guān)于住房市場，黨的十九大報(bào)告將“租”列于“購”之前，兩者次序的轉(zhuǎn)變充分體現(xiàn)了發(fā)展住房租賃市場的緊迫性和重要性。但是，“如何發(fā)展住房租賃？又有何思路和建議？”這是我們當(dāng)前要面對(duì)的首要問題。

一、應(yīng)當(dāng)優(yōu)先培育專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)

以租賃方式解決住房問題，客觀上降低了城鎮(zhèn)化的門檻，適應(yīng)了外來務(wù)工及新就業(yè)青年群體的階段性住房需求，有力地推動(dòng)了我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)。我國住房租賃市場規(guī)模龐大，并且發(fā)展還很不成熟，有較大的發(fā)展?jié)摿?。具體可以從三個(gè)維度來看：一是有多少人在租房子？根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)等推算，2015年中國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。二是有多少房子在出租？據(jù)鏈家研究院分析，城鎮(zhèn)房屋租賃占比約為18%。三是租賃市場規(guī)模有多大？據(jù)鏈家研究院推算，從租賃市場發(fā)育程度來看，中國年租金規(guī)模僅為1萬億元，遠(yuǎn)低于美國3萬億元的規(guī)模，發(fā)展還很不成熟。

一般而言，社會(huì)組織、機(jī)構(gòu)、個(gè)人出租是國外市場租賃體系的主要組成部分，不同國家因國情和發(fā)展階段差異，供給結(jié)構(gòu)存在很大差異。目前，我國住房租賃市場主要以個(gè)人出租為主，專業(yè)化的住房租賃機(jī)構(gòu)雖已經(jīng)開始出現(xiàn)，但提供的租賃住房占比很小，供給相對(duì)不足，服務(wù)質(zhì)量有待提高。而從發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)是住房租賃市場的重要經(jīng)營主體，租賃機(jī)構(gòu)提供的租賃住房占比達(dá)到一定比例是市場發(fā)展成熟的重要標(biāo)志。美國、日本機(jī)構(gòu)租賃比例分別達(dá)到30%、80%。因此，我國未來應(yīng)當(dāng)優(yōu)先培育專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)。

二、培育專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)的思路

目前，我國專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)正處于起步階段，對(duì)于下一步如何發(fā)展專業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)，需要厘清思路，關(guān)鍵是對(duì)于發(fā)展模式、主體和區(qū)域幾個(gè)重點(diǎn)問題的把握。

（一）模式：探索機(jī)構(gòu)建設(shè)型、鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)管理型租賃模式

今后，培育發(fā)展專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)有兩種模式。

一是鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)建設(shè)、持有、運(yùn)營，筆者稱之為建設(shè)型租賃機(jī)構(gòu)。經(jīng)過調(diào)研和測算，通過招拍掛形式出讓土地、新建住房，并由開發(fā)企業(yè)持有并出租運(yùn)營，這種模式在目前地價(jià)房價(jià)高企、租售比關(guān)系極度扭曲的情況下，企業(yè)很難經(jīng)營。如果政府給予補(bǔ)貼使企業(yè)實(shí)現(xiàn)合理贏利，那實(shí)際就變成公共租賃住房；如果政府不給補(bǔ)貼，最終只會(huì)導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)采取各種方式變相出售套現(xiàn)，反而破壞了現(xiàn)有的市場規(guī)則，逃避了政府監(jiān)管（如限購）。此外，在集體建設(shè)用地上建設(shè)的租賃住房，因?yàn)榻档土送恋爻杀?，使得大?guī)模發(fā)展租賃住房成為可能。如北京市進(jìn)一步明確：集體經(jīng)濟(jì)組織可以利用集體土地入股，與合作企業(yè)共享產(chǎn)權(quán)，相關(guān)合作企業(yè)建設(shè)持有租賃房源正成為一種新的住房租賃產(chǎn)品供應(yīng)形式。但也要注意，新建的租賃住房不應(yīng)過于偏遠(yuǎn)，若交通成本完全抵消了低租金優(yōu)勢，市場需求不大，反而容易造成資源浪費(fèi)和錯(cuò)配。

二是機(jī)構(gòu)利用社會(huì)存量住房資源，通過包租、托管等方式進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)營，筆者稱之為管理型租賃機(jī)構(gòu)。管理型機(jī)構(gòu)目前已有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，有鏈家自如、我愛我家等的分散式管理，魔方公寓、青客公寓等的集中式管理。管理型租賃可以既實(shí)現(xiàn)專業(yè)化運(yùn)作和規(guī)范化管理，又能盤活存量住房資源，還可滿足市場的多樣性需求，在目前住房套數(shù)與家庭戶數(shù)之比已開始大于1的情況下尤為必要。特別是，如果管理型機(jī)構(gòu)發(fā)展起來，將改變目前散租的格局，變政府對(duì)眾多個(gè)人的管理為對(duì)少數(shù)機(jī)構(gòu)的管理，大大提高管理效率。

因此，當(dāng)前應(yīng)繼續(xù)探索機(jī)構(gòu)建設(shè)模式，使之更加符合市場需求和經(jīng)濟(jì)規(guī)律，鼓勵(lì)發(fā)展機(jī)構(gòu)管理模式。

（二）主體：主要依靠市場力量發(fā)展管理型租賃機(jī)構(gòu)

培育管理型專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)也有兩種路徑：一種是政府主導(dǎo)，成立和發(fā)展政府背景或國有背景的專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)；另一種是市場導(dǎo)向，支持社會(huì)資本參與，支持既有的、已經(jīng)具備一定基礎(chǔ)的專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)。

住房租賃涉及大量個(gè)性化、非標(biāo)準(zhǔn)化的看房、簽約服務(wù)，機(jī)構(gòu)租賃一般還涉及裝修、管家、維護(hù)等大量的日常服務(wù)；租賃市場也是個(gè)充分競爭的市場，目前房源和客戶競爭非常激烈。在這種競爭性和服務(wù)性領(lǐng)域，通常市場化企業(yè)更有優(yōu)勢。

而在社會(huì)資本主導(dǎo)模式中，如鏈家自如、魔方公寓、青客公寓等，利用其運(yùn)營效率和管理優(yōu)勢迅速占領(lǐng)了部分市場，已奠定了較好發(fā)展基礎(chǔ)，但規(guī)模有待進(jìn)一步擴(kuò)大。如果有政府的政策支持，今后也會(huì)產(chǎn)生新的市場化租賃企業(yè)。

因此，筆者建議未來應(yīng)主要依靠市場力量發(fā)展管理型專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)，政府應(yīng)將工作重點(diǎn)放在完善租賃市場規(guī)則、加強(qiáng)監(jiān)督和提供服務(wù)上。

（三）區(qū)域：重點(diǎn)發(fā)展一線城市和人口凈流入特征明顯的二線城市

住房租賃市場主要滿足以下幾類需求：一是過渡性需求，滿足“先租后買”人群的前期租賃需求。二是階段性租賃需求，滿足因工作調(diào)動(dòng)、短期工作或?qū)W習(xí)等人群的臨時(shí)性租賃需求。三是長期性租賃需求，滿足購房支付能力不足人群的住房需求。四是“雙租型”需求，滿足為了就業(yè)、就學(xué)等便利而出租自有住房、承租他人住房的需求。綜合來看，以上租賃需求大多集中在規(guī)模較大的城市；中小城市即使有相應(yīng)的租賃需求，分散的私人出租完全可以滿足。

因此，未來并不是所有城市都適合發(fā)展專業(yè)化、規(guī)?；赓U機(jī)構(gòu)；對(duì)于大量中小城市，住房自有率高、市場規(guī)模小、供需矛盾不突出，并不適宜發(fā)展機(jī)構(gòu)化租賃；對(duì)于人口凈流入大、流動(dòng)人口多的城市，以超大城市、特大城市為代表，未來有發(fā)展專業(yè)化、規(guī)?；赓U機(jī)構(gòu)的需求和基礎(chǔ)。具體來看，這些城市包括以北京、上海、深圳、廣州為代表的一線城市和部分人口凈流入特征明顯的二線城市。

綜上所述，在目前階段，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)探索建設(shè)型專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)、優(yōu)先培育管理型專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)，運(yùn)用市場化手段，充分盤活利用現(xiàn)有存量住房資源，重點(diǎn)在超大、特大和大城市發(fā)展機(jī)構(gòu)化和規(guī)?；赓U。

三、構(gòu)建“租購并舉”新格局的對(duì)策建議

為推動(dòng)我國住房租賃市場健康發(fā)展，推動(dòng)“租購并舉”新格局形成，筆者提出以下對(duì)策建議。

（一）大力培育管理型專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)

1．稅收支持

當(dāng)前租賃備案率低的重要原因是進(jìn)行登記備案要繳稅，因此，大量租賃處于隱性租賃狀態(tài)，大多數(shù)城市備案率不及10%，不利于監(jiān)管。

建議以減免稅為重點(diǎn)，以加強(qiáng)登記備案為突破口推動(dòng)住房租賃專業(yè)化和規(guī)范化發(fā)展。具體建議如下：一是對(duì)于個(gè)人自行出租住房的，建議參考目前部分城市做法征收5%的綜合稅率，按規(guī)定征收增值稅。二是對(duì)個(gè)人將住房委托專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)出租的，暫免征收各項(xiàng)稅，以引導(dǎo)個(gè)人向?qū)I(yè)化租賃機(jī)構(gòu)提供房源，鼓勵(lì)專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)。三是給予專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)稅收政策支持，例如對(duì)于以包租方式運(yùn)作的，其支付給房主的租金，允許以銀行匯款憑證為依據(jù)進(jìn)行增值稅抵扣。四是加快出臺(tái)個(gè)人承租住房的租金支出在個(gè)人所得稅有關(guān)費(fèi)用中允許扣除的政策。

2．金融支持

專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)不必持有住房資產(chǎn)（可以通過租賃方式獲得），但無論是分散式還是集中式管理，均需對(duì)房屋進(jìn)行一定裝修改造，提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的租賃機(jī)構(gòu)在運(yùn)營上仍是相對(duì)的重資產(chǎn)模式，需要資金支持。

因此，建議如下：一是發(fā)展REITs、租約證券化等金融工具，鼓勵(lì)專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)探索以產(chǎn)品為核心的金融創(chuàng)新。二是對(duì)達(dá)到一定規(guī)模的租賃機(jī)構(gòu)，提供租賃權(quán)質(zhì)押貸款。三是支持專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)發(fā)行企業(yè)債券。四是給予租賃機(jī)構(gòu)裝修改造貸款支持，通過貸款貼息、優(yōu)惠利率等形式降低其資金成本。

3．租賃房源支持

除了通過稅收等手段鼓勵(lì)和引導(dǎo)個(gè)人將私人住房委托機(jī)構(gòu)租賃管理外，還建議通過盤活閑置住房和存量土地，為專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)提供房源。一是鼓勵(lì)國有企業(yè)、學(xué)校等產(chǎn)權(quán)單位將閑置住房委托專業(yè)化機(jī)構(gòu)進(jìn)行租賃，允許國有企業(yè)將住房租賃年限由5年放寬到10年。二是在符合相關(guān)規(guī)劃前提下，經(jīng)相關(guān)部門審批，允許產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建租賃房等生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占項(xiàng)目總面積比例由原先7%提高到不超過15%，鼓勵(lì)專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)建設(shè)集體宿舍，滿足園區(qū)職工住房需求。三是滿足市政配套需求前提下，經(jīng)相關(guān)部門審批，鼓勵(lì)租賃機(jī)構(gòu)把商業(yè)用房改造為租賃住房，對(duì)相應(yīng)水電費(fèi)、稅費(fèi)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，嚴(yán)禁商業(yè)用房改造成住宅后用于出售。

4．與管理部門信息系統(tǒng)對(duì)接

建議加強(qiáng)專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)與公安、房管部門信息系統(tǒng)的對(duì)接。事實(shí)上，租賃機(jī)構(gòu)也愿意主動(dòng)與公安、房管部門信息系統(tǒng)對(duì)接。這有如下好處：一是有利于公安部門通過租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)行流動(dòng)人口管理。二是幫助租賃機(jī)構(gòu)核實(shí)租客信息。三是可以簡化租賃機(jī)構(gòu)批量進(jìn)行承租人登記和房屋租賃登記備案等手續(xù)，降低管理成本。

（二）推動(dòng)中介服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化

1．實(shí)行從業(yè)人員準(zhǔn)入資格管理

根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，從業(yè)人員資格管理是租賃市場規(guī)范發(fā)展不可或缺的重要基礎(chǔ)。成熟規(guī)范的租賃市場均嚴(yán)格實(shí)行準(zhǔn)入制度。例如，筆者建議盡快建立房地產(chǎn)中介從業(yè)人員準(zhǔn)入制度，實(shí)施準(zhǔn)入資格管理，持證上崗，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試從目前的水平評(píng)價(jià)類考試改為準(zhǔn)入類執(zhí)業(yè)資格考試；從業(yè)人員需定期參加培訓(xùn)和考核，并接受監(jiān)管。

2．制定中介服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場規(guī)則，制定房屋租賃中介的經(jīng)營規(guī)范、操作程序和行為規(guī)則等，如服務(wù)內(nèi)容、資費(fèi)收取以及爭議處理等。明確出租人、承租人、中介機(jī)構(gòu)等的權(quán)利和義務(wù)，以及違法后的處罰措施。探索建立健全租賃房屋標(biāo)準(zhǔn)（如安全標(biāo)準(zhǔn)、居住面積標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)）、租賃中介服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等住房租賃的標(biāo)準(zhǔn)體系。

3．加強(qiáng)行業(yè)自律管理

充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)中介行業(yè)的自律和引導(dǎo)作用。建立房地產(chǎn)中介管理信息系統(tǒng)，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用系統(tǒng)，將經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的不良行為記入信用檔案，并向社會(huì)公示，接受社會(huì)的監(jiān)督。同時(shí)，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用系統(tǒng)與工商管理部門既有的企業(yè)信用系統(tǒng)對(duì)接。

（三）完善政府服務(wù)體系建設(shè)

1．加快立法工作推進(jìn)

國外發(fā)達(dá)國家將保護(hù)承租人利益作為住房租賃管理政策和立法的基本出發(fā)點(diǎn)，并通過法律法規(guī)將租賃關(guān)系、稅收優(yōu)惠、各項(xiàng)補(bǔ)貼、租賃房屋標(biāo)準(zhǔn)及租金調(diào)整等以法律的形式落實(shí)下來。我國應(yīng)對(duì)住房租賃進(jìn)行明確立法，加快推動(dòng)《住宅法》《房屋租賃和轉(zhuǎn)讓管理?xiàng)l例》等立法工作，規(guī)范住房租賃交易管理，明確出租人和承租人的權(quán)益義務(wù)，細(xì)化租金、租期和租約管理。這是推動(dòng)我國住房租賃市場健康發(fā)展的長效機(jī)制，也是工作的中長期目標(biāo)。

2．繼續(xù)轉(zhuǎn)變管理思路

加強(qiáng)和改進(jìn)住房租賃管理，關(guān)鍵在于改變過去房地產(chǎn)交易“重買賣輕租賃”的管理思路。建議如下：一是在機(jī)構(gòu)人員方面，將房屋租賃管理提升到與銷售轉(zhuǎn)讓管理并列層次。二是建立房管、公安、工商等職能部門協(xié)同機(jī)制，聯(lián)手整治“黑中介”“黑二房東”，規(guī)范市場秩序。三是適應(yīng)城鎮(zhèn)化人口流動(dòng)需求，加強(qiáng)房屋租賃登記備案管理，提升部門間信息共享能力，特別是公安部門人口信息與房管部門住房信息對(duì)接，“管房”與“管人”相結(jié)合，推動(dòng)網(wǎng)格化社會(huì)管理。

3．建立穩(wěn)定規(guī)范的租賃關(guān)系

發(fā)達(dá)國家普遍強(qiáng)調(diào)契約精神，房東與租客之間的租賃合同受法律保護(hù)。在保護(hù)房東權(quán)益方面，德國法律規(guī)定，簽署租房合同前，租房人必須向房東出具信用等級(jí)證明、詳細(xì)的工作情況、財(cái)務(wù)狀況證明。

以法律形式保障租賃雙方權(quán)益，現(xiàn)階段主要體現(xiàn)在保護(hù)承租人的權(quán)益上。建議如下：一是規(guī)定出租人在租賃合同期內(nèi)沒有正當(dāng)理由不得漲價(jià)，如果確需漲價(jià)，每年的漲價(jià)幅度必須控制在法律規(guī)定的限度內(nèi)。規(guī)定漲價(jià)最低期限，如出租人漲價(jià)后連續(xù)12月內(nèi)不許再漲價(jià)。二是細(xì)化和嚴(yán)格限定出租人違約收回房屋的行為，規(guī)定只有房東能夠證明自己由于客觀原因需要收回住房才能實(shí)施。三是一旦房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。四是在保護(hù)房東權(quán)益方面，簽署租房合同前，租房人必須向房東出具有效的信用等級(jí)證明、工作證明和財(cái)務(wù)狀況項(xiàng)證明；合同到期后租房人須按入住時(shí)原樣交還房屋。

4．打通公共租賃住房與住房租賃市場通道

住房租賃補(bǔ)貼是連接公共租賃住房政策與住房租賃市場的橋梁。建議如下：一方面，推進(jìn)公共租賃住房貨幣化，實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼相結(jié)合。政府給予符合條件的家庭租賃補(bǔ)貼，支持公共租賃住房保障對(duì)象通過市場租賃解決住房問題。另一方面，適當(dāng)擴(kuò)大住房租賃補(bǔ)貼范圍。根據(jù)不同城市實(shí)際情況，在政府財(cái)力允許條件下，給予外來新就業(yè)大學(xué)生、特定引進(jìn)人才一定額度的住房租賃補(bǔ)貼，引導(dǎo)其在市場中選擇租賃住房。

5．建立租賃信息平臺(tái)

探索建立公開的房屋租賃信息平臺(tái)，確立住房指導(dǎo)租金制度，規(guī)范信息披露。以城市為單位，定期制定和公布不同的區(qū)域、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、用途、類型、位置、朝向、樓層的出租房租金的價(jià)格信息，供租賃雙方當(dāng)事人協(xié)商時(shí)參考，也可以作為計(jì)稅參考依據(jù)。

6．明確住房租賃機(jī)構(gòu)的行業(yè)定位

由于我國現(xiàn)有的行業(yè)分類目錄中未設(shè)立住房租賃行業(yè)，專業(yè)化經(jīng)營住房租賃的企業(yè)無法注冊(cè)為住房租賃企業(yè)，影響其業(yè)務(wù)開展和整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。建議在國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類目錄里的“K房地產(chǎn)業(yè)”中增加“房屋租賃經(jīng)營”，與“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”和“房地產(chǎn)中介”并列，在“房屋租賃經(jīng)營”下設(shè)“住房租賃”，明確住房租賃機(jī)構(gòu)的行業(yè)歸屬。

7．落實(shí)承租人享受均等化公共服務(wù)的權(quán)益

以法律形式落實(shí)租賃雙方權(quán)益，保障承租人在租住城市中的各種基本權(quán)利，包括就業(yè)、子女就學(xué)、醫(yī)療、社會(huì)保障等。進(jìn)一步深化戶籍改革力度，將租住時(shí)間與戶籍、居住證等掛鉤，逐步使租房家庭在公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。明確租賃合同經(jīng)過登記備案，才可據(jù)此享受住房租賃的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，以及就業(yè)、子女就學(xué)和其他社會(huì)保障服務(wù)。目前，各地已有所探索。如廣州在全國首推租購?fù)瑱?quán)，規(guī)定：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”。

（四）規(guī)范集體土地上的租賃房

集體土地上的房屋是租賃住房的重要供應(yīng)來源，在深圳、廣州這兩個(gè)城市，這部分房源甚至超過一半。應(yīng)正視集體土地上的租賃房，注重因城施策，將目前“城中村”、城鄉(xiāng)結(jié)合部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)周邊等集體建設(shè)用地上的租賃住房納入統(tǒng)一規(guī)劃和管理。針對(duì)暫時(shí)難以拆除的城中村，應(yīng)集中精力應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)集中、易爆發(fā)的潛在危機(jī)，加強(qiáng)對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村外來人口聚居地區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和管理，提高公共基礎(chǔ)設(shè)施保障能力。發(fā)揮居民委員會(huì)和村集體組織作用，實(shí)施住房租賃的責(zé)任人管理制度。在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和用途管制的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)村集體組織專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)，并與公安信息對(duì)接，規(guī)范租賃行為。

事實(shí)上，各地已在探索集體建設(shè)用地上建租賃住房。如2017年5月18日，北京市政府下達(dá)了《2017年利用集體土地建設(shè)租賃住房供地任務(wù)》，明確應(yīng)加強(qiáng)規(guī)劃建設(shè)和管理，利用集體土地建設(shè)租賃住房的用地應(yīng)按照城鎮(zhèn)居住用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和管理，納入各區(qū)職住平衡規(guī)劃指標(biāo)評(píng)價(jià)體系。根據(jù)北京市住建委公布的信息：今后五年，北京將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃供地1300公頃（2017年供地350公頃），建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。