姜艷紅+++王瑩

摘要：土地評(píng)估是土地資源管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。土地評(píng)估涉及到土地資源管理的方方面面，尤其是近年來(lái)隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展特別是不動(dòng)產(chǎn)等需地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展，土地評(píng)估也成為土地合理化利用、最優(yōu)化利用不可或缺的環(huán)節(jié)之一。本文從土地評(píng)估入手，淺談土地資源管理中土地評(píng)估存在的問(wèn)題及對(duì)策。

關(guān)鍵詞：土地資源 土地評(píng)估 土地交易

在土地資源管理中，如何合理進(jìn)行土地資源分配、科學(xué)對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估以及評(píng)估機(jī)構(gòu)的科學(xué)有效管理都是土地資源管理的重要內(nèi)容。對(duì)于國(guó)土資源部門(mén)，正確認(rèn)識(shí)并做好土地評(píng)估對(duì)于土地政策順利實(shí)施也是非常重要的。

一、土地評(píng)估在土地資源管理中的實(shí)踐意義

在土地類(lèi)型研究基礎(chǔ)上，根據(jù)特定生產(chǎn)目的對(duì)土地質(zhì)量、適用性和生產(chǎn)潛力進(jìn)行的評(píng)估，是土地評(píng)估的基本內(nèi)容和概念。土地評(píng)估是對(duì)土地價(jià)值的一種價(jià)值評(píng)估方法。近年來(lái)為了保護(hù)耕地陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)耕地保護(hù)耕地等措施的出臺(tái)，國(guó)家對(duì)耕地的確權(quán)和劃分，在耕地占用等方面也需要土地評(píng)估進(jìn)行調(diào)控和對(duì)耕地承包者的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。因此土地評(píng)估在土地資源管理中的作用越來(lái)越明顯，也越來(lái)越受到各方面的重視。

（一）土地評(píng)估可以促使土地交易順利進(jìn)行

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地交易也越來(lái)越頻繁，尤其是近年來(lái)城鎮(zhèn)化以及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，土地交易在交易內(nèi)容和交易形式等方面也發(fā)生了一些顯著的變化。在實(shí)際土地交易中，需要國(guó)土部門(mén)以及評(píng)估機(jī)構(gòu)等對(duì)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值做出科學(xué)的評(píng)估。不同的地方評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，因此土地評(píng)估呈現(xiàn)出一定的地域性，這也對(duì)我們土地管理者的管理方法和監(jiān)督手段等提出了更高的要求。在實(shí)際交易中，對(duì)于土地獲取，市場(chǎng)很難獲取完整的價(jià)格資料。這就需要我們專(zhuān)業(yè)化的土地管理者和相關(guān)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)結(jié)合土地資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等對(duì)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值做出評(píng)定，在此基礎(chǔ)上，將土地評(píng)估作為交易雙方重要的參考標(biāo)準(zhǔn)，既保障了交易雙方的公平公正，消除了雙方因土地價(jià)值評(píng)估判斷的分歧，也能確保程序公正合法，從而促進(jìn)交易的順利進(jìn)行。

（二）土地評(píng)價(jià)有利于土地市場(chǎng)的完善

隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展和我國(guó)土地制度的政策法規(guī)的日趨完善，我國(guó)土地制度也發(fā)生了一些顯著的變化，尤其是在土地使用制度上，由原先的無(wú)償使用轉(zhuǎn)化為有償使用，這樣既保障了土地承包者的合法權(quán)益，也形成了一定的土地市場(chǎng)。土地市場(chǎng)的形成需要對(duì)有限的土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置，特別是針對(duì)市場(chǎng)的變化進(jìn)行市場(chǎng)化配置并完善各種市場(chǎng)舉措。對(duì)于我們土地管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵是應(yīng)用各種法規(guī)法規(guī)對(duì)土地市場(chǎng)的優(yōu)化配置進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)調(diào)控和糾偏，從而保證土地市場(chǎng)的良性運(yùn)作。

（三）土地評(píng)估有助于土地市場(chǎng)的管理和監(jiān)督

土地資源管理的重要內(nèi)容之一就是對(duì)土地市場(chǎng)的管理，尤其是對(duì)于城鎮(zhèn)化建設(shè)中對(duì)建設(shè)用地的管理。在土地市場(chǎng)的管理中，其中最重要的環(huán)節(jié)就是土地評(píng)估。土地評(píng)估可以從多方面對(duì)土地的價(jià)值等進(jìn)行科學(xué)估測(cè)和判定，這在一定程度上遏制了土地的投機(jī)行為，此外，作為土地資源的管理部門(mén)，可以通過(guò)土地評(píng)估的政策應(yīng)用對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行合理調(diào)控、管理和監(jiān)督。

二、土地評(píng)估在土地資源實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題

（一）法律法規(guī)以及制度上還不太完善

近年來(lái)，我國(guó)在土地資源管理法規(guī)法規(guī)和制度上一直處于探索和完善階段，國(guó)家和各省市都陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)如《中華人民共和國(guó)城市土地管理法》等。雖然陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)、管理辦法和制度，但相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)的法律法規(guī)和制度上等還需要進(jìn)一步完善，尤其是近年來(lái)隨著不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，土地評(píng)估方面急需專(zhuān)門(mén)性法律法規(guī)的出臺(tái)、完善和保障。

（二）監(jiān)督方面還需要進(jìn)一步加強(qiáng)

近年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地交易也越來(lái)越頻繁，土地市場(chǎng)也日趨活躍。土地市場(chǎng)的活躍給土地資源管理工作帶來(lái)了機(jī)遇和挑戰(zhàn)，尤其是對(duì)于評(píng)估產(chǎn)業(yè)和部門(mén)來(lái)說(shuō)，土地評(píng)估直接關(guān)系到土地資源的利用率、農(nóng)轉(zhuǎn)非土地轉(zhuǎn)讓、耕地保護(hù)等多個(gè)方面。當(dāng)前由于土地評(píng)估的地域性和差異性，給監(jiān)督管理工作帶來(lái)了一定的難度。因此在監(jiān)督方面，需要我們國(guó)土部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)督的力度。特別是在不動(dòng)產(chǎn)用地的土地評(píng)估和涉農(nóng)土地管理等，需要依法對(duì)評(píng)估公司、評(píng)估人員進(jìn)行有效監(jiān)督，以保證土地市場(chǎng)的有序性。

（三）評(píng)估人員的隊(duì)伍構(gòu)建仍需要進(jìn)一步健全和完善

評(píng)估人員隊(duì)伍的構(gòu)建是保證土地市場(chǎng)有序平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)，也是開(kāi)展制度化建設(shè)和法制化建設(shè)的保障。在土地評(píng)估過(guò)程中，專(zhuān)業(yè)化的評(píng)估人員是保證土地評(píng)估科學(xué)化的主要參與者，也是保證土地交易雙方公平公正的關(guān)鍵所在。目前我國(guó)對(duì)于土地評(píng)估人員的培訓(xùn)制度和管理制度還不完善，仍需要進(jìn)一步強(qiáng)化人員管理、監(jiān)督和培訓(xùn)，不斷健全評(píng)估人員，尤其是專(zhuān)業(yè)化評(píng)估人員的認(rèn)證管理和監(jiān)督管理等制度。

三、解決土地評(píng)估過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的對(duì)策

（一）建立健全專(zhuān)業(yè)化的法律法規(guī)體系

一是盡快建立健全專(zhuān)業(yè)化的法律法規(guī)體系，尤其是針對(duì)土地評(píng)估方面的法律法規(guī)，更需要專(zhuān)業(yè)化的法律法規(guī)體系做保障，以保證土地評(píng)估平穩(wěn)有序發(fā)展，二是建立健全評(píng)估人員的法律法律監(jiān)督和法律法規(guī)認(rèn)證制度。國(guó)家和相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步完善專(zhuān)業(yè)化評(píng)估人員的認(rèn)證制度和監(jiān)督制度，并認(rèn)真做好評(píng)估人員的道德宣傳和職業(yè)素養(yǎng)提升等工作，強(qiáng)化職業(yè)人員的職業(yè)操守。

（二）加強(qiáng)監(jiān)督部門(mén)的職能監(jiān)督和培訓(xùn)工作

國(guó)土相關(guān)部門(mén)以及社會(huì)、企業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)要努力做好職能監(jiān)督和培訓(xùn)工作，尤其是提高評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)化技能提升、職業(yè)道德宣傳以及評(píng)估法律法規(guī)等宣貫工作，以進(jìn)一步提高他們的專(zhuān)業(yè)技能。在土地評(píng)估過(guò)程中，尤其是涉及到不動(dòng)產(chǎn)等大宗土地交易方面，相關(guān)職能部門(mén)要對(duì)交易環(huán)節(jié)中的土地評(píng)估及時(shí)有效進(jìn)行監(jiān)督，以保證交易的合法、公平和公正，保證土地交易市場(chǎng)的健康運(yùn)行。

此外，在土地評(píng)估體系建設(shè)方面，還可以進(jìn)一步完善職業(yè)認(rèn)證和職業(yè)分類(lèi)制度，以進(jìn)一步保證土地評(píng)估人員職業(yè)制度更加科學(xué)。

總之，作為國(guó)土資源部門(mén)，在土地評(píng)估方面的資源管理中，更需要強(qiáng)化職能監(jiān)督和技能培訓(xùn)，以保證土地評(píng)估人員隊(duì)伍更加專(zhuān)業(yè)性。只有真正做好了土地評(píng)估等工作，才能真正保證土地交易市場(chǎng)的平穩(wěn)有序進(jìn)行，保證不動(dòng)產(chǎn)、耕地保護(hù)等工作的健康有序可持續(xù)發(fā)展，也能提高土地資源的利用率。

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[3]邱華炳.土地評(píng)估[M].中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2003.

（作者簡(jiǎn)介：[1]姜艷紅，供職于山東省鄄城縣國(guó)土資源局，助理工程師，主要從事土地估價(jià)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記等工作；[2]王瑩，供職于山東省鄄城縣國(guó)土資源局，助理工程師，主要從事土地估價(jià)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記等工作。）endprint