摘 要：近代上海之崛起與其土地市場(chǎng)的繁榮密不可分，盡管學(xué)界很長(zhǎng)時(shí)間并未意識(shí)到。而太平天國(guó)運(yùn)動(dòng)為上海土地市場(chǎng)提供了其必需的兩大要素：大量難民的住房需求和來(lái)自戰(zhàn)區(qū)的資金，由此催生了一個(gè)千載難逢的房地產(chǎn)發(fā)展契機(jī)。這既表現(xiàn)在戰(zhàn)時(shí)土地交易額創(chuàng)歷史新高，又體現(xiàn)在土地交易空間范圍的急劇外擴(kuò)：英法租界實(shí)現(xiàn)了土地被全部永租，而美租界則從一個(gè)蕞爾“虹口區(qū)”一躍而成為面積最大的租界。在土地市場(chǎng)的推動(dòng)下，以洋行、洋商為主體的土地交易者并不顧忌華人利益，肆意攫取華人地產(chǎn)，并通過(guò)“專作買賣”、“租地造房”等方式賺取暴利，塑造了上海高密度土地利用的城市形態(tài)，對(duì)上海日后城市發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

關(guān)鍵詞：太平天國(guó)運(yùn)動(dòng)；租界；永租；土地交易；土地市場(chǎng)

中圖分類號(hào)：K254 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：0257-5833（2018）10-0143-19

上海之崛起很大程度上歸因于土地市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展，正如《費(fèi)唐報(bào)告》所言，土地為“造成上海之財(cái)富與興盛，而使為工商業(yè)中心之一種重要原素”，“公共租界內(nèi)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)之不容侵犯，業(yè)經(jīng)承認(rèn)，并有保障，且因有此種承認(rèn)保障而感生之信用，乃使上海成為關(guān)系遠(yuǎn)大之商業(yè)活動(dòng)中心”①。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷麥（C. F. Remer）也指出：“自從1870年以來(lái)，地產(chǎn)一業(yè)，尤其在上海，是外人投資的一種重要形式?！雹诜康禺a(chǎn)業(yè)在上海由來(lái)已久，而現(xiàn)代意義的房地產(chǎn)市場(chǎng)濫觴于小刀會(huì)起義和太平天國(guó)運(yùn)動(dòng)時(shí)期。長(zhǎng)期生活在上海的姚公鶴在其《上海閑話》中指出，“太平天國(guó)之發(fā)難，其初外人亦嚴(yán)守中立，故租界因得圈出戰(zhàn)線之外，于是遠(yuǎn)近避難者，遂以滬上為世外桃源。此為上海市面興盛之第一步”姚公鶴：《上海閑話》，上海古籍出版社1989年版，第26-27頁(yè)。。 同治《上海縣治》載：“江浙孑遺，無(wú)不趨上海，洋涇浜上新建筑，縱橫十余里，地價(jià)至畝數(shù)千金，居民不下百萬(wàn)，商家輻輳厘稅日旺。”同治《上?？h志》卷十一，兵防。這正反映了太平天國(guó)運(yùn)動(dòng)促成上海房地產(chǎn)業(yè)的第一次飛躍，并對(duì)日后上海城市發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。

以往相關(guān)研究在論述太平天國(guó)的影響時(shí)，已意識(shí)到涌入租界的大量戰(zhàn)爭(zhēng)難民是催生房地產(chǎn)業(yè)繁榮的主要因素，但受研究材料所限，主要集中于分析太平天國(guó)運(yùn)動(dòng)對(duì)上海城市化或近代化的影響 直接相關(guān)研究有：付清?！短教靽?guó)運(yùn)動(dòng)對(duì)上海租界近代化的影響》，《東華大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》2003年第4期；陶曉維《太平天國(guó)農(nóng)民戰(zhàn)爭(zhēng)與上海的近代化》，《軍事歷史研究》1995年第4期；盛巺昌《太平天國(guó)和上海近代化》，《寶雞師范學(xué)院學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》1989年第1期；李開(kāi)周《太平天國(guó)滅亡與上海樓市崩盤》，《芳草（經(jīng)典閱讀）》2013年第2期；等等。，而對(duì)于當(dāng)時(shí)的土地市場(chǎng)、土地交易和地價(jià)狀況缺乏系統(tǒng)而縝密的論證 關(guān)于上海房地產(chǎn)史的重要研究有：高峰《近代上海公共租界土地管理與地價(jià)研究》，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2012年博士學(xué)位論文；陸文達(dá)《上海房地產(chǎn)志》，上海社會(huì)科學(xué)院出版社1999年版；郭奇正《上海租界時(shí)期里弄住宅的社會(huì)生產(chǎn)》，臺(tái)灣大學(xué)建筑與城鄉(xiāng)研究所2003年博士論文；上海文史資料委員會(huì)編《舊上海的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)》，上海文史資料選輯第六十四輯，上海人民出版社1990年版；張偉《近代上海租界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)略述》，《文史知識(shí)》2004年第2期；張偉《租界與近代上海房地產(chǎn)》，《西南交通大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》2002年第3期；徐華《近代上海房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的金融分析（1929-1935）》，《財(cái)經(jīng)研究》2007年第11期；杜恂誠(chéng)《收入、游資與近代上海房地產(chǎn)價(jià)格》，《財(cái)經(jīng)研究》2006年第9期；王中茂、衛(wèi)鐵林《外國(guó)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)活動(dòng)與上海城市的近代化》，《鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報(bào)》2000年第3期；趙津、梁辰《近代中國(guó)外商房地產(chǎn)投融資及經(jīng)營(yíng)模式探析—以上海、天津?yàn)槔罚吨袊?guó)房地產(chǎn)》2010年第2期；等等。。近年來(lái)，隨著道契等土地資料的公開(kāi)，這項(xiàng)研究有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。陳琍運(yùn)用GIS手段復(fù)原了1854-1863年英美租界的道契分布，并討論了洋商租地與城鄉(xiāng)景觀變遷之間的內(nèi)在聯(lián)系。這項(xiàng)研究首次從宗地尺度復(fù)原并分析上海城市發(fā)展過(guò)程及其演變規(guī)律 陳琍：《近代上海城鄉(xiāng)景觀變遷（1843-1863）》，復(fù)旦大學(xué)博士論文2010年；周振鶴、陳琍：《上海外灘地區(qū)歷史景觀研究（開(kāi)篇）——近代繁華之前世（1843年前后）》，《文匯報(bào)·文匯學(xué)人》2015年4月24日第19-20版。，具有開(kāi)創(chuàng)性的意義。在此基礎(chǔ)上，羅婧根據(jù)《上海年鑒》、行名錄以及《北華捷報(bào)》等資料，復(fù)原了1860-1869年間上海洋行分布，并重點(diǎn)討論了洋行分布對(duì)上海城市化景觀的影響羅婧：《上海開(kāi)埠初期租界地區(qū)洋行分布與景觀變遷：1843—1869》，復(fù)旦大學(xué)歷史地理專業(yè)博士論文2013年；羅婧：《上海開(kāi)埠初期英租界洋行分布及景觀復(fù)原初探》，《歷史地理》第27輯，上海人民出版社2013年版，第239-260頁(yè)；周振鶴、羅婧：《上海外灘地區(qū)歷史景觀研究（二篇）——城市景觀之雛形（1845-1855）》，《文匯報(bào)·文匯學(xué)人》2015年4月24日第21-22版。。筆者根據(jù)法公館道契，復(fù)原了1848-1872年法租界洋商地產(chǎn)分布，探討了洋商地產(chǎn)分布對(duì)城市空間演變的重要影響 牟振宇：《洋商、地產(chǎn)與城市空間變遷—以上海法租界為中心（1848-1865）》，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)史研究》2015年第4期；牟振宇：《上海法租界早期土地交易、地價(jià)及其內(nèi)在機(jī)理》，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)史研究》2017年第2期。。杜恂誠(chéng)以歷年道契的申領(lǐng)面積、契內(nèi)均價(jià)等數(shù)據(jù)，分析上海道契申領(lǐng)以及地價(jià)變化的總體趨勢(shì) 杜恂誠(chéng)：《晚晴上海道契申領(lǐng)總趨勢(shì)及影響因素分析》，《財(cái)經(jīng)研究》2011年第8期。?？v觀這些研究成果，無(wú)論是研究尺度，還是分析論證的深度，相比之前進(jìn)步顯著。然而，這些研究主要集中于道契的數(shù)理統(tǒng)計(jì)、空間復(fù)原及其對(duì)城市化的影響等方面，而對(duì)于土地市場(chǎng)的分析，特別是土地交易和地價(jià)方面的分析，則有待深入。鑒于此，本文以《上海道契》為核心，根據(jù)每份道契正文及其附文所載土地交易信息， 探討太平天國(guó)運(yùn)動(dòng)對(duì)上海英租界地區(qū)土地交易的影響，以揭示該時(shí)段上海土地市場(chǎng)的基本特征與規(guī)律?？紤]到太平天國(guó)運(yùn)動(dòng)對(duì)上海的影響并不限于太平軍攻占江南以及三次進(jìn)攻上海期間（1860-1864年），1864年戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍受其影響。因此本文將研究時(shí)段延長(zhǎng)到1869年，以期從整體上把握這一問(wèn)題。

一、千載難逢的房地產(chǎn)發(fā)展契機(jī)

1851年太平軍在金田起義，后轉(zhuǎn)戰(zhàn)兩湖，并沿江東下，至1853年定都天京。他們?cè)陂L(zhǎng)江中下游地區(qū)的軍事行動(dòng)，引發(fā)了龐大的難民流，其中一部分涌向上海 陳文斌：《太平天國(guó)運(yùn)動(dòng)與近代上海第一次移民潮》，《學(xué)術(shù)月刊》1998年第8期。，“天京以及各處子女大半遷徙蘇郡，又由蘇郡移及上?！?，“搬移者始自關(guān)外（指南京）旋及蘇州，十去其七，漸及上洋（上海）” 鶴湖意意生：《奎丑紀(jì)聞錄》，載《太平天國(guó)史料專輯》，第482頁(yè)。。1853年上海爆發(fā)小刀會(huì)起義，“把成千上萬(wàn)的逃難者趕到租界里來(lái)”，租界首次打破華洋分居的格局，接受難民，并形成了租界最早的土地市場(chǎng) 牟振宇：《小刀會(huì)起義對(duì)上海英租界土地交易及其地價(jià)的影響（1854-1859）》，《史林》2016年第3期。。1860年5月太平軍二破江南大營(yíng)，隨后揮師東進(jìn)江浙，先后攻克丹陽(yáng)、常州、無(wú)錫、常州、蘇州等地，次年攻占杭州，又南下占領(lǐng)紹興、寧波等地，幾乎掃蕩了整個(gè)江南。面對(duì)太平軍咄咄逼人的進(jìn)攻，驚恐萬(wàn)分的洋商，為保護(hù)其在滬利益，組織了有效的軍事防御，使上海租界成為江南唯一的庇護(hù)所。

據(jù)曹樹(shù)基等學(xué)者的研究，浙江省人口在太平戰(zhàn)爭(zhēng)中減少了52%曹樹(shù)基、李玉尚：《太平天國(guó)戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)浙江人口的影響》，《復(fù)旦學(xué)報(bào)》（社會(huì)科學(xué)版）2000年第5期。，而靠近上海的嘉興府、杭州府和湖州府，人口減少了接近80%，減少的人口除了戰(zhàn)爭(zhēng)導(dǎo)致的傷亡外，大部分涌入上海，或遷往鄉(xiāng)下。據(jù)《北華捷報(bào)》記載：“敵軍此時(shí)正以火與刀使上海周圍歸于糜爛，而且不問(wèn)青老與貧富，都未能幸免于難。凡是能夠逃難的人，都紛紛涌進(jìn)租界，致使租界成為受苦受難的人們巨大的避難所?！?《北華捷報(bào)》第六四九期，1863年1月3日，載上海社會(huì)科學(xué)院歷史研究所編譯《太平軍在上海——<北華捷報(bào)>選譯》，上海人民出版社1983年版，第442頁(yè)。 而1860年8月、1862年1月和5月，太平軍三次攻打上海，上海縣城及四郊地區(qū)“成群結(jié)隊(duì)、無(wú)家可歸的難民，再次紛紛集中在租界內(nèi)”《太平軍在上?！?lt;北華捷報(bào)>選譯》，第356-357頁(yè)。。據(jù)《上海社會(huì)概況》記載，當(dāng)時(shí)太平軍興，租界曾收容難民50萬(wàn)之眾 蘭寧：《上海史》，載《上海小刀會(huì)起義史料匯編》，第759頁(yè)。。據(jù)1866年4月4日英國(guó)領(lǐng)事文極司脫致阿禮國(guó)爵士函記載：

“在1862年和1863年以及1864年的上半年中，上海租界的外國(guó)居民區(qū)變成了大批無(wú)家可歸的中國(guó)難民的避難城，這些難民是被迫從長(zhǎng)江右岸廣大沖積平原上的城市和鄉(xiāng)村中逃出來(lái)的。” 1866年4月4日領(lǐng)事文極司脫致阿禮國(guó)爵士函，載《上海近代貿(mào)易經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況》，上海社會(huì)科學(xué)院出版社1993年版，第109頁(yè)。

又據(jù)《北華捷報(bào)》記載：

“因而這一年（1863）當(dāng)中，太平叛軍卻最為猖獗，他們?cè)谏虾８浇列序}擾，大批中國(guó)難民因此擠進(jìn)租界，以便求得外國(guó)人的保護(hù)而獲得安全。結(jié)果是租界人口增加三倍，而且這些人很不方便地蝟集在狹隘的街道上，他們熙來(lái)攘往，如同登在蜂房?jī)?nèi)一樣，每個(gè)人由日出到日落都設(shè)法做點(diǎn)生意。在過(guò)去，外國(guó)人住宅內(nèi)空地很多，現(xiàn)在在租界防御線的柵寨內(nèi)，中國(guó)人的房屋以及中國(guó)人的街道，像魔術(shù)師變戲法一樣出現(xiàn)在上海，只是這個(gè)小小租界要負(fù)起一個(gè)同大城市相等的任務(wù)?！?《北華捷報(bào)》第六五六期，1863年2月21日，《太平軍在上?！?lt;北華捷報(bào)>選譯》，第478頁(yè)。

據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，太平軍攻占上海期間，上海的人口從1853年的54.4萬(wàn)人，猛增至1865年初的69萬(wàn)人，凈增15萬(wàn)人，新增人口主要是公共租界和法租界，分別增長(zhǎng)8.2萬(wàn)和5.5萬(wàn) 鄒一仁：《舊上海人口變遷的研究》，上海人民出版社1980年版，第4頁(yè)。。當(dāng)時(shí)兩租界內(nèi)并無(wú)完善的人口統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)，故實(shí)際難民數(shù)遠(yuǎn)不止此。1863年4月30日普魯斯爵士致函普塞爾伯爵函指出，1862年終，上海的全部人口估計(jì)為150萬(wàn)人，在英租界以內(nèi)，據(jù)官方宣布至少有50萬(wàn)中國(guó)難民 馬士：《中華帝國(guó)對(duì)外關(guān)系史》第二卷，第131頁(yè)。。有學(xué)者認(rèn)為，路途遙遠(yuǎn)的安徽、江西、福建、山東等地難民也輾轉(zhuǎn)來(lái)滬，以致在高峰之際，僅僅城區(qū)人口就保持在三百萬(wàn)左右 于醒民：《上海，1862》，上海人民出版社1991年版，第13頁(yè)。。這一數(shù)據(jù)無(wú)考，但當(dāng)時(shí)難民數(shù)量之眾毋庸置疑 陳文斌：《太平天國(guó)運(yùn)動(dòng)與近代上海第一次移民潮》，《學(xué)術(shù)月刊》1998年第8期。。

另一方面，1860年第二次鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束，西方列強(qiáng)逼迫清政府簽訂了《天津條約》，華北沿海以及內(nèi)陸沿長(zhǎng)江的十個(gè)港口城市對(duì)外開(kāi)放， 上海港口的領(lǐng)頭羊地位進(jìn)一步提高。1861年因遠(yuǎn)至漢口的長(zhǎng)江流域的開(kāi)放，上海的貿(mào)易增長(zhǎng)顯著[英]麥克萊倫著，劉雪琴譯：《上海故事——從開(kāi)埠到對(duì)外貿(mào)易》，載[美]朗格等著，高俊等譯《上海故事》，生活·讀書·新知三聯(lián)書店2017年版，第95頁(yè)。。與此同時(shí)，華北各港口進(jìn)入上海的船只驟增。據(jù)領(lǐng)事卜魯斯（Frederick Bruce）報(bào)告，1861年到1864年，上海進(jìn)口貿(mào)易從1 300萬(wàn)猛增至2700萬(wàn) 1864年港口報(bào)告，《上海故事——從開(kāi)埠到對(duì)外貿(mào)易》，第102頁(yè)。。而對(duì)當(dāng)時(shí)只管賺錢而不計(jì)后果的西方商人而言，上海是他們實(shí)現(xiàn)發(fā)財(cái)夢(mèng)的地方。特別是太平天國(guó)運(yùn)動(dòng)時(shí)各種投機(jī)暴利的消息不脛而走，世界各地青年趨之若鶩，紛紛跑到上海來(lái)霍塞：《出賣上海灘》，越裔譯，上海書店出版社2000年版，第39頁(yè)。?！侗比A捷報(bào)》亦言：“上海在貿(mào)易商既然具有這種便利的條件，因而傳到國(guó)外的消息是，不論在違禁品貿(mào)易或在合法的商業(yè)方面，人們都可以冒險(xiǎn)發(fā)財(cái)，因此正如我們所預(yù)料的，大批外國(guó)人涌到上海這個(gè)地方來(lái)?！薄侗比A捷報(bào)》第六五六期，1863年2月21日，《太平軍在上海——<北華捷報(bào)>選譯》，第478頁(yè)。 1864年上海港報(bào)告指出，“對(duì)于身無(wú)分文的勤奮的年輕人而言，若掌握了簿記技藝，學(xué)會(huì)計(jì)算貿(mào)易，上海的確是他們所向往的極樂(lè)世界” 《上海港報(bào)告》，轉(zhuǎn)引自《上海故事——從開(kāi)埠到對(duì)外貿(mào)易》，第102頁(yè)。。1859年，上海外僑人數(shù)僅398人 The HongKong Directory with list of foreign residents in China， Hongkong： printed at the “Armenian Press”， 1859， pp.83-92.，到1865年，僅公共租界，外國(guó)人口急增至5129人 [美]朗格著，高俊譯《上海社會(huì)概況》，載《上海故事》，第36頁(yè)。，增長(zhǎng)了11倍多。善于投機(jī)的西人日益增多，無(wú)疑成為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的催化劑。

另一個(gè)促成上海房地產(chǎn)契機(jī)的是來(lái)自戰(zhàn)區(qū)的大量游資。長(zhǎng)江流域是中國(guó)最富裕的地區(qū)之一，位于長(zhǎng)江中游的漢口向來(lái)被視為“江海貿(mào)易之總匯”。但太平事起，長(zhǎng)江流域包括漢口在內(nèi)重要貿(mào)易城市慘遭兵燹，漢口票號(hào)在山西總號(hào)的指示下，“撤回其資本”，同時(shí)又把它們?cè)跐h口的“總管理處遷往上?！?張國(guó)輝：《晚清錢莊與票號(hào)研究》，中華書局出版社1989年版，第104頁(yè)。，其后果是“漢口的四川買賣都轉(zhuǎn)到上海去了” 《英國(guó)領(lǐng)事報(bào)告》，1869-1871，漢口，第191-192頁(yè)。轉(zhuǎn)引自《晚清錢莊和票號(hào)研究》，第104頁(yè)。；其次是江南地區(qū)。蘇州、杭州、南京原是清朝最繁華的城市之一，蘇州是江南的金融中心，“昔年票號(hào)皆薈萃蘇垣，分號(hào)于滬者只有數(shù)家” “答暨陽(yáng)局士采訪滬市公司情形書”，《申報(bào)》1884年1月12日。轉(zhuǎn)引自中國(guó)人民銀行上海市分行編《上海錢莊史料》，上海人民出版社1960年版，第15頁(yè)。。但這些城市遭太平戰(zhàn)亂后驟見(jiàn)凋零，大部分錢莊和票號(hào)隨移民大軍遷至滬上，“迨東南底定，上海南埠日盛，票號(hào)聚集于斯者24家，其放銀于錢莊，多至二三百萬(wàn)兩” “答暨陽(yáng)局士采訪滬市公司情形書”，《申報(bào)》1884年1月12日。，從此惟上海馬首是瞻。而這些城市的富豪官紳們，“爭(zhēng)趨滬濱，以外僑居留地為安樂(lè)土” 徐蔚南：《上海在后期太平天國(guó)時(shí)代》，《上海市通志館期刊》第2期，1935年，第1502頁(yè)。。還有各級(jí)官吏：1860年6月，太平軍攻占蘇州時(shí)，“藩臬各官俱奔上海，制臺(tái)亦逃上海，預(yù)為浮海之計(jì)”《上海法租界史》，第492頁(yè)。，1861年，太平軍攻打湖州時(shí)，“時(shí)城內(nèi)富紳多徙上洋”《江浙豫皖太平天國(guó)史料選編》，第193頁(yè)。。這些攜帶巨資來(lái)滬避難的官紳富豪們，“都不惜以重金獲得居留地一樓止為萬(wàn)幸”徐蔚南：《上海在后期太平天國(guó)時(shí)代》，《上海市通志館期刊》第2期，1934年，第1502頁(yè)。，或合股建錢莊，“擁資產(chǎn)者，皆知錢莊利益穩(wěn)厚，競(jìng)相合股，紛紛組織” 郭孝先：《上海的錢莊》《上海市通志館期刊》第1期，1933年，第804頁(yè)。轉(zhuǎn)引自中國(guó)人民銀行上海市分行編《上海錢莊史料》，上海人民出版社1960年版，第15頁(yè)。，“租界錢店，當(dāng)時(shí)均系避地官紳所開(kāi)設(shè)” 姚公鶴：《上海閑話》，上海古籍出版社1989年版，第116頁(yè)。于是，租界錢莊“營(yíng)業(yè)蒸蒸日上，大有一日千里之勢(shì)”。這些錢莊亦為房地產(chǎn)商提供貸款，“存款放款事項(xiàng)，較前繁多” 郭孝先：《上海的錢莊》，《上海市通志館期刊》第1期，1933年，第804頁(yè)。。也有不少富紳將多年的積蓄存于外國(guó)銀行，當(dāng)時(shí)外國(guó)銀行并不給任何利息，而要求存款的中國(guó)人仍是趨之若鶩《晚清錢莊和票號(hào)研究》，第118頁(yè)。。除外，“許多富有的避難者進(jìn)行各種冒險(xiǎn)和投機(jī)活動(dòng)。但是只有一種投機(jī)活動(dòng)被證明是屬于中國(guó)人的，這就是買賣墨西哥幣”《上海故事》，第116-117頁(yè)。。這些短時(shí)期聚集于滬的游資成為房地產(chǎn)業(yè)的重要資金來(lái)源之一。1860年，外國(guó)銀行發(fā)放貸款和折價(jià)票券，這是租界以來(lái)的首次《上海故事》，第116頁(yè)。。于是，一個(gè)千載難逢的房地產(chǎn)發(fā)展契機(jī)出現(xiàn)了。

善于投機(jī)的西商們發(fā)覺(jué)土地交易的利益遠(yuǎn)比貿(mào)易和航運(yùn)來(lái)的更快更大，“便頓時(shí)拋棄了絲茶的舊業(yè)而專心于價(jià)值立時(shí)暴漲的地產(chǎn)”《出賣上海灘》，第40頁(yè)。，“西人于是大營(yíng)建筑的投機(jī)，以最迅速的工程，最簡(jiǎn)陋的材料，就空地興建大批房屋，以供給華人居住，而轉(zhuǎn)瞬間獲得千倍的巨大利益”徐蔚南：《上海在后期太平天國(guó)時(shí)代》，《上海市通志館期刊》第2期，1935年，第1502頁(yè)。。來(lái)上海的于布內(nèi)男爵寫道：“這惶惶不安和危難重重的四年也是投機(jī)事業(yè)最瘋狂，大發(fā)橫財(cái)，窮奢極侈的時(shí)期。據(jù)說(shuō)中國(guó)難民多的不計(jì)其數(shù)，得給他們房子住，大家都趕著造房子。適合當(dāng)?shù)厝肆?xí)慣的房子像耍魔術(shù)般地一片片建造起來(lái)。有錢的商人把他們的資金都投在造房子上，沒(méi)有錢的人借錢造房子，職員、買辦、郵差、傭人，所有的人都投入這個(gè)投機(jī)事業(yè)里去，并且都從中賺了錢。上海泡在黃金里……” 于布內(nèi)：《漫游世界》，第2卷，第260頁(yè)。轉(zhuǎn)引自《上海法租界史》，第374-375頁(yè)。為了增加房屋的居住面積，租地人往往在屋外加建踏腳梯級(jí)，以致有許多街面被占用 1862年6月4日工部局會(huì)議，載上海市檔案館編《工部局董事會(huì)會(huì)議錄》第一冊(cè)，上海古籍出版社2001年版，第640頁(yè)。。 1862年，居住費(fèi)用增長(zhǎng)了400%[英]麥克萊倫著，劉雪琴譯：《上海故事——從開(kāi)埠到對(duì)外貿(mào)易》，載《上海故事》，第96頁(yè)。。

當(dāng)時(shí)向各國(guó)領(lǐng)事館提交地皮申請(qǐng)的源源不斷，“又是多有又是急”，“地皮價(jià)格抬得很高，最初每畝地賣二百兩已經(jīng)被認(rèn)為很貴了，現(xiàn)在即使賣一千兩百兩，買主還是爭(zhēng)先恐后。在法租界，有幾位老租地人，像比索內(nèi)和亞當(dāng)森先生，對(duì)四千兩的出價(jià)也拒絕賣出” 《上海法租界史》第300-301頁(yè)。。時(shí)任上海駐滬領(lǐng)事愛(ài)棠于4月28日寫信給使館說(shuō)：“兩個(gè)月前，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)拮據(jù)，我催促我國(guó)僑民申請(qǐng)地皮，但現(xiàn)在一寸地皮也買不到了；經(jīng)過(guò)這一刺激，投機(jī)事業(yè)大發(fā)展；每畝一千兩買進(jìn)的地皮，經(jīng)過(guò)幾個(gè)轉(zhuǎn)手，就以二千五百兩的價(jià)格再賣出。” 《上海法租界史》第301-302頁(yè)。 7月11日，愛(ài)棠又談及此事：“由于形勢(shì)的變幻莫測(cè)和投機(jī)引起的無(wú)法預(yù)料的變化，而中國(guó)這部分地方一向是投機(jī)事業(yè)的舞臺(tái)，法租界長(zhǎng)期以來(lái)不被注意的地皮突然變得身價(jià)百倍，所以出賣的地皮都被爭(zhēng)相購(gòu)去，一眨眼就從一個(gè)人手里轉(zhuǎn)到另一個(gè)人手里，雖然我盡量拖延以使我國(guó)僑民有時(shí)間從遲疑不決到最后拿定主意?？茽柕习?、比索內(nèi)、施米特和李梅本來(lái)已經(jīng)收回自己的申請(qǐng)，后來(lái)就是這樣重新提出申請(qǐng)，并成為大批土地的買主。” 《上海法租界史》第301-302頁(yè)。英租界也不例外，“原有的住房很快就住滿了；在租界內(nèi)的空地和租界邊沿地區(qū)的田野上，或由外國(guó)業(yè)主本人，或由短期租地造屋的買辦們迅即造起了住房。同實(shí)際支出比較，利潤(rùn)是如此之大，以致本來(lái)是可以在四、五年內(nèi)就能收回全部資本的” 《上海近代貿(mào)易經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況：1854-1898英駐上海領(lǐng)事貿(mào)易報(bào)告匯編》，第109-110頁(yè)。。霍塞在其《出賣上海灘》里說(shuō)的更為具體：

“以前沒(méi)有人要的地皮，此刻都開(kāi)辟起來(lái)，劃為可以造屋的地盤。難民需要住屋，上海先生們便立刻加工趕造起來(lái)。租界范圍以內(nèi)的空地，不多幾時(shí)便賣的分寸無(wú)存。到了后來(lái)實(shí)在沒(méi)有地皮可賣，便把自己行址四周的墻垣拆去了，將行屋以外的空地也一起賣掉，而地價(jià)也一天比一天漲起來(lái)。他們后來(lái)甚至跨出租界的界限，向鄉(xiāng)下人買進(jìn)空地，轉(zhuǎn)賣出去，地價(jià)因此愈加高漲。要說(shuō)別人了，就是英國(guó)領(lǐng)事公館也效仿旁人的行為，將領(lǐng)事公館里邊的空地也賣了一部分出去。地價(jià)這時(shí)候更加高漲上去，竟是漫無(wú)止境。這就是貴族獨(dú)占式的上海之末日，也就是成為一個(gè)未來(lái)的大都市的起點(diǎn)。以前一片荒蕪的空地，現(xiàn)在已成為縱橫界劃的街道，密排著匆匆趕造起來(lái)的低次房屋。中國(guó)人在油漆未曾干燥之前，即已搬了進(jìn)去。他們攜帶著家眷和鳥籠，很自在的住在里邊，開(kāi)起店來(lái)，做他們的生意，付他們的房租?！?《出賣上海灘》，第41頁(yè)。

租界內(nèi)土地很快被搶購(gòu)一空，洋商們又跑到界外購(gòu)地，“這時(shí)租界以外五哩之內(nèi)的地皮都被人紛紛收買，有些人千方百計(jì)的借了錢真是馬上可以發(fā)財(cái)，地產(chǎn)投機(jī)已成了上海人的日常信條，數(shù)百萬(wàn)的洋錢已經(jīng)從這片黃泥灘里邊榨了出來(lái)，洋行里的練習(xí)生也跟著囊橐充充，高興非凡” 《出賣上海灘》，第41頁(yè)。，“所有的白種人，不論國(guó)籍，不論老幼和等級(jí)都已發(fā)了財(cái)了” 《出賣上海灘》，第41頁(yè)。。據(jù)1862年《北華捷報(bào)》報(bào)道：“據(jù)說(shuō)，所有投機(jī)活動(dòng)都被證明是好的，100倍，1 000倍，或者某些情況下10 000 倍地獲利，加入投機(jī)活動(dòng)不獲利的情況反而是個(gè)例外。投機(jī)利潤(rùn)也不止一些?！?《北華捷報(bào)》1862年，轉(zhuǎn)引自《上海故事——從開(kāi)埠到對(duì)外貿(mào)易》，第116頁(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的畸形繁榮給上海的城市面貌帶來(lái)了巨大變化，據(jù)《北華捷報(bào)》載：

從外表上看，上海租界在剛告結(jié)束的一年（1862）內(nèi)所經(jīng)過(guò)的改變是驚人的。每條大馬路上都有高大的洋房興建起來(lái)，中國(guó)行莊的數(shù)目也大有增長(zhǎng)。這些表明租界的財(cái)富日益增長(zhǎng)和重要性的跡象，可以從每條都有新行莊開(kāi)張，新公司成立的情況而得到證實(shí)。所有這些新開(kāi)張的行莊都是營(yíng)業(yè)鼎盛，而所有這些新成立的公司，又都是完全依靠當(dāng)?shù)氐呢?cái)源籌集資本的。《太平軍在上?！?lt;北華捷報(bào)>選譯》，第494頁(yè)。

二、對(duì)土地交易方式及總量的影響

杜恂誠(chéng)曾統(tǒng)計(jì)過(guò)1845-1911年間頒發(fā)的所有道契并指出，晚清有兩大道契申領(lǐng)高峰期：一次出現(xiàn)在19世紀(jì)60年代初，另一次在1895-1909年間 杜恂誠(chéng)：《晚清上海道契申領(lǐng)總趨勢(shì)及影響因素分析》，《財(cái)經(jīng)研究》2011年第8期。。可見(jiàn)第一次土地交易高峰期即太平戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，這是上海開(kāi)埠前五十年土地市場(chǎng)發(fā)展最重要的時(shí)期。由于租界所有土地交易均須至領(lǐng)事館登記方有效，故領(lǐng)事館土地登記資料（即道契和土地冊(cè)）成為研究這一時(shí)期土地交易最重要史料。道契是領(lǐng)事館登記材料中信息量最大的土地資料。從《上海道契》來(lái)看，根據(jù)交易者身份，土地交易方式主要有以下幾種：一種是洋商向華人購(gòu)買地產(chǎn)，即道契正文內(nèi)容，本文稱之為首租，據(jù)陳琍研究，道契正文中也有很小一部分是洋商之間轉(zhuǎn)租的，但所占比例甚小，據(jù)統(tǒng)計(jì)1860-1863年間有41份轉(zhuǎn)租，共276.62畝土地；另一種是洋商之間轉(zhuǎn)租，由于租界內(nèi)“租地皆以注冊(cè)為憑。凡轉(zhuǎn)租期限三日內(nèi)報(bào)名添注，如過(guò)期未注，即不為過(guò)契矣” 《上海公共租界史稿》，第54頁(yè)。，其內(nèi)容一般附于道契正文之后。另外，租界內(nèi)是否存在華人之間土地交易，或華人購(gòu)買洋商地產(chǎn)的情況？據(jù)1845年《上海土地章程》第十五條規(guī)定，“界內(nèi)土地，華人之間不得租讓，亦不得架設(shè)房舍租與華商”，即不允許華人在界內(nèi)租地。而1854年修訂的《土地章程》規(guī)定，“若華人欲在界內(nèi)租地賃房，須由領(lǐng)事官與中國(guó)官憲酌給蓋印憑據(jù)，始可準(zhǔn)行”，賦予了華人在租界租地的權(quán)力 徐公肅、丘瑾璋：《上海公共租界制度》，載《上海公共租界史稿》，上海人民出版社1980年版，第56頁(yè)。。1855年2月，上海道臺(tái)又頒布《華民住居租界內(nèi)條款》，對(duì)華人在租界租地設(shè)店做了補(bǔ)充說(shuō)明，華人在界內(nèi)購(gòu)地，其土地憑證為權(quán)柄單，但目前并未公開(kāi)。鑒于此，本文以首租和轉(zhuǎn)租為例，探討這一時(shí)期上海土地交易的總體特征和變化趨勢(shì)。

先看首租。從《上海道契》正文來(lái)看，盡管各國(guó)道契形式不一，但業(yè)主、租主、面積、地價(jià)、四址和立契時(shí)間等信息，卻是不可或缺的。從目前出版的《上海道契》來(lái)看，在1860-1869年間頒發(fā)的道契僅有英、美、俄三國(guó)道契，另外，筆者從法國(guó)外交部檔案館中收集到1852-1865年法國(guó)領(lǐng)事館契。這四國(guó)道契幾乎囊括了當(dāng)時(shí)全部的土地交易。而對(duì)于以上四國(guó)之外其他國(guó)租戶，數(shù)量較少，且多至英國(guó)領(lǐng)事館登記，比如英冊(cè)道契常見(jiàn)“西洋商人”，即西方非英國(guó)僑民?？梢?jiàn)，本文對(duì)這四國(guó)道契進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析可以反映這一時(shí)期土地交易的全貌。

筆者首先對(duì)這四國(guó)道契進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并制作圖表。由此可見(jiàn)，若以1865年 本文以1864年7月19日天京被清軍攻陷為標(biāo)志，將太平戰(zhàn)事分為戰(zhàn)時(shí)和戰(zhàn)后，但由于不少土地交易是在這一日期之前談判，但交易完成在這一日期之后，且不少土地交易戰(zhàn)后仍在繼續(xù)，故本文選取了1864年12月31日為界，并不為過(guò)。為界分為戰(zhàn)時(shí)和戰(zhàn)后，僅戰(zhàn)時(shí)首租的土地高達(dá)7187.891畝，是之前所有英冊(cè)道契之和（1868.05畝）的四倍。若考慮遺失缺漏情況，則實(shí)際交易更多。首租的高峰期出現(xiàn)在戰(zhàn)爭(zhēng)最激烈的1861，1862和1863年，僅英美俄三國(guó)頒發(fā)的道契是開(kāi)埠后十年間簽發(fā)道契數(shù)的五倍多，于之前所有年份的道契總數(shù)相比，增長(zhǎng)了近1倍 陳琍：《近代上海城鄉(xiāng)景觀變遷》，第195頁(yè)。。最高峰值出現(xiàn)在1862年，僅英法美俄四國(guó)頒發(fā)的道契，其土地交易額達(dá)2717.51畝。此數(shù)值一直到1895年之前，任何年份均未曾超過(guò)。陳正書曾指出：“短時(shí)期內(nèi)，上海租界內(nèi)外（包括一度被冷落的法租界）迅速被永租的土地，至少在5000畝以上。” 陳正書：《上海通史》卷4，晚清經(jīng)濟(jì)，上海人民出版社，第72頁(yè)。而從本文統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，這一數(shù)值實(shí)際上被低估了。

而這僅僅是首租的數(shù)據(jù)，實(shí)際上，洋商之間的轉(zhuǎn)租，并不遜色于首租。本文僅以英冊(cè)為例，據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，1860-1870年間發(fā)生轉(zhuǎn)租843次，涉及土地6679.294畝，約占首租全部面積的81.16%，若將法美俄三國(guó)道契中的轉(zhuǎn)租計(jì)入，則比例更高，可見(jiàn)轉(zhuǎn)租與首租旗鼓相當(dāng)。從時(shí)間來(lái)看，戰(zhàn)時(shí)轉(zhuǎn)租的數(shù)量比戰(zhàn)后少3.78%，這與首租恰恰相反。若與首租對(duì)比，戰(zhàn)時(shí)首租的總和為轉(zhuǎn)租的2.56倍，相反，戰(zhàn)后轉(zhuǎn)租的總和為首租的2.93倍，這說(shuō)明戰(zhàn)時(shí)的土地交易以首租為主，而戰(zhàn)后則以轉(zhuǎn)租為主，這反映了戰(zhàn)時(shí)和戰(zhàn)后的土地交易差異。

從形式上看，轉(zhuǎn)租又分為添租、劃租和一次性轉(zhuǎn)租三種。其中“添租”，即在原來(lái)租地的基礎(chǔ)上繼續(xù)添租周邊地皮；劃租，即從原租地劃出一小部分土地進(jìn)行轉(zhuǎn)租；而一次性轉(zhuǎn)租，即將土地全部一次性轉(zhuǎn)租。本文以英冊(cè)為例，按照這三類轉(zhuǎn)租分別統(tǒng)計(jì)。從數(shù)量上看，一次性轉(zhuǎn)租交易額最大，697次5861.17畝土地，占總數(shù)的87.75%。劃租次之，91次577.753畝，占8.6%，添租最少，46次，240.371畝，僅占總數(shù)的3.6%。

首先看一次性轉(zhuǎn)租?？傮w上看，呈現(xiàn)先升后降再升如“N”狀的變化趨勢(shì)，峰值出現(xiàn)在兩個(gè)年份，一次在戰(zhàn)時(shí)的1862年，另一次在戰(zhàn)后的1869年。而戰(zhàn)事吃緊的1862和1863年轉(zhuǎn)租額占10年轉(zhuǎn)租總額的27.4%，可見(jiàn)一次性轉(zhuǎn)租是戰(zhàn)時(shí)土地交易的一種重要方式。從空間上看，發(fā)生一次性轉(zhuǎn)租的地皮，既有在最先開(kāi)發(fā)的市區(qū)，也有在新開(kāi)發(fā)的市區(qū)和郊區(qū)的，其中在1860年之前立契的225宗地產(chǎn)中，發(fā)生263次轉(zhuǎn)租，涉及113宗地皮，而1860年之后至1869年立契的564宗地產(chǎn)中發(fā)生轉(zhuǎn)租499次，涉及312宗地皮，約占新立契宗地總數(shù)的55.31%?？梢?jiàn)一次性轉(zhuǎn)租主要發(fā)生于新交易的地皮?；蜓灾?，在戰(zhàn)時(shí)土地交易頻繁的情況下，洋商購(gòu)買土地后會(huì)選擇立即轉(zhuǎn)手，地價(jià)就是在不停的轉(zhuǎn)手中增長(zhǎng)起來(lái)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1860-1864年戰(zhàn)爭(zhēng)期間，同一地產(chǎn)同一天內(nèi)被轉(zhuǎn)手兩次的交易有30起，其中14起發(fā)生在1862年。

1864年戰(zhàn)爭(zhēng)臨近結(jié)束，土地市場(chǎng)陷入低谷，地價(jià)下跌，不少地產(chǎn)商因投入土地市場(chǎng)的資金一時(shí)難以收回，不得不將手中的土地低價(jià)轉(zhuǎn)賣，故1865年出現(xiàn)了土地轉(zhuǎn)租的小高潮，但在土地市場(chǎng)整體不景氣的情況下，這不過(guò)是曇花一現(xiàn)，1866年再次跌入低谷。直到1869年，隨著蘇伊士運(yùn)河的開(kāi)通，土地市場(chǎng)隨著上海經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)而開(kāi)始復(fù)蘇，其中土地轉(zhuǎn)租額超過(guò)了1862年戰(zhàn)時(shí)水平。值得注意的是，1869年發(fā)生首租的交易頗少，這說(shuō)明洋商已不再如戰(zhàn)時(shí)那樣盲目投機(jī)，而是選擇更為穩(wěn)妥的轉(zhuǎn)租交易。

其次看劃租和添租，這兩種交易方式與首租類似，呈現(xiàn)如拋物線狀先升后降的變化趨勢(shì)。1860-1869年發(fā)生劃租的土地交易91次，共577.753畝土地，其中發(fā)生在戰(zhàn)時(shí)的劃租是戰(zhàn)后的2.73倍，峰值出現(xiàn)在1862和1863年，48次315.2畝，占1860-1869年總額的54.56%。添租，同樣如此，戰(zhàn)時(shí)是戰(zhàn)后的1.84倍，而峰值出現(xiàn)在1862年和1863年，共26次122.852畝土地，占十年間總額的53.29%?？傊?，劃租和添租主要發(fā)生在戰(zhàn)時(shí)，而在戰(zhàn)后較少，這與一次性轉(zhuǎn)租存在明顯的差異。

從空間上看，發(fā)生劃租的地皮主要位于郊區(qū)，而非地價(jià)更高的市區(qū)。從立契時(shí)間看，僅有4宗土地是1860年之前立契，其余均于1860年之后立契，或言之，發(fā)生劃租的地產(chǎn)均是1860年之后洋商從郊區(qū)或離市區(qū)更遠(yuǎn)地區(qū)新購(gòu)的地皮。這說(shuō)明劃租并非在地價(jià)自然上漲時(shí)發(fā)生，而是洋商在劃租時(shí)人為將地價(jià)抬高，從中賺取利潤(rùn)。從交易額看，從0.216畝到25畝不等，而平均劃租額為6.25畝。從次數(shù)看，同一地產(chǎn)被劃售的次數(shù)以1次為主，發(fā)生2次劃售的地產(chǎn)有12宗，發(fā)生3次割售的地產(chǎn)有4宗，而發(fā)生4次和6次割售的各僅有1宗。

綜上所述，1860-1869年間上海土地交易呈現(xiàn)以下特征：（1）從整體上看，1860-1864年太平天國(guó)戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期是土地交易高峰期，而1864年之后是土地交易低谷期，一直到1869年才出現(xiàn)恢復(fù)的跡象；（2）無(wú)論是戰(zhàn)時(shí)還是戰(zhàn)后，均出現(xiàn)了“首租”、“轉(zhuǎn)租”、“添租”和“劃租”等多種土地交易方式，但總體上呈現(xiàn)戰(zhàn)時(shí)以首租為主，戰(zhàn)后以轉(zhuǎn)租為主的時(shí)間差異；（3）從空間上看，無(wú)論是首租還是轉(zhuǎn)租，土地交易熱點(diǎn)區(qū)均位于建成區(qū)以外的城市邊緣區(qū)或更遠(yuǎn)的農(nóng)區(qū)，而市區(qū)的土地交易略遜，且以轉(zhuǎn)租為主。

三、對(duì)土地交易空間范圍的影響

太平戰(zhàn)事對(duì)土地市場(chǎng)的另一重要影響就是擴(kuò)大了土地交易的空間范圍。不僅英、法兩租界及其擴(kuò)展區(qū)內(nèi)的所有華人地皮全被洋商永租，甚至地廣人稀一直不被重視的美租界，轉(zhuǎn)眼間從一個(gè)狹小局促的“虹口”區(qū)，迅速成長(zhǎng)為當(dāng)時(shí)上海最大的租界區(qū)。這一時(shí)期，至界外租地已成常態(tài)，交易額不遜于界內(nèi)交易。

首先看英租界。英租界創(chuàng)建于1845年，是上海發(fā)展最快最早的地區(qū)，1847年實(shí)現(xiàn)了第一擴(kuò)界，面積增至2820畝。至1855年，界內(nèi)1626.594畝土地被永租，包括118個(gè)洋商業(yè)主 List of Renters of Land at Shanghae Registered at the British Consulate， 英國(guó)國(guó)家檔案館藏，檔號(hào)：FO 925/223。。到1860年，英冊(cè)道契面積增至1868.05畝，不過(guò)這一數(shù)字包含了少量的界外租地。從空間上看，1860年之前，如圖3所示，黃浦江以西至今福建中路區(qū)域內(nèi)華人土地已幾乎全被永租 陳琍：《近代上海城鄉(xiāng)景觀變遷（1843-1863）》，第204頁(yè)。，而今福建中路以西地區(qū)，在1853-1855年小刀會(huì)起義期間，不少華人地產(chǎn)被永租，其中最大一次華洋交易是，1854年被跑馬總會(huì)選為第二跑馬場(chǎng)的道契145號(hào)151分地，面積達(dá)171.4畝土地。1860年太平戰(zhàn)事逼近上海時(shí)，這里成為最大的難民區(qū)。該地區(qū)地價(jià)、房租猛漲。1861年跑馬總會(huì)將第二跑馬場(chǎng)土地全部高價(jià)轉(zhuǎn)賣出去，據(jù)《北華捷報(bào)》記載，“在舊跑馬場(chǎng)修筑的幾條新路開(kāi)通了，這一地區(qū)迅速涌現(xiàn)出大量的中式房屋” The NorthChina Herald， February 9， 1861. No. 550.。跑馬總會(huì)另在泥城浜（今西藏南路）以西今人民廣場(chǎng)附近購(gòu)置了一塊80余畝的土地，連同已永租的附近土地，營(yíng)建了第三跑馬場(chǎng)。老跑馬場(chǎng)成為戰(zhàn)時(shí)土地交易熱點(diǎn)區(qū)，“1862年的土地狂熱使得這一帶成為投機(jī)商們競(jìng)逐的對(duì)象”[美]朗格著，高俊譯：《上海社會(huì)概況》，載《上海故事》，第48頁(yè)。。總之，1860-1864年間，今福建中路以西地區(qū)是土地交易的熱點(diǎn)地區(qū)，該地區(qū)內(nèi)頒發(fā)道契的總面積近1000畝，至1864年洋商永租的范圍基本覆蓋英租界全境。

其次，法租界。法租界成立于1849年，在1853年之前僅有雷米1個(gè)法商，其地產(chǎn)位于洋涇浜與黃浦江交匯處。1853-1855年小刀會(huì)起義時(shí)，法租界才開(kāi)始受到西方人重視，界內(nèi)242余畝土地被永租，至1860年界內(nèi)道契冊(cè)地增至389余畝。從空間上看，主要集中在外灘及其洋涇浜南岸，西部不超過(guò)老北門路（今河南南路），南部不超過(guò)舟山路。1860年之后，法租界成為重要的難民接納區(qū)，土地市場(chǎng)異常繁榮，而1860-1865年間法租界內(nèi)頒發(fā)道契178份，共1108.7796畝土地，占法租界前20年交易總和的2/3，這也直接促成了1861年法租界的第一次擴(kuò)展，到1861年5月，“縣城東城墻和黃浦江之間這整片從前沒(méi)有人的空地都有了買主”《上海法租界史》，上海譯文出版社1983年版，第302頁(yè)。。截至1863年，法租界內(nèi)有731余畝道契冊(cè)地，界內(nèi)土地幾乎全被永租，完成了由華人地產(chǎn)向洋商地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移牟振宇：《上海法租界早期土地交易、地價(jià)及其內(nèi)在機(jī)理（1852-1872）》，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)史研究》2017年第2期；牟振宇：《洋商、地產(chǎn)與城市空間變遷——以上海法租界為中心（1848-1865）》，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)史研究》2015年第4期。。

第三，美租界，是這一時(shí)期三租界中變化最大的。1848年，美牧師蓬恩（Boone），因虹口地區(qū)地廣價(jià)廉，乃率該國(guó)僑民寄居于此《公共租界史稿》，第68頁(yè)。。但因人口稀少，發(fā)展遲緩，被西方人視為租界中的“灰姑娘”劉惠吾主編：《上海近代史》（上），華東師范大學(xué)出版社1985年版，第78頁(yè)。 。1854年，美國(guó)駐滬領(lǐng)事館開(kāi)始辦理美商租地登記注冊(cè)手續(xù)。到1855年，在美國(guó)駐滬領(lǐng)事館登記取得美冊(cè)道契者，有65塊地皮，計(jì)456畝，大多位于吳淞江以北所謂的“虹口”區(qū)馬士：《中華帝國(guó)對(duì)外關(guān)系史》第1卷，張匯文、馬伯隍等譯，上海書店出版社2000年版，第393頁(yè)。。 咸豐期，共有46個(gè)外國(guó)人永租了美租界554.193畝土地錢宗灝《上海美租界早期土地集中狀況及價(jià)格變化—楊浦濱江工業(yè)區(qū)的歷史》，2017年7月18日上海社會(huì)科學(xué)院“跨學(xué)科背景下的城市人文遺產(chǎn)研究與保護(hù)國(guó)際研討會(huì)”發(fā)言稿，又見(jiàn)錢宗灝《上海開(kāi)埠之初，地價(jià)有多高》，《澎湃新聞》2017年7月26日。。1860年因太平戰(zhàn)事逼近，大量難民不斷涌入虹口。目前尚無(wú)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但至1865年難民返鄉(xiāng)之后，虹口中國(guó)人數(shù)仍有2萬(wàn)人，若對(duì)比當(dāng)時(shí)英、法租界中國(guó)人口 7萬(wàn)和4.75萬(wàn)人《中華帝國(guó)對(duì)外關(guān)系史》第2卷，第133頁(yè)。，說(shuō)明在美租界人口增長(zhǎng)是顯著的。

這時(shí)，到美租地的各國(guó)地產(chǎn)商趨之若鶩，而以英、美商為主，到1870年在虹口居住的外商達(dá)965人1870年公共租界人口普查，《上海社會(huì)概況》附表，載《上海故事》，第54-58頁(yè)。。美租界永租的土地散見(jiàn)于英美俄三國(guó)道契中，由于目前尚未解決道契定位問(wèn)題，故僅依靠道契文本很難確定哪些道契在美租界。1869年公共租界工部局工程師和土地估價(jià)委員會(huì)經(jīng)實(shí)測(cè)調(diào)查，制作了一份虹口區(qū)土地估價(jià)表Land assessment schedule （1869）， Schedule and report of the general land assessment committee of 1869 （appointed at a general meeting of Shanghai land renters， held on the 27th and 28th May 1869）， English Settlement， Shanghai， North China Office.。據(jù)這份資料統(tǒng)計(jì)，1869年虹口區(qū)共有道契241份，計(jì)2083.619畝土地，其中英冊(cè)道契181份，1620.861畝，美冊(cè)道契55份，364.033畝，俄冊(cè)道契冊(cè)地5塊，82.2畝。這份資料雖然反映的是1869年虹口區(qū)地產(chǎn)狀況，但由于華洋首租交易主要發(fā)生在戰(zhàn)時(shí)1860-1864年，考慮到1865-1869年為土地交易低谷期，故推算1864年虹口區(qū)道契冊(cè)地面積不少于2000畝。

另一反映美租界擴(kuò)展的事件是邊界的確定。盡管美租界出現(xiàn)頗早，但因人口稀少，致其邊界久未劃定。直到1863年6月25日，美領(lǐng)事熙華德（Seward）與上海道臺(tái)最終確定了美租界邊界：計(jì)自壕溝起（即西人與官軍在泥城之戰(zhàn)時(shí)所掘者），沿蘇州河至黃浦江，過(guò)楊樹(shù)浦三里之地，由此作一直線至壕溝《上海公共租界制度》，第68頁(yè)。。美租界從局促狹小的“虹口”區(qū)一躍而為上海面積最大的租界區(qū)。新界達(dá)346.67萬(wàn)平方米，為當(dāng)時(shí)英租界劃定面積的6倍多《虹口區(qū)志》編纂委員會(huì)編：《虹口區(qū)志》，第三編第一章第一節(jié)，上海社會(huì)科學(xué)院出版社1999年版，第157頁(yè)。。僅過(guò)3個(gè)月，即九月二十一日，出于“安全和治安”方面考慮，英美租界實(shí)現(xiàn)了合并，成為日后的上海公共租界《北華捷報(bào)》1863年4月11日，第663號(hào)，第59頁(yè)。。英國(guó)國(guó)家圖書館收藏的《1864-1866年虹口區(qū)地圖》，由公共租界工部局工程師測(cè)繪，反映了這一時(shí)期美租界土地開(kāi)發(fā)狀況。由圖可見(jiàn)，洋商地產(chǎn)的分布范圍：北起今武進(jìn)路，西至今四川北路，東達(dá)虹口港以東地區(qū)，至黃浦江沿岸楊樹(shù)浦一帶，但主要集中在東大名路以南的黃浦江沿岸。洋商租地范圍內(nèi)已密集分布著西式房屋、西式貨棧和中式房屋及貨棧等不同類型建筑，說(shuō)明美租界土地開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的階段。

第四，越界租地。租界內(nèi)土地畢竟有限，這一時(shí)期洋商至界外租地已成常態(tài)。據(jù)文獻(xiàn)記載，“這時(shí)租界以外五哩之內(nèi)的地皮都被人紛紛收買” 《出賣上海灘》，第41頁(yè)。。當(dāng)時(shí)在界外租地到底有多少？目前均無(wú)可信的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。本文根據(jù)當(dāng)時(shí)英法美俄頒發(fā)的道契進(jìn)行估算，方法有二：（1）以這一時(shí)期英法美俄四國(guó)頒發(fā)的所有道契所載總畝數(shù)，減去三個(gè)租界內(nèi)首租和部分轉(zhuǎn)租的畝數(shù)，即可得出界外租地的畝數(shù)；（2）以1864年英國(guó)領(lǐng)事館的土地登記表數(shù)據(jù)，減去1869年英租界和美租界道契冊(cè)地的數(shù)據(jù)，得出界外租地的數(shù)據(jù)。這兩種方法最后統(tǒng)計(jì)出的界外租地的數(shù)額大致相同，十分驚人：不少于3000畝。從空間分布上看主要集中于以下幾個(gè)區(qū)域：

1，英租界以西越界筑路區(qū)。1853-1863年間為了防御太平軍，戈登（Gordon）在此地區(qū)修筑了多條界外“軍路”，如徐家匯路（今海格路）、新閘路、馬霍路、極司非而路等。1862年，上海跑馬場(chǎng)總會(huì)利用變賣第二跑馬場(chǎng)之資，修筑了從泥城浜起至靜安寺止的跑馬路，即靜安寺路。這一地區(qū)靠近租界，被視為英租界的后花園。1866年2月，該工部局主席指出，“此等路實(shí)為居留地之咽喉，倘不維持良好，則西僑社會(huì)之健康，當(dāng)受損害” 《上海公共租界制度》，第86-87頁(yè)。。1855年該地區(qū)已出現(xiàn)了一部分道契冊(cè)地，太平天國(guó)時(shí)期，來(lái)此租地的洋商更多。至1861年，可定位的越界道契冊(cè)地近50處 陳琍：《近代上海城鄉(xiāng)景觀變遷（1843-1863）》，第201頁(yè)。。而筆者根據(jù)1900年公共租界西區(qū)地籍表中的道契號(hào)以及該道契的文本信息，統(tǒng)計(jì)出該地區(qū)在1861-1864年的道契冊(cè)地共22份，計(jì)292.79畝土地。實(shí)際上，292.79畝僅是該時(shí)期該地區(qū)頒發(fā)道契冊(cè)地中很少的一部分。1870年英國(guó)領(lǐng)事麥都思（Medhurst）在其備忘錄中指出，靜安寺路（從龍飛馬房至靜安寺），“一部分為華人保有，一部分為西人保有”，徐家匯路（從靜安寺到徐家匯路橋），“十分之八為華人所有”；新閘路，“其中或者有一小部分為外人所有” 《上海公共租界制度》，第87-88頁(yè)。，這些記載也可佐證此地區(qū)永租土地?cái)?shù)量之眾。

2， 法租界以西界外區(qū)。該地區(qū)最先為保護(hù)徐家匯由法國(guó)軍隊(duì)修筑了徐家匯路，后兩租界當(dāng)局又于1864年在八仙橋一帶購(gòu)置六十余畝土地，建造一座外國(guó)公墓。1865年，法租界公董局還修筑了連接租界的墳山路等，可見(jiàn)該地區(qū)也是越界筑路區(qū)。早在徐家匯路修筑之前，即1861年英國(guó)人天孫（J. W. Weight）從本地沈姓人家永租了3.06畝土地，立為英冊(cè)第427號(hào)第434分地，之后在此地附近，又有英商瓦勒（W. Waller）、吧者（T. J. Birdseye）來(lái)此購(gòu)地，共計(jì)17.3畝 陳琍：《近代上海城鄉(xiāng)景觀變遷（1843-1863）》，第205頁(yè)。。另?yè)?jù)筆者統(tǒng)計(jì)，在八仙橋地區(qū)墳山路附近租地的還有道契393號(hào)（1861年）、395號(hào)（1861年）、道契402號(hào)（1861年）和道契725號(hào)（1863年）等。實(shí)際上，在此租地的洋商遠(yuǎn)不止此。可知該地區(qū)是重要的界外租地區(qū)。

3，浦東地區(qū)。浦東陸家嘴地區(qū)與外灘隔江相望，地理位置優(yōu)越，在1853年首次出現(xiàn)洋商在浦東高昌鄉(xiāng)二十四保二十四圖男字圩租地。小刀會(huì)起義期間，咸豐五年，又有英冊(cè)155號(hào)，156號(hào)，162號(hào)和174號(hào)等道契冊(cè)地，均位于浦東二十四保二十四圖男字圩陸家嘴地區(qū) 陳琍：《近代上海城鄉(xiāng)景觀變遷1843-1863》，第204頁(yè)。。而太平天國(guó)時(shí)期在陸家嘴租地有英冊(cè)424號(hào)，524號(hào)，482號(hào)，524號(hào)，622號(hào)，785號(hào)，807號(hào)等道契，計(jì)55.22畝。除了陸家嘴之外，還有英冊(cè)710號(hào)道契，標(biāo)注為“二十四保二十四圖土名爛泥渡”，在陸家嘴附近地區(qū)。可見(jiàn)，該地區(qū)也是重要的界外洋商租地區(qū)。

4，其他界外租地區(qū)。英冊(cè)458號(hào)（1861年）、459號(hào)（1861年）和673號(hào)（1863年）道契，標(biāo)注為“寶山周號(hào)二十八圖烏字圩土名張華浜”，而599號(hào)（1862年）“寶邑吳淞周二十圖”，共計(jì)97畝土地，屬于今寶山區(qū)，其位置大致在今黃浦江與蕰藻浜交匯處吳淞口附近，說(shuō)明越界范圍已延伸至吳淞口一帶。

綜上所述，天平天國(guó)戰(zhàn)爭(zhēng)使洋商租地的范圍迅速擴(kuò)展，不僅租界內(nèi)的土地被洋商永租完畢，界外租地成為這一時(shí)期租地的熱點(diǎn)，其數(shù)量并不遜色于界內(nèi)租地?；蜓灾饨绲倪吘墔^(qū)和界外區(qū)是洋商租地的重點(diǎn)區(qū)。

四、對(duì)土地交易者的影響

太平戰(zhàn)事對(duì) 土地交易者的沖擊是顯而易見(jiàn)的，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：1，增加了土地交易人數(shù)；2，加劇了土地業(yè)主之間的分化；3，出現(xiàn)了專業(yè)化的房地產(chǎn)公司。本文根據(jù)道契中關(guān)于土地交易者信息以及土地交易細(xì)節(jié)的記載，對(duì)以上三方面的影響進(jìn)行剖析?？紤]到戰(zhàn)時(shí)土地買賣異常頻繁，有些甚至未登記便已轉(zhuǎn)手，特別是法國(guó)、美國(guó)以及他國(guó)領(lǐng)事館對(duì)二次交易漏載嚴(yán)重，這自然增加了研究的難度。鑒于英國(guó)領(lǐng)事館土地登記制度相對(duì)完善，二次交易漏載現(xiàn)象較少，且英國(guó)僑民地產(chǎn)所占比重甚高，故本文僅對(duì)英冊(cè)道契進(jìn)行統(tǒng)計(jì)論證。

1，土地交易者激增

道契正文（即首租）記載了華人賣主和西人買主的姓名，而道契附文（即轉(zhuǎn)租）記載了土地交易雙方的信息，主要是洋商姓名。據(jù)1860-1864年間頒發(fā)英冊(cè)道契正文所載，共計(jì)洋商225人。該時(shí)段法國(guó)公館契載洋商70人 牟振宇：《上海法租界早期土地交易、地價(jià)及其內(nèi)在機(jī)理（1852—1872）》，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)史研究》2017年第2期。，美冊(cè)道契載洋商86人，俄冊(cè)道契載美商瓊記行及其職員計(jì)6人，總計(jì)洋商387人。又據(jù)1864年1月英國(guó)領(lǐng)事館土地登記冊(cè) British Consulate， Shanghai， January 1st， 1864.統(tǒng)計(jì)，共有地主323人，除了6個(gè)華人地主外，其余均為洋商。綜合兩份材料可推算1860-1864年從事土地交易的洋商應(yīng)不少于400人。該數(shù)值比1855年英國(guó)領(lǐng)事館土地登記冊(cè) List of renters of land at Shanghae registered at the British Consulate， 1855.所載洋商買主125人，增長(zhǎng)了1倍有余。這說(shuō)明該時(shí)期進(jìn)行土地交易的洋商明顯增多了。

究其原因，一方面隨著上海貿(mào)易地位的上升，該時(shí)段在滬洋行數(shù)量增多。據(jù)1861-1868年各《上海行名錄》統(tǒng)計(jì)，1861年洋行159家， 1868年增至242家。洋行數(shù)量的增加，既為新來(lái)的外僑提供了一條謀生途徑，又為他們投資房地產(chǎn)業(yè)提供了資金的支持；另一方面是來(lái)滬外僑數(shù)量明顯增多了。據(jù)兩租界當(dāng)局的人口調(diào)查，1865年上海總外僑人數(shù)為5589人，其中公共租界5129人，法租界460人。[法]梅朋、傅立德：《上海法租界史》，倪靜蘭譯，上海譯文出版社1983年版，第375-376頁(yè)。該數(shù)值是1859年上海外僑總?cè)藬?shù)（398人 The HongKong Directory with list of foreign residents in China， Hongkong： printed at the “Armenian Press”， 1859， pp.83-92.）的14倍，當(dāng)然這其中包含了相當(dāng)比重的外國(guó)軍隊(duì)。戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后，大部分外國(guó)軍隊(duì)離開(kāi)上海，到1867年，外僑總?cè)丝跍p少一半，約2750人[美]馬士：《中華帝國(guó)對(duì)外關(guān)系史》第2卷，張匯文等譯，商務(wù)印書館1963年版，第147頁(yè)。。但無(wú)論如何從事土地交易的洋商人數(shù)尚不及外僑總數(shù)的10%，故文獻(xiàn)描述的“有錢的商人把他們的資金都投在造房子上，沒(méi)有錢的人借錢造房子，職員、買辦、郵差、傭人，所有的人都投入這個(gè)投機(jī)事業(yè)里去，并且都從中賺了錢”于布內(nèi)：《漫游世界》，第2卷，第260頁(yè)。轉(zhuǎn)引自《上海法租界史》，第374-375頁(yè)。，不無(wú)夸張之嫌。

從國(guó)別來(lái)看，該期間從事土地交易的商人以英國(guó)人居多，約占總數(shù)的2/3，其次是美國(guó)人和法國(guó)人，此外還有葡萄牙人等。從職業(yè)上看，相比之前有更多職業(yè)的人進(jìn)入土地交易行列。據(jù)《上海行名錄》統(tǒng)計(jì)，從事土地交易者職業(yè)主要有：洋行（Companies）、商人（Merchant）、洋行職員（Clerk），證券經(jīng)紀(jì)人（bill broker），鐘表匠（Watchmaker），醫(yī)生（Doctor），外科醫(yī)生（Surgeon），旅館經(jīng)營(yíng)者（Hotel keeper），工程師（Engineer），船具商（Ship chandler），拍賣商（Auctioneer），領(lǐng)航員（Pilot），絲綢商（Silk broker），海關(guān)職員（Assist Empire Martine customs），修船商（Shipwright），檢查員（Inspector），司令官（Commander），報(bào)刊編輯（the journal editor），教會(huì)（Missionary）或傳教士，銀行（Bank）等?？梢?jiàn)土地交易者幾乎囊括了外僑社會(huì)的所有行業(yè)，即使為官者也未能脫俗，如外國(guó)巡捕（municipal police）、工部局總董（municipal Chairman）、副領(lǐng)事（vice consul）等，均參與了土地交易，特別是西班牙領(lǐng)事葡萄牙人羅理路（Loureiro， P），通過(guò)土地買賣發(fā)了橫財(cái)，至1864年擁有85.959畝土地British Consulate， Shanghai， January 1st 1864.?？傊瑖?guó)別和職業(yè)的多樣化是這一時(shí)期土地交易者的重要特征。

2. 土地壟斷日趨嚴(yán)重

1843年上海開(kāi)埠后，各洋商地產(chǎn)主因資金規(guī)模以及經(jīng)營(yíng)理念的不同，其在上海購(gòu)置地產(chǎn)的數(shù)量逐步拉開(kāi)差距，按照每個(gè)業(yè)主擁有土地之多寡，大致分為>100畝，50-100，40-49，30-39，20-29，10-19，5-9，<5畝等八大類。在1860年之前，盡管已出現(xiàn)百畝以上的大地產(chǎn)主，但數(shù)量有限，各地產(chǎn)商之間差距不大。以1855年為例 List of renters of land at Shanghae registered at the British Consulate， 1855.，百畝以上的地產(chǎn)主僅2個(gè)，分別是第二跑馬場(chǎng)和英國(guó)領(lǐng)事館，比爾為最大的私人地產(chǎn)主，擁有96.995畝土地，30畝以上的地產(chǎn)主11人，不及總數(shù)的10%，所擁有土地占總數(shù)的38.19%。或言之，超過(guò)60%的地產(chǎn)業(yè)主所擁有土地在30畝以下，土地壟斷現(xiàn)象尚不明顯。但到了1864年，這一分布格局開(kāi)始發(fā)生明顯變化。據(jù)《1864年英國(guó)領(lǐng)事館土地登記表》統(tǒng)計(jì)（表3）可知：首先，50畝以上的土地業(yè)主，由1855年的6人，增加到30人，其擁有土地占總數(shù)比重由1855年23.66%增加到47.16%，這說(shuō)明近一半的土地被50畝以上的大地產(chǎn)主占有。若以30畝以上計(jì)，其人數(shù)由1855年11人增加到55人，其擁有土地占總數(shù)的比重由1855年38.19%增加到60.96%。而30畝以上地產(chǎn)主的人數(shù)僅占總數(shù)的17%，這說(shuō)明土地壟斷現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。其次，出現(xiàn)400畝以上的超大地產(chǎn)商，而百畝以上的大地產(chǎn)商由1855年的2個(gè)增加到12個(gè)，其擁有土地占總數(shù)的比重為30.14%，這說(shuō)明大地產(chǎn)商在土地市場(chǎng)中開(kāi)始扮演越發(fā)重要的角色。

3. 洋行/商為土地交易主體

根據(jù)土地交易者擁有地產(chǎn)的面積，下文將具體分析1864年土地交易者的特征：

（1）50畝以上的大地產(chǎn)商，共30人，除了上海體育基金保管委員會(huì)（第三跑馬場(chǎng)）、英國(guó)領(lǐng)事館以及上文談及的西班牙領(lǐng)事羅理路外，其余大部分是洋行/商，具體而言：①大鴉片商，如寶順行、怡和行、沙遜行、廣隆行等，他們憑借老牌洋行資格以及從鴉片貿(mào)易中榨取的雄厚資金，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中拔得頭籌，成為租界的大地產(chǎn)商；②金融相關(guān)洋行，如票據(jù)經(jīng)紀(jì)商新德記（Smith， E.M.），長(zhǎng)利（Cushny， A.），惇裕洋行（保險(xiǎn)）等，這一時(shí)期受房地產(chǎn)業(yè)刺激金融業(yè)快速發(fā)展，作為首批金融業(yè)的受益者，通過(guò)提供票據(jù)兌換和保險(xiǎn)等服務(wù)所賺取的財(cái)富投資于房地產(chǎn)業(yè)，而且他們很容易獲得銀行貸款，故有條件躋身于大地產(chǎn)商行列；③其他洋行/商，如福利洋行（船舶食品供給），裕泰（拍賣），上海磚廠等，以及來(lái)自非商業(yè)的西人，如高易（Cowie. G. J.W，律師），米契（Michie. Alexander，船舶工程師），恩都本士（Antrobus. R.C.， 上海體育總會(huì)發(fā)起者，西商總會(huì)主席，工部局總董）等，積極投資于房地產(chǎn)，成為新一代大地產(chǎn)商。其中最大的地產(chǎn)商既非大鴉片商，亦非老牌洋行，而是漢璧禮（Thomas Hanbury），一個(gè)普通的英國(guó)商人，1853年來(lái)滬，并開(kāi)設(shè)漢璧禮洋行，主要經(jīng)營(yíng)絲、茶和棉花等 Letters of Sir Thomas Hanbury， London： west， Newman & Co.， 54， Hatton Garden， 1913. p2.，其規(guī)模無(wú)法與大洋行比肩，但他抓住了房地產(chǎn)發(fā)展契機(jī)，一舉成為上海房地產(chǎn)業(yè)的龍頭老大。

（2）20-50畝中等地產(chǎn)商，共70個(gè)，包括仁記行、公易行、華記行、廣豐行、李百里行、公和祥碼頭洋行等12家，以及公司大班或職員如華盛洋行大班葛蘭敦等16人，普通商人11人，總計(jì)39人，占該類地產(chǎn)商總數(shù)的一半以上，另有醫(yī)生4人，律師1人，英國(guó)副領(lǐng)事1人，跑馬委員會(huì)成員1人、領(lǐng)航員1人，輪船雜貨商1人以及圣三一教堂、公墓等土地業(yè)主，其他不明身份者20人?？梢?jiàn)，中等規(guī)模的地產(chǎn)商以洋行及其職員、普通洋商為主。這類地產(chǎn)商的財(cái)富雖然比不上第一類，但如華記行、李百里行、公和祥洋行等，均是最早來(lái)滬且具有一定勢(shì)力的洋行，他們亦有投資房地產(chǎn)的資金，而且他們也有條件從外國(guó)銀行和中國(guó)錢莊取得貸款，而其他如英國(guó)副領(lǐng)事馬安（Markham. J）、上海跑馬總會(huì)發(fā)起者魏勃（Webb. E），麥都思等既是滬上一定社會(huì)地位的重要人物，也從小地產(chǎn)主發(fā)展為房地產(chǎn)大商。

（3）20畝以下的小型地產(chǎn)商，共223個(gè)，其中查明身份者177個(gè)，仍以洋行及其職員和普通洋商為主，主要有以下幾類：洋行（company）有34家，洋行大班或職員（clerk）20人，普通洋商（merchant）35人，另一些寫明了商業(yè)類別，如絲綢檢查員（public silk inspector）3人，絲綢商（silk broker）6人，造/修船廠（shipwright）5家，輪船雜貨商3家，總代理商（general commission agent）1家，旅館業(yè)2家，房地產(chǎn)業(yè)1家，排字員1人，鐘表匠1人，倉(cāng)庫(kù)管理員（storekeeper）1人等等。這一時(shí)期外國(guó)銀行規(guī)模較小，其地產(chǎn)亦不多，共有4家銀行，銀行主管或職員4人，在滬擁有地產(chǎn)。另一些金融相關(guān)洋行/商，如票據(jù)經(jīng)紀(jì)人（bill broker）5人，保險(xiǎn)公司1家，拍賣商1人等等?？傊c洋商/行或商業(yè)有關(guān)的地產(chǎn)業(yè)主有141人，占已明身份地主總數(shù)79.66%。除外，還有包括領(lǐng)事、工部局、巡捕房警察、獄卒、海關(guān)檢查員在內(nèi)的政府官員7人，北華捷報(bào)主編1人，工程師1人，船長(zhǎng)2人，領(lǐng)航員1人，宗教人士3人，教會(huì)、體育總會(huì)等機(jī)構(gòu)辦事處（Trustee）10家等其他行業(yè)的地產(chǎn)主。

（4）華人地產(chǎn)商。1854年土地章程中賦予華人在租界內(nèi)租地的權(quán)利，因此在英冊(cè)和美冊(cè)道契中，均見(jiàn)有華人地產(chǎn)商的記錄。其中1864年英國(guó)領(lǐng)事館土地登記表中有華人6個(gè)：Tan Loh Sing， Chang Ho Ki，Laou Soey Sung， Lo Yen Yew，Yen Yung King（顏永金），chan Laishun（曾來(lái)順），共計(jì)81.233畝地產(chǎn)。其中最大華人地產(chǎn)商為曾來(lái)順（chan Laishun或?qū)懽鰿huan Laishun），他的中文名為曾蘭生，1826年出生于新加坡，后入讀教會(huì)學(xué)校，1846年留學(xué)于漢密爾頓大學(xué)。1848年回國(guó)先后在香港、廣州等地工作，1853年來(lái)滬經(jīng)商。在1860-1864年的戰(zhàn)爭(zhēng)期間，曾蘭生積極投身于房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為外國(guó)領(lǐng)事館登記中最大華人地產(chǎn)商，先后購(gòu)買了大量土地，在1864年1月的英冊(cè)道契中，“chan laishun”名下有10份道契，共56.42畝土地，而另有美冊(cè)道契“Chuan Laishun”名下3份地產(chǎn)，共3.7畝，故其在上海租界地產(chǎn)超過(guò)60畝。

五、對(duì)土地市場(chǎng)營(yíng)銷的影響

在戰(zhàn)爭(zhēng)的歷史環(huán)境下，洋商通常采用了“低價(jià)購(gòu)進(jìn)、高價(jià)轉(zhuǎn)出”即所謂的“專作買賣”的市場(chǎng)營(yíng)銷策略。其盈利的秘訣在于至租界郊區(qū)或界外低價(jià)購(gòu)進(jìn)華人地產(chǎn)然后高價(jià)拋出從差價(jià)中賺取利潤(rùn)。洋商之所以能以低價(jià)購(gòu)買華人地產(chǎn)有很多因素，既有區(qū)位因素，比如遠(yuǎn)離市區(qū)，無(wú)基礎(chǔ)實(shí)施，為待開(kāi)發(fā)的用地或是農(nóng)田等，地價(jià)十分低廉；也有洋商勾結(jié)地保強(qiáng)買強(qiáng)賣、故意壓低地價(jià)的因素。曾擔(dān)任《字林西報(bào)》主筆的英國(guó)人麥克萊倫在其《上海故事——從開(kāi)埠到對(duì)外貿(mào)易》對(duì)此問(wèn)題有過(guò)精辟的論述，摘錄如下：“擁有這些土地的中國(guó)人人幾乎得不到當(dāng)局的保護(hù)，中國(guó)官員要么躲在縣城里提心吊膽，要么忙于從富人手里榨取錢財(cái)，沒(méi)時(shí)間顧及窮人的抱怨。因此，當(dāng)一個(gè)不擇手段的外國(guó)人想擁有某塊本地人的土地時(shí)，他就利用一個(gè)腐敗的小官員，通過(guò)威逼的方式讓業(yè)戶把土地賣給他。通過(guò)這種手段獲取土地后，他們?cè)龠\(yùn)用這種先占權(quán)去得到更多的土地。這些沒(méi)有道德底線的投機(jī)者就用這種方式使自己在短短的幾個(gè)月間暴富，因?yàn)橹惺椒课菽菚r(shí)的租金非常之高?！?《上海故事》，第116頁(yè)。

這一時(shí)期善于經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)而一舉成為上海最大地產(chǎn)商的英人漢璧禮，在其信函里揭露了強(qiáng)買強(qiáng)賣的諸多細(xì)節(jié)，“在上海的戰(zhàn)亂時(shí)期，法國(guó)人和英國(guó)人對(duì)上海的土地實(shí)施一種‘攫奪的政策，并不顧及華人的利益” Letters of Sir Thomas Hanbury， p3.。1861年12月22日的信函中，漢璧禮寫道：“法國(guó)人正在肆意地奪取華人的土地和房屋，將他們趕走，不管他們是否愿意，給他們的地價(jià)僅及實(shí)際價(jià)值的三分之一或四分之一。許多華人懇請(qǐng)我出手相助，但我在這里靠什么來(lái)對(duì)抗法蘭西帝國(guó)呢？為干預(yù)此事，我已是熱鍋里的螞蟻?！?Letters of Sir Thomas Hanbury， p85.這說(shuō)明以低價(jià)強(qiáng)取豪奪華人地產(chǎn)在當(dāng)時(shí)的上海較為普遍。

為了進(jìn)一步說(shuō)明洋商“專作買賣”的盈利方式，本文選取沙遜家族、怡和行、寶順行、漢璧禮和曾來(lái)順等五個(gè)大地產(chǎn)商為個(gè)案進(jìn)行剖析。其中前三個(gè)為老牌洋行，也是當(dāng)時(shí)上海鴉片巨商，漢璧禮和曾來(lái)順則是普通的商人。根據(jù)1855年和1864年英國(guó)領(lǐng)事館登記表以及《上海道契》，對(duì)這五位地產(chǎn)商的土地交易情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，制成表6。由此可見(jiàn)，1855年，這五位地產(chǎn)商在租界內(nèi)擁有土地并不多，占地最多的沙遜家族，也不過(guò)36.121畝，而寶順行和怡和行各僅有2塊和1塊地產(chǎn)，面積不超過(guò)20畝，漢璧禮和曾來(lái)順在1855年尚未見(jiàn)其地產(chǎn)信息。但到了1864年，這五位洋商均成了50畝以上的大地產(chǎn)商，但格局發(fā)生了變化，名不見(jiàn)傳的漢璧禮異軍突起，一舉奪得地產(chǎn)大王桂冠，將沙遜行、寶順行和怡和行等老牌洋行遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面，據(jù)英冊(cè)道契統(tǒng)計(jì)，1864年漢璧禮共占有444.828畝土地，尚不包括其在法租界的地產(chǎn)，僅美租界區(qū)就有211.689畝土地 Land assessment schedule （1869）， Schedule and report of the general land assessment committee of 1869 （appointed at a general meeting of Shanghai land renters， held on the 27th and 28th May 1869）， English Settlement， Shanghai， North China Office.，可謂名副其實(shí)的房地產(chǎn)巨頭。關(guān)于他的房地產(chǎn)發(fā)跡史，筆者將另外撰文陳述。

從買進(jìn)與賣出的總量來(lái)看，“多購(gòu)惜售”是這五位地產(chǎn)商共同的經(jīng)營(yíng)理念，這也是他們成為1864年上海房地產(chǎn)巨商的重要原因。但囤積土地的方式并不一致，以漢璧禮為代表，以大量低價(jià)購(gòu)買華人地產(chǎn)（即首租）再以高價(jià)拋售為主要盈利方式，而以沙遜行為代表，則以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)進(jìn)洋商地產(chǎn)（即轉(zhuǎn)租）再以更高價(jià)售出為主要盈利方式，在資金投入上，前一種方式因華人地產(chǎn)地價(jià)較低，成本較小，同樣的資金可購(gòu)買更多的土地，但拋售時(shí)差價(jià)有限，故只能通過(guò)大面積的土地交易來(lái)盈利，這就不難理解為什么漢璧禮的土地遠(yuǎn)多于沙遜的原因。另一方面，沙遜行為老牌的鴉片巨商，沙遜家族也是當(dāng)時(shí)世界上有名的富商，資金雄厚，相反漢璧禮前期資本積累有限，故采取了“薄利多銷”的方式。

從表5看，“專作買賣”是最快最便捷的盈利方式：漢璧禮買進(jìn)和賣出的土地達(dá)140余畝計(jì)20余次交易，通過(guò)“低進(jìn)高出”的盈利，再利用賺取的資金繼續(xù)投資，如此反復(fù)。而其他四位地產(chǎn)商無(wú)不采用“專作買賣”的盈利方式，沙遜行，買進(jìn)賣出的土地達(dá)120余畝計(jì)24次交易，寶順行，買進(jìn)賣出的土地近90畝計(jì)9次交易。曾來(lái)順亦是如此。“專作買賣”因周期短盈利快，為地產(chǎn)商進(jìn)一步投資提供了資金來(lái)源，故頗受如漢璧禮等中小規(guī)模的地產(chǎn)商青睞。但在土地市場(chǎng)異常繁榮的特殊時(shí)期，“專作買賣”并非最重要的盈利方式，而有另一種更深層更持久的盈利方式：租地造房。所謂“租地造房” 即“以少數(shù)資本租得將來(lái)極有希望之地，建造房屋，即將收入之小租、押租等充作造屋資金，因此而獲利者，數(shù)見(jiàn)不鮮” 郭奇正：《上海租界時(shí)期里弄社會(huì)的社會(huì)生產(chǎn)》，臺(tái)灣大學(xué)建筑與城鄉(xiāng)研究所2003年博士論文，第32-35頁(yè)。?！白獾卦旆俊?又分為三種方式：一是長(zhǎng)期租地按年付租，規(guī)定每5年或10年要隨地價(jià)上漲而加租；二是規(guī)定租期，到期拆屋或還地，三是規(guī)定租期，一般為15-30年，期滿連屋帶地一并收回趙津、梁辰：《近代中國(guó)外商房地產(chǎn)投融資及經(jīng)營(yíng)模式探析——以上海、天津?yàn)槔罚吨袊?guó)房地產(chǎn)》2010年第2期。。這兩種方式是相依相存，缺一不可。以怡和行為例，購(gòu)進(jìn)多而售出少，可見(jiàn)主要采用了“租地造房”的方式而不重視“專作買賣”，故有很強(qiáng)的投機(jī)性和盲目性，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)動(dòng)蕩，就會(huì)導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，這是該行在戰(zhàn)后土地市場(chǎng)低谷期被迫破產(chǎn)的主要原因。

由于租界土地畢竟有限，洋商已敏銳覺(jué)察到土地必然升值的趨勢(shì)。擁有地產(chǎn)的洋商、中國(guó)買辦們很快發(fā)現(xiàn)“租地造房”相比“專作買賣”更為有利、持久，為此相率采用這種方式，為迎合短期內(nèi)暴漲的住房需求，迅速建造大量成本很低的木板房，以出租牟利。木板房屋主要采用進(jìn)口的洋松或福建的杉木，成本低，施工短，資金回收快，“同實(shí)際支出比較，利潤(rùn)是如此之大，以致本來(lái)是可以在四、五年內(nèi)就能收回全部資本的”領(lǐng)事文極司脫致阿禮國(guó)爵士函，1866年4月4日于上海，載徐雪筠《上海近代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概括（1882-1931）：海關(guān)十年報(bào)告》，上海社會(huì)科學(xué)院出版社1985年版，第109-111頁(yè)。。這種高密度的里弄住宅很快鋪滿租界內(nèi)尚未開(kāi)發(fā)的地區(qū)。據(jù)一位來(lái)滬的外國(guó)人記載：“從外灘通往城內(nèi)的所有街道，都是以歐式起始，以華式終結(jié)，……漸漸地，高大的石頭建筑沒(méi)有了，代之以越來(lái)越多的木頭房子?！?王維江、呂澍著：《另眼相看—晚晴德國(guó)文獻(xiàn)中的上海》，上海辭書出版社2009年版，第170-171頁(yè)。據(jù)1865年12月13日工部局對(duì)英租界和虹口區(qū)洋房和中式房屋統(tǒng)計(jì)，英租界華人房屋8740幢，虹口區(qū)3254幢，遠(yuǎn)超出西人房屋30余倍?？傊白獾卦旆俊敝饾u成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，致使土地日益被少數(shù)洋商壟斷，其結(jié)果是地價(jià)、房租日日高漲，形成了高密度里弄住宅分布的城市形態(tài)；另一方面又迫使晚來(lái)滬的商人不得不“跨出租界的界限，向鄉(xiāng)下人買進(jìn)空地”，這是租界不斷向外擴(kuò)張的內(nèi)在動(dòng)力，也是當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)的內(nèi)在機(jī)理。

（責(zé)任編輯：陳煒祺）