陳燕

摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的發(fā)展特點(diǎn)，其普遍面臨項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大等特點(diǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理難度較大。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)管理方面著手，對(duì)企業(yè)管理特點(diǎn)、管理側(cè)重點(diǎn)進(jìn)行分析，并從構(gòu)建成本控制平臺(tái)、經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)以及運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)這三個(gè)方面提出強(qiáng)化企業(yè)管理會(huì)計(jì)體系的具體思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);管理會(huì)計(jì)系統(tǒng);成本控制;運(yùn)營(yíng)監(jiān)控

一、房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點(diǎn)分析

于其他企業(yè)相比較，房地產(chǎn)企業(yè)在管理運(yùn)營(yíng)方面難度更大。首先，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目既是企業(yè)管理控制的重點(diǎn)，也是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)多被劃分為項(xiàng)目公司、區(qū)域公司、集團(tuán)公司這三級(jí)結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，管理難度大。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目多需要?dú)v經(jīng)兩年到三年的時(shí)間，甚至部分項(xiàng)目需要數(shù)十年，開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)管理的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性大大增加。同時(shí)，對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在前期需要投入大量的資金，且資金回籠速度緩慢，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)具有更高水平的成本資金控制能力，提高資金的利用率，降低資源浪費(fèi)，避免資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。除此以外，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們生活水平的提升，人們的服務(wù)需求也發(fā)生了相應(yīng)變化，房地產(chǎn)企業(yè)為更好的滿(mǎn)足人們需求，開(kāi)始呈現(xiàn)售樓、租賃、物業(yè)、商業(yè)、體育、旅游、影視多元化發(fā)展態(tài)勢(shì)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)面增加，運(yùn)營(yíng)管理難度也大大增加。

二、房地產(chǎn)企業(yè)管理重點(diǎn)分析

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其管理重點(diǎn)有三個(gè)方面，分別為運(yùn)營(yíng)能力、現(xiàn)金流及利潤(rùn)，具體來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)能力是企業(yè)能夠保證現(xiàn)金流并獲取利潤(rùn)的前提，現(xiàn)金流和利潤(rùn)是支撐企業(yè)能夠有效發(fā)展的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在前期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段，需要投入大量的資金且資金回籠時(shí)間較長(zhǎng)，因此，企業(yè)需要高水平的現(xiàn)金流控制，不僅要對(duì)企業(yè)的區(qū)域現(xiàn)金流、集團(tuán)現(xiàn)金流、項(xiàng)目現(xiàn)金流隨時(shí)掌控，還需做好合理的融資規(guī)劃，避免資金鏈斷裂。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資源依賴(lài)性較強(qiáng)，土地資源是企業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，因此，企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要面臨金額較大的建造成本、土地成本投入，資金需求量較大，企業(yè)對(duì)成本的控制能力也需要進(jìn)一步強(qiáng)化。

項(xiàng)目的順利開(kāi)展是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)，但就房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其普遍需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，周期多為兩年、三年，甚至數(shù)十年，因此，以年為單位周期的管理方式無(wú)法有效滿(mǎn)足企業(yè)的發(fā)展需求。企業(yè)必須要根據(jù)自身的項(xiàng)目特點(diǎn)，充分考慮項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，以此為基礎(chǔ)構(gòu)建起短期、中期、長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)管理方法，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的全過(guò)程把控。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)的相關(guān)措施

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、成本控制以及現(xiàn)金流的規(guī)劃是企業(yè)管理的三個(gè)重要方面。而為了解決這三大問(wèn)題，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力，企業(yè)可以適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用成本管理、全面預(yù)算管理以及管理會(huì)計(jì)報(bào)告等工具，更為直接的進(jìn)行成本控制，具體來(lái)說(shuō)，企業(yè)可以通過(guò)搭建成本控制平臺(tái)、運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)以及經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)等，以科學(xué)的平臺(tái)構(gòu)建來(lái)保證企業(yè)成本的有效運(yùn)用、問(wèn)題的及時(shí)解決發(fā)展和科學(xué)決策、資源的合理配置。

（一）搭建有效的成本控制平臺(tái)

成本控制平臺(tái)的構(gòu)建除了需要涵蓋外部及標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)庫(kù)之外，還應(yīng)適當(dāng)增加歷史數(shù)據(jù)，以此來(lái)保證數(shù)據(jù)庫(kù)的全面性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本控制平臺(tái)的建設(shè)有利于幫助企業(yè)增強(qiáng)成本控制水平，避免資源浪費(fèi)等情況的出現(xiàn)。成本控制平臺(tái)的建設(shè)有利于實(shí)現(xiàn)所有成本的可控可比，具體來(lái)說(shuō)，成本平臺(tái)的建設(shè)可全面整合標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)、歷史數(shù)據(jù)、現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)及預(yù)算數(shù)據(jù)，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的靈活運(yùn)用來(lái)保證對(duì)成本的管理控制，并可實(shí)現(xiàn)對(duì)全成本的動(dòng)態(tài)性回顧，以達(dá)到提高目標(biāo)成本預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性的目的。在減輕員工工作重?fù)?dān)的同時(shí)，提高對(duì)數(shù)據(jù)的有效的運(yùn)用，避免資源浪費(fèi)等情況的發(fā)生。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)成本數(shù)據(jù)庫(kù)時(shí)，需重視材料價(jià)格庫(kù)、含量指標(biāo)庫(kù)和單方指標(biāo)庫(kù)這三個(gè)方面的內(nèi)容。具體來(lái)說(shuō)，企業(yè)首先需要構(gòu)建起含量指標(biāo)庫(kù)，在充分考慮項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)和含量指標(biāo)的基礎(chǔ)上，對(duì)工程量進(jìn)行快速測(cè)算，為后期的限額設(shè)計(jì)提供參考，從而提高結(jié)構(gòu)方案的科學(xué)性、合理性，降低企業(yè)的發(fā)展成本。其次，企業(yè)需要構(gòu)建科學(xué)的單方指標(biāo)庫(kù)，明確項(xiàng)目的不同差異，保證建造標(biāo)準(zhǔn)的合理性，對(duì)單方造價(jià)進(jìn)行有效控制。同時(shí)，單方指標(biāo)過(guò)程需要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目啟動(dòng)、施工圖預(yù)算、項(xiàng)目招標(biāo)以及結(jié)算這四個(gè)階段的全面監(jiān)督管理。而對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，材料成本作為施工階段作為重要的成本之一，其將會(huì)對(duì)企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生一定的影響。因此，企業(yè)還需要合理確定材料價(jià)格庫(kù)。通過(guò)搭建標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)、歷史庫(kù)及外部庫(kù)從而形成系統(tǒng)的材料價(jià)格庫(kù)，實(shí)時(shí)把握采購(gòu)、招標(biāo)主動(dòng)權(quán)，增加對(duì)成本的控制力度。

（二）搭建有效的運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)

運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)的搭建需要借助先進(jìn)的信息技術(shù)，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)提取，再加上適當(dāng)?shù)那謇怼⒊槿?、轉(zhuǎn)換和裝載加工，將加工后的數(shù)據(jù)引入到企業(yè)的數(shù)據(jù)庫(kù)之中，并通過(guò)各類(lèi)工具對(duì)企業(yè)數(shù)據(jù)的分析處理，形成對(duì)企業(yè)發(fā)展有效的信息，實(shí)行對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程監(jiān)督，幫助企業(yè)及時(shí)了解各個(gè)項(xiàng)目的具體運(yùn)營(yíng)情況，其企業(yè)管理層科學(xué)決策提供信息支撐。

企業(yè)在搭建具體的運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)時(shí)，主要可以從以下的三個(gè)方面著手：第一，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合企業(yè)的分析需求變化及相應(yīng)的分析指標(biāo)庫(kù)，構(gòu)建起配套的報(bào)表分析系統(tǒng)，以合理科學(xué)的層層分析來(lái)及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，并采取具體的應(yīng)對(duì)措施，避免企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，提高企業(yè)的管理能力和經(jīng)營(yíng)能力。第二，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，構(gòu)建企業(yè)層面的數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)數(shù)據(jù)集成工具有效整合分散數(shù)據(jù)信息，提高信息的利用率。聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀規(guī)范相應(yīng)的分析維度，以縱向、橫向兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本、營(yíng)銷(xiāo)以及成本數(shù)據(jù)的全面分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，從而制定科學(xué)的應(yīng)對(duì)措施。第三，提高信息的共享性和及時(shí)性，構(gòu)建高效統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺(tái)，根據(jù)不同部門(mén)的管理需求設(shè)定相應(yīng)的信息查看權(quán)限，加強(qiáng)各個(gè)部門(mén)之間的聯(lián)系，打破部門(mén)間的信息壁壘，提高信息的有效利用率。

同時(shí)，企業(yè)可以加大對(duì)現(xiàn)有信息技術(shù)的積極引進(jìn)，例如，在搭建運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)時(shí)引進(jìn)BI技術(shù)，以BI技術(shù)來(lái)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合分析，在保證數(shù)據(jù)加工準(zhǔn)確性的同時(shí)提高數(shù)據(jù)加工的深度。做好資金信息的及時(shí)披露，并組織專(zhuān)人進(jìn)行定期的盈利預(yù)測(cè)，及時(shí)監(jiān)控企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況。

（三）搭建有效的經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)的搭建主要是指企業(yè)全面預(yù)算管理系統(tǒng)的優(yōu)化升級(jí)。相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)決策時(shí)主要會(huì)涉及到五個(gè)方面，具體為拿地預(yù)測(cè)、盈利預(yù)測(cè)、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)、項(xiàng)目全生命周期預(yù)算和年度預(yù)算。其中，拿地預(yù)測(cè)主要是指對(duì)相關(guān)土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性預(yù)測(cè)，為企業(yè)是否拿地提供決策支撐。盈利預(yù)測(cè)主要對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)結(jié)果進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，提前做好資金流規(guī)劃，避免資金鏈斷裂等情況的發(fā)生。同時(shí)，項(xiàng)目全周期預(yù)算可對(duì)企業(yè)決策、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重要的積極影響?？偟膩?lái)說(shuō)，以上的五個(gè)方面都是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中需要重點(diǎn)關(guān)注的幾個(gè)方面，且企業(yè)在具體的發(fā)展過(guò)程中，可以自身實(shí)際的管理需求、管理現(xiàn)狀、管理問(wèn)題為核心，搭建真正適合企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)。

在具體搭建經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)時(shí)，企業(yè)除了需要充分考慮自身的實(shí)際發(fā)展情況之外，還可積極引進(jìn)先進(jìn)的管理方法。例如，企業(yè)可自身的管理特點(diǎn)及業(yè)務(wù)特色構(gòu)建多套預(yù)算編制模型，建立全面的預(yù)算管理系統(tǒng)。就橫向來(lái)說(shuō)，建立包含物業(yè)管理、持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三方面的預(yù)算管理模型。就縱向來(lái)說(shuō)，建立包含公司總部、城市公司、項(xiàng)目公司三級(jí)管理的預(yù)算管理模型。從內(nèi)容方面來(lái)說(shuō)，除了建設(shè)以季度為周期的動(dòng)態(tài)性模型外，在編制年度預(yù)算時(shí)可以目標(biāo)測(cè)算為核心。就項(xiàng)目層面來(lái)說(shuō)，除了對(duì)既有的項(xiàng)目進(jìn)行全周期預(yù)算模型之外，還可搭建反映項(xiàng)目可行性的預(yù)算模型。

在現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下，搭建成本控制平臺(tái)、運(yùn)營(yíng)監(jiān)督平臺(tái)和決策經(jīng)營(yíng)平臺(tái)是加強(qiáng)企業(yè)管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)的重要措施，但以上三大平臺(tái)的具體建設(shè)還需要企業(yè)從自身的實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)自身的管理需求、業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行有效的分析。

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