莫讓孟

摘 要：以往不動產(chǎn)登記由于受管理體制主導，條塊分割，畫地為牢，各自為政，制約了不動產(chǎn)登記的發(fā)展。不動產(chǎn)登記制度的實施，勢必為不動產(chǎn)登記的蓬勃發(fā)展帶來機遇，有利于促進不動產(chǎn)登記基準、規(guī)范的統(tǒng)一，擴大不動產(chǎn)登記產(chǎn)業(yè)規(guī)模，進一步規(guī)范不動產(chǎn)登記市場秩序，促進不動產(chǎn)登記事業(yè)的發(fā)展。

關鍵詞：不動產(chǎn);登記;現(xiàn)狀;前景

一、不動產(chǎn)統(tǒng)制度建立背景

建立不動產(chǎn)登記制度，有利于更好地保護權利人合法財產(chǎn)權，保障不動產(chǎn)交易安全，維護正常的市場交易秩序。原有的分散登記，由于各部門登記方法、技術規(guī)程等不一致，容易導致各種不動產(chǎn)權利重疊、漏登;由于不同部門管理和登記，容易導致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權屬界線不清、權利歸屬不明，引發(fā)諸多矛盾糾紛。實施統(tǒng)一登記后，可以更好厘清當事人之間的權利界限，減少權屬糾紛，提高登記準確性和權威性，更好地維護當事人的物權。同時，統(tǒng)一登記實施后，建立產(chǎn)權登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，將有效保障不動產(chǎn)交易安全，維護不動產(chǎn)市場的正常交易秩序。還有利于提高政府治理效率和水平，大大減少政府行政成本，提高政府的公信力，方便企業(yè)和群眾，減輕當事人的負擔。

二、不動產(chǎn)登記管理現(xiàn)狀

1.開啟提醒模式，提高服務效率

登記中心設立了5個業(yè)務窗口，開展了9大類87個小類登記類型，涵蓋了我縣除農(nóng)村土地承包經(jīng)營權和林業(yè)權外所有不動產(chǎn)登記類型。科學合理地設置了受理初審（落宗）→復審→核定→繕證→出證（開票）→歸案移交等辦理環(huán)節(jié)，明確了各節(jié)點的銜接方式和要求，保證了辦理工作的有序不混亂、完整不丟失。對符合登記條件的不動產(chǎn)登記申請有效實現(xiàn)了提供一次材料，實行一次收件、一次辦理、一次交費，一次領證。各登記環(huán)節(jié)設置了審批期限，對業(yè)務辦理過程的每一個節(jié)點、每一個審批行為全程實時記錄，并通過電子監(jiān)管系統(tǒng)進行督促檢查、提醒催辦和警告督辦，對超期或接近超期辦件以及黃燈（警示催辦）和紅燈（警告督辦）進行提醒，以規(guī)范嚴謹?shù)娜虒徟岣叻招省?/p>

2.創(chuàng)新服務模式，織入工作始終

根據(jù)便民利民的要求，登記中心對所有登記事項的辦理流程、收件要求、辦理時限等進行全面梳理、優(yōu)化、精簡，將規(guī)定的30個工作日，根據(jù)不同的登記業(yè)務類型，縮減為15個、7個、5個工作日，對查封、解押、注銷等登記類型實行隨到隨辦。開展“保姆式”服務，對外地辦事者工作日外辦件的實行預約服務;對孤寡老人、病人等出行不便的群眾，組織人員上門服務，實現(xiàn)孤寡老人、病人等足不出戶”“一次不用跑”就可以辦理不動產(chǎn)登記;對企業(yè)急辦件開辟“綠色通道”，全程高效服務，最快速度辦結;對縣組織、紀律、檢察、法院等部門的查詢需求，專人負責、跟蹤服務、限時辦結。不動產(chǎn)登記中心以更加靚麗的工作形象，更加強烈的責任擔當，把“保姆式”服務織入工作始終，全方位滿足企業(yè)和群眾的需求。

三、現(xiàn)階段不動產(chǎn)登記存在的問題

1.缺少專門的法律依據(jù)。我國目前的不動產(chǎn)登記管理制度明顯有行政管理的走向，但是現(xiàn)階段國家仍然沒有制定出一套專門約束不動產(chǎn)登記的登記法。雖然現(xiàn)有的法律法規(guī)中會涉及到一定對管理工作方面的約束，但是里面的規(guī)范內容比較零散而 且對行為并沒有直接性的要求。還有甚者不同的管理法律法規(guī)中，關于不動產(chǎn)的管理規(guī)范中存在一些沖突，其中還存在很多的不合理的法規(guī)制度，為進行科學合理的不動產(chǎn)登記管理提供了障礙。

2.管理機關不夠明晰。在我國，很多地方對不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的管理職責還并沒有明確劃分，管理部門比較繁多，一般情況是有兩個或兩個以上的部門協(xié)同管理，在對不動產(chǎn)的產(chǎn)權問題進行登記的時候還需要到其他管理機關，降低了登記管理工作的效率也違背了制度設立的初衷。同時進行多個部門的不動產(chǎn)登記還會造成不動產(chǎn)管理所依據(jù)的法律不統(tǒng)一，容易引發(fā)不同部門管理方法的沖突;另一方面進行多部門登記容易使得權責出現(xiàn)交叉，當部門和部門之間存在利益交叉的時候，就會很容易出現(xiàn)沖突。

四、不動產(chǎn)登記前景

1.利用房地管理制度統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記體制。我國當前各行業(yè)發(fā)展的勢頭比較大，在對這些行業(yè)進行不動產(chǎn)登記管理的時候，仍是沒有完全邁向市場經(jīng)濟體制，仍舊保留了一定的計劃經(jīng)濟體制形態(tài)所具有的特點。隨著我國開放程度變得越來越大，在行政管理方面，國家和政府的要求也就變得更高，原本的管理體制已經(jīng)很難當前的經(jīng)濟形勢。我國現(xiàn)階段的不動產(chǎn)登記立法過程中，仍然是把行政管理作為主要手段，但是卻缺少相應的法律規(guī)范作為依據(jù)，所以在進行立法的過程中一定要注重市場所需求的效率和手段，并提供相應的法律依據(jù)，建立科學完整的制度體制。

2.統(tǒng)一城鄉(xiāng)的管理機關。為了能夠切實加強對農(nóng)村不動產(chǎn)的管理并且減少和城市不動產(chǎn)產(chǎn)權管理工作之間的差距，在進行管理的時候會逐步設立統(tǒng)一的管理機關，最終實現(xiàn)不動產(chǎn)登記的規(guī)范化和統(tǒng)一化。我國對城市的產(chǎn)權管理存在明確 的法律規(guī)定，里面明確說明了縣級以上的人民政府土地管理機關為不動產(chǎn)登記機關，履行相應的登記管理職責，不過這些規(guī)章制度只是適用于城市規(guī)劃區(qū)以內的國有土地管理范圍。在農(nóng)村施行不動產(chǎn)登記的時候缺乏相應的標準依據(jù)，很難和城市的管理登記有一個統(tǒng)一的標準，不利于進行數(shù)據(jù)之間的比較所以在進行管理的時候一定要設立一個機關對房屋進行權屬的登記，而不是根據(jù)土地所有權的性質來進行劃分，然后分屬于不同的管理機關。

3.不動產(chǎn)登記相關法律法規(guī)趨于完善。不動產(chǎn)的產(chǎn)權登記本身就是一項非常嚴肅的法律行為，它需要相應的法律保障，如果工作人員在登記的過程中沒有法律的約束而出現(xiàn)填寫的內容不真實，會嚴重損害所有人的利益。但是目前我國在不動產(chǎn)登記制度中缺乏約束性的法律法規(guī)，所以關立法機關制定約束制度成為了當前非常重要的事情。只有制定了相應的約束性制度，才能夠強化登記人員的法律意識，減少登記工作時的錯誤，進而確保登記的質量。

五、結語

不動產(chǎn)登記，盡管已經(jīng)構建了土地、房屋、草原、林地、海域等登記制度，并對相關資質條件等進行了規(guī)定，但仍然難以涵蓋我國不動產(chǎn)的所有種類。未來不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開展后，難免出現(xiàn)制度不銜接、規(guī)范標準不統(tǒng)一、實施和監(jiān)管存在漏洞等問題。為避免不動產(chǎn)出現(xiàn)與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記要求不相適應的被動局面，就需要針對不同的不動產(chǎn)在法定中的作用與地位、統(tǒng)一的不動產(chǎn)基準和規(guī)范、市場準入與協(xié)調等進行研究，結合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求提出建議性意見，為以后在修訂中明確提出不動產(chǎn)的概念，以及明確不動產(chǎn)的具體范圍打下基礎，并調研國家相關規(guī)定，確保和國家法律、法規(guī)相互銜接，保持一致。