張寧 朱文青

【摘 要】隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，國家綜合實力不斷增長，黨和國家對于民生問題越來越重視，這不僅源自于公眾民主意識的提高，更是彰顯國家發(fā)展本質(zhì)和社會價值的目標——正義與公平。在諸多民生問題中住房問題越來越重要且敏感，曾一度成為2017年民生熱詞榜的焦點。因此，石家莊市如何確保完成黨和國家的安居工程戰(zhàn)略是當社會性保障住房規(guī)劃與建設發(fā)展的重要內(nèi)容。

【關(guān)鍵詞】公租房；滿意度；實證調(diào)查；提升策略

本文從融資、管理、分配、立法、建設質(zhì)量等多維角度對石家莊公租房地居住滿意度提供了思路和依據(jù)的政策建議。

一、廣泛籌措社會建設資金、保障公租房建設經(jīng)費

公租房作為準公共產(chǎn)品在建設中的盈利性較差，一般私營企業(yè)沒有動機進行投資，這需依靠政府進行必要的利益轉(zhuǎn)讓和補貼。首先，在新開的商品住房規(guī)劃中，嚴格要求建筑商按照經(jīng)濟適用房、公租房、商品房等不同用途的房屋比例和規(guī)劃，確保公租房房源的充足。此期間按照建設成本、政府可以采用財政補貼、土地拍賣價格的讓渡、稅收減免、建設貸款優(yōu)惠、政府直接出資或協(xié)助融資等手段進行房源開發(fā)的激勵。充裕的資金是建設保障性住房的基本保障。其次是政府劃撥專用土地進行公租房的自行建設，采用政府獨資、融資等模式。鑒于政府財政能力的有限，廣泛吸收社會閑散資金，鼓勵社會資本進入公租房的建設投資成為流行手段，BOT、PPP等形式的融資可以解決政府資金能力不足的問題。

二、科學規(guī)劃公租房的選址，完善配套設施

公租房項建設雖然是為了滿足低收入階層的需要，通過新建商品房區(qū)預留、棚戶區(qū)改造、劃撥專有土地建設等方式籌建，但在選址與建設質(zhì)量上不應因該群體社會地位和言論的輕微而故意選在偏僻、偏遠性等不利于生活的地方，也不能因建設資金的緊張降低房屋質(zhì)量和其他標準，這都是影響到住戶滿意度的重要指標。誠然，在新房開發(fā)時，部分選址因為社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃前瞻性的需要，選在在遠離城市中心的位置，在配套設施不能快速跟進的情況下，生活成本大大增加。為此，首先在配套設施和區(qū)位環(huán)境的建設上，需要健全交通網(wǎng)絡、停車場、娛樂購物中心、社區(qū)醫(yī)院和基礎(chǔ)教育學校，降低生活成本，提高生活便捷度。其次，探索和使用新型建設材料，在提高房屋質(zhì)量的同時加強節(jié)能環(huán)保，降低取暖和納涼成本。公租房區(qū)別于通商品房的主要特征是戶型的小型化、戶間的高密度、居住者的貧困性和住戶的高流動性。因而在房屋設計上既要考慮建材的經(jīng)濟節(jié)約也要居住使用的低成本（隔音、保暖）。同時還要確保使用空間的高效性和便捷性。另外，公租房的水、電、暖、氣等生活設施的配套建設也要完善，保證安全與便捷。

三、精細化公租房的運營管理，提升住房品質(zhì)

公租房建設完成并投入使用后，如何做好房屋出租、租費管理、物業(yè)管理、租住資質(zhì)檢查與管理、公共設施的建設與維護等運營是非常重要的，不僅涉及到公平問題也直接影響著租住者的滿意度。目前，公租房住戶對物業(yè)滿意度一般的主要原因就是繳費的監(jiān)管機制缺失、財務不公開、業(yè)主委員會作用有限，居民的抱怨難以申訴等，這些問題嚴重的影響了公租房的使用忠誠度和政府誠信。因此，要積極探索和加快實施精細化的工作房運營管理，采用企業(yè)化的管理模式改善人們對工作房的態(tài)度，可以從一下多個方面進行考慮：一是建立政府監(jiān)管機構(gòu)，監(jiān)管租金的使用和服務質(zhì)量。通過建立和完善資金托管、實行管、用分離的預算、申報、審核、驗收制度，確保有限資金利用的高效率。二是成立業(yè)主委員會，提高公租房業(yè)主的發(fā)言權(quán)，并對物業(yè)公司實行社會招聘制，提高物業(yè)服務質(zhì)量。在物業(yè)管理方面，政府應給予業(yè)主委員會大力支持，輔助其健康、科學地進行自治管理，并利用市場機制、競爭機制進入公共產(chǎn)品、準公共產(chǎn)品的經(jīng)營過程。三是物業(yè)費用可以適當向低收入者傾向，用車位出租費、部分靈活的就業(yè)、勞務等形式對公租房的業(yè)主進行物業(yè)成本的彌補或置換，提高靈活就業(yè)的同時降低家庭的生活成本。

四、科學合理制定租金，實行勞務、就業(yè)代償

公租房的產(chǎn)權(quán)屬于政府，其租金的制定也有政府單方面制定，租戶沒有選擇的機會。當然，政府制定的租金水平雖不會超過商業(yè)小區(qū)的定價，但也可能會超出部分低收入者的能力。再者，公租房本身就是帶有公共產(chǎn)品性質(zhì)的公益性房源，其租金水平應當在一個合理的低租金水平上。為此，在充分考慮到市場租金的一般水平基礎(chǔ)上，還要考慮到政府財政補貼能力、承租公租房家庭的承受能力以及政府和地產(chǎn)商的資金回籠速度、投資收益，以便保證公租房正常的運營和維護。我國與發(fā)達國家在公租房房租的保障能力上還有一些差距，政府沒有能力完全負擔，要想企業(yè)積極參與必須保證有一定的預期利潤望，因此市場租金與公租房可承受租金的差值成為了政府定價的關(guān)鍵。對于這個缺口可以采用以下方式進行填補，首先是政府的財政補貼，根據(jù)自己的財政能力，參照同類城市的制度定位自己的標準；其次是創(chuàng)造靈活的就業(yè)崗位，鼓勵居民以不同形式的參與社區(qū)物業(yè)管理，以就業(yè)勞務代償物業(yè)費用，降低物業(yè)公司的運營成本，這樣既創(chuàng)造了就業(yè)也減輕了家庭負擔，還可以促進承租者與物業(yè)管理方間的溝通，提高和監(jiān)督社區(qū)服務質(zhì)量；三是爭取社會資金，利用和運作好部分住房公積金來彌補財政資金短缺的困境，同時建立資金使用跟蹤制度，提高資金使用效率、政府服務質(zhì)量和公信度。

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