李函

【摘 要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)金融種類、范圍也不斷增多和擴(kuò)大，涵蓋了包括住房?jī)?chǔ)蓄存貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)證券和保險(xiǎn)等在內(nèi)的各種金融活動(dòng)。多種多樣的房地產(chǎn)金融活動(dòng)，進(jìn)一步加深了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的密切聯(lián)系，也正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)業(yè)的一舉一動(dòng)都對(duì)金融業(yè)產(chǎn)生著巨大的影響。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；構(gòu)成；防范

一、前言

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r實(shí)在令人堪憂。房?jī)r(jià)和空置率虛高不下使房地產(chǎn)業(yè)泡沫化已成為一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，隨之而來(lái)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)也在不斷增加。國(guó)家和地方政府不斷出臺(tái)各種調(diào)控政策，極力避免房地產(chǎn)行業(yè)泡沫擴(kuò)大而導(dǎo)致破裂現(xiàn)象的發(fā)生，業(yè)界人士也在不斷加大對(duì)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)分析和安全機(jī)制的研究。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)下金融風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成

（一）金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)主要是指金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)貸款管理時(shí)，因企業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不合理以及自身操作方式不當(dāng)?shù)纫蛩囟l(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)貸款有很長(zhǎng)一段時(shí)間，通常是幾十年，但金融機(jī)構(gòu)提供的貸款資金的流通要短得多。因此，這將導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加。同時(shí)，在金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，由于自身運(yùn)營(yíng)和管理無(wú)效，很可能會(huì)出現(xiàn)資金損失。這是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)下金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）抵押風(fēng)險(xiǎn)

抵押風(fēng)險(xiǎn)主要是指金融機(jī)構(gòu)在向房地產(chǎn)公司提供抵押貸款時(shí)因借款人違約而處理抵押品時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。如果財(cái)產(chǎn)權(quán)被抵押，這種風(fēng)險(xiǎn)主要是由抵押物的產(chǎn)權(quán)造成的。這不是很清楚，或者抵押品不是借款人的專有財(cái)產(chǎn)，而是與他人分享的財(cái)產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)很可能因產(chǎn)權(quán)而面臨風(fēng)險(xiǎn)。目前，金融機(jī)構(gòu)很難及時(shí)全額償還貸款，造成重大經(jīng)濟(jì)損失。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的安全對(duì)策

房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的重要支撐，金融市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)保障房地產(chǎn)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要作用。規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有如下的對(duì)策。

（一）積極拓寬房地產(chǎn)的融資渠道與途徑

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要是來(lái)自商業(yè)銀行貨款。但隨著政府宏觀調(diào)控力度的不斷加大，尤其是現(xiàn)階段在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐步增大的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貨款也逐漸變得越來(lái)越困難，因此要結(jié)合我國(guó)金融市場(chǎng)的現(xiàn)狀，通過(guò)合理的資產(chǎn)組合，開發(fā)新的房地產(chǎn)金融交易工具，在滿足合理預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)承受力的情況下，引導(dǎo)投資者轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)；特別是要借鑒西方的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，加大房地產(chǎn)金融服務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng)新力度，著重發(fā)展適合我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式，有管制地試點(diǎn)個(gè)人住房抵押貸款證券化，加強(qiáng)與完善房地產(chǎn)投資基金、信托證券建設(shè)，將集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化、銀行貸款等多種融資渠道模式，這將是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必經(jīng)之路。

（二）完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部的運(yùn)行機(jī)制

房地產(chǎn)是一項(xiàng)相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)高、收益好的行業(yè)，因此銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)時(shí)要把握好尺度，建設(shè)完善的內(nèi)部機(jī)制，強(qiáng)化銀行管理制度。一方面，建立相對(duì)完善的個(gè)人信用制度和信用體系，提高個(gè)人信用評(píng)估環(huán)境以及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制，主要包括個(gè)人信用監(jiān)控、個(gè)人信用登記和風(fēng)險(xiǎn)管理制度、評(píng)估制度及預(yù)警制度等；通過(guò)建立這些制度，真實(shí)地掌握信用情況，以便于銀行查詢，對(duì)貸款人的情況進(jìn)行正確判斷，以降低銀行風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，對(duì)房地產(chǎn)貸款企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)審。在辦理貸款時(shí)，需對(duì)企業(yè)的貸款資格和貸款項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查，包括企業(yè)的財(cái)務(wù)情況、信用記錄、開發(fā)資格等；與此同時(shí)，也應(yīng)關(guān)注與借款人的關(guān)聯(lián)交易，避免出現(xiàn)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、挪用借款等問(wèn)題，并且對(duì)擁有不良記錄、存在管理問(wèn)題及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)比較薄弱的企業(yè)，要嚴(yán)格控制放貸金額，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的信用

在目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，很多房地產(chǎn)商習(xí)慣把自身的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，以減少因金融風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失，正是因?yàn)檫@種自私自利的行為，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)更加混亂。由于現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)商并沒有完整的信譽(yù)評(píng)判，簡(jiǎn)單的審查不能完整地判斷企業(yè)的實(shí)力和還款能力。所以，只有建立完善發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)，才能從根本上真正遏制房地產(chǎn)的投機(jī)行為、提高房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)度、減少房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系

建立科學(xué)完善的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，鼓勵(lì)房企、地產(chǎn)商或個(gè)人等通過(guò)多種渠道解決遇到的融資問(wèn)題。首先，政府部門要深入調(diào)研，集思廣益，出臺(tái)相關(guān)政策，吸引包括銀行在內(nèi)的各類金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，共同參與房地產(chǎn)信貸與融資服務(wù)；其次，政府還應(yīng)該組織金融、信托、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)，建立一些專業(yè)的融資機(jī)構(gòu)，如“房地產(chǎn)儲(chǔ)蓄銀行”、“商品房抵押貸款銀行”等，并引導(dǎo)這些機(jī)構(gòu)積極參與房地產(chǎn)行業(yè)，以促進(jìn)房地產(chǎn)融資渠道多元化。另外，政府還應(yīng)充分考慮金融機(jī)構(gòu)的困難，為他們分憂解難，使他們順利參與各項(xiàng)融資活動(dòng)。通過(guò)這些措施，促使金融機(jī)構(gòu)體系不斷完善，分散銀行的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

目前我國(guó)房地產(chǎn)融發(fā)展中存在著許多問(wèn)題，也蘊(yùn)含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。只有正確認(rèn)識(shí)目前存在的問(wèn)題、剖析風(fēng)險(xiǎn)形成的主要原因、積極采取有效的解決和防范措施，才能促進(jìn)房地產(chǎn)與金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]滕曉莉.關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素分析及對(duì)策[J].城市建設(shè)理論研究，2016，（16）.