摘 要 物業(yè)服務(wù)合同作為當今應(yīng)用廣泛的新型合同類別,在現(xiàn)階段的實施并沒有系統(tǒng)化的規(guī)范要求,并且在性質(zhì)認定及法律效力的適應(yīng)性中仍然存在諸多認知誤區(qū)。由于物業(yè)服務(wù)涉及到千家萬戶百姓的真實利益,物業(yè)企業(yè)與個體業(yè)主不對等的地位,物業(yè)服務(wù)存在的問題個體業(yè)主取證困難很難改正,容易在實施過程激化雙方矛盾,引起群體性對物業(yè)服務(wù)的不滿,導致近年來物業(yè)糾紛案件的增多。嚴重情況下會擾亂社會秩序,威脅社會的文明穩(wěn)定。物業(yè)服務(wù)合同中涉及到的性質(zhì)、主體、法律效力都是當前法學理論界存在爭議的問題,也是現(xiàn)實生活中必須思考的真實問題。本文立足于現(xiàn)實,首先對物業(yè)合同的性質(zhì)進行分析,其次對于合同在法律適用效力中存在的問題進行探討,以期完善對我國物理服務(wù)合同的立法思考,確定物業(yè)服務(wù)合同的法律地位。
關(guān)鍵詞 物業(yè)服務(wù) 合同 性質(zhì) 效力 認定
作者簡介:薛玉春,淮安市漣水縣人民法院審判員,研究方向:民事審判。
中圖分類號:D922.298 文獻標識碼:A DOI:10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.01.163
隨著上世紀我國社會主義市場經(jīng)濟體制的確立與實施,城市化進程推動了住房制度的改革,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟迅速崛起并得到長足發(fā)展。物業(yè)服務(wù)合同作為涉及物業(yè)管理企業(yè)及全體業(yè)主之間服務(wù)關(guān)系的紐帶的企業(yè)綜合服務(wù)方式,已經(jīng)成為城市建筑發(fā)展不可或缺的重要組成部分,并且普遍存在于人們的生活中,占據(jù)生活中服務(wù)行業(yè)的關(guān)鍵地位。在物業(yè)合同服務(wù)簽訂的整個流程中,最主要的是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系,而物業(yè)服務(wù)合同是兩者關(guān)系調(diào)整的最佳依據(jù) 。因此,對于物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)及法律效力理解是當前涉及法律主體的兩者所履行責任和義務(wù)的界定邊線,正確理解并使用法律,才能降低物業(yè)服務(wù)糾紛事件的發(fā)生率,為業(yè)主提供更好的服務(wù)體驗。
一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)
(一) 委托合同說
物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)和業(yè)主主體在平等自愿的原則下在法律適用范圍內(nèi)簽訂的協(xié)議,主要是物業(yè)服務(wù)管理公司向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)體驗及業(yè)主支付相應(yīng)的服務(wù)費用為參考內(nèi)容,對于物業(yè)管理公司與業(yè)主進行法律上的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系進行確定。法律理論界通常將其認作是委托合同,因其合同服務(wù)的內(nèi)容與委托合同的表現(xiàn)特征相似,以相互信任關(guān)系為訂立根基達成一致性目的,兩者都歸屬于諾成性合同、有償性合同和物業(yè)合同 。
筆者自身理解的角度認為物業(yè)服務(wù)合同歸屬于委托合同不符合法律規(guī)范,因為兩者存在較大區(qū)別:首先,從委托合同的類型來看,分為有償合同或者是無償合同,但物業(yè)管理合同卻是有償合同。其次,合同存續(xù)期限不同,委托合同中的管理者僅僅采用單一方法處理事務(wù),但是物業(yè)服務(wù)合同需要提供長久、高效化、專業(yè)化的服務(wù),存續(xù)時間更久。再次,合同的主體和合同形式有所區(qū)別。委托合同只是委托人和受托人之間的來往,但物業(yè)服務(wù)合同涉及到更多的主體者。最后委托合同應(yīng)當具備受托人以委托人名義用委托人的費用處理委托事務(wù),行為結(jié)果由委托人承擔的基本特征。但物業(yè)合同是業(yè)主支付一定物業(yè)管理服務(wù)費,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)以自己的名義對物業(yè)進行管理,管理費用原告自行承擔,自負盈虧。物業(yè)合同不具備委托合同基本特征,不應(yīng)適用合同法委托合同相關(guān)規(guī)定。物業(yè)合同中業(yè)主亦不能依據(jù)《合同法》第四百一十條規(guī)定約定隨時撤銷合同。
(二)無名合同說
首先,這種說法是物業(yè)服務(wù)合同在法律框架內(nèi)或者是某種領(lǐng)域內(nèi)的無名合同。從服務(wù)合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)看,混合合同是服務(wù)合同的某種象征,雖然與委托合同相比,法律不會憑空創(chuàng)設(shè)出多項履行契約,而是根據(jù)已經(jīng)存在在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間事務(wù)要點,來考慮當事人雙方共同的利益劃分,通常是從給付義務(wù)形式出發(fā)。對于復雜生活中規(guī)定的契約類型做出調(diào)整。物業(yè)服務(wù)合同具有諸多差異化特點,比如期限較長、合同內(nèi)容涉及方面具有多種類型,包括涉及住宅生活的全部范圍等。從給付義務(wù)的角度講,物業(yè)管理對于建筑物基礎(chǔ)設(shè)施之上的管理,區(qū)分于居住人群的管理對象,不僅是關(guān)于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理,還包括維修、保養(yǎng)及對居住環(huán)境的維護 。因此物業(yè)合同的性質(zhì)不能簡單歸屬于某種類型的有名合同或者是無名合同,而是帶有混合合同性質(zhì)的合同雙方的給付義務(wù)。
(三) 服務(wù)合同說
這種合同性質(zhì)是現(xiàn)階段比較流行的說法,是對于物業(yè)合同全新的定義,理解為合同當事雙方在領(lǐng)域內(nèi)的交換并且適用于雙方彼此需求的服務(wù)合同,對于服務(wù)內(nèi)容包括物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù),保證為業(yè)主提供最佳的服務(wù)體驗。對于合同業(yè)主來講,根據(jù)服務(wù)合同中物業(yè)管理公司提供的各項服務(wù)支付相應(yīng)的服務(wù)費用是物業(yè)合同得以長久延續(xù)的中間紐帶,物業(yè)合同雙方都具有公正平等的法律地位,經(jīng)過當事雙方一致決定,簽訂并且實施這項服務(wù)合同,而這種性質(zhì)并不是完全歸屬于物業(yè)服務(wù)合同,只是在某一方面呈現(xiàn)出服務(wù)合同性質(zhì)的內(nèi)容,在特定領(lǐng)域劃分為服務(wù)合同。
(四) 獨立合同說
首先從物業(yè)服務(wù)合同涉及的當事者物業(yè)管理公司所提供的管理和服務(wù)上,表現(xiàn)出綜合性、復雜性、多樣性等特征,區(qū)分于傳統(tǒng)的合同特征,差異變化大,因此在很大程度上決定了物業(yè)服務(wù)合同是相對獨立自主的形同性質(zhì),不限定于《中華人民共和國合同法》中的任何合同類別 ,在長久的物業(yè)服務(wù)合同發(fā)展歷程中,逐漸變得更加專業(yè)化、規(guī)范化,在不斷演變過程中組成全新的合同形式。
二、 物業(yè)服務(wù)合同的效力認定
按照《中華人民共和國合同法》中提到的合同一般指示,判斷合同雙方涉事主體具備相應(yīng)的民事行為能力,表達出真實的意思,合同內(nèi)容是否符合法律要求規(guī)定的影響社會公共利益都關(guān)系到合同的認定效力,這三個要素是判斷合同效力認定的基本標準。筆者以下將從這三項要素展開對合同法律認定效力的談?wù)摗?/p>
(一) 物業(yè)服務(wù)合同的當事主體問題
物業(yè)服務(wù)合同涉及到的主體比較復雜,包括物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主委員會及建筑物建設(shè)單位等多方主體者,我們探討的是設(shè)置業(yè)主委員會對于物業(yè)服務(wù)合同涉及當事雙方的問題。第一,物業(yè)服務(wù)合同的當事人一方為業(yè)主,物業(yè)服務(wù)合同提及的業(yè)主委員會并不能成為當事者任何一方,這是錯誤的理解。查閱我國的《物業(yè)管理條例》,并沒有關(guān)于對業(yè)主委員會法律地位的確定,僅僅有描述是業(yè)主大會的組成部分,有相應(yīng)的執(zhí)行權(quán)利和自身規(guī)定職責,沒有確切說明自身獨立自主人格的行為能力。第二,參考歐美國家對于管理機關(guān)對外的實施行為,全部由管理企業(yè)和全體業(yè)主來承擔相應(yīng)法律責任,這類執(zhí)行性質(zhì)類似于我國的業(yè)主委員會管理機構(gòu)。第三,物業(yè)服務(wù)合同簽訂的最終目的看,僅僅將業(yè)主作為合同的當事人,表明在法律范圍內(nèi)只能約束物業(yè)管理公司和全體業(yè)主,這顯然和簽訂物業(yè)合同的初衷相違背,因為兩者共處于法律的平等地位,物業(yè)管理公司為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)的服務(wù),而業(yè)主需要繳納一定的服務(wù)費用類為自己獲得的服務(wù)付出相應(yīng)報酬,這種來往形式才是最終物業(yè)服務(wù)合同能夠得以延續(xù)的本質(zhì) 。第四,《物業(yè)管理條例》的立法原意來講,業(yè)主委員會是在物業(yè)管理公司促成下在全體業(yè)主中推舉衍生出來的產(chǎn)物,是作為業(yè)主代表來共同與物業(yè)管理企業(yè)履行職責并做出服務(wù)的監(jiān)督,從法律規(guī)定看,業(yè)主委員會只是代表業(yè)主訂立合同,但是并不能成為合同的當事人。endprint
(二) 物業(yè)服務(wù)合同的當事雙方之一為物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)管理企業(yè)需要具備兩個基本條件才有法律資格與業(yè)主簽訂物業(yè)合同。第一,在工商局登記并且獲得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照,才能具有法律認定的單獨承擔民事責任的成立資格,但傳統(tǒng)做法中有關(guān)于建筑物開發(fā)過程成立的物業(yè)管理部成為物業(yè)管理公司,這種做法是不符合法律規(guī)定,不具備法律效力的。第二,物業(yè)管理企業(yè)需要經(jīng)過一系列資格審查才能有所創(chuàng)建,從從事的專業(yè)化管理工作出發(fā),掌握一定的先進管理經(jīng)驗和具備一定規(guī)定人數(shù)的物業(yè)管理隊伍人員,同時對于建筑物及公共設(shè)施維修有相應(yīng)的維修技術(shù)人才,才能從事物業(yè)管理工作。因此,地方性法規(guī)規(guī)定的必須擁有資質(zhì)證書才能從事物業(yè)服務(wù)的,必須獲得相應(yīng)的資格審查認定 ,否則,做出的物業(yè)服務(wù)合同沒有效力,經(jīng)過工商局對于資格條件的審查通過并且登記步驟過后獲得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照,才能認定具有法律規(guī)定的成立資格。
(三) 物業(yè)服務(wù)合同當事雙方的真實性意見表達
由于業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂服務(wù)合同,因此對于是否在職權(quán)范圍內(nèi)遵守相應(yīng)的法律規(guī)定而沒有超越職權(quán)還有待考究。業(yè)主委員會對于物業(yè)管理企業(yè)選聘或者解聘都是需要經(jīng)過全體業(yè)主大會商討批準的,因此業(yè)主委員會代表著全體業(yè)主依法簽訂的物業(yè)合同在原則上是有法律約束力的,能夠得到法律的認可,但在實際運用過程中往往會出現(xiàn)幾點問題:第一,業(yè)主委員會違背業(yè)主的真實含義做出的簽訂物業(yè)合同不具有真正法律效力,屬于法律上的待定合同。按照《中華人民共和國》規(guī)定的法律條約上認定這種合同如果沒有遵守業(yè)主的真實意思,應(yīng)該按照無權(quán)代理的規(guī)定原則來對合同予以處理,不產(chǎn)生法律效力,所有后果全部由業(yè)主委員會來承擔 。第二,業(yè)主大會客觀簽訂的物業(yè)服務(wù)合同不符合部分業(yè)主的表達含義。全體業(yè)主選取信任的成員組成業(yè)主大會,來對全體業(yè)主的合法權(quán)益進行維護的合法組織,是法律認可的對于全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同都具有法律效力。如果在最后表決意見和決議意見產(chǎn)生分歧,那么異議業(yè)主反對履行物業(yè)合同所規(guī)定的義務(wù)和責任,那么在法律上這部分異議業(yè)主的拒絕履行義務(wù)的行為是違法的,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)進行申訴。
三、結(jié)語
綜上所述,物業(yè)服務(wù)合同涉及到的主體比較復雜,但主要是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間平衡權(quán)益的合同。我們首先要正確認識物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì),根據(jù)法律規(guī)定正確處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系,同時在法律效力認定上,既要遵守《中華人民合同法條例》的基本原理,表達出真實的業(yè)主意思,分析出物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的合法性,緊密聯(lián)系物業(yè)管理中常見的問題,為新時期我們的法律研究工作做出貢獻。
注釋:
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