馮潔

摘要：以實踐經(jīng)驗為基礎，對精細化管理模式進行簡要介紹，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的實際問題，提出必要的精細化管理措施，旨在改善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方法，提高成本控制水平，為企業(yè)創(chuàng)造更多經(jīng)濟效益，為未來發(fā)展奠定堅實基礎。

關鍵詞：精細化管理；房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制

對于企業(yè)而言，成本控制管理水平和效率直接影響到企業(yè)經(jīng)濟效益，同時也能反映出企業(yè)的市場競爭實力。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理過程中，開展精細化管理，能夠保證其管理效果。經(jīng)過多年實踐發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理模式發(fā)生顯著變化，精細化管理開展之前，成本控制管理出現(xiàn)很多問題，應以實際問題為主，提出必要的精細化管理措施，從而提高成本控制效果。文章對我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的固有問題進行分析，結(jié)合問題提出精細化管理及整改措施，最大程度提高成本管控效率。

一、精細化管理概述

精細化管理是企業(yè)長期實踐總結(jié)出來的新型管理方法，立足于標準化管理，為其提供更加系統(tǒng)化和更具數(shù)字化的管理模式，實現(xiàn)高效、持續(xù)及協(xié)同管理[1]。將精細化管理模式應用在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作中，需要堅持以下三個原則，一是立足于專業(yè)水平，二是強調(diào)重視細節(jié)管理，三是開展科學量化處理。只有這樣，才能保證精細化管理真正落實到實處。精細化管理是持續(xù)的過程，既要總結(jié)經(jīng)驗教訓，也要突出重點，既要看中效益，也要善于創(chuàng)新，實現(xiàn)成本管理流程再造，從而轉(zhuǎn)變粗放型管理模式，實現(xiàn)成本管理的“精耕細作”，為房地產(chǎn)企業(yè)找到更多利潤增長點，促進企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的固有問題分析

（一）成本控制意識淡薄

企業(yè)開展現(xiàn)代化管理，要求全體員工全過程參與其中，但是實際工作中很少有企業(yè)能夠完全做到，對于不同規(guī)模企業(yè)，成本控制側(cè)重點有所不同。但是普遍存在成本控制意識淡薄現(xiàn)象，導致企業(yè)無法從根本上對成本管理進行優(yōu)化。與此同時，成本管理方法落后，不僅缺乏事前預測過程，成本管理的實效性也受到明顯影響。

（二）資金缺乏系統(tǒng)管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其經(jīng)營過程具有明顯特征，如分散性和流動性等，這種情況下，企業(yè)需要在房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地設置資金賬戶，資金流動較大，且過于分散，企業(yè)很難對其開展集中管理。在此基礎上，如果房地產(chǎn)企業(yè)缺少完善的內(nèi)控機制，則會在很大程度上增加資金管理的風險。

（三）成本浪費問題嚴峻

很多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目之前，需要對項目投資的可行性進行評估，分析投資是否合理。結(jié)合分析結(jié)果，確定投資規(guī)模。但是從實踐工作中可以看出，很多企業(yè)在開發(fā)建筑項目之前，未能及時組織相關人員對項目情況進行調(diào)查，對成本投入問題也缺乏詳細分析，導致項目起初就沒有規(guī)劃、計算好，因此很難發(fā)揮良好的社會及經(jīng)濟效益[2]。

（四）現(xiàn)場成本超支現(xiàn)象普遍

房地產(chǎn)企業(yè)在是進行施工過程中，存在很多變更設計的現(xiàn)象，無法按照成本預算開展相應管理，進而導致成本增加。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)施工現(xiàn)場管理不到位，會計信息更新不及時，因而很難對成本支出進行動態(tài)監(jiān)控，導致物資管理存在嚴重問題。很多企業(yè)均存在成本超支問題，若不能及時對上述現(xiàn)象進行糾正，則會導致企業(yè)成本支出管理受到影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細化管理措施

（一）強化成本管理意識，促進成本預算精細化管理

精細化管理是企業(yè)開展現(xiàn)代化管理的主要措施，要想將精細化管理理念深入貫徹到企業(yè)的各個管理環(huán)節(jié)中，需要從企業(yè)內(nèi)部開始，對全體員工的管理意識進行強化，使精細化管理深入人心。為此，企業(yè)管理層應做好帶頭作用，從小事做起，堅決杜絕浪費現(xiàn)象，節(jié)約成本，在為企業(yè)提供正常運營資金的前提下，對各項費用支出進行嚴格管理，提高成本管理效益。與此同時，要建立完善的成本預算制度，為精細化管理提供必要條件。因此，建議對預算管理控制系統(tǒng)進行強化，對企業(yè)運營過程中所產(chǎn)生的成本進行有效控制。一般而言，對于直接性成本支持，應不斷完善其預算編制程序，保證預算管理及成本控制的基本質(zhì)量。此外，對預算項目合理性進行嚴格分析及審核，結(jié)合往年成本數(shù)據(jù)，開展綜合性分析，確定單個項目預算責任，并在其基礎上不斷強化預算執(zhí)行力度，進一步加強成本預算執(zhí)行效果。

（二）創(chuàng)新成本管理方法，促進建設資金精細化管理

房地產(chǎn)企業(yè)要對成本管理方法進行不斷完善，適當引進更為先進的管理模式，制定項目成本管理計劃，明確期間可能產(chǎn)生的其他費用，將項目總成本管理目標落實下來，從而為后續(xù)成本管理提供依據(jù)。在項目實施過程中，應對實施方案進行細化，并對技術方案的可行性進行詳細分析，從而對成本管理對象實施科學管理。例如，設置一定的限額制，如果成本預算估計值超出限額，則分析超出原因，結(jié)合原因反饋，提出針對性較強的解決措施，適當做出必要調(diào)整[3]。在房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)工程推進時，可采用匯總成本估算方式，由下而上推進成本管理計劃。針對資金管理，要對目標成本進行有效分解，對資金管理對象的成本支出總額度進行詳細分析，然后將其層層分解，形成橫向分解網(wǎng)，避免資金過于分散，提高資金集中管理效率。

（三）減少成本浪費現(xiàn)象，促進成本控制措施有效落實

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目之前，應對投資情況進行綜合考量，對其合理性及科學性進行分析，進一步明確投資規(guī)模，減少盲目投資現(xiàn)象，避免資源浪費。同時，企業(yè)在開發(fā)建筑項目前，要及時組織人力資源，分析項目整體情況，開展必要調(diào)查，明確成本投入，減少招投標過程中存在的浪費現(xiàn)象。引入市場機制，項目立項后，選派專業(yè)人員及時開展市場調(diào)查，分析利潤增長點，討論附屬價值，以市場機制為核心，對資源進行合理配置。改善目標成本控制方法，為其成本要素尋找最佳方案，減少目標成本預算與實際成本支出之間的差異。針對房地產(chǎn)企業(yè)施工過程中存在的變更設計現(xiàn)象，要盡量采取措施彌補損失，結(jié)合成本預算，對其實施對應管理，減少超支現(xiàn)象。

（四）建立績效考核機制，促進成本核算精細化管理

建立績效考核機制，對項目的“績”和“效”進行衡量，制定績效考核指標，透過精細化成本管理，強化企業(yè)內(nèi)部工作。例如，確定項目消耗的定額，制定內(nèi)部結(jié)算價格，完善費用核算，分攤成本預算，強化計量工作實效。

對于成本核算階段精細化管理工作，要事先對成本核算的流程、標準進行明確，同時對核算方法及核算原則進行確定，考慮到項目實際規(guī)模及施工周期，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)階段施工技術水平及能力，確定成本核算內(nèi)容及要素，通過精細化管理，進一步明確成本控制目標。

加強全過程成本預算精細化管理，避免成本管理盲目性與隨意性。設置更加科學合理的核算科目，加強精細化科目管理，針對跨期合同，要對分攤原則進行明確，結(jié)合工程實際情況，對管理對象進行準確劃分，對于不同類型項目，盡量區(qū)別對待，采用適宜的分攤方案。

善于總結(jié)實踐經(jīng)驗，及時在企業(yè)內(nèi)部進行貫徹和分享，加以優(yōu)化整合，建立適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的財務成本預算機制，做好成本費用歸集。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問題比較嚴峻，應采取一定措施進行改進，進而滿足成本控制需要。精細化管理模式是目前企業(yè)開展各項管理工作過程中比較先進的管理方式，也是應對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題的有效對策。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應及時轉(zhuǎn)變固有管理理念，透過多種形式活動及對應措施，來強化成本精細化管理，減少不必要的成本支出，使成本管理更加穩(wěn)定規(guī)范，推進企業(yè)健康運行，為企業(yè)贏得更多市場。

參考文獻：

[1]何薇薇.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].城市建設理論研究（電子版），2018 （1）.

[2]杜克禹.房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理中存在的問題及管控措施[J].中國總會計師，2018 （2）.

[3]蘇振亞.房地產(chǎn)成本影響因素及其精細化管理[J].建材與裝飾，2018 （9）.