李玲

摘 要：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)不斷攀高，房地產(chǎn)行業(yè)成為我國(guó)支柱行業(yè)之一，傳統(tǒng)的歷史成本計(jì)量已經(jīng)不能真正反應(yīng)當(dāng)前投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)運(yùn)而生。本文從金科地產(chǎn)集團(tuán)的年度財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)入手，通過驗(yàn)證公允價(jià)值模式對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的影響，進(jìn)而為健全公允價(jià)值提出有效策略，并對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的前景進(jìn)行了展望。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值；投資性房地產(chǎn)；金科地產(chǎn)集團(tuán)

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)金科地產(chǎn)集團(tuán)的影響

對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)分為投資和自用，前者為賺取租金或資本增值，后者是為持續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而必備的固定場(chǎng)所。投資性房地產(chǎn)投資金額大，持有時(shí)間長(zhǎng)，流動(dòng)能力和變現(xiàn)能力較差，具有高風(fēng)險(xiǎn)和高收益的特征；而自用房地產(chǎn)主要用途就是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，一般不會(huì)進(jìn)行變賣處理，即使發(fā)生收益或虧損，也不產(chǎn)生實(shí)際效益。

對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)計(jì)核算上會(huì)有兩個(gè)特點(diǎn)：一是不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；二是資產(chǎn)負(fù)債表日，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。且一旦采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)為成本模式。

首次采用的影響

金科集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)投資，該公司成立之初就采用了成本模式計(jì)量，2012年變更為公允價(jià)值模式。2010年初，金科投資性房地產(chǎn)金額很低，無(wú)法真實(shí)客觀地反映公司價(jià)值。2011年采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)占總投資比例由0.9%提高到4.28%。利潤(rùn)總額由3171萬(wàn)元增至112492萬(wàn)元，增長(zhǎng)率為3447%。可見，公允價(jià)值模式對(duì)金科地產(chǎn)的賬務(wù)報(bào)表賬面數(shù)能夠產(chǎn)生較為明顯的有效刺激。

后續(xù)的業(yè)績(jī)影響

分析投資性房地產(chǎn)對(duì)業(yè)績(jī)的影響時(shí)，一方面看宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，另一方面應(yīng)關(guān)注該行業(yè)的周期性。隨著中央對(duì)房地行業(yè)調(diào)控政策的出臺(tái)，如果在房市行情火爆、估值年份較高的時(shí)點(diǎn)選擇該模式，會(huì)提起透支業(yè)績(jī)。

公允價(jià)值模式對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是雙刃劍，具有典型的順周期效應(yīng)。在經(jīng)濟(jì)形式較好的時(shí)候，企業(yè)的凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)會(huì)隨之上升，而遇到經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，投資性房地產(chǎn)會(huì)貶值，呈現(xiàn)價(jià)格大幅下降的局面。不過，對(duì)于財(cái)務(wù)良好、發(fā)展穩(wěn)健的企業(yè)，采用公允價(jià)值模式肯定是利大于弊的。

我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)用現(xiàn)狀分析

條件苛刻，操作難度大

在房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)，因市場(chǎng)活躍、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)范，公允價(jià)值相對(duì)準(zhǔn)確且容易取得。但在我國(guó)大多數(shù)地區(qū)，投資性房地產(chǎn)有的按雙方協(xié)議價(jià)格確定、有的按評(píng)估價(jià)格確定、有的按活躍市場(chǎng)報(bào)價(jià)，公允價(jià)值做不到公允性。我國(guó)未有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的公允價(jià)值信息平臺(tái)，影響信息的可靠性和相關(guān)性，且公允價(jià)值的確定依賴假設(shè)、模型、參數(shù)，如果估計(jì)錯(cuò)誤，會(huì)造成無(wú)法挽回的損失。

后續(xù)計(jì)量成本高

公允價(jià)值的后續(xù)計(jì)量成本主要包括兩方面：一是評(píng)估成本，主要包括對(duì)資產(chǎn)的評(píng)估、市場(chǎng)調(diào)研、財(cái)務(wù)信息確認(rèn)等。因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性、專業(yè)性為保證計(jì)量結(jié)果的質(zhì)量，一般都是外聘第三方的機(jī)構(gòu)獨(dú)立進(jìn)行評(píng)估。如金科集團(tuán)就是委托重慶華康資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)自持投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并確定其公允價(jià)值；二是稅收成本，主要表現(xiàn)為在投資性房地產(chǎn)計(jì)量上的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制度與稅法脫節(jié)。采用公允價(jià)值計(jì)量模式，無(wú)法通過折舊和攤銷進(jìn)行抵稅，減少稅收負(fù)擔(dān)，還增加了所得稅納稅調(diào)整的工作量、復(fù)雜性。

對(duì)我國(guó)上市企業(yè)公允價(jià)值應(yīng)用啟示

當(dāng)前我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚不完善，使公允價(jià)值計(jì)量在實(shí)際運(yùn)用中面臨挑戰(zhàn)，為此，結(jié)合金科集團(tuán)的案例分析，提出如下的建議：

完善公允價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)體系

政府應(yīng)充分完善會(huì)計(jì)規(guī)章，發(fā)揮其監(jiān)管、規(guī)范市場(chǎng)的作用。第一，對(duì)于已存在的活躍、公開的交易市場(chǎng)，建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的公允價(jià)值信息平臺(tái)，確定公允價(jià)值估值技術(shù)，進(jìn)一步完善和建立經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)信息平臺(tái)，為房地產(chǎn)行業(yè)提供相關(guān)的市價(jià)行情。第二、政府部門和資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)應(yīng)加大對(duì)市場(chǎng)評(píng)估的監(jiān)督力度，保證資產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)、獨(dú)立，使評(píng)估結(jié)果真正公允。

加強(qiáng)監(jiān)管力度，提高違規(guī)成本

新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)最重要的觀點(diǎn)就是從利潤(rùn)表觀向資產(chǎn)負(fù)債觀的轉(zhuǎn)變，要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理以資產(chǎn)質(zhì)量管理為重，而不是單純追逐利潤(rùn)。證監(jiān)會(huì)應(yīng)加大管理力度，規(guī)范上市房地產(chǎn)公司的信息披露，防止企業(yè)利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)的情況出現(xiàn)。在實(shí)務(wù)操作中，證監(jiān)會(huì)需完善管理制度，提升管理水平和技術(shù)，對(duì)公允價(jià)值惡意操縱者和獲益主體進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，將注冊(cè)會(huì)計(jì)師的公允價(jià)值審計(jì)作為執(zhí)業(yè)檢查的重點(diǎn)，為新準(zhǔn)則的實(shí)施營(yíng)造良好的外部環(huán)境。除此之外，企業(yè)管理層也要健全公司治理結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)自身約束及內(nèi)部控制，構(gòu)建公允價(jià)值會(huì)計(jì)的保障體系。

結(jié)語(yǔ)

高質(zhì)量的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息是資本市場(chǎng)、證券市場(chǎng)、金融市場(chǎng)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，而公允價(jià)值計(jì)量是會(huì)計(jì)計(jì)量發(fā)展的方向。針對(duì)全球金融危機(jī)中公允價(jià)值暴露的種種問題，會(huì)計(jì)行業(yè)人士也紛紛提出自己的解決之道與改革建議。本文存在很多不足：一是公允價(jià)值理論研究缺失，未能從價(jià)值理論高度提供理論支撐，二是未能提供具有實(shí)務(wù)性、有效的解決方案，對(duì)會(huì)計(jì)信息控制機(jī)制的運(yùn)行研究不足，未能對(duì)估值技術(shù)層面提出對(duì)策。

（作者單位：重慶理工大學(xué)）

【參考文獻(xiàn)】

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