李文生

摘 要：當前工作形勢下，財務管理當屬于企業(yè)管理工作當中一項極其重要的工作，也是最為關鍵的一部分，它能夠保證房地產企業(yè)長期有效的發(fā)展及管理。

關鍵詞：房地產；財務管理；研究

當前形勢下，市場經濟改革助推了市場發(fā)展，進一步使得我國房地產行業(yè)逐漸化呈現(xiàn)出比較嚴峻的經營環(huán)境，時常遭受來自于企業(yè)外部的政策法規(guī)以及客戶、競爭者等各個方面的壓力迫害，特別體現(xiàn)在企業(yè)財務管理風險方面的問題和矛盾尤為嚴重。本文著眼于地產企業(yè)財務管理問題的創(chuàng)新路徑展開探討，筆者結合個人在這方面的一些實踐工作經驗提出幾點思考，希望借閱者能夠積極提出改進意見。

建筑企業(yè)財務管理工作中存在的問題

財務風險多元化

以我國的房地產建筑企業(yè)財務管理風險來說其主要劃分為三種類型，分別是：投資回收風險、籌資風險以及投標風險。一般來說建筑企業(yè)在獲取建筑項目時采用的都是投標的方式，而這種方式不僅可以為企業(yè)獲取經濟利益提供很大幫助，在這同時也給企業(yè)帶來了比較高的投資風險。在具體的投標工作中，企業(yè)的相關應收款項占據(jù)很大比例，而其在施工建設的過程中卻又比較難于變更，一旦工程中出現(xiàn)款項拖欠的問題，那么要想收回建筑款項其難度就可想而知，與此同時造成的經濟效益損失也不堪設想。因此，為了能夠進一步推動項目的正常進行，建筑工程企業(yè)往往都會求助于銀行的各金融機構做進一步的企業(yè)金融項目的投資籌集，那么這就造成了企業(yè)的籌資風險的形成。確切地說，企業(yè)投資風險主要來自于國家的相關政策的變動，以及利率的變更和企業(yè)因其生產計劃的制定等各種因素導致。在企業(yè)的投標過程中，為了進一步使得企業(yè)的競爭優(yōu)勢提高，很多企業(yè)在競標的時候都會采用低項目成本的方式來展開競標，這個問題最終往往都會導致項目建設中資金不足的問題出現(xiàn)，使得企業(yè)沒有辦法創(chuàng)收，最終導致企業(yè)投標風險的形成。

內部控制制度不夠完善

一般說來，建筑項目在實行以及開展時的流動和變化性都比較大，一些大的工程項目還可劃分為一個個小項目，同時在實施的過程中所采用的也都是獨立控制的方式，這使得項目沒有統(tǒng)一的管理標準，從而使得內部企業(yè)的管理顯得混亂無序。在我國，許多建筑企業(yè)其內部管理制度的建立都很薄弱，比如存貨儲存及管理方面，企業(yè)都沒有制定一定的有效管理方式，使得產品出現(xiàn)大量的積壓，這既使得管理費用增加，同時，也使得產品的流動性有所降低。另外，在企業(yè)的固定資產管理問題方面，一般建筑企業(yè)都會采用分項目管理的方法，如果企業(yè)各個部門之間的溝通不順暢，那么就會致使材料出現(xiàn)重復采購的問題，以及設備管理不當?shù)膯栴}。與此同時，部分企業(yè)在賬目管理問題上也是漏洞百出。一般企業(yè)的建筑周期都比較長，這就使得企業(yè)的資金流動期也比較長，在這同時就給企業(yè)賬目的記錄及管理帶來一定程度的難度困擾。一些企業(yè)未制定出比較高效的賒賬管理體系，但催收還款的能力又體現(xiàn)得不足，最終就會使得很多項目都成了死帳，導致企業(yè)項目管理障礙的出現(xiàn)。

管理人員對財務管理的重要性認識不足

事實上，在我國計劃經濟施行時期，房地產行業(yè)的發(fā)展勢頭就極為強勁，許多房地產企業(yè)的管理者因為受到計劃經濟時期思想觀念的影響比較深。伴隨著經濟時代的發(fā)展進程的加速，以往比較傳統(tǒng)的計劃經濟體制已然不能適應和滿足我國經濟發(fā)展以及社會建設的需求，而我國的經濟體制也早就已經由傳統(tǒng)的計劃經濟體制作了進一步的轉變，逐漸轉變?yōu)楫斚铝餍械氖袌鼋洕w制，但這其中出現(xiàn)的問題是許多房地產企業(yè)的管理者都無法很好地適應當前經濟體制的思想觀念，并且這一問題又極其嚴重。甚至有一些房地產企業(yè)的管理者還沒能深刻地認識到財務管理問題在房地產企業(yè)運行的過程當中起到的關鍵作用，他們依舊認為在房地產企業(yè)運行的過程當中，由財務管理實行的具體工作沒辦法收獲真正的經濟效益，且企業(yè)財務管理與企業(yè)運行過程中的基礎管理問題一樣，顯得可有可無，從而進一步忽視了企業(yè)財務管理的關注度以及投資的力度。即便比較少數(shù)的房地產企業(yè)管理者在順應和適應時代發(fā)展需求的同時在企業(yè)運營的過程中實現(xiàn)了財務管理，但因為財務管理執(zhí)行的監(jiān)督力度以及管理力度比較薄弱，這就使得地產企業(yè)在財務管理問題上出現(xiàn)了架空。

企業(yè)財務管理的創(chuàng)新路徑措施分析

擴大資金籌集的有效途徑

在以銀行貸款為主要形式的同時擴大其它形式的貸款金融業(yè)務，比如保函、信用函和商業(yè)匯票等；給企業(yè)制定能夠進入投資市場的有效路徑，比如股票、債券籌集等；企業(yè)對外部進行資金籌集，或者采取并購和重組等方式促使房地產企業(yè)的市場占有份額進一步加大，與此同時，在企業(yè)實力進一步擴大的問題上籌集更多自身可以有效支配的資金；實現(xiàn)企業(yè)融資方式的創(chuàng)新，比如海外私募、股權回購、可轉債、租約變現(xiàn)以及海外上市等一系列資金籌集的方法。

積極改善業(yè)務授權的相關制度

房地產行業(yè)在資金投入方面往往都具有高投入、周期長以及高風險的特點，但企業(yè)在財務管理實施中的最終目的往往都是有效地實現(xiàn)控制企業(yè)的資金風險。因此，一般其主要的企業(yè)內部風險控制方式載體都是內部控制體系，這其中體現(xiàn)出來的有效性可以極大地保證地產企業(yè)在競爭激烈的市場經濟中的順利運行。依據(jù)企業(yè)內部的控制現(xiàn)實理論可以得出，企業(yè)內部比較完整的控制體系的因素主要包括控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息與溝通以及監(jiān)控。而在房地產企業(yè)建立的內部控制體系中則需要具體將業(yè)務的授權制度作為企業(yè)的重點項目展開和進行，究其原因是其能夠貫穿于企業(yè)的控制活動和信息溝通以及監(jiān)控的所有過程中，并且又可以和業(yè)務流程之間相互聯(lián)系，還會給企業(yè)的管理和控制方式及程度上造成很大的影響。

優(yōu)化財務核算體系

首先，依照企業(yè)的實際財務管理的具體需要來制定與之相對應的會計收支列單。目前房地產企業(yè)所使用的會計單據(jù)，其特點都體現(xiàn)在信息量小并且無法對所需要的信息作進一步的控制，那么這需要我們對企業(yè)的管理工作作重新的規(guī)劃；此外，對會計的一二級科目作合理化安排，同時又要與有效的預算管理進行緊密的聯(lián)合。對于會計主體的每一項科目和單據(jù)、財務收據(jù)以及程序等都要進行互相的協(xié)調運用。

結語

目前，我國的房地產管理普遍性存在的問題是“被動反應型”現(xiàn)象，對財務管理預測、控制以及分析等各個項目較為基本的管理工作均未落實到位，大部分資金也沒有能夠得到合理的利用，這些問題就給房地產管理以及財務風險控制帶來許多困擾和困難，那么資金問題自然很容易出現(xiàn)。

（作者單位：宏運地產朝陽有限公司）

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