周書(shū)洋

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)業(yè)的高速發(fā)展，雖然推進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是由于房?jī)r(jià)過(guò)高，超出絕大多數(shù)居民能夠承受的范圍，加大了居民的住房壓力，不利于社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。從房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因來(lái)分析，一方面，大眾對(duì)房屋需求量增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本高；另一方面，大量存在著“炒房”的現(xiàn)象、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理等。為此，國(guó)家通過(guò)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，但效果并不理想。本文主要對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行研究與分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控政策；價(jià)格上漲

近年來(lái)，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，不僅提升了國(guó)民生活水平，還有效地提高了房地產(chǎn)實(shí)業(yè)在市場(chǎng)上的重要作用。房地產(chǎn)實(shí)業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)還帶動(dòng)了交通運(yùn)輸、水電氣、鋼筋泥土等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，加速了中國(guó)城市化的進(jìn)程[1]。大眾對(duì)房屋需求量增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本高，大量存在著“炒房”的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理等因素造成房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。為了保障居民的生活，給居民創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定、安全的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，政府必須出臺(tái)相關(guān)的宏觀調(diào)控政策，就房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)整。

一、房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，周圍城鎮(zhèn)或者是農(nóng)村地區(qū)有大批的勞動(dòng)人口涌入城市，就必定會(huì)產(chǎn)生住房需求，就易導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格逐步上升。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在2005—2014年間，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，特別是在2009年末，政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但是效果不明顯[2]，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格仍然持續(xù)上升的現(xiàn)象。一方面，一些收入較低并且不具有購(gòu)買能力的居民，由于租房的房?jī)r(jià)過(guò)高，而只能把購(gòu)置房屋的事情提前。根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的趨勢(shì)，居民對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生恐慌，絕大多數(shù)居民提前買房，這樣一來(lái)就導(dǎo)致居民對(duì)房屋需求量增加，進(jìn)而房地產(chǎn)價(jià)格也逐步上升。另一方面，地方性政府的稅費(fèi)政策寬松，房地產(chǎn)把許多中間環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的稅費(fèi)轉(zhuǎn)接給購(gòu)房的居民，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)非正常性上升；地方性政府推行土地財(cái)政政策（地方性政府將土地使用權(quán)所得的收入用于地方財(cái)政支出的維持），根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心調(diào)查報(bào)告顯示，在部分地區(qū)中的地方預(yù)算里，土地直接收取稅費(fèi)和由于城市不斷擴(kuò)張所產(chǎn)生的間接性稅收占了收入的40%，然而土地出讓金的凈收入占取政府預(yù)算以外的60%以上[3]。因此，土地財(cái)政政策使得地方性政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)業(yè)過(guò)于依賴，從側(cè)面反映出房地產(chǎn)實(shí)業(yè)對(duì)土地具有半壟斷的性質(zhì)，就有極大的可能不斷地抬高房?jī)r(jià)，再加上城市物價(jià)高、樓盤房租高、絕大多數(shù)居民支出大于收入，不具有買房能力，長(zhǎng)期下去，居民難以解決住房等問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)所出現(xiàn)的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)下的金融風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)規(guī)模越大，從而需要的土地開(kāi)發(fā)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源資金就越多，而所需的大量開(kāi)發(fā)資金從向銀行貸款所得。居民個(gè)人購(gòu)置房屋時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，絕大多數(shù)的居民通過(guò)按揭貸款的方式買房。因此，就易引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)下的金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行，尤其是國(guó)有銀行來(lái)說(shuō)，由于資金流動(dòng)較慢，因此為了盈利，將所剩的大量資金用于貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以將房屋作為銀行貸款資金的抵押物，降低了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度，是國(guó)家銀行資金貸款的首選房貸對(duì)象。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)銷售緊張，而銀行因給房地產(chǎn)貸款額度高，容易導(dǎo)致銀行資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，嚴(yán)重影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本高以及出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象

房地產(chǎn)需要大量的土地資源才能進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，而土地作為一種不可再生資源，十分有限。伴隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，周圍城鎮(zhèn)或者是農(nóng)村地區(qū)有大批的勞動(dòng)人口進(jìn)入城市，從而導(dǎo)致中國(guó)城市人口不斷地增加，城市中大量的居民對(duì)住房的需求急劇上升，而土地資源稀缺，因此，就造成土地資源稀缺和居民對(duì)住房的需求急劇上升的矛盾日益突出[4]。在目前階段，土地的交易制度體系還不完備，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商在面對(duì)利益時(shí)，利用各種各樣的方式手段獲取土地資源，采用違規(guī)手段來(lái)低價(jià)獲取土地使用權(quán)，在獲取土地使用權(quán)后，將土地價(jià)格抬高，再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，從中獲得利益。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不斷抬高土地價(jià)格，在土地資源十分稀缺的情況下，就容易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象出現(xiàn)[5]。如果泡沫現(xiàn)象破裂，會(huì)嚴(yán)重影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

隨著我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)業(yè)的高速發(fā)展，存在著許多地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量開(kāi)發(fā)中高檔別墅以及豪華住宅區(qū)的現(xiàn)象，一些中低檔的商品房的規(guī)模較小，因此，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、開(kāi)發(fā)比例不平衡[6]。由于房地產(chǎn)供給不平衡，不僅會(huì)造成房?jī)r(jià)不斷上漲，還會(huì)引發(fā)普通居民的不滿，給我國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)安全隱患。

（四）居民購(gòu)買住房壓力大

由于房?jī)r(jià)過(guò)高，并且超出絕大多數(shù)居民能夠承受的范圍，從而加大了居民的住房壓力。根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了“搶房”的現(xiàn)象，在大部分城市與地區(qū)里，房地產(chǎn)銷售額度仍然呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢(shì)，每個(gè)月房屋成交量逐步增加。一些不具有購(gòu)置房屋能力或者入不敷出的居民只能通過(guò)貸款的方式買房，而在貸款的居民中，接近一半的居民房屋按揭的月供是收入的25%。由此看出，房地產(chǎn)價(jià)格上漲在一定程度上抑制了居民的日常生活消費(fèi)，居民購(gòu)買住房壓力增大，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序。

三、宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（一）完善我國(guó)土地法律制度體系

加快土地改革的進(jìn)程，給予集體土地所有者更多的土地使用權(quán)[7]。出于對(duì)耕地資源的考慮，將土地在市場(chǎng)上進(jìn)行流轉(zhuǎn)，一方面是為了解決土地資源供給不足的問(wèn)題，另一方面在一定程度上可以限制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。通過(guò)降低土地價(jià)格的方式，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取非法方式進(jìn)行高價(jià)轉(zhuǎn)讓，從而也能夠減少房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，降低房?jī)r(jià)。調(diào)整管理土地出讓制度，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)內(nèi)容，規(guī)定有期限使用制度以及國(guó)有土地有償制度[8]。在土地轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，應(yīng)該做到透明公開(kāi)化，不得進(jìn)行隨意定價(jià)，也可以通過(guò)對(duì)土地實(shí)行競(jìng)價(jià)、掛售的方式進(jìn)行合理的土地轉(zhuǎn)讓。為了穩(wěn)定土地改革市場(chǎng)秩序，對(duì)協(xié)議定價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，避免土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格混亂，并且定價(jià)范圍不得低于國(guó)家所要求的最低標(biāo)準(zhǔn)。其中，采取競(jìng)價(jià)的方式，可以有效地抑制土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的非正常上升。國(guó)家應(yīng)完善土地轉(zhuǎn)讓金的使用標(biāo)準(zhǔn)以及范圍，并且實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督與管理，有利于實(shí)現(xiàn)土地價(jià)格合理化、規(guī)范化。對(duì)沒(méi)有動(dòng)用的土地加強(qiáng)流轉(zhuǎn)工作，避免一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受到利益的驅(qū)動(dòng)，將閑置的土地用于“炒地”。嚴(yán)格查處開(kāi)發(fā)商囤積土地的情況，一旦發(fā)現(xiàn)，必須嚴(yán)格按照法律進(jìn)行制裁。endprint

（二）完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律制度體系

從我國(guó)基本國(guó)情出發(fā)，通過(guò)采取增加地方稅收的方式，在一定程度上可以有效地降低地方政府對(duì)于土地財(cái)政收入的依賴。由于部分國(guó)家事業(yè)單位以及個(gè)人的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒(méi)有進(jìn)行明確的登記，導(dǎo)致無(wú)法明確稅收對(duì)象，針對(duì)這一個(gè)問(wèn)題，國(guó)家相關(guān)部門在收稅之前應(yīng)該對(duì)擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的人進(jìn)行明確的登記以及檢查，確認(rèn)是否屬于房產(chǎn)擁有者。進(jìn)一步完善我國(guó)房地產(chǎn)的稅收法律制度體系。我國(guó)在征收房地產(chǎn)稅費(fèi)之前，要對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行明確的評(píng)估，在目前階段，我國(guó)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的水平參差不齊，不僅影響了房地產(chǎn)稅收的工作質(zhì)量，還影響了房地產(chǎn)稅收的明確性。因此，提高評(píng)估人員的評(píng)估水平可以保證房地產(chǎn)稅收的合理有效性。綜上所述，完善我國(guó)征收房地產(chǎn)稅收的法律制度體系，有利于為居民解決住房問(wèn)題，有效地控制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)，還大家一個(gè)穩(wěn)定、安全的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

四、結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)業(yè)的高速發(fā)展，雖然推進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是由于房?jī)r(jià)過(guò)高，并且超出絕大多數(shù)居民能夠承受的范圍，從而加大了居民的住房壓力，不利于社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。本文主要闡述了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的房地產(chǎn)市場(chǎng)下的金融風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本高以及出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理、居民購(gòu)買住房壓力大等問(wèn)題進(jìn)行了研究與分析，并且根據(jù)實(shí)際問(wèn)題提出了一些建議，如完善我國(guó)土地制度、調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等。

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