楊芳芳

摘要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇以及政府規(guī)范性政策指導(dǎo)，強(qiáng)化成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。本文從房地產(chǎn)成本控制系統(tǒng)入手，就基于目標(biāo)管理的房地產(chǎn)成本控制體系構(gòu)建要點(diǎn)進(jìn)行了深入探討，希望有效增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制效果，提升房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；目標(biāo)管理；成本控制；體系構(gòu)建；策略

1 房地產(chǎn)成本控制系統(tǒng)簡(jiǎn)介

近年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇，政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)給予了充足重視，并發(fā)布了許多指導(dǎo)性規(guī)范，這進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的難度。為了提升房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須要從強(qiáng)化成本控制入手，其中最為有效的一個(gè)措施就是要加快建立房地產(chǎn)成本控制系統(tǒng)。從整體上來講，該系統(tǒng)主要涉及到目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本管理體系以及房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)，同時(shí)將成本管理理念滲透于事前、事中和事后等控制環(huán)節(jié)，配合責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制的恰當(dāng)應(yīng)用，可以顯著提升成本控制的全面性和有效性。從成本管理的層次而言，房地產(chǎn)成本控制系統(tǒng)的成本管理流程如圖1所示。在房地產(chǎn)成本控制系統(tǒng)中，房地產(chǎn)目標(biāo)成本管理體系是非常關(guān)鍵的組成部分。不同于工業(yè)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)無法將成本定額做的非常細(xì)，但是卻需要盡可能地?cái)[脫成本管理中的被動(dòng)局面，積極測(cè)算房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)。

2 基于目標(biāo)管理的房地產(chǎn)成本控制體系構(gòu)建要點(diǎn)

2.1 目標(biāo)成本分類體系構(gòu)建

在房地產(chǎn)成本控制體系中，成本分類體系是最基本、最規(guī)范的內(nèi)容，所以在構(gòu)建成本分類體系的過程中，需要增強(qiáng)目標(biāo)成本在項(xiàng)目中的合理性，確保成本控制體系有效構(gòu)建，具體做法如下：第一步，要采用計(jì)算機(jī)軟件來收集與分析房地產(chǎn)成本的相關(guān)數(shù)據(jù)，分類整理相應(yīng)的房地產(chǎn)成本目標(biāo)。第二部，科學(xué)開展成本分類調(diào)差，避免成本計(jì)劃和實(shí)際之間出現(xiàn)不相符的情況，同時(shí)要縮小成本實(shí)際控制和成本預(yù)核算二者之間的差距，逐步縮小二者的差距，并要對(duì)單位成本控制措施的各種信息進(jìn)行合理地改進(jìn)。第三步，科學(xué)制定縮小實(shí)際和計(jì)劃二者差距的行動(dòng)方案與計(jì)劃，確保更好地實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)，確保為成本控制體系構(gòu)建奠定良好條件。

2.2 目標(biāo)責(zé)任體系構(gòu)建

為了更好地構(gòu)建成本控制目標(biāo)責(zé)任體系，對(duì)相關(guān)工作任務(wù)進(jìn)行細(xì)化，對(duì)成本控制指標(biāo)進(jìn)行逐級(jí)分解，確保將目標(biāo)責(zé)任可以層層落實(shí)，最終對(duì)房地產(chǎn)管理成本進(jìn)行有效控制，力求可以有效地降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格，具體構(gòu)建要點(diǎn)包括：其一，要科學(xué)構(gòu)建成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各個(gè)項(xiàng)目起始階段，要盡快構(gòu)建成本控制目標(biāo)，并將其進(jìn)行分解后，對(duì)各項(xiàng)成本控制指標(biāo)進(jìn)行制定，確保做到責(zé)任落實(shí)到各個(gè)部門。其二，構(gòu)建成本控制小組，由房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理?yè)?dān)任小組組長(zhǎng)，定期分析、評(píng)估與檢測(cè)各個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展成本，同時(shí)針對(duì)成本異常變動(dòng)情況要做好預(yù)警，提出相應(yīng)的解決對(duì)策。其三，要向設(shè)計(jì)部門人員普及相關(guān)的成本意識(shí)，確保他們?cè)诖_保設(shè)計(jì)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，積極采取成本限額設(shè)計(jì)等設(shè)計(jì)方法來對(duì)成本進(jìn)行控制。此外，要做好開源節(jié)流，對(duì)管理費(fèi)用開支進(jìn)行控制，同時(shí)要對(duì)設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行完善，力求構(gòu)建完善的目標(biāo)責(zé)任體系。

2.3 目標(biāo)成本控制體系構(gòu)建

在構(gòu)建目標(biāo)成本控制體系期間，要針對(duì)不同階段的現(xiàn)有信息來構(gòu)建恰當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃，具體構(gòu)建要點(diǎn)主要包括：其一，開發(fā)成本費(fèi)用，如建筑安裝費(fèi)用、土地使用權(quán)取得費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、前期工程費(fèi)用等等；其二，期間費(fèi)用，主要是開發(fā)商品住宅期間涉及到的費(fèi)用，如銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用等等；其三，稅金，主要是結(jié)合國(guó)際稅收法律，按規(guī)定繳納教育附加費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等；其四，利潤(rùn)和行政性事業(yè)性收費(fèi)等等，具體構(gòu)成如圖2所示。

在建立房地產(chǎn)目標(biāo)成本期間，要先依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特征、材料選擇標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)利潤(rùn)規(guī)定與要求、樓盤設(shè)計(jì)成本經(jīng)驗(yàn)以及其他相關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的單方建筑安裝成本進(jìn)行測(cè)算，之后結(jié)合項(xiàng)目特征同房地產(chǎn)企業(yè)擬定分包的基本思路，確保各分包工程的具體承保范圍以及他們之間的相互搭接關(guān)系，同時(shí)還要將單方建筑工程安裝成本劃分成若干部分，分別分配到分包工程上，對(duì)各個(gè)分包工程的單位成本進(jìn)行測(cè)算，對(duì)選材用料標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢討，如果不符合規(guī)定要求，那么要對(duì)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與要求進(jìn)行調(diào)整，重復(fù)上述步驟直至最終確定完項(xiàng)目整體成本。在這個(gè)成本控制體系構(gòu)建過程中，目標(biāo)成本市場(chǎng)化是關(guān)鍵，但是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)刻處于動(dòng)態(tài)變化狀態(tài)，所以在目標(biāo)成本制定期間除了需要參照歷史數(shù)據(jù)等外，還要注意對(duì)當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查和了解，結(jié)合項(xiàng)目定位檔次來測(cè)算項(xiàng)目成本?？紤]到規(guī)劃設(shè)計(jì)階段決定了大部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，所以應(yīng)該將此階段當(dāng)成成本管理與控制工作的重點(diǎn)。

總之，目標(biāo)成本控制體系是房地產(chǎn)成本控制體系的重要組成部分，是實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)的重要保障，強(qiáng)化其專項(xiàng)控制具有重要意義。在實(shí)際的房地產(chǎn)目標(biāo)成本控制體系構(gòu)建期間，需要在目標(biāo)成本分類體系和目標(biāo)責(zé)任體系構(gòu)建的基礎(chǔ)上，科學(xué)地構(gòu)建目標(biāo)成本控制體系，確保提升房地產(chǎn)成本控制的效果。

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