陳秋

在購租并舉新政落地之前，存量房市場的領(lǐng)頭羊已經(jīng)悄然完成了線上布局

“互聯(lián)網(wǎng)的魔力就在于高頻交易的商品，從線上往線下做比較容易。而低頻率交易時(shí)，線下往線上做比較容易?！?2月5日，在烏鎮(zhèn)舉行的第四屆世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)上，鏈家董事長左暉在接受《財(cái)經(jīng)》專訪時(shí)表示，鏈家正在不斷加快全面觸網(wǎng)的速度，并已成為一家“以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的全價(jià)值鏈房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)”公司。

左暉表示，相比其他傳統(tǒng)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化腳步走得艱難，主要原因是低頻交易客戶難找、行業(yè)產(chǎn)品難以標(biāo)準(zhǔn)化，以及線下整合較為松散。

目前市場中很多房地產(chǎn)平臺(tái)仍屬于簡單信息撮合的平臺(tái)，但市場需要的卻是數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)線上線下融合平臺(tái)，應(yīng)進(jìn)一步加快技術(shù)創(chuàng)新速度，并加強(qiáng)平臺(tái)實(shí)用性及信息真實(shí)性，以解決消費(fèi)者的實(shí)際痛點(diǎn)。

線上大數(shù)據(jù)瞄準(zhǔn)行業(yè)痛點(diǎn)

鏈家的觸網(wǎng)轉(zhuǎn)型并非是朝夕之功。早在2010年，鏈家便開始布局線上平臺(tái)，增強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人與客戶之間的互動(dòng)互通，實(shí)現(xiàn)房源、業(yè)主、客戶和經(jīng)紀(jì)人之間的高效關(guān)聯(lián)。目前鏈家業(yè)務(wù)覆蓋租賃、新房、二手房、海外房產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、后房產(chǎn)市場等領(lǐng)域，日均用戶量達(dá)300萬左右，后臺(tái)服務(wù)器接收內(nèi)部需求1億次/天、檢索服務(wù)調(diào)用次數(shù)10億次/天、用戶信息服務(wù)調(diào)用次數(shù)4億次/天、處理字段300億字段/天。

鏈家通過線上線下融合，剔除并重構(gòu)交易場景中冗余、復(fù)雜的流程，實(shí)現(xiàn)了用戶體驗(yàn)和作業(yè)效率的雙提升。同時(shí)，其依托背后大數(shù)據(jù)和產(chǎn)品技術(shù)能力，打造了房屋智能評(píng)估系統(tǒng)、交易流程可視化、房屋遷徙系統(tǒng)以及經(jīng)紀(jì)人工具Link、梅林等產(chǎn)品。

左暉表示，“每一筆交易背后是1.2萬個(gè)頁面瀏覽量，全國的行業(yè)平均水平是3000個(gè)PV（即頁面瀏覽量）成交一張單子，而北京鏈家達(dá)到了1.7萬個(gè)。這不僅僅意味著鏈家聚集了一波線上的重度用戶，更意味著消費(fèi)者正在往線上遷移，鏈家線上平臺(tái)做的優(yōu)勢在于，可以給消費(fèi)者提供消費(fèi)級(jí)數(shù)據(jù)和內(nèi)容?！?/p>

事實(shí)上，鏈家的數(shù)據(jù)產(chǎn)品化比其布局線上市場要更早。自2008年開始，鏈家打造“樓盤字典”，也就是提供大數(shù)據(jù)的樓盤數(shù)據(jù)庫，目前庫內(nèi)數(shù)據(jù)涉及全國36個(gè)重點(diǎn)核心城市7500萬房源，容量規(guī)模達(dá)1200T。建立樓盤字典后，鏈家于2014年開始搭建內(nèi)部平臺(tái)，名為Link，使經(jīng)紀(jì)人能方便、快捷地實(shí)現(xiàn)手機(jī)端作業(yè)。

此外，通過對(duì)用戶和網(wǎng)站在交互過程中產(chǎn)生的成交數(shù)據(jù)、帶看數(shù)據(jù)、搜索和點(diǎn)擊數(shù)據(jù)等進(jìn)行分析，鏈家平臺(tái)已逐步形成了用戶畫像能力，為用戶預(yù)估中意房屋類型并智能推薦符合其需求的房源、推薦熟悉該小區(qū)且好評(píng)率高的經(jīng)紀(jì)人，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)匹配。

左暉稱，鏈家還將數(shù)據(jù)應(yīng)用到上述房屋智能評(píng)估系統(tǒng)中，并結(jié)合系統(tǒng)融合的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、GBDT、Hedonic、隨機(jī)森林等多種算法進(jìn)行建模，每個(gè)模型考慮不同的特征組合，包括房子的基本特征、周邊屬性，并加入對(duì)市場的洞察，從多個(gè)角度來評(píng)估房屋價(jià)值。

估價(jià)工具不僅能幫助用戶對(duì)未售房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)管理，對(duì)待售或在售的房屋進(jìn)行定價(jià)決策參考，同時(shí)還能為需要購房的用戶提供意向價(jià)格，幫助用戶選房決策。此外，該系統(tǒng)也已能實(shí)現(xiàn)一次交易多方參與、互相制約，重新分配房屋定價(jià)的話語權(quán)，增加房屋定價(jià)機(jī)制的透明度，讓房產(chǎn)價(jià)格回歸理性。

不過創(chuàng)新之路往往是荊棘叢生。左暉坦言，對(duì)于10萬億元體量的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)以及5萬億元規(guī)模的房地產(chǎn)存量市場來說，行業(yè)目前的互聯(lián)網(wǎng)化腳步邁得有些艱難，而問題則出在打法上。

在他看來，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)于傳統(tǒng)行業(yè)的改造方式，主要取決于：高頻還是低頻、是標(biāo)準(zhǔn)化還是非標(biāo)準(zhǔn)化、線下的整合是松散的還是集中這三個(gè)命題。具體到房地產(chǎn)行業(yè)而言，首先，行業(yè)屬于低頻交易，找客戶難；其次，房地產(chǎn)的線下非標(biāo)準(zhǔn)化，每一套房子都需要單獨(dú)認(rèn)知，獨(dú)立服務(wù)；第三，線下整合松散。

左暉認(rèn)為，面對(duì)低頻率交易時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)改造行業(yè)的過程是線下往線上做比較容易。他表示，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)通過消滅門店來大幅降低傭金，這是不符合商業(yè)法則的。門店本身占整體運(yùn)營成本不足8%，但其創(chuàng)造的價(jià)值遠(yuǎn)超過這一數(shù)字?！皩?duì)外而言，門店是企業(yè)線上網(wǎng)絡(luò)的線下延伸。對(duì)內(nèi)而言，門店則為經(jīng)紀(jì)人提供了一個(gè)開展業(yè)務(wù)、接受培訓(xùn)及精神建設(shè)的場所，是一個(gè)‘辦公室+學(xué)校+教堂的集合體?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，鏈家結(jié)合線上線下，以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)來做平臺(tái)建設(shè)是值得其他企業(yè)借鑒的。從發(fā)展優(yōu)勢來看，服務(wù)和效率是決定平臺(tái)優(yōu)劣的關(guān)鍵，后續(xù)應(yīng)該從一些綜合性業(yè)務(wù)上積極發(fā)力。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)平臺(tái)仍屬于簡單信息撮合的平臺(tái)，而市場卻需要具備良好信用評(píng)估能力的真正交易平臺(tái)。與此同時(shí)，他還建議，未來平臺(tái)還需要積極引入更多技術(shù)，技術(shù)創(chuàng)新也更應(yīng)該注重實(shí)用性，后續(xù)應(yīng)該有間接的信息展示界面，以確保信息真實(shí)性。

租房將成主流未來購房者或?qū)p少

近兩年，城市人口越來越多地向城市群集中，致使一二線城市的人口密度不斷加劇，住房供不應(yīng)求，而三四線及以下城市人口流失嚴(yán)重，住房被閑置的概率增大。從某種程度來說，市場已出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡，這對(duì)鏈家的全國戰(zhàn)略布局形成了新的考驗(yàn)。

左暉告訴記者，從撫養(yǎng)比（撫養(yǎng)比越大，表明勞動(dòng)力人均承擔(dān)的撫養(yǎng)人數(shù)越多，負(fù)擔(dān)越重）來看，全國的撫養(yǎng)比為2.8%，廣東省的撫養(yǎng)比超過9%，黑龍江的撫養(yǎng)比僅為1.3%，從地區(qū)之間就可看出巨大差異，這也是城市人口越來越多向一二線城市集聚所造成的問題。

左暉認(rèn)為，“租房其實(shí)是大城市的問題”，三線及以下城市租金穩(wěn)定，租賃住宅的供應(yīng)量也都非常豐富。

從中國的文化傳承和消費(fèi)習(xí)慣來看，因房價(jià)的不斷上漲，購房偏好也有所下降。左暉表示，目前買房與租房比例達(dá)到78：22?！拔磥碜≡谧约悍孔拥娜藢?huì)越來越少，而住在別人房子的人會(huì)越來越多，體現(xiàn)是首購年齡在往后推遲?！苯裉熘袊?2%的城市人口選擇租房，估計(jì)未來五年到十年里這個(gè)比例將提高到35%。

北京目前租房人口占比遠(yuǎn)高于全國平均線，約為35%。左暉認(rèn)為，未來趨勢將會(huì)有很大變化，“像北京這種城市50%以上的人租房是很正常的”。

他解釋，租金和人均可支配收入有明確的統(tǒng)計(jì)學(xué)關(guān)系，但租金和房價(jià)卻沒有必然關(guān)系。也就是說，如果預(yù)期人們在中大型城市里，人均可支配收入是穩(wěn)步提高的話，住房租金也會(huì)隨之提高。從一線城市的收入彈性周期來看比例是1.2-1.5，二三線城市為1-1.2。也就是說，在一線城市，“個(gè)人工資增長了100%，其用于支付房租的租金也會(huì)增長120%。

同時(shí)，租金增長在未來相當(dāng)長一段時(shí)間里會(huì)保持穩(wěn)定的變化，中國的大型城市在過去的五年時(shí)間里租金增長非常穩(wěn)定，北京大概漲了96%，杭州漲了60%，租金和人均收入的彈性關(guān)系十年里內(nèi)會(huì)穩(wěn)定在1-1.2。

左暉認(rèn)為，在中國人口聚集城市，可提供住房租賃的供應(yīng)鏈缺口很大。每年，北京、上海等城市，大概有將近30萬-40萬的新增外來常住人口，但住房市場上只能提供500萬-1000萬平方米的新增住宅，其中僅有100萬-200萬平方米會(huì)投入到出租型的物業(yè)里面。

按此計(jì)算，每個(gè)人分到的房屋面積應(yīng)該不足10平方米，所以在中國的大中城市里，正從一套房子逐漸地按照“間”來去解決。左暉表示，認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)后，自如開始嘗試將房屋的管理單元從套/年付變成了間/月付。目前在全國9個(gè)城市里共管理著50萬間這樣的公寓。

左暉表示，在未來全產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值將越來越重要，“這既是六年前開始做自如的初衷，也是未來五年計(jì)劃要做的事”。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，從當(dāng)前租賃市場來看其潛在需求依然較大，并且潛在的供應(yīng)規(guī)模還未提升起來，待大城市購租并舉機(jī)制建立，后續(xù)租賃需求會(huì)得到積極釋放。

房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代

與此前調(diào)控政策頻出時(shí)的波瀾壯闊不同，當(dāng)前房地產(chǎn)市場可謂是略顯平靜，但業(yè)界仍存在一種普遍共識(shí)，就是行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了“新拐點(diǎn)”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，統(tǒng)計(jì)到的54個(gè)城市，10月簽約商品房住宅合計(jì)不足30萬套；亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，從北京樓市來看，供應(yīng)量減少64%，成交量下跌41%；易居研究院智庫中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，上海新建商品住宅成交面積80萬平方米，同比減少39%。

左暉表示，“房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束?！绷硪环矫?，2015年，中國大陸人均GDP達(dá)到8000美元，到2020年，這一數(shù)字將上漲至1.2萬美元。當(dāng)人均GDP處于3000到8000美元的階段時(shí)會(huì)體現(xiàn)出兩大特點(diǎn)，即房地產(chǎn)新增投資額快速增長和不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格快速增長?！拔覈績r(jià)從2008年到今天，一線城市基本上漲了五倍，二線城市基本上漲了三倍，所以不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格高速增長的時(shí)代已告一段落?！?/p>

與此同時(shí)，住房杠桿也在發(fā)揮著巨大的作用?！澳壳叭珖≌唇矣囝~大概在20萬億元，過去三年增長10萬億元?！弊髸熣J(rèn)為，我國房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代的信號(hào)趨勢愈發(fā)明顯：2017年，中國有17個(gè)城市的二手房交易量超過新房的交易量。以北京為例，目前75%以上的住房是二手房，未來這個(gè)變化會(huì)越來越突出，這個(gè)趨勢將會(huì)是不可逆的。