卞在廣

摘要：自國(guó)家進(jìn)行營(yíng)改增稅收改革，各行各業(yè)的稅收政策和制度都發(fā)生了很多變化，房地產(chǎn)業(yè)在這次改革中也受到了很大的影響，如何結(jié)合市場(chǎng)和稅收政策進(jìn)行自身發(fā)展模式的調(diào)整，是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)正面臨的問(wèn)題。營(yíng)改增稅收政策的改革可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使企業(yè)不斷提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，本文針對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行了深入分析。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)；影響

我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，為了跟上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，解決現(xiàn)行稅收制度與市場(chǎng)發(fā)展之間的矛盾和問(wèn)題，我國(guó)實(shí)行了營(yíng)改增稅收政策。執(zhí)行營(yíng)改增稅收政策后，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)會(huì)在一定程度上受到影響，尤其對(duì)于企業(yè)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理體系來(lái)說(shuō)，勢(shì)必會(huì)造成很大沖擊。如何利用營(yíng)改增稅收制度提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，如何促進(jìn)財(cái)務(wù)管理體系的優(yōu)化完善，這是現(xiàn)在需要研究的課題。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

（一）財(cái)務(wù)影響

首先可以降低稅收負(fù)擔(dān)。對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，很多房地產(chǎn)企業(yè)采用外包服務(wù)的方式來(lái)完成項(xiàng)目中的一些工程，按照之前的稅收政策，這些外包服務(wù)只能當(dāng)做經(jīng)營(yíng)稅進(jìn)行繳納，但是實(shí)行營(yíng)改增稅收政策以后，這些外包服務(wù)就可以當(dāng)做進(jìn)項(xiàng)稅抵扣了，這樣能夠促進(jìn)附屬部門(mén)從主業(yè)上的分離，有助于建筑企業(yè)的健康發(fā)展。其次可以提高企業(yè)的資金利用率。營(yíng)改增稅收政策的實(shí)施能夠降低房地產(chǎn)自身的稅收，這些節(jié)省下來(lái)的資金可以用來(lái)對(duì)企業(yè)進(jìn)行擴(kuò)建，給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)很大助力。再次可以促進(jìn)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理多遵循應(yīng)用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，使用損益報(bào)表，其中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入表中包含的是含稅收入額度，而在政策執(zhí)行后，這方面的內(nèi)容就成了稅后收入額度，雖然表面上產(chǎn)品收入降低了，但是從整理經(jīng)營(yíng)效果來(lái)看，企業(yè)的綜合利潤(rùn)是增加的，且損益表中也不再有增值稅。

（二）稅負(fù)影響

一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)采用的都是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅并行的稅收制度，且土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅都屬于價(jià)內(nèi)稅，而在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于受到項(xiàng)目定價(jià)機(jī)制的影響，會(huì)產(chǎn)生稅上加稅的現(xiàn)象，這就增加了企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。稅收改革后，增值稅的征收對(duì)象是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額，并且去除上一環(huán)節(jié)中已經(jīng)繳納的稅款，如果選用的是增值稅專(zhuān)用發(fā)票，就能降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

二、實(shí)施營(yíng)改增稅收政策出現(xiàn)的問(wèn)題

（一）適應(yīng)度低

我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展存在區(qū)域不平衡現(xiàn)象，因此營(yíng)改增政策對(duì)各個(gè)區(qū)域產(chǎn)生的作用也不同。對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低的地區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政策實(shí)施的適應(yīng)度就低，不僅不能減輕稅負(fù)提高收益，而且會(huì)面臨一些沖擊。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資具有多元化特點(diǎn)，稅率較高，且結(jié)構(gòu)類(lèi)型復(fù)雜，要想全面實(shí)施營(yíng)改增稅收政策還需要一定的時(shí)間。

（二）資金短缺

營(yíng)改增稅收政策實(shí)施后一段時(shí)間內(nèi)企業(yè)可能出現(xiàn)資金短缺的問(wèn)題，增加企業(yè)的成本，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生影響，加之我國(guó)信貸政策的改革，房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必會(huì)面臨資金困難的情況。

（三）稅務(wù)增加

國(guó)家進(jìn)行營(yíng)改增稅收政策改革，為的是減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，但是很多企業(yè)反映稅務(wù)改革后負(fù)擔(dān)沒(méi)有減輕，反而增加了，之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，很大原因在于征收的稅率過(guò)高或者進(jìn)行抵扣時(shí)有困難。目前房地產(chǎn)行業(yè)以及上下游企業(yè)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅率在3%-5%之間，政策實(shí)施后，增值稅稅率為17%或11%。國(guó)家只是就幾個(gè)行業(yè)進(jìn)行營(yíng)改增稅務(wù)政策試行，并沒(méi)有在所有行業(yè)全面實(shí)施，如果房地產(chǎn)行業(yè)的上下游企業(yè)沒(méi)有納入執(zhí)行范圍，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，就不能形成完整的增值稅鏈條，而進(jìn)行增值抵扣時(shí)就會(huì)產(chǎn)生很大困難。

三、應(yīng)對(duì)措施

（一）發(fā)揮政府職能

首先要優(yōu)化稅改政策。房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增稅收改革要結(jié)合當(dāng)前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，以營(yíng)改增稅收政策為基礎(chǔ)，政府要認(rèn)真研究企業(yè)實(shí)行營(yíng)改增稅收政策時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題，建立一些過(guò)渡性政策緩解這些矛盾問(wèn)題。例如對(duì)于實(shí)施新政后稅負(fù)增加的企業(yè)給予一定的補(bǔ)貼。另外，在實(shí)施新政策的過(guò)程中，政府要發(fā)揮其職能作用，加大營(yíng)改增稅收政策的落實(shí)力度，擴(kuò)大新政在行業(yè)內(nèi)的覆蓋范圍，促進(jìn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額的全面抵扣。其次，進(jìn)行稅改政策輔導(dǎo)。各地財(cái)稅部門(mén)應(yīng)組織基層的財(cái)稅工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其都熟悉掌握營(yíng)改增稅收政策的內(nèi)容，并加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的培訓(xùn)力度，確保企業(yè)財(cái)務(wù)人員掌握改革后的會(huì)計(jì)處理方法，增強(qiáng)政府與企業(yè)之間的聯(lián)系，做到有問(wèn)題及時(shí)溝通。

（二）端正企業(yè)態(tài)度

首先，企業(yè)優(yōu)化其經(jīng)營(yíng)模式。企業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式不能適應(yīng)營(yíng)改增稅收政策，進(jìn)行稅收政策實(shí)施時(shí)有可能會(huì)面臨資金短期的情況，因此，企業(yè)要對(duì)其經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行優(yōu)化，第一，調(diào)整開(kāi)發(fā)周期，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，做好時(shí)間與資金的分配，爭(zhēng)取減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，第二，建立企業(yè)合作機(jī)制，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為中心，以聯(lián)合購(gòu)地、資金拆借、項(xiàng)目股份以及聯(lián)合開(kāi)發(fā)等形式項(xiàng)目合作機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，以有效的措施來(lái)對(duì)整個(gè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，第三，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，滿足人們對(duì)高質(zhì)量生活的需求，從整體上提高企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其次，加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以采取集中采購(gòu)等方式最大限度獲得可以抵扣的增值稅發(fā)票，并按照相關(guān)政策完成會(huì)計(jì)核算程序，及時(shí)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的認(rèn)證和抵扣，還要做好項(xiàng)目核算與工程決算管理工作，保證所有會(huì)計(jì)核算任務(wù)。

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（作者單位：綠地集團(tuán)三亞置業(yè)有限公司）endprint