劉楠++滕龍

基金項(xiàng)目：吉林省教育廳 “十三五”科學(xué)研究項(xiàng)目“吉林省房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)路徑研究”（吉教科文合字[2016]第546號）

中圖分類號：F512 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

內(nèi)容摘要：本文針對中國房產(chǎn)稅的改革方向與改革路徑展開了較為深入的研究，同時(shí)結(jié)合房產(chǎn)稅改革的必要性與中國房產(chǎn)稅改革中所存在的問題提出了可行性建議，其中包括明確房產(chǎn)稅的改革定位、正確選擇房產(chǎn)稅的改革路徑、進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍以及改革以往的計(jì)稅依據(jù)等。

關(guān)鍵詞：中國房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅改革 路徑選擇

房產(chǎn)稅概述

房產(chǎn)稅在過去又可以被稱之為物業(yè)稅，房產(chǎn)稅就是以房租為征稅對象，根據(jù)房屋的租金收入與計(jì)稅價(jià)值來計(jì)算出最終的房地產(chǎn)征收稅費(fèi)，因此房產(chǎn)稅也屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種。由于受到了多方因素的影響，中國的房產(chǎn)稅同西方國家有著很多不同之處，具體表現(xiàn)為如下幾個(gè)方面：

首先，房產(chǎn)稅的定義有所不同。西方國家的房產(chǎn)稅納稅人是具有房產(chǎn)和土地的所有權(quán)，也就是說，一旦當(dāng)?shù)鼐用裢ㄟ^正規(guī)途徑和合法流程購買了房子，就能夠終生擁有房產(chǎn)和土地的所有權(quán)和支配權(quán)，而這些西方國家所指的房產(chǎn)稅的大多為房產(chǎn)和土地所有者繳納的財(cái)產(chǎn)稅。而中國的房屋和土地政策與西方國家不同，中國所采用的是社會(huì)主義公有制，這也就意味著國家的每一寸土地都是人民的集體財(cái)產(chǎn)。基于此，中國所收取的房產(chǎn)稅事實(shí)上就是對房產(chǎn)所有人制定的稅收政策，而房產(chǎn)所有人擁有房產(chǎn)的所有權(quán)和支配權(quán)，但是沒有土地的所有權(quán)和支配權(quán)，且房產(chǎn)所有人對于房產(chǎn)的所有權(quán)和支配權(quán)也是有年限的，不是無限期的。

其次，西方國家的房產(chǎn)稅所指的大多為存量稅，稅收目標(biāo)主要集中在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)之中。而中國的房產(chǎn)稅所指的是包括房產(chǎn)交易的所有流通環(huán)節(jié)，其中所占比例較大的即為交易稅，如印花稅、契稅等。西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)過了漫長的發(fā)展歷程，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模也已經(jīng)達(dá)到了較高層次的標(biāo)準(zhǔn)。例如最近幾年來，美國每年的新增住房量已經(jīng)達(dá)到了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場存量的2%-3%，這同中國的房地產(chǎn)發(fā)展速度有著非常大的差異性。隨著中國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，在當(dāng)前的保有階段中合理化地采用稅收政策同樣也是促進(jìn)房產(chǎn)稅科學(xué)化改革的有效方式；中國在計(jì)算房產(chǎn)稅收時(shí)所參考的依據(jù)為房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值與房產(chǎn)租金的實(shí)際收入。而美國則是按照由聯(lián)邦政府所制定出來的房產(chǎn)稅收政策來計(jì)算房產(chǎn)稅收金額，因此在執(zhí)行的過程當(dāng)中存在著較大的差異性。

房產(chǎn)稅改革的必要性

通過上文可知，中國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征收依據(jù)是在1986年由國務(wù)院所頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，在同一時(shí)期中，中國的主要稅種也已經(jīng)經(jīng)歷了兩輪改革，但是其中爭議性較大的房產(chǎn)稅卻只經(jīng)歷過兩次微調(diào)。至今為止，國家仍然沒有對其做出較大的改革動(dòng)作。根據(jù)現(xiàn)行的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》中的相關(guān)規(guī)定：“個(gè)人所有非營業(yè)用房免稅”。早在二十世紀(jì)八十年代中，當(dāng)這一條暫行條例正式對外頒布時(shí)，中國的房地產(chǎn)市場仍然處于初級發(fā)展階段，居民的住房條件相對較差，仍然有很多人居住在十分狹小的公有房之中，擁有個(gè)人住房的人數(shù)少之又少，在此種情況下，針對非營業(yè)性質(zhì)的個(gè)人住房進(jìn)行免稅是理所應(yīng)當(dāng)?shù)?。隨著時(shí)代的發(fā)展，在1994年，國家政府正式開啟住房改革政策，直至1998年，國務(wù)院面向社會(huì)大眾提出了“促進(jìn)住房產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”，在這一政策的推動(dòng)下，中國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展。政策公布前，中國城鎮(zhèn)的個(gè)人住房不到城鎮(zhèn)住房總面積的10%，隨著中國住房制度改革的不斷深入，21世紀(jì)初，個(gè)人住房已經(jīng)占據(jù)了城鎮(zhèn)住房總面積的三成以上。在經(jīng)過20余年的發(fā)展歷程后，這一比例更是達(dá)到了近七成以上。

與此同時(shí)，近20多年，城鎮(zhèn)的房產(chǎn)價(jià)格也隨之飛漲，對于中國的現(xiàn)代居民而言，房產(chǎn)已成為家庭財(cái)產(chǎn)中最為重要的組成部分。隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷加快以及人們生活水平的不斷提高，房產(chǎn)除了能夠?yàn)槿藗兲峁┚幼…h(huán)境以外，同時(shí)還成為了很多人的投資與投機(jī)的重要工具。根據(jù)媒體報(bào)道，在2014年6月，一位房產(chǎn)投資者以低于市場價(jià)的價(jià)格拋售位于北京中心城區(qū)的近百套住房，這些住房的銷售價(jià)格相較于這個(gè)房產(chǎn)投資者購買時(shí)的價(jià)格已經(jīng)上漲了五倍以上。不難看出，房產(chǎn)所能夠?yàn)槿藗儙淼膬r(jià)值已經(jīng)逐漸偏離它的基本功能，并且大幅度擴(kuò)大了貧富差距，在無形之中造成了不必要的土地資源浪費(fèi)。根據(jù)中國家庭金融調(diào)查與研究中心隨機(jī)抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)得出，2013年中國的城鎮(zhèn)地區(qū)個(gè)人住房空置率為22.4%，基于這樣的個(gè)人住房空置率，估算出中國商業(yè)銀行的房貸有高達(dá)4.2萬億元沉淀于這些空置住房當(dāng)中。基于此，唯有通過進(jìn)一步改革中國的房產(chǎn)稅政策，全面提高空置房的持有成本，進(jìn)一步激活空置住房，才能夠從根本上減少由房產(chǎn)閑置所帶來的資源浪費(fèi)。

不僅如此，針對個(gè)人擁有的房產(chǎn)進(jìn)行征稅還能夠發(fā)揮出房產(chǎn)稅收的調(diào)節(jié)功能，縮小貧富差距，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。從更加長遠(yuǎn)的角度來看，中國房產(chǎn)稅的改革還可以促進(jìn)地方稅收體系的完善，增加地方政府的財(cái)政收入。

中國房產(chǎn)稅改革中需厘清的問題

（一）房產(chǎn)稅征收與地方政府的財(cái)政收入關(guān)系

歸根結(jié)底來看，中國的房地產(chǎn)價(jià)格之所以長時(shí)間居高不下，同中國現(xiàn)有的土地制度有著密切的關(guān)系。地方政府作為土地的主要供應(yīng)方，在對土地的使用權(quán)進(jìn)行出讓的過程中所產(chǎn)生的出讓金是政府在基本預(yù)算收入以外的最主要的經(jīng)濟(jì)來源。以重慶市為例，2011年，重慶市政府因土地出讓所得的財(cái)政收入高達(dá)1344.2億元，但房產(chǎn)稅的收入僅為一個(gè)億左右。地方政府對于土地出讓所得的財(cái)政收入具有較強(qiáng)的依賴性。想要打破這種依賴性，就需要尋找和培養(yǎng)新的地方稅源，在短期內(nèi)中國各個(gè)地方政府仍然會(huì)對由土地出讓所帶來的額外收入產(chǎn)生較大的依賴性，但由于絕大多數(shù)的土地已經(jīng)被轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商來經(jīng)營管理，因此在地方政府手中閑置的土地?cái)?shù)量將會(huì)越來越少，構(gòu)建在房屋使用權(quán)基礎(chǔ)之上的房產(chǎn)稅征收金額將會(huì)大幅度提高。

（二）房產(chǎn)稅評估機(jī)制的構(gòu)建endprint

按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來對房屋價(jià)值進(jìn)行評估，是急需解決的一項(xiàng)重要問題。房產(chǎn)稅的評估和測算是一個(gè)復(fù)雜的過程，這項(xiàng)任務(wù)開展是建立在擁有專門評估機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)上的。然而，截止到目前，中國缺少專門評估房產(chǎn)價(jià)值的機(jī)構(gòu)部門。如今，在中國的房地產(chǎn)行業(yè)中，具備類似功能的機(jī)構(gòu)部門主要有建設(shè)部門、國土資源部門、國有資產(chǎn)管理部門以及評估部門等等，所擁有的高水平房產(chǎn)評估資質(zhì)人員數(shù)量較少。由于需要充分考慮到房產(chǎn)評估結(jié)果的公信力與其他因素，因此政府應(yīng)當(dāng)考慮構(gòu)建出一個(gè)在稅收體制以外的第三方評估機(jī)構(gòu)。然而，由于中國當(dāng)前的房產(chǎn)信息系統(tǒng)尚未建設(shè)完善，而對于房產(chǎn)稅的征收則需要建立在完整的居民個(gè)人房產(chǎn)信息基礎(chǔ)之上，因此對于房產(chǎn)稅征收改革工作的全面落實(shí)，還需要投入大量的時(shí)間與精力。政府在最近幾年來，已經(jīng)開始積極地投入到此方面的工作之中，據(jù)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有40個(gè)以上的城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了個(gè)人住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)操作，其中包括4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì)城市以及10個(gè)重點(diǎn)城市，這就為房產(chǎn)稅改革的順利開展打下了良好的基礎(chǔ)。

（三）房產(chǎn)稅征收目的的明確

如今，伴隨著房產(chǎn)稅改革工作不斷深入，在中國各地的房地產(chǎn)行業(yè)中，涌現(xiàn)出了各種各樣的傳聞，其中獲得的關(guān)注度最高、傳播范圍最廣的一種說法為：房產(chǎn)稅的改革將會(huì)對房價(jià)帶來極大的抑制作用。這種說法似乎意味著房產(chǎn)稅一旦開始征收，那么就會(huì)對房產(chǎn)投資與投機(jī)行為帶來致命的打擊，而與普通百姓有著密切關(guān)聯(lián)的房產(chǎn)價(jià)格也會(huì)大幅降低。筆者認(rèn)為，在這一輿論中所提到的房產(chǎn)價(jià)格下降、打擊房產(chǎn)投機(jī)行為、刺激剛需等種種功能之間并不存在著一定的關(guān)聯(lián)性。勿庸置疑的是，房產(chǎn)稅的征收的確能夠在某種程度上提高房產(chǎn)所有者的持有成本。然而，影響房產(chǎn)價(jià)格的因素很多，這無法直接證明房產(chǎn)稅的征收會(huì)對房產(chǎn)實(shí)際價(jià)格帶來直接影響。歸納起來，房產(chǎn)稅的作用和功能主要包括如下幾個(gè)方面：調(diào)節(jié)稅收結(jié)構(gòu)、提高地方政府的財(cái)政收入、調(diào)節(jié)社會(huì)中的貧富差距等。這些功能可以對中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會(huì)的構(gòu)建提供正面支持，從而達(dá)到調(diào)整財(cái)政稅收結(jié)構(gòu)的作用。但是對于房產(chǎn)稅會(huì)對一個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格帶來影響的這種說法，本身同房產(chǎn)稅的實(shí)際功能有著一定的出入。由于房產(chǎn)稅的征收目的是為了能夠促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有效改變國家居民的生活環(huán)境。以美國為例，美國政府將本國的房產(chǎn)稅定義為財(cái)政性稅收，因此房產(chǎn)稅稅金大多數(shù)都被應(yīng)用到了為地方公共設(shè)施的建設(shè)與完善提供預(yù)備資金，例如增加小區(qū)的綠化面積、完善學(xué)校的先進(jìn)教學(xué)設(shè)施以及提高地方的治安水平等。不難看出，無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達(dá)國家，實(shí)施房產(chǎn)稅改革的主要目的都是取之于民、用之于民，通過稅收行為來將民眾的力量聚集到一起，以此來更好的滿足納稅人的各項(xiàng)居住需求。

深化中國房產(chǎn)稅改革的方向與路徑選擇

（一）明確房產(chǎn)稅改革定位

房產(chǎn)稅的改革有利于構(gòu)建地方財(cái)產(chǎn)稅收體系。首先，房產(chǎn)稅的改革工作將從根本上改變中國原有的稅制體系中所存在的間接稅與直接稅比例失衡的問題，為原有稅收結(jié)構(gòu)的順利轉(zhuǎn)型提供強(qiáng)大的支持力量；其次，房產(chǎn)稅作為地方稅收體系的核心主體，隨著房產(chǎn)稅改革工作的不斷深入，不僅能夠進(jìn)一步規(guī)范地方政府部門的管理行為，同時(shí)還可以促進(jìn)中央政府與地方政府之間財(cái)力平衡關(guān)系的形成。基于此種情況，房產(chǎn)稅的改革定位需要建立在優(yōu)化與完善原有稅收政策的基礎(chǔ)之上，不應(yīng)當(dāng)僅僅局限于單純抑制房產(chǎn)市場中的投機(jī)行為與降低房價(jià)等基礎(chǔ)目標(biāo)之中。房產(chǎn)稅作為一種單一化的稅種而言，它對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展與收入分配所能夠帶來的影響非常有限，如果沒有充分理解房產(chǎn)稅改革所能夠帶來的積極作用，就盲目地賦予其過多的職能，那么將會(huì)對房產(chǎn)稅改革目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)帶來負(fù)面影響。

（二）正確選擇房產(chǎn)稅的改革路徑

首先，進(jìn)一步整合并清理現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收制度。為了能夠確保中國房產(chǎn)稅改革的順利進(jìn)行，其中最為重要的一項(xiàng)工作即對原有稅收政策中的不合理行為進(jìn)行徹底清除。其中，城鎮(zhèn)土地增值稅、耕地占用稅同樣隸屬于土地交易環(huán)節(jié)中的稅收政策，因此可以將其并入到增值稅的范疇內(nèi)；契稅可以并入到印花稅稅目中。除此之外，對于一些名目較為復(fù)雜的收費(fèi)項(xiàng)目，需要積極展開清理與整頓工作，根據(jù)地方實(shí)際情況來做好加減法處理。

其次，盡快構(gòu)建完善全國個(gè)人住房信息系統(tǒng)。個(gè)人住房信息系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)包括土地房屋交易信息、土地房屋測繪成果備案信息、土地房集圖鑒信息、銀行系統(tǒng)、財(cái)政系統(tǒng)以及稅務(wù)系統(tǒng)等。除此之外，個(gè)人住房信息系統(tǒng)還要具備將房產(chǎn)市場的供需信息面向社會(huì)大眾公開的功能，賦予房地產(chǎn)市場以透明化、公正化的特點(diǎn)，以此來為房地產(chǎn)稅收制度的改革提供重要的基礎(chǔ)依據(jù)與操作平臺(tái)。

最后，在滬渝兩市的試點(diǎn)改革當(dāng)中并沒有將存量房納入到征稅的范圍之內(nèi)，從而影響到了房產(chǎn)稅收環(huán)節(jié)的完整性?；诖耍谌蘸蟮姆慨a(chǎn)稅改革之中需要進(jìn)一步明確提出針對存量房的征稅制度，以此來作為深化房產(chǎn)稅改革的切入點(diǎn)。由于受到了原有制度、利益主體以及管理技術(shù)等多方因素的影響，房產(chǎn)稅的改革需要結(jié)合當(dāng)前的實(shí)施現(xiàn)狀來循序漸進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，不可過于急功近利。除去中國的熱門城市以外，試點(diǎn)城市可以鎖定在二三線省會(huì)城市之中。除此之外，國家還要盡快出臺(tái)全國性質(zhì)的房產(chǎn)稅試行方案，國務(wù)院也要會(huì)同各地方政府管理部門組建專業(yè)的課題小組，經(jīng)常性的深入到社區(qū)民眾身邊來聽取他們所提出的意見和建議，在此基礎(chǔ)之上來對現(xiàn)行的房產(chǎn)稅改革方案做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和改進(jìn)。

（三）制度方案設(shè)計(jì)

進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍。如今，中國房產(chǎn)稅的征收試點(diǎn)區(qū)域只局限于上海和重慶等地，范圍過于狹小，絕大多數(shù)的試點(diǎn)區(qū)域只是針對增量住房來開展征收活動(dòng)，在重慶甚至只對一些住房面積較大的別墅來征收房產(chǎn)稅，由于征收的范圍過小，從而也就影響到了房產(chǎn)稅改革的全面落實(shí)與推廣。為了能夠盡快的改變現(xiàn)狀，中央政府與地方政府需要進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，將存量房作為主要的改革對象。房產(chǎn)稅征收范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大一方面會(huì)有效發(fā)揮出經(jīng)濟(jì)杠桿的良性作用，減少房產(chǎn)投機(jī)與投資行為的出現(xiàn)，另一方面還能夠全面抑制房產(chǎn)泡沫的形成。endprint

對計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行改革。中國在進(jìn)行房產(chǎn)稅改革時(shí)，要逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅對象。即無論是商鋪、辦公室等商業(yè)性的房產(chǎn)，還是個(gè)人名下的普通住宅，都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照公平公正的原則來收取房產(chǎn)稅。由于征稅對象的范圍得到了擴(kuò)大，計(jì)稅依據(jù)的改革也勢在必行，相較于其他評估項(xiàng)目來說，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)有著獨(dú)有的特點(diǎn)，并且由于其需要針對數(shù)量龐大的房產(chǎn)來展開評估工作，工作量過大且過于密集，因此無法按照正常的房產(chǎn)評估程序來進(jìn)行。地方政府需要從專業(yè)的角度制定房產(chǎn)稅評估的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。首先，相關(guān)部門要靈活采用批量評估的管理方法。由于房屋數(shù)量過于龐大，因此為了能夠在全面提高評估效率的同時(shí)減少評估成本，評估單位需要優(yōu)先考慮應(yīng)用批量評估的方法，以小區(qū)和街道為單位來展開統(tǒng)一化的評估工作。由于此種評估方式與市場的平均價(jià)格有著一定的差異，因此會(huì)大大提高評估結(jié)果的公平性與公正性。其次，相關(guān)部門要盡快構(gòu)建出專業(yè)化的第三方評估機(jī)構(gòu)。稅務(wù)機(jī)關(guān)雖然肩負(fù)著重要的責(zé)任義務(wù)，但是為了能夠保證評估結(jié)果的公平性與準(zhǔn)確性，稅務(wù)機(jī)關(guān)就不能夠同時(shí)擔(dān)任運(yùn)動(dòng)員與裁判員的雙重角色。為此，對于房產(chǎn)的評估工作不能夠由稅務(wù)機(jī)關(guān)來全權(quán)負(fù)責(zé)，必須要盡快構(gòu)建出獨(dú)立化的第三方評估機(jī)構(gòu)，一旦在評估的過程中出現(xiàn)了爭議，第三方評估機(jī)構(gòu)可以從客觀的角度來做出公正的仲裁。

建立科學(xué)化的征管體系。當(dāng)前，房產(chǎn)稅的征管問題仍然是房產(chǎn)稅改革工作的難點(diǎn)，如果想要妥善的解決這一問題，首先需要單獨(dú)設(shè)立同納稅房產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的銀行賬戶，由稅務(wù)機(jī)關(guān)來定期扣繳稅款。為了提高工作效率，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)通過短信和構(gòu)建微信公眾平臺(tái)等方式來加以提醒繳費(fèi)者及時(shí)繳納稅款。如果遇到在多次催繳后仍然拒絕繳納稅款的情況，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)入到個(gè)人征信系統(tǒng)中予以處理，充分發(fā)揮出地方工商部門、金融部門以及出入境管理部門的制約功能，以此來促進(jìn)房產(chǎn)稅征收的順利進(jìn)行。

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