周玲

摘 要 在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，海南省房地產(chǎn)正處于調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型升級的攻堅期。為確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，遵循海南發(fā)展規(guī)律，必須以新的發(fā)展理念提升房地產(chǎn)項目管理水平。本文從項目管理現(xiàn)存問題入手，針對供給側(cè)改革的具體要求，提出幾點改進措施。

關(guān)鍵詞 供給側(cè) 房地產(chǎn) 項目管理

一、引言

在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，海南正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時期，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式都面臨著重大調(diào)整，“轉(zhuǎn)型”“發(fā)展”將成為未來海南房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵詞。在明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的總體思路下，切實提升項目管理水平，以項目帶產(chǎn)業(yè)，從而確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展。

二、在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下對海南房地產(chǎn)發(fā)展的要求

一直以來，房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯是側(cè)重需求端，限購、限貸政策均是如此，而供給端更強調(diào)從生產(chǎn)、供給入手。由于房地產(chǎn)一直受土地財政、投資投機等相關(guān)因素的影響，處于低質(zhì)量的高供給狀態(tài)，造成房地產(chǎn)過剩。房地產(chǎn)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求就是通過完善法律和制度，將房地產(chǎn)的生產(chǎn)要素引向需求端發(fā)展的方向去。

當前是海南房地產(chǎn)調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型升級的攻堅期，自2017年7月1日起，海南全省范圍內(nèi)全面實行商品住宅全裝修。全裝修住宅實行施工、裝修一體化、專業(yè)化管理，其質(zhì)量管理納入施工質(zhì)量管理體系統(tǒng)一監(jiān)管，這對房地產(chǎn)項目管理水平提出了更高層次的要求。

三、海南房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)存問題

（一）項目可行性研究缺乏科學(xué)性論證

項目決策階段的投資控制研究成果一般體現(xiàn)在項目可行性研究中。在項目可行性研究階段，應(yīng)在確定項目規(guī)模的基礎(chǔ)上，客觀估算項目投資，并據(jù)此制定融資方案及財務(wù)盈利判斷，進而分析項目經(jīng)濟效益和社會效益。但目前普遍存在開發(fā)企業(yè)不重視可行性研究過程，任何地塊拿了就開發(fā)，不考慮承擔(dān)的投資風(fēng)險，高估效益，低估投資。這些原因往往使可行性研究變成“可批性研究”，使這一工作失去原有的意義，難以達到投資控制效果。各項技術(shù)方案編制周期短，缺乏備選的多種方案，研究工作僅作為唯一方案的“可行”而開展，或僅憑主觀傾向性確定項目的技術(shù)路線，缺乏深入論證。衡量方案是否可行往往只憑少數(shù)幾個靜態(tài)指標，缺乏科學(xué)性，容易出現(xiàn)決策失誤。

（二）項目前期容易忽視投資控制

大部分房地產(chǎn)項目的投資預(yù)測與控制都是從項目的施工階段開始的，即在項目設(shè)計階段結(jié)束后，根據(jù)施工圖紙算量、計價，測算出工程預(yù)算價格，作為項目投資控制的依據(jù)。項目竣工后依據(jù)竣工圖結(jié)算建安工程價款、算細賬，預(yù)算金額與結(jié)算金額的差值就是投資控制的成果。由于設(shè)計常常未按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算來控制初步設(shè)計，未按照設(shè)計概算來控制施工圖設(shè)計在工程施工過程中常出現(xiàn)設(shè)計變更記錄不明確、責(zé)權(quán)不清、工作界面重復(fù)等問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目建設(shè)中的“三超”現(xiàn)象時有發(fā)生。

（三）項目規(guī)劃設(shè)計工作不規(guī)范

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項目規(guī)劃設(shè)計都是依靠專業(yè)設(shè)計院完成。由于在設(shè)計中大多數(shù)尚未引入競爭機制，且缺乏一套完整的投資控制指標加以規(guī)范，致使設(shè)計人員投資控制意識薄弱，在設(shè)計時沒有主動進行多方案比選、設(shè)計優(yōu)化的動力和創(chuàng)造附加值的能力。另外，項目從規(guī)劃設(shè)計到發(fā)包、正式施工常常只用兩三個月的時間完成，時間短、任務(wù)重，對設(shè)計圖紙審圖不嚴，導(dǎo)致設(shè)計圖紙中錯、漏、缺現(xiàn)象嚴重，施工過程中設(shè)計變更大量發(fā)生，建安成本大幅增加。

四、供給側(cè)改革下對海南房地產(chǎn)項目管理的建議

（一）加強項目前期管理工作

作為房地產(chǎn)開發(fā)商，需要時刻注意觀察房地產(chǎn)行業(yè)以及市場變化，同時需要正確認識國家針對房地產(chǎn)行業(yè)提出的行業(yè)政策，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的動態(tài)變化加以認識和全面把握，建立完善的企業(yè)信息管理機制，主動收集各類信息內(nèi)容，實施綜合分析和管理，為房地產(chǎn)項目的有效開發(fā)提供足夠的信息和數(shù)據(jù)支持。除此之外，還需要做好市場調(diào)研和預(yù)測管理，對項目進行準確定位，形成多個備選方案，能夠從中選擇適合房地產(chǎn)企業(yè)的方案。確定方案后，能夠?qū)Υ_定的方案形成全面且符合實際的投資報告。

（二）完善項目規(guī)劃設(shè)計

在充分考慮市場需求、技術(shù)要求、項目安全等多方面要求的前提下，加強和設(shè)計單位之間的聯(lián)系溝通，加強互動交流，項目團隊的負責(zé)人全程參與房地產(chǎn)項目設(shè)計工作開展過程，加強密切合作交流，保證設(shè)計方案的有效性和安全性。

（三）嚴格推行合同管理制度

首先，在執(zhí)行項目管理任務(wù)時，要重視合同簽訂的合法性和合同執(zhí)行的嚴肅性。將合同總目標分解到合同實施的具體問題、具體工程和相關(guān)責(zé)任人身上，通過合同內(nèi)容交底，落實責(zé)任人，使項目管理團隊成員充分熟悉合同的主要內(nèi)容、規(guī)定，樹立全局意識，使各項工作協(xié)調(diào)一致，避免出現(xiàn)違約行為。其次，在合同管理中要增強自我保護意識，做好合同索賠管理工作，在簽訂合同前，要召集專業(yè)技術(shù)人員，綜合考慮各種不利因素，分析合同變更和索賠的可能性。

（四）實現(xiàn)項目管理的信息化

在當今互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)項目管理必須實現(xiàn)信息化。借助有效的信息技術(shù)，將技術(shù)管理中的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、商業(yè)環(huán)境中的客戶關(guān)系管理、運作管理中的變革管理、項目規(guī)劃中的戰(zhàn)略協(xié)調(diào)等項目管理內(nèi)容有機結(jié)合在一起，達到最優(yōu)的管理目標。目前，企業(yè)資源規(guī)劃、價值工程、系統(tǒng)工程和模擬等信息技術(shù)及其他各種項目管理軟件在項目管理中獲得了越來越廣泛的應(yīng)用，成為提高企業(yè)效率和競爭力的有效手段。將項目管理與信息技術(shù)相結(jié)合，大大提高了管理效益，并促進了工程項目管理的標準化和規(guī)范化。

五、結(jié)語

供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革條件下，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，項目管理非常重要。在具體開展項目管理工作時，需要從項目開發(fā)前期工作、設(shè)計過程、職能控制過程、風(fēng)險管理等多個方面加強項目管理。結(jié)合實際建設(shè)需要，把握房地產(chǎn)行業(yè)的營銷理念，從而更好地促進市場推廣和發(fā)展，提升房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展效率，促進房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為海航地產(chǎn)集團有限公司）

參考文獻

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