王江寒

中圖分類號(hào)：F810 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1002-5812（2017）14-0073-04

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要性支柱產(chǎn)業(yè)之一，受當(dāng)前政策調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素的影響，企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)遭遇到較大壓力和困難。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)決定稅收體制新常態(tài)，而稅收體制新常態(tài)又決定了稅收籌劃新常態(tài)。在此背景下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)必須采取更加契合于“新常態(tài)”發(fā)展階段的稅收籌劃策略，以最大限度地減少納稅額，最終使企業(yè)獲得更好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

關(guān)鍵詞：新常態(tài) 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

一、引言

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)決定稅收體制新常態(tài)，為了更好地服務(wù)于經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的現(xiàn)實(shí)需要，我國(guó)稅收體制改革加快推進(jìn)步伐。自2016年5月1日起，“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，我國(guó)開始全面實(shí)施“營(yíng)改增”。隨后，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）。至此，備受矚目的全面“營(yíng)改增”方案終于塵埃落定。房地產(chǎn)業(yè)作為《通知》規(guī)定的“四大行業(yè)”之一，意味著在全面實(shí)施“營(yíng)改增”后，納稅問題勢(shì)必將發(fā)生較大變化。如何采取更合理的、更適應(yīng)“新常態(tài)”的稅收籌劃策略成為廣大房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的重要問題。

二、新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)實(shí)意義

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，全國(guó)商品房待售面積已達(dá)到6.9億平方米，面臨著去庫(kù)存的巨大壓力。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)“泡沫”持續(xù)放大，作為關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要性支柱產(chǎn)業(yè)之一，政府不得不持續(xù)加大政策調(diào)控壓力。在“新常態(tài)”下，房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

（一）獲得稅收利益，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

通過(guò)稅收籌劃以獲取稅收利益，這是房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃的重要目的。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展亦進(jìn)入新常態(tài)，且面臨著嚴(yán)厲的政策調(diào)控，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，良好的稅收籌劃，有利于企業(yè)獲得更多的稅收利益，降低稅負(fù)，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）提高納稅意識(shí)和籌劃能力，防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性支柱行業(yè)，每年為國(guó)家財(cái)政貢獻(xiàn)巨額的稅收收入，但房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的特殊性決定其本身具有著較高的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，因而已經(jīng)成為各級(jí)財(cái)稅機(jī)關(guān)重點(diǎn)進(jìn)行征稅管理的對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)在“新常態(tài)”下開展稅收籌劃，不僅有利于理順企業(yè)納稅環(huán)節(jié)、流程，做到合理避稅，降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有利于企業(yè)提高納稅意識(shí)和稅收籌劃能力。

（三）重構(gòu)企業(yè)商業(yè)模式，延長(zhǎng)價(jià)值增值鏈條

全面“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地開展稅收籌劃，勢(shì)必革新稅收籌劃策略。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的目標(biāo)是獲得經(jīng)濟(jì)利益，然而稅收籌劃絕不只是局限于個(gè)別稅負(fù)的高低，而應(yīng)更注重企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，著眼于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和價(jià)值鏈條的擴(kuò)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)中占得有利位置，必須調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，在積極去庫(kù)存的同時(shí)，努力尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。從這個(gè)角度上看，在新常態(tài)下開展稅收籌劃，勢(shì)必有益于房地產(chǎn)企業(yè)重構(gòu)以往相對(duì)單一的商業(yè)模式，延長(zhǎng)價(jià)值增值鏈條，以尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

三、新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃的總體思路

（一）把握國(guó)家政策方向，做好政策解讀工作

稅收籌劃工作本身具有較強(qiáng)的政策導(dǎo)向性，因而做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作首先必須關(guān)注國(guó)家的財(cái)稅政策調(diào)整情況，當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)處于“營(yíng)改增”實(shí)施初期，一些具體實(shí)施細(xì)則還沒有制定和公布。此外，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，決定其稅收籌劃工作也具有較強(qiáng)的復(fù)雜性。因此企業(yè)在開展稅收籌劃前，必須及時(shí)把握國(guó)家政策方向，并且做好政策解讀工作，做到心中有數(shù)。

（二）抓緊開展稅收籌劃業(yè)務(wù)培訓(xùn)

由于稅收籌劃的專業(yè)性和復(fù)雜性，在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)為開展稅收籌劃而求助于稅務(wù)師事務(wù)所等咨詢機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象十分普遍，但是咨詢機(jī)構(gòu)所提供的往往只是專業(yè)的指導(dǎo)方針和意見，如何具體落實(shí)和開展日常操作，還需要發(fā)揮企業(yè)的稅務(wù)籌劃人員的作用。面對(duì)當(dāng)前的“營(yíng)改增”和“新常態(tài)”背景，房地產(chǎn)企業(yè)要想更好地開展稅收籌劃工作，一方面需要專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)的專業(yè)指導(dǎo)意見，另一方面，對(duì)于企業(yè)稅務(wù)籌劃人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)也不可或缺，通過(guò)開展有針對(duì)性的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，有利于他們盡快熟悉新形勢(shì)、新情況，及時(shí)轉(zhuǎn)變操作方法，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)各部門間的溝通協(xié)調(diào)

實(shí)務(wù)中，不少房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅收籌劃工作是稅收籌劃部門的事，其實(shí)稅收籌劃是一項(xiàng)綜合性的管理活動(dòng)，涉及到企業(yè)的方方面面，開展稅收籌劃必須圍繞維持企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)，而業(yè)務(wù)由不同的組織或部門負(fù)責(zé)，因而，稅收籌劃部門開展稅收籌劃工作必須加強(qiáng)與項(xiàng)目策劃、開發(fā)、營(yíng)銷等業(yè)務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)，以便獲得更準(zhǔn)確的、更豐富的第一手資料，做到具體項(xiàng)目具體分析、具體應(yīng)對(duì)，避免“籌劃”“業(yè)務(wù)”兩張皮。

四、新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃的具體策略

本文重點(diǎn)圍繞增值稅和土地增值稅兩個(gè)重要稅種介紹我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃的具體策略。

（一）增值稅的籌劃

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，稅率由5%變?yōu)?1%，增值稅稅額的計(jì)算方法和納稅申報(bào)方式等方面較以往而言發(fā)生了較大變化。房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)把握“營(yíng)改增”后的新變化，研究增值稅稅收籌劃的新思路、新方法。

1.合理選擇計(jì)稅方法。按照我國(guó)目前實(shí)行的《增值稅暫行條例》的規(guī)定，增值稅的計(jì)稅方法有三種：一般計(jì)稅方法、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和扣繳計(jì)稅方法。《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其2016年4月30日前已開工建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法即按照5%的征收率計(jì)稅。因此，在“營(yíng)改增”初期，對(duì)于2016年4月30日及以前的已開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)在確定應(yīng)選擇何種計(jì)稅方法時(shí)，要做到具體問題具體分析。endprint

例1：我國(guó)境內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2016年3月1日開工建設(shè)“麗城小區(qū)”一期開發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入為20億元，項(xiàng)目建筑工程投資為4.6億元，其他可抵扣成本為1.4億元，土地成本為8億元。5月1日全面“營(yíng)改增”后，企業(yè)管理層在決定是應(yīng)該采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法還是一般計(jì)稅方法上遇到了困擾。那么稅收籌劃人員該如何給出合理建議呢？

首先，確定兩種方式的“稅負(fù)無(wú)差別點(diǎn)”，具體計(jì)算如下：設(shè)可扣除的土地成本為X，開發(fā)收入為Y，又因?yàn)樵擁?xiàng)目建筑工程及其他可抵扣成本占項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入的比例=（4.6+1.4）/20×100%=30%，則可得到，Y/（1+5%）×5%=（Y-X）/（1+11%）×11%-30%Y/（1+11%）×11%，解得：X/Y=21.97%。即土地成本占開發(fā)收入的21.97%時(shí)，兩種計(jì)稅方式的稅負(fù)相同，一旦超過(guò)這個(gè)比例，則適用一般計(jì)稅方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有利。

在該案例中，土地成本占開發(fā)收入的比例=8/20×100%=40%>21.97%，因此，該企業(yè)的稅收籌劃人員應(yīng)該建議企業(yè)管理層采用一般計(jì)稅方法進(jìn)行納稅申報(bào)更合理。

2.加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理?！盃I(yíng)改增”實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的稅負(fù)水平將很大程度上由企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額所決定，增值稅專用發(fā)票在增值稅的抵扣環(huán)節(jié)中扮演著十分重要的角色，企業(yè)在開展稅收籌劃時(shí)務(wù)必要加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理。一是在日常購(gòu)進(jìn)貨物或者接受勞務(wù)時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)于供貨方或者勞務(wù)提供方是否具備正規(guī)的銷售資質(zhì)的關(guān)注，是否能開具或者申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。同時(shí)，在條件允許的情況下，盡可能地選擇與具備增值稅一般納稅人資格的企業(yè)開展業(yè)務(wù)活動(dòng)，以獲取更多的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。二是與施工企業(yè)進(jìn)行工程決算時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)獲取增值稅專用發(fā)票，以便日后在規(guī)定的期間內(nèi)及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

3.適度擴(kuò)大精裝房開發(fā)比例。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，在我國(guó)一、二線城市中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)精裝住房比例僅達(dá)到新房成交總量的30%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于日本、歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。全面“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)精裝房的所有進(jìn)項(xiàng)稅額一般全部可抵扣，也就免除了企業(yè)加大精裝房開發(fā)比例的后顧之憂。

當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)庫(kù)存量仍高居不下，急需消化現(xiàn)有庫(kù)存，以降低房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和由此可能引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。加大精裝房開發(fā)比例有利于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整庫(kù)存結(jié)構(gòu)，更好地滿足業(yè)主日益多樣化、差異化的市場(chǎng)需求。因此，在“新常態(tài)”階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮適度提高精裝修房開發(fā)比例，這樣做不僅可以使企業(yè)取得更多的有關(guān)固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，以增加可抵扣數(shù)額，也是全面貫徹落實(shí)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)的必然要求。

4.靈活利用房屋銷售策略。現(xiàn)行的《增值稅暫行條例》規(guī)定：納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收訖銷售款或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；但是，先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅收籌劃時(shí)，可以根據(jù)企業(yè)當(dāng)月已預(yù)繳的增值稅款和銷售已簽約情況，合理控制銷售合同簽約進(jìn)度，控制每月的開票金額，更不要擅自提前開具發(fā)票。這樣，增值稅納稅義務(wù)被合理延后，企業(yè)可以獲得稅收遞延的好處，更重要的是，從財(cái)務(wù)管理角度看，可以進(jìn)一步鞏固企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）土地增值稅的籌劃

土地增值稅籌劃的基本思路可以根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，合理控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

1.合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策。我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的20%就可以作為“避稅臨界點(diǎn)”，該規(guī)定也給土地增值稅納稅籌劃提供了很大的空間。房地產(chǎn)企業(yè)在建造普通房屋出售時(shí)，一定要充分考慮高售價(jià)所帶來(lái)的收益與放棄免稅額二者之間的利益關(guān)系，避免高價(jià)出售帶來(lái)的得不償失，這個(gè)籌劃方法非常適合低價(jià)房產(chǎn)的銷售。

例2：“名都花園”三期為境內(nèi)某房地產(chǎn)企業(yè)在某市的一項(xiàng)商品房開發(fā)項(xiàng)目，小區(qū)內(nèi)住宅單套面積均不超過(guò)120㎡，容積率為1.5，符合“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”要求，可售住宅面積為32 000㎡，銷售價(jià)格為3 200元/㎡（不含稅），已全部銷售完畢，共取得項(xiàng)目銷售收入10 240萬(wàn)元。已知該項(xiàng)目總成本為6 500萬(wàn)元（不含房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），已經(jīng)取得相關(guān)的扣稅發(fā)票或憑證，該項(xiàng)目所需資金全部為銀行借款，但利息費(fèi)用不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目合理分?jǐn)?，?dāng)?shù)卣?guī)定此類情況的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用比例為10%以內(nèi)。計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅。具體分析如下：

應(yīng)繳納的稅金及附加=（10 240-6 500）×11%×（7%+3%+2%）=49.37（萬(wàn)元），可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=6 500×（1+10%+20%）+49.37=8 499.37（萬(wàn)元），增值額=10 240-8 499.37=1 740.63（萬(wàn)元），增值率=1 740.63/8 499.37×100%=20.48%>20%，則適用的稅率為30%，應(yīng)繳納的土地增值稅=1 740.63×30%=522.19（萬(wàn)元）。

在該例中，項(xiàng)目的增值率剛剛突破20%，卻要承擔(dān)522.19萬(wàn)元的土地增值稅，稅負(fù)較高。其實(shí)，針對(duì)該項(xiàng)目可以通過(guò)適當(dāng)降低銷售價(jià)格而使項(xiàng)目的增值率低于20%，從而免除納稅義務(wù)。

如果將例2中的銷售價(jià)格變更為3 180元/㎡（不含稅），其他條件不變，則：項(xiàng)目總收入=0.318×32 000=10 176（萬(wàn)元），應(yīng)繳納的稅金及附加=（10 176-6 500）×11%×（7%+3%+2%）=48.52（萬(wàn)元），可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=6 500×（1+10%+20%）+48.52=8 498.52（萬(wàn)元），增值額=10 176-8 498.52=1 677.48（萬(wàn)元），增值率=1 677.48/8 498.52×100%=19.74%<20%，可免納土地增值稅。endprint

通過(guò)適當(dāng)降低銷售價(jià)格，雖然項(xiàng)目的總收入減少10 240-10 176=64（萬(wàn)元），但免征土地增值稅節(jié)約了522.19-64=458.19（萬(wàn)元），在不考慮企業(yè)所得稅的情況下，籌劃之前項(xiàng)目的利潤(rùn)為：10 240-6 500-49.37-522.19=3 168.44（萬(wàn)元），而籌劃之后項(xiàng)目的利潤(rùn)為：10 176-6 500-48.52=3 627.48（萬(wàn)元），企業(yè)獲得了459.04萬(wàn)元的稅收籌劃利益。

2.增加扣除項(xiàng)目金額。

（1）選擇合適的房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)，在確定可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本時(shí)，可以采取一些合理的措施對(duì)這些具體的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行控制，如適度加大基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的投入力度，一方面，這樣做可以提升小區(qū)的品質(zhì)和品牌形象，改善業(yè)主居住環(huán)境，在提高房屋銷售價(jià)格的同時(shí)，往往也能加快去庫(kù)存速度，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，也可以增加土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)而達(dá)到減少應(yīng)納土地增值稅額、增加企業(yè)利潤(rùn)的目的。

例3：承例2，該企業(yè)擬向稅務(wù)局申報(bào)土地增值稅清算，現(xiàn)有兩種方案可供選擇：

方案一：直接計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅。

項(xiàng)目總收入=0.32×32 000=10 240（萬(wàn)元），應(yīng)繳納稅金及附加=（10 240-6 500）×11%×（7%+3%+2%）=49.37（萬(wàn)元），可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=6 500×（1+10%+20%）+49.37=8 499.37（萬(wàn)元），增值額=10 240-8 499.37=1 740.63（萬(wàn)元），增值率=1 740.63/8 499.37×100%=20.48%，則適用的稅率為30%，應(yīng)繳納的土地增值稅=1 740.63×30%=522.19（萬(wàn)元）。

方案二：在小區(qū)廣場(chǎng)空地上安裝若干套健身器材，提供給小區(qū)業(yè)主無(wú)償使用，因此追加公共配套設(shè)施投資共計(jì)50萬(wàn)元，其他各項(xiàng)條件不變。

則項(xiàng)目總收入=0.32×32 000=10 240（萬(wàn)元），應(yīng)繳納稅金及附加=（10 240-6 550）×11%×（7%+3%+2%）=48.71（萬(wàn)元），可以扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=6 550×（1+10%+20%）+48.71=8 563.71（萬(wàn)元），項(xiàng)目增值額=10 240-8 563.71=1 676.29（萬(wàn)元），增值率=1 676.29/8 563.71×100%=19.57%<20%，免征土地增值稅。

通過(guò)比較方案一和方案二可知，方案二中，企業(yè)通過(guò)適當(dāng)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本（50萬(wàn)元），進(jìn)而降低了增值率，最終獲得了免稅待遇，使企業(yè)減少稅負(fù)472.85萬(wàn)元，而項(xiàng)目總收入?yún)s保持不變。因此，企業(yè)應(yīng)該選擇方案二進(jìn)行納稅申報(bào)。

（2）選擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)往往需要巨額資金支持，企業(yè)自有資金難以滿足需求，需要大量向銀行貸款，利息支出是不可避免的，在開展稅收籌劃時(shí)，可以巧妙地選擇對(duì)相關(guān)項(xiàng)目更有利的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行扣除。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：利息支出凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額的除外。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地所有權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。允許扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

上述兩種扣除方式為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。具體來(lái)說(shuō)，如果擬開發(fā)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，且發(fā)生的能夠扣除的利息費(fèi)用占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例較高，則可選擇提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，如果利息較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲx擇按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，這樣便可扣除多一些利息，降低稅負(fù)。

五、結(jié)語(yǔ)

新常態(tài)下，稅收籌劃工作的開展關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的直接經(jīng)濟(jì)利益。事實(shí)證明，通過(guò)開展合理、合法的稅收籌劃，不僅可以有效地減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，進(jìn)而提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，更有利于房地產(chǎn)加快去庫(kù)存、延長(zhǎng)價(jià)值增長(zhǎng)鏈條，乃至重構(gòu)商業(yè)模式。但房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作本身就是一項(xiàng)十分復(fù)雜的、綜合性的工作，同時(shí)，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”全面開啟，因此，更需要企業(yè)做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，并且需要企業(yè)多個(gè)部門在日常工作中加強(qiáng)密切溝通與配合，只有這樣才能更好地做好稅收籌劃工作。

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