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        房地產開發(fā)企業(yè)資金管理問題的研究與探討

        2017-11-07 21:53:49周麗娜
        中國經貿 2017年20期
        關鍵詞:資金管理房地產財務風險

        周麗娜

        【摘 要】從20世紀90年代末國家推行住房改革后,房地產行業(yè)的發(fā)展在一定程度上促進了中國經濟的快速增長。房地產企業(yè)屬資金密集型產業(yè),資金作為企業(yè)寶貴的“血液”,在開發(fā)階段對現金流的依賴程度相當高,無疑對房產企業(yè)的發(fā)展具有重要的影響。目前,房地產行業(yè)正面臨著嚴重的資金壓力,本文介紹了資金管理對房地產企業(yè)發(fā)展的現實意義,分析了現階段房地產企業(yè)在資金管理方面存在的主要問題,并在此基礎上提出相關的對策和建議。

        【關鍵詞】房地產;資金管理;財務風險

        一、房地產資金管理的現實意義

        房地產開發(fā)企業(yè)不同于其他傳統(tǒng)型的工業(yè)企業(yè),具有施工周期長、資金投入量較大、稅收負擔較重等特點。因此,房地產開發(fā)企業(yè)對于資金的需求更加迫切。隨著2016年全國房地產企業(yè)市場熱情不斷升溫以來,國家對房地產行業(yè)實行分類調控,全國各地紛紛出臺包括限購等調控政策。最近,全國533家銀行中有20家銀行已經叫停了房地產按揭貸款,其他銀行紛紛收緊按揭放貸規(guī)模和上調貸款利率,限購限貸的大環(huán)境無疑對房地產開發(fā)企業(yè)的競爭造成更不利的影響,尤其是增加資金回籠的壓力。在這種經濟背景下,加強房地產開發(fā)企業(yè)的資金管理具有重要的現實意義,具體表現為:

        1.有助于降低企業(yè)財務風險

        詳盡的資金管理計劃能夠幫助房地產企業(yè)控制開發(fā)環(huán)節(jié)中的資金投入規(guī)模與進度,能夠針對資金需求,預先對資金的周轉和融資進行統(tǒng)籌安排,這樣預先采取相應對策將有效規(guī)避或降低企業(yè)財務風險,從而防止企業(yè)在資金關鍵使用階段出現資金不足而打亂后續(xù)資金籌措步驟的局面,并能夠有效把控整個項目的開發(fā)進度,進而消除資金周轉不暢甚至資金鏈斷裂等潛在的隱患。

        2.有助于提高企業(yè)經營效益

        加強資金規(guī)劃運作和控制分析管理是提高資金使用效益的一種重要手段,加強資金管理將使企業(yè)資金存量和現金流保持在一定的合理水平,可以及時掌握企業(yè)資金使用情況、現金流動性情況,以保證企業(yè)經營活動健康有序,防止企業(yè)資產流失、資金管理失控,從而提高企業(yè)經營效益。

        3.有助于增強企業(yè)市場競爭

        企業(yè)通過提高資金管理水平,督促各項財務管理制度有效實施,合理安排好開發(fā)項目各流通環(huán)節(jié)的資金存量來優(yōu)化資金使用結構,加速資金周轉率,以最大化的資金使用效益、最優(yōu)化的資金使用時限、最安全的資金籌措渠道來提升企業(yè)市場競爭力和風險抵抗能力。

        二、現階段房地產開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題

        1.資金的風險管控意識不強

        目前,由于各管理崗位資金使用的管理職權還比較分散,很多企業(yè)并沒有系統(tǒng)性的對資金使用情況做籌劃與控制。而對項目負責人來說,資金風險管理的意識薄弱也會導致資金管控不及時,從而導致企業(yè)資金運作在企業(yè)的使用中往往處于較為被動的地位,在前期投資時會忽略資金使用計劃的編制與管控,到了企業(yè)銷售回款不力、銀行按揭縮緊或者資金周轉不靈時才意識到資金管理的重要性,那時已經為時已晚。

        2.外部融資利用不足

        房地產開發(fā)企業(yè)資金來源主要為公司股東投入股本金、股東借款、金融機構融資、企業(yè)債券,銷售回款、施工企業(yè)的工程款墊付等。而金融機構融資、企業(yè)債券對大型企業(yè)來說較為有利,對中小型企業(yè)只能是望而卻步。國家對房地產企業(yè)宏觀調控的其中一條措施就是縮緊銀行對房地產企業(yè)的貸款發(fā)放,嚴控各類信貸資金流入房地產企業(yè),外部融資渠道的收緊更加容易產生資金壓力。

        3.自身經營能力不足

        (1)專業(yè)性不強

        企業(yè)內部由于前期市場調查和可行性研究報告做的不夠充分,測算人員不夠專業(yè),考慮不確定因素不夠周全,容易導致對成本的控制、施工進度、銷售節(jié)點不可控。而產品結構和房屋類型對需求方用戶市場的調查不力,容易產生整個項目的測算偏差較大,如果不考慮資金的滾動使用及時間價值更容易誘發(fā)經營風險。

        (2)人員素質不高

        項目投資測算是房地產開發(fā)企業(yè)投資初期必須要重視的一項工作,房地產開發(fā)項目預算人員的業(yè)務素質及工作經驗尤為重要。而很多房地產開發(fā)企業(yè)高層管理人員管理存在經驗不足,對資金投放使用不重視。如果企業(yè)規(guī)模不夠,實力不強,則對地塊取得的土地款支付無優(yōu)勢,徜若對房地產開發(fā)項目規(guī)費優(yōu)惠政策把握不好,也都將影響開發(fā)初期的資金使用量。

        (3)預測缺乏合理性

        房地產開發(fā)項目投資前對項目的評估測算不足,立項時投資規(guī)模的不確定及開發(fā)周期的安排不合理,都會導致項目設計安排的不合理,由于未能及時考慮縮短開發(fā)周期資金占用所帶來的資金時間成本等現實問題,極易出現造成前期投入資金壓力較重。

        4.企業(yè)資金使用效率不高

        (1)成本控制不嚴格

        成本管理人員對房地產開發(fā)企業(yè)施工及大宗商品采購的成本價格不熟悉、對成本控制缺乏意識,以及未能嚴格執(zhí)行設備材料及工程的招投標制度都會導致資金使用的浪費或不足。而有些企業(yè)未設立內部監(jiān)管部門或監(jiān)管形同虛設,機構設置缺失,前期的一些政府類規(guī)費的政策性掌握不熟還會產生造成不必要的規(guī)費支出,進一步增加了管理成本。

        (2)銷售回款速度變得日益復雜

        因為目前銀行收緊對房地產開發(fā)企業(yè)的按揭貸款額度,銀行會控制按揭的發(fā)放時間,造成按揭回款非常被動,周期較長對項目開發(fā)房產不利。財務及銷售人員不重視回款的重要性,會導致銷售回款不利缺乏主動性,企業(yè)坐以待斃,不主動尋找出路,資金壓力會越來越大。

        三、房地產企業(yè)資金管理優(yōu)化對策

        1.加強企業(yè)資金的風險管控意識

        全體員工要樹立較強的資金管控意識,項目負責人要做為資金使用的第一責任人。合理安排好資金在各使用環(huán)節(jié)的收支情況。建立更加完善的項目預算制度,將預算做到進一步的細化,從項目預算、年度預算、季度預算到月度預算都要嚴格按照預算情況進行管控。還應該對預算執(zhí)行情況進行考核與評價,作為相關部門的業(yè)績考核指標之一。

        2.充分利用外部融資

        企業(yè)因通過多渠道進行低成本融資,以確保項目正常運行。通過銀行貸款,信托融資、債券融資等方式積極主動于各部門對接。在開發(fā)前期,可以通過土地抵押取得項目開發(fā)貸款;開發(fā)中可通過在建工程抵押取得項目貸款;后期自持物業(yè)可做房屋抵押貸款。一般正常融資成本控制在銀行基準利率上浮10~100%之間。而信托融資的成本較高,一般企業(yè)在資金寬松的情況下不予考慮。債券發(fā)行融資會較一般的融資手續(xù)繁雜的多,成功率較低。另外,企業(yè)要多元化經營,不要只局限于房地產開發(fā),可結合房地產上下游企業(yè)的關系成立建材銷售企業(yè)、建設施工企業(yè)、銷售策劃公司、物業(yè)管理公司、市場運營公司等,通過其他平臺來滿足資金的需求。

        3.加強自身經營能力

        (1)在前期項目投資時加強對對項目做專業(yè)研究評估

        要求項目投資評估人員業(yè)務精湛、經驗非富,熟悉房地產企業(yè)的每個環(huán)節(jié)。不僅要在拿地前,十分重視對周邊同類市場做好充分的評估和考察,對房地產開發(fā)產品的地段、區(qū)位、價格、戶型、面積、綠化、交通、配套等因素做足準備。一般情況下,土地成本占總開發(fā)成本的30%~35%;前期設計、報建、勘察、三通一平等費用占2%~3%;工程成本占總開發(fā)成本的45%~50%;營銷成本占總開發(fā)成本的2%~6%(商業(yè)項目一般會高于15%),管理成本占總開發(fā)成本的2%~3%;財務成本占總開發(fā)成本的6%~8%;稅收占總成本的13%~18%。因此,要合理控制成本,用總開發(fā)成本比例法來測算成本的分布情況。

        (2)重視企業(yè)品牌建設

        一方面,企業(yè)應爭取低地價優(yōu)勢與了解熟悉當地規(guī)費優(yōu)惠政策,企業(yè)自身必須具有規(guī)模化,增強一定的市場競爭力。取得土地時與項目所在地政府以共同推進城市建設為目的,取得最低價,降低土地的取得成本。而土地付款周期的談判也將減小資金的占用程度;另一方面,企業(yè)要將自己的優(yōu)勢擴大化,與城市建設同步伐,盡量把握好企業(yè)與政府間的建設合同關系,在條件允許的情況下盡可能爭取提高容積率,間接降低土地成本。

        (3)規(guī)劃時采取科學設計為回籠資金打下基礎

        規(guī)劃時采取科學設計,分期分層次梯度的開發(fā),盡量設計一些建設周期較短的產品,爭取開發(fā)周期短的,在拿地后4到5個月內必須完成前期四證的取得,確保8個月內一期銷售開盤,在短時間內確保快速回籠第一筆資金。這就需要在前期推出產品前摸清市場的需求,定價時考慮資金占用的時間成本而推出合理的價格策略,以確保盤活資金。

        (4)成立成本中心加強項目成本控制

        成立成本中心,設置成本控制的職能部門,設定成本控制目標,由各項目經理牽頭,財務、工程參與,定期對項目的成本進行評估、分析、檢討,對成本與預算異常情況,需及時做提出意見并給出糾正意見及建議。合作方的確定需通過公開招標的方式。設計是控制成本的關健。加強設計部門的成本意識,在保證質量的前提下控制成本的投入。規(guī)范材料及用工標準,減少合約履行的糾紛和風險。完善設計變更、現場簽約程序,明確相關人員的簽字權限。開源節(jié)流,嚴格控制管理費用的支出。

        (5)提高企業(yè)資金使用效率

        ①規(guī)劃時采取科學設計,分層次的開發(fā),設計一些建設周期較短的產品,爭取開發(fā)周期短的在短時間內完成。以確??焖倩鼗\第一筆資金。以本企業(yè)的商業(yè)地產為例:在開發(fā)項目拿地后4到5個月內完成前期四證的取得,8個月內一期銷售開盤,回籠第一筆資金。在前期推出產品前摸清市場的需求,定價時考慮資金占用的時間成本而推出合理的價格以確保盤活資金。

        ②重視銷售回款的重要性。房地產企業(yè)需增加多家按揭合作銀行,以四大行為主商業(yè)銀行為輔的辦法,加快按揭回款的力度。成立按揭專題小組,成員由項目總牽頭,財務負責人、銷售負責人、按揭人員等組織,定期與不定期展開按揭回款專題會議分析按揭客戶質量與情況,針對性的解決客戶按揭相關的問題。在銷售鼎盛期對客戶的信用質量要有所選擇,對下定未簽約的客戶及時按定單要求及時做撻定處理。鼓勵客戶一次性付款,對一次性付款的客戶給予很大程度上的優(yōu)惠來促進回款的實現。

        ③及時處理流動性不強的資產。低價處理尾盤、自持物業(yè),對于整體轉讓的資產價格從優(yōu),及時去除庫存,盤活資金。

        綜上所述,房地產企業(yè)的資金管理滲透于開發(fā)的各個環(huán)節(jié),做好資金管理的管控工作刻不容緩。財務會計人員要從原來的事后會計核算提升為事前預算、事中控制的管理會計上來。同時,配合各相關業(yè)務部門,提高全員的成本控制意識,加強資金的使用率,降低資金的閑置時間,那樣才能給房地產企業(yè)創(chuàng)造實質意義上的價值空間。

        參考文獻:

        [1]吳婷 :《房地產企業(yè)營運資金管理探析》《企業(yè)經濟》,2011年第11期.

        [2]陸勇 :《淺議房地產企業(yè)資金管理存在的問題與對策》《會計師》, 2015年第22期.

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