趙潔敏++包紅菲

摘要：隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，建筑規(guī)模得到了不斷的擴大，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但我國大部分房地產(chǎn)公司發(fā)展并不夠成熟，對風險管理缺乏足夠的認識，也沒有設置專門的風險管理機構和配備專門的風險管理人員。加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理，引進先進管理方法和策略來減少風險，探索出合理的、有效的措施來規(guī)避風險，對于提高我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理效益和經(jīng)濟效益具有重要的意義。

關鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；風險管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目特點

（一）房地產(chǎn)投資周期長

房地產(chǎn)項目中房產(chǎn)投資的整個過程可以分為投資期、建設期、運營期三個階段，通常會持續(xù)幾十年。在整個房地產(chǎn)投資過程中，從獲得土地使用權，到房屋的建設，再到后期的運營維護，都會受到來自土地市場、開發(fā)市場、建筑施工市場、房產(chǎn)市場等因素的影響。所以在房產(chǎn)項目投資過程中，時間是最主要的風險源之一。

（二）房地產(chǎn)項目的不可移動性

房地產(chǎn)的不可移動性是其經(jīng)濟價值穩(wěn)定、持續(xù)地重要原因，也是出于“保值”目的而進行投資者的首選，這也讓房地產(chǎn)項目很明顯地與其他項目區(qū)分開來。但是相對地，房地產(chǎn)項目的不可移動性必然也會受到例如社會條件、政策條件及環(huán)境條件等的影響，單純地從經(jīng)濟角度來說，地段往往決定了房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟價值。

（三）房地產(chǎn)投資活動的相關性

房地產(chǎn)項目投資的區(qū)域性和不可移動性決定了它的投資會受到所處地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展趨勢的很大影響。由于開發(fā)周期長，房地產(chǎn)雖然對當?shù)氐慕?jīng)濟形勢十分敏感，但是對波動做出的反應和進行的調整卻相對滯后很多。所以研究預測國家關于房產(chǎn)投資的開發(fā)與經(jīng)營的政策變化趨勢，對減少房產(chǎn)項目開發(fā)風險至關重要。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險分析

（一）系統(tǒng)風險

房地產(chǎn)業(yè)我們都知道，是我國的四大支柱行業(yè)之一。那么，在房地產(chǎn)業(yè)的很多方面都會受到政府政策的監(jiān)督和控制，因為房地產(chǎn)業(yè)比較龐大，與我國的宏觀經(jīng)濟緊密相連。對于房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風險有很多，具體的比如說，市場供求、通脹風險等等。有些政策的出臺使得房地產(chǎn)業(yè)的存在和發(fā)展更為理性，但是也會給整個產(chǎn)業(yè)帶來比較大的風險，而且有些風險是不可避免的。所以說，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，企業(yè)應該及時準確的把握國家的政策導向，熟悉國家出臺的相關政策和規(guī)定，積極的去應對這樣的挑戰(zhàn)，把風險降到最低。

（二）趨勢風險

房地產(chǎn)開發(fā)項目與其周邊的資源環(huán)境有著密切的聯(lián)系，由于其不可移動性，主要依靠外部資源增加其經(jīng)濟收益，例如一些生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域、或者交通運輸便捷的區(qū)域、又或者教育醫(yī)療先進的區(qū)域等等，這樣的外部資源給同樣造價的房地產(chǎn)開發(fā)項目不同的收益。但外在資源并非是一成不變，如果在開發(fā)過程中忽略了未來的發(fā)展趨勢，如工業(yè)區(qū)改造、環(huán)境變遷、土地資源變化等，必然會有投資者帶來風險。

（三）資金風險

在房地產(chǎn)項目的進行當中，需要大量的資金投入，有些時候會出現(xiàn)現(xiàn)有資金不足以支撐高額的開發(fā)成本。這樣就會出現(xiàn)資金的風險。應對資金的風險，就要求投資經(jīng)營者能夠在投資之前就做好全方位的投資預算，考慮到各種可能發(fā)生的財務風險，避免在項目進行出出現(xiàn)嚴重的資金風險。畢竟資金才是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的血液和根基。

（四）物業(yè)類型風險

房地產(chǎn)開發(fā)項目必不可少的一個因素就是物業(yè)，物業(yè)類型多種多樣，包括公寓、別墅等的住宅類，商場、賓館、酒店類的商業(yè)設施，倉庫、廠房等的工業(yè)設施，電影院、體育館等的文化娛樂設施，寫字樓等。所以說，只有適合于市場需要的房產(chǎn)物業(yè)才能夠順利銷售，否則會造成滯銷風險。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理

（一）風險識別

這一部分的風險識別就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行全面的行情了解和掌握，要盡可能的熟悉相關的法律知識和監(jiān)督環(huán)節(jié)。除此之外還要對企業(yè)的資金和技術進行分析，通過對自身企業(yè)內(nèi)部情況的分析，盡可能全面的掌握更多信息，盡可能估量到各種系統(tǒng)的風險和非系統(tǒng)風險。這一部分是整個風險分析的基礎，如果這一步?jīng)]有做好，之后的工作都等于是零。對于風險的識別是一定的基礎。只有這一個部分做好了，以后的評估才能夠更好的進行。在這一過程中也會發(fā)現(xiàn)很多問題，需要企業(yè)管理和負債人員進行討論和調控，盡可能的將風險降到最低最小。

（二）風險預測

由于房地產(chǎn)是一個高投資的行業(yè)，投資前對風險的預測非常重要。房地產(chǎn)項目一旦投資，就要面對一個相對狹窄的消費市場，具有很大的風險性。風險的預測指的是投資之前，投資者要對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和供求狀況進行全面調查分析，然后選出能夠獲取較大收益的投資項目，投資前的預測對房地產(chǎn)投資項目的成功與否有著直接的影響。

（三）風險轉化

風險轉化主要是通過簽訂合同來轉移風險，轉移到另一方承擔和賠償，通過參加保險等方式有一個最基本的保證。風險回避就是說，要明確項目的潛在風險和不利后果，在進行一系列評估之后來進行項目的放棄和行動的改變，減少不必要的損失。風險的轉化是一個很明確的做法和選擇。這樣避免了冒險但是另一方面也錯失了一個好的機會，所以說我們要很清楚自己的選擇，在思考后作出我們的決定。

（四）風險自留

風險自留指的是指房地產(chǎn)項目參與方自己做好相應準備，主動承擔風險帶來的損失。在實踐中，風險自留有主動與被動兩種。主動風險自留指的是通過對風險的分析明確風險的預期損失和風險性質，在充分了解之后，投資者主動選擇風險自留措施，做好相應的財務準備。與前者剛好相反，被動自留是指在風險帶來的損失發(fā)生之后，參與者被迫承擔損失的方法，這種方式往往以嚴重的財務后果為代價。

（五）利用風險

對于風險來說，還有一種很好的處理方法是對于風險的利用。因為風險的管理人員不僅僅是要有淵博的知識，也需要有高度的責任心和很強的應變能力。主要的做法可以分析風險利用的可能性和價值。然后計算出利用風險的代價，還要充分考慮到自己能夠的承受限度，然后要制定具體的實施方法，還有進行總結和提高。

結束語：

總的來說，在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，為了保證開發(fā)的效率和效果，則需要進行全方面的風險分析和風險管理。要能夠及時采用各種風險防范的措施，主動的進行風險的控制，甚至把風險利用起來，從而創(chuàng)造更大化的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

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