張有山

摘要：為避免損害各利益相關(guān)方的合法權(quán)益，需要合理準確的運用現(xiàn)代測量技術(shù)對不動產(chǎn)進行測量。本文論述了不動產(chǎn)測量的簡要情況及存在的一些問題，著重闡述了現(xiàn)代測量技術(shù)在不動產(chǎn)測量中的應用及技術(shù)研究。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；測量技術(shù)；應用

現(xiàn)代土地管理和房地產(chǎn)開發(fā)活動離不開對不動產(chǎn)的測量，測量結(jié)果直接影響著其工作能否順利進行。作為現(xiàn)行土地管理活動與房地產(chǎn)開發(fā)活動的關(guān)鍵內(nèi)容，在實際工作中，由于各方面的主觀原因和客觀原因，不動產(chǎn)測量工作仍存在諸多弊端，進而嚴重影響了測量的精準性，導致測量結(jié)果不能很好被地籍測繪和房產(chǎn)測量利用。而通過大量的實踐活動和不斷的研究分析發(fā)現(xiàn)，諸如GPS現(xiàn)代測量技術(shù)的運用，能夠給不動產(chǎn)測量帶來顯著的效果。

1.不動產(chǎn)測量簡述

現(xiàn)代地籍測量、房產(chǎn)測量是不動產(chǎn)測量的兩個主要內(nèi)容。其測量結(jié)果是土地管理和房地產(chǎn)管理非常重要的憑證。不動產(chǎn)測量中以地籍測量居多，而地籍變更測量、地籍圖測繪、地籍控制測量是地籍測量的主要工作內(nèi)容。地籍測量活動有以下四方面的特點：第一，以政府為測繪主體，工作具有政府性質(zhì)；第二，精準詳細的測量信息為土地管理所用；第三，測量工作以地籍調(diào)查為基礎；第四，測量技術(shù)豐富。地籍圖、界址點和宗地也是在實際測量中需要綜合考慮的因素。而房產(chǎn)測量主要是為了確定房地產(chǎn)的數(shù)量、權(quán)屬及利用狀況等信息而對房屋及與之相關(guān)的建筑物進行調(diào)查測量，測量的信息結(jié)果對目前我國城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃具有及其重要的參考價值，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)利用、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰、產(chǎn)籍管理的主要憑證。

2.不動產(chǎn)測量中存在的問題

隨著市場經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，經(jīng)濟活動中越來越多的需要進行不動產(chǎn)的測量，其測量結(jié)果通過專業(yè)有效的分類整理，能夠衍生許多具有重要價值的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可以為城市規(guī)劃建設、住房制度改革、市政工程等提供基礎資料和信息。而在當前不動產(chǎn)登記、發(fā)證新形勢下，

不動產(chǎn)測量是確認不動產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)，同時也是解決房產(chǎn)糾紛，保護產(chǎn)權(quán)人合法利益的重要依據(jù)。任何測量上的差錯都可能給產(chǎn)權(quán)人造成利益上的損害，引起不必要的利益糾紛。因此，不動產(chǎn)測量結(jié)果的準確性至關(guān)重要。但在實際的不動產(chǎn)測量工作中，仍存在著許多問題，從而導致測量結(jié)果的有效性和準確性大大降低，也不利于測繪行業(yè)的長遠發(fā)展。從不動產(chǎn)測量現(xiàn)狀看，主要存在以下幾方面的問題：

2.1層高和凈高劃分不清

在不動產(chǎn)測量中，層高和凈高是一般都會涉及的測量內(nèi)容，但很多時候，測試者對兩者的概念模糊不清，相互混淆，甚至以層高代替凈高或以凈高代替層高。事實上，許多不動產(chǎn)測量標準中，都對層高的定義有清晰的表述，即地面與樓面間的垂直距離、樓面與屋頂間的距離和上下兩層樓面距離等，但在實際的測量過程中，這些層高距離往往本身存在一定的誤差，而測量規(guī)范中一般對誤差范圍沒有具體的規(guī)定。而凈高則是指地面和上層樓板下表面的垂直距離。在實際測量活動中，一定要分清二者的概念，如果存在層高，就要以層高為基準進行計算，而在沒有層高的情況下，則就以凈高數(shù)據(jù)進行計算。

2.2邊長度的測量存在誤差

在實際測量工作中，誤差的存在是普遍性問題，因房屋建造缺陷或年代久遠而墻體變形等，造成前后墻體不相等或左右墻體不相等，這就使得在邊長的測量中經(jīng)常存在誤差，就需要對數(shù)據(jù)進行合理的處理，可經(jīng)過多次測量或多角度測量，并結(jié)合實際情況情況來計算房屋面積及繪圖工作。

2.3面積的分攤問題

在不動產(chǎn)測量中，居民住宅樓面積分攤的復雜性是工作中普遍面臨的問題。通過測量，計算出房屋總面積和建筑面積，然后推算出分攤總面積，如果面積分攤系數(shù)比較合理，則可直接就此計算出各戶的分攤面積。但現(xiàn)在的建筑物具有各種各樣的功能，這就需要依據(jù)各戶具體的受益情況進行二級分攤或多級分攤。所以說，面積分攤問題在當前的不動產(chǎn)測量中比較突出，為確保不動產(chǎn)測量結(jié)果的準確性，做好分攤面積的合理有效推算必不可少。

3.不動產(chǎn)測量中測量技術(shù)的運用

3.1數(shù)字化測圖技術(shù)的應用

數(shù)字化測圖系統(tǒng)即以計算機及其軟件為核心在外接輸入輸出設備的支持下，對地形空間數(shù)據(jù)進行采集、輸入、成圖、繪圖、輸出、管理的測繪系統(tǒng)。作為現(xiàn)代新型測量技術(shù)，數(shù)字化測圖技術(shù)已成為當前房地產(chǎn)測量領(lǐng)域最重要的技術(shù)之一，其在地籍測量中的作用也很顯著。數(shù)字化測圖技術(shù)的優(yōu)勢在于不僅有著高質(zhì)量的成圖效果，而且在較少的人力資源投入下能夠迅速的收集信息資料。然后通過計算機系統(tǒng)來分析處理收集到的信息數(shù)據(jù)并完成圖像的編輯工作。其結(jié)果用于不動產(chǎn)測量分析具有較高的準確性。

3.2坐標解析法的應用

不動產(chǎn)測量工作中，其測量過程十分復雜，牽涉到的內(nèi)容十分廣泛，比如房屋整體面積、實際使用面積、公攤面積、用地類型和房屋產(chǎn)權(quán)等。拿用地面積的測量來說，封閉地塊的面積是其測算重點，但實際上由于商品房界址的選擇及房產(chǎn)面積等問題，在實際測量時，依然會存在糾紛。此時，坐標解析法在邊長度的丈量中也有很好的精確度，即以界址點坐標為依據(jù)，完成邊長的測算。同時，利用估算的形式控制誤差可有效解決有關(guān)標準中關(guān)于面積誤差限差缺失的問題。

3.3GPS技術(shù)的應用

GPS衛(wèi)星定位測繪技術(shù)主要是依賴于GPS先進的導航功能，具有檢測周期短、功能全面及穩(wěn)定性好的優(yōu)勢。隨著GPS技術(shù)的不斷應用和發(fā)展，在此基礎上又發(fā)展出了RTK技術(shù)，RTK技術(shù)在不需要設置控制點的的情況下就能通過使用現(xiàn)代測量軟件進行測量工作，大大提高了工作效率。GPS技術(shù)通常是以數(shù)字化測圖為標準來選擇GIS信息源，推動了數(shù)據(jù)的實時更新。目前我國北斗導航系統(tǒng)正在不斷完善，這將使得GPS技術(shù)在現(xiàn)代測量中越來越發(fā)揮巨大的作用。

結(jié)語：現(xiàn)代測量技術(shù)被廣泛地應用在不動產(chǎn)測量領(lǐng)域中，它是提高不動產(chǎn)測量水平的重要手段。為確保不動產(chǎn)測量數(shù)據(jù)的有效性和精確性，在具體測量工作中，要準確理解不動產(chǎn)測量的基本精神，正視不動產(chǎn)測量中現(xiàn)存的問題，發(fā)揮現(xiàn)代測量技術(shù)在不動產(chǎn)測量領(lǐng)域中重大作用。endprint