廖俊平

本期專欄繼續(xù)關(guān)注2016年4月開始的這一輪房地產(chǎn)中介行業(yè)專項整治工作。隨著專項整治工作的持續(xù)深入進(jìn)行，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)問題再次成了焦點(diǎn)，但筆者的觀點(diǎn)是：關(guān)注收費(fèi)不如關(guān)注服務(wù)質(zhì)量。

自從2010年開設(shè)本專欄之初，在將近7年的時間里，多次討論過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金問題，也多次討論過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量問題，每次都是從不同角度，而且在7年的時間里房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)生態(tài)和整個社會經(jīng)濟(jì)法律環(huán)境都發(fā)生了很大變化——

2010年10月本專欄發(fā)表《限制收費(fèi)還是規(guī)范服務(wù)》一文時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的標(biāo)準(zhǔn)還是嚴(yán)格遵守《國家計委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知（計價格[1995]971號）》規(guī)定，即：“房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價格的0.5%-2.5%計收。實行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價格的3%?！?/p>

而在2014年6月13日，國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》（發(fā)改價格〔2014〕1289號），通知規(guī)定：放開房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費(fèi)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，實行市場調(diào)節(jié)價。

從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)的情況來看，2014年正是行業(yè)劇變的一年，以互聯(lián)網(wǎng)資本為代表，傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)之外的資本大舉進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，首先受到?jīng)_擊的就是經(jīng)紀(jì)傭金，曾經(jīng)有公司號稱收取0.5%的傭金，大幅低于當(dāng)時的行業(yè)平均傭金水平，但這樣的狀況并沒有持續(xù)很長時間。

對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金水平的質(zhì)疑之聲也一直存在，特別是在近年來房地產(chǎn)市場價格持續(xù)高漲的情況下，據(jù)說政府部門也在擬議重拾傭金價格管制措施。

但在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的確已經(jīng)是一個充分競爭的行業(yè)，甚至完全可以認(rèn)為是競爭過度的行業(yè)，競爭過度的一個體現(xiàn)是大量并不具有足夠?qū)I(yè)知識技能和職業(yè)道德的人員進(jìn)入這個行業(yè)賺快錢。在過度競爭的市場環(huán)境下，他們的殺手锏就是低價。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)原本就有信息不透明的固有問題，向下拉低傭金價格的過度競爭使得不良從業(yè)人員更有了利用信息不透明賺取額外不合理乃至非法收入的動機(jī)。在房價趨高的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金問題也就自然成了社會各界攻擊的對象。

問題在于：如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的道德水平和專業(yè)能力不能提高到一個合適的水平，強(qiáng)制規(guī)定降低其傭金水平并不能滿足消費(fèi)者的真實需要——傭金降了，消費(fèi)者需要的服務(wù)得到了嗎？

另一方面，也可以說正是不良從業(yè)人員的劣質(zhì)服務(wù)造成了社會對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金的質(zhì)疑——不能物有所值，當(dāng)然讓人無法接受。

因此，筆者仍然持一貫堅持的觀點(diǎn)：應(yīng)該管制的不是傭金，而是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)質(zhì)量。

注：本文得到國家自然科學(xué)基金重點(diǎn)項目（批準(zhǔn)號：71231008）的支持。

王春敏/責(zé)任編輯endprint