請教一下各位，按揭中未辦證的房產被拍賣了，怎么辦理不動產權證？需要先辦理被拍賣前業(yè)主的證書再轉移？還是直接辦理拍賣后的？或者要求更改購房合同？如果辦理到前業(yè)主的名下，可是物權已經(jīng)實際發(fā)生轉移，已經(jīng)不在原業(yè)主的如何處理？

憑法院裁定書直接辦理。

那叫什么登記？轉移登記？這樣沒有權屬來源。

裁定分別寫兩步，先辦證到前業(yè)主，后根據(jù)司法拍賣辦證到買受人。司法拍賣的前提就是確認前業(yè)主的產權，否則拍賣無從談起。

我也是這樣想的，所以有點迷惑該怎么辦？前業(yè)主取得物權憑的是購房合同，不是生效法律文書。

法院的判決書里面會對上述產權人作出陳述的啊。

協(xié)助執(zhí)行通知書：將登記在XXX名下的房產過戶給XXX。這句話本身就不成立，XXX名下沒有登記這套房產。

再上手是登記在開發(fā)商名下嗎？

是的，有房產證總證。

這種情況可以把開發(fā)商叫來配合一下，只要他不提出異議就行，說明合同成立。這個個案不會引起各方的問題。如果開發(fā)商對合同的履行還存有問題的話，另當別論。

我在想是不是發(fā)函給法院，我打電話溝通過，法院居然不知道這回事，他們還以為合同號就是物權登記號。

依據(jù)債權合同的物權確權行為，可以憑法律文書辦理登記到指定人名下。至于法院的表述“XXX名下的房產過戶到XXX名下”，如果認為不規(guī)范或原權利人沒有登記等原因，可以向法院提出審查建議，回復繼續(xù)履行，即可。

我們與法院溝通多次，法院接受登記部門意見，分兩步寫轉移登記。

對，要先與法院溝通。我覺得不存在法院不知道一說，合同履行情況必審的。

如果認為法院查封、預查封或處理的土地、房屬權屬錯誤的，可以向法院提出審查建議，但應當不得停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。問題1.不屬于權屬錯誤的是否要發(fā)審查建議？2.是發(fā)了建議等法院回復后再登，還是在發(fā)建議的同時辦理登記？

可以發(fā)審查建議，屬于業(yè)務交流性質，行政部門對司法部門的建議也很重要的。理論上不停止執(zhí)行，實務中還是等回信再說。

不屬于權屬錯誤，還有一種情況也可以不受理查封，就是無登記信息的。另外，建議寫審查建議函的時候要要求對方多長時間內回復，比如一周，超過時間認定其是堅持要求辦理。

我們就是需要這樣一個確認，但他經(jīng)常又不及時反饋，中間的時間容易生出變故，挺煩人的。

如果登記機構不提出對有問題判決的審查建議，登記機構有無過錯？

先有預查封，后來另一法院能否要求不動產登記機構辦理協(xié)助執(zhí)行轉移？根據(jù)法發(fā)〔2010〕15號文第十二條“輪侯查封的人民法院違法要求協(xié)助辦理房屋登記手續(xù)的，依法不予辦理”，以及《最高人民法院關于首先查封法院與優(yōu)先債權執(zhí)行法院處分查封財產有關問題的批復》第二條有關規(guī)定，要經(jīng)得原查封法院同意后再出具商情移送函。法發(fā)〔2010〕15號文第十二條好像不適用，是指輪候法院執(zhí)行的，可以不受理。

對啊，輪侯查封法院要求協(xié)助辦理房屋登記手續(xù)的，按這個規(guī)定就是可以不受理。我的意思是綜合這兩個文件，都是不能直接做，應該要查封法院同意才可以。

點評

《物權法》規(guī)定了不動產物權以登記生效為原則，特殊生效情形為例外。該法第二十八條規(guī)定，法律文書生效即導致物權設立、變更、轉讓或者消滅發(fā)生效力，即雖不經(jīng)登記也會導致物權變動。根據(jù)法釋〔2004〕15號規(guī)定，不動產登記機構有協(xié)助人民法院辦理登記手續(xù)的義務，經(jīng)登記的查封、扣押、凍結產生對抗效力?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第十九條第二款第一項規(guī)定，人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求辦理登記的，不動產登記機構直接辦理不動產登記。

根據(jù)法釋〔2012〕151號通知，不動產登記機構在協(xié)助法院辦理不動產登記時，對不具備首次登記條件的協(xié)執(zhí)要求，提出書面說明。《不動產登記暫行條例實施細則》第十九條第三款規(guī)定不動產登記機構認為法院要求協(xié)助登記事項存在異議的，應當依法向法院提出審查建議。endprint