李東石

摘要：最近，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)過(guò)熱，市場(chǎng)投機(jī)情緒已日漸高漲，房地產(chǎn)泡沫、金融風(fēng)險(xiǎn)等經(jīng)濟(jì)問(wèn)題將逐步涌現(xiàn)，因而新的一輪房地產(chǎn)調(diào)控也已拉開(kāi)了序幕。大型城市綜合體作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)重要組成部分，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)政策對(duì)其調(diào)控的力度不是很大，發(fā)展前景還是較為顯著的。大型的城市綜合體項(xiàng)目在方便及改善當(dāng)?shù)匕傩丈畹耐瑫r(shí)，也為地方政府在財(cái)政、就業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等方面發(fā)揮了極大的作用。然而，大型城市綜合體項(xiàng)目由于其投資巨大、建設(shè)工期較長(zhǎng)、投資回收期等原因，促使投資者不得不在項(xiàng)目的投資、融資上多費(fèi)些周折。因?yàn)?，如一旦在決策過(guò)程中出現(xiàn)誤判，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)投資的失敗，嚴(yán)重的會(huì)讓投資人“血本無(wú)歸”，所以大型城市綜合體項(xiàng)目投資建設(shè)前的投融資決策顯得至關(guān)重要。本文將從大型城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)投融資決策中應(yīng)考慮的問(wèn)題入手，并對(duì)其加以分析，最終提出城市綜合體項(xiàng)目投融資決策的建議。

關(guān)鍵詞：城市綜合體；建設(shè)；投融資決策

城市綜合體指的是以建筑群為基礎(chǔ)，將商業(yè)零售、商業(yè)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂(lè)五大核心功能于一體的“城中之城”。曼哈頓城市綜合體即是國(guó)際較為知名的城市綜合體。因城市綜合體項(xiàng)目屬于商業(yè)地產(chǎn)的一部分，其受政策調(diào)控的影響相對(duì)較少，同時(shí)隨著住宅地產(chǎn)調(diào)控政策的收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也從住宅地產(chǎn)向城市綜合體開(kāi)發(fā)。城市綜合體一般都具有綜合性、復(fù)雜性的特點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)周期一般較長(zhǎng)、項(xiàng)目投資額較為巨大、各類風(fēng)險(xiǎn)還是較高的，如果投資前決策不當(dāng)，有可能會(huì)使得開(kāi)發(fā)商面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)單項(xiàng)的城市綜合體得幾個(gè)億，綜合性較強(qiáng)的也得有十幾個(gè)億，如此之高的投資額全部依靠開(kāi)發(fā)商自有資金顯然是不可能的，這里就存在一個(gè)融資——投資的過(guò)程，通俗地講，即是錢從哪來(lái)，要到哪去的問(wèn)題。因而，大型的城市綜合體項(xiàng)目投資建設(shè)之前的投融資建設(shè)顯得尤為重要。

一、大型城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)投融資決策中應(yīng)考慮的問(wèn)題

投融資決策問(wèn)題其實(shí)質(zhì)是項(xiàng)目建設(shè)資金的兩個(gè)方面，即項(xiàng)目建設(shè)資金的籌集及項(xiàng)目建設(shè)資金的使用，只有在項(xiàng)目投資前做好上述兩方面的預(yù)測(cè)及測(cè)算，才能夠保證項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，并獲得預(yù)期利潤(rùn)。

（一）城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)融資決策中應(yīng)考慮的問(wèn)題

不僅是城市綜合體項(xiàng)目，其他任何一種項(xiàng)目資金的籌集都要考慮的一個(gè)問(wèn)題——即是項(xiàng)目資金的融資成本問(wèn)題。要知道，貨幣是有時(shí)間價(jià)值的，同時(shí)資本的投入也是有其機(jī)會(huì)成本的，上述兩項(xiàng)成本構(gòu)成了項(xiàng)目資金的融資成本。項(xiàng)目建設(shè)資金的融通決策過(guò)程中，應(yīng)該從以下幾個(gè)方面進(jìn)行關(guān)注，這其中包括：項(xiàng)目整體資金情況，融資的額度及方式、資金使用進(jìn)度、相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

首先，項(xiàng)目整體資金情況。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在決定為項(xiàng)目融資之前，本著量入為出的原則，要對(duì)項(xiàng)目的整體資金用量有一個(gè)較為合理的估計(jì)，并對(duì)資金的使用有一個(gè)整體的安排。這個(gè)過(guò)程中要充分了解自有資金狀況，并對(duì)向外融資做出一個(gè)科學(xué)的安排；

其次，融資的額度及方式。項(xiàng)目資金的融入并不是越多越好，因?yàn)橘Y金是有其成本的，整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程，其實(shí)質(zhì)就是工程進(jìn)度與資金成本賽跑的過(guò)程，如果工程進(jìn)度過(guò)于拖沓，且融資額度越大，則有可能使得該項(xiàng)目最后會(huì)被其資金成本所拖垮。因而，開(kāi)發(fā)商要科學(xué)地預(yù)測(cè)融資額度。與此同時(shí)，融資的方式也值得商榷。融入的資金是采取負(fù)債的方式還是股權(quán)融資方式還要視具體情形來(lái)定；

第三，資金的使用進(jìn)度。城市綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程與其他住宅項(xiàng)目有幾分相似之處，即資金的使用進(jìn)度安排是有一定的技巧的。一般來(lái)講，項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)階段，按照甲乙雙方的協(xié)定，都是由乙方即建筑商及材料商墊付一定的工程款或是材料款，待工程項(xiàng)目有了一定的形象進(jìn)度后，將按照合同約定支付工程款或是材料款。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商先期的資金壓力相對(duì)較小，只需支付一定比例的工程或是材料預(yù)付款，即可使得項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始運(yùn)作。一般到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中段，會(huì)是資金使用量最大的階段，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候形象進(jìn)度已經(jīng)有了一些，但是住宅部分有可能還未取得預(yù)售許可證，無(wú)法銷售也就不能取得預(yù)售款，而商業(yè)部分更是無(wú)法使用，這時(shí)則需要大批量的資金進(jìn)場(chǎng)。而到了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期，已幾近完成，項(xiàng)目資金需要也相對(duì)較少，且有一部分資金開(kāi)始回流，這時(shí)便可以償還一部分資金來(lái)降低資金成本?？梢?jiàn)，資金的使用進(jìn)度安排的是否合理，將決定著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金成本的高低；

最后，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。借款資金利息，按稅、會(huì)規(guī)定是可以進(jìn)行借款費(fèi)用資本化的。因而，財(cái)務(wù)人員要牢牢把握借款費(fèi)用資本化的相關(guān)財(cái)稅政策，明確劃分資本化、費(fèi)用化界限。同時(shí)，在日常核算中要考慮將來(lái)土地增值稅清算的稅務(wù)問(wèn)題，從而力求將稅收成本降至最低。

（二）城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)投資決策中應(yīng)考慮的問(wèn)題

投資決策決定著該城市綜合體的質(zhì)量、工期及最終的收益，因而投資決策對(duì)于融資決策更為重要。

首先，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。業(yè)內(nèi)專業(yè)人士稱，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程決定著該項(xiàng)目的成本及收益。因此，投資決策中的設(shè)計(jì)階段非常重要。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者應(yīng)該聘請(qǐng)高水平的設(shè)計(jì)人員，為項(xiàng)目量向打造設(shè)計(jì)藍(lán)圖，在確保工程質(zhì)量的前提下，盡量降低工程成本；

其次，項(xiàng)目招投標(biāo)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)選用哪些建筑商、材料商，在投資決策中要做到心中有數(shù)。要盡量選用那些資質(zhì)高、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的建筑商擔(dān)綱；

最后，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。城市綜合體是一類以商業(yè)地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)顯得尤為重要。開(kāi)發(fā)商是選用自持還是外包，或者是對(duì)外出售做BT，將影響著開(kāi)發(fā)商的最終收益，因而項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)方式選擇，在投資決策中應(yīng)給予重點(diǎn)考量。

二、城市綜合體投融資決策的合理建議

（一）采用科學(xué)方法做出相對(duì)合理的決策

首先，項(xiàng)目的投融資決策過(guò)程中，要采取科學(xué)合理的方法進(jìn)行。如融資決策中，應(yīng)合理運(yùn)用諸如投資回收期、投資報(bào)酬率、資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，特別是要對(duì)EBIT指標(biāo)加以充分的利用，以確定融資的額度、方式；同時(shí)，要對(duì)資金進(jìn)場(chǎng)時(shí)間給予事前把握，資金進(jìn)場(chǎng)早了有可能增加無(wú)謂的成本，進(jìn)場(chǎng)晚了可能要耽擱工期，要讓資金來(lái)的恰到好處、恰如其分。

其次，要充分考慮項(xiàng)目投資中，建設(shè)過(guò)程中的困難，要盡量將困難都在投資決策中想到。對(duì)于建筑商、材料供應(yīng)商、運(yùn)營(yíng)商等相關(guān)上、下游客戶的情況做到了熟于心，甚至對(duì)于施工期間的天氣、地方政府的態(tài)度等因素都予以考慮，要知道，有可能因?yàn)橐稽c(diǎn)的疏忽，造成整個(gè)項(xiàng)目的失敗并不是沒(méi)有的。

（二）謹(jǐn)慎性原則把握投融資風(fēng)險(xiǎn)

投資有風(fēng)險(xiǎn)、入市須謹(jǐn)慎。大型城市綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及建設(shè)，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)。在項(xiàng)目的投融資決策過(guò)程中，對(duì)充分把握項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，這包括宏觀層面的如國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策、信貸政策、市場(chǎng)層面的未來(lái)運(yùn)營(yíng)前景。從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，雖然國(guó)內(nèi)對(duì)于城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目的調(diào)控政策相對(duì)寬松，但是不等于總是寬松，也許在某個(gè)階段就會(huì)收緊相關(guān)政策，使得個(gè)別項(xiàng)目陷入困境。因此，在投融資決策過(guò)程中，對(duì)于投融資風(fēng)險(xiǎn)的把握還是要慎之又慎的。

三、總結(jié)

大型城市綜合體項(xiàng)目對(duì)于提升國(guó)內(nèi)城市的都市化水平、滿足廣大人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)、文化需求、提高國(guó)內(nèi)GDP增長(zhǎng)等方面能夠起到一定的積極、促進(jìn)作用。項(xiàng)目建設(shè)之初的投融資決策，對(duì)于項(xiàng)目最終能否達(dá)到預(yù)期效果，顯得至關(guān)重要。正所謂“多算勝、少數(shù)負(fù)，況乎無(wú)算也”。因而，相關(guān)投融資決策過(guò)程中要充分考慮到相關(guān)問(wèn)題的復(fù)雜性、多變性，采取科學(xué)、謹(jǐn)慎的態(tài)度，做出正確的決策。為大型城市綜合體項(xiàng)目的最終成功，起到保駕護(hù)航的作用。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：際華集團(tuán)南京有限公司）endprint