來宏杰

摘 要：本文通過闡述評價指標體系構(gòu)建的步驟，構(gòu)建了西安市城市綜合體項目的評價指標體系，即包含社會經(jīng)濟性、開發(fā)建設(shè)狀況、環(huán)境條件這三個維度系統(tǒng)層，風險性、社會性、經(jīng)濟性、環(huán)保性、前期策劃、方案設(shè)計、交通流線、政策及經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)域及網(wǎng)絡(luò)環(huán)境等九個要素層在內(nèi)的41個指標。

關(guān)鍵詞：城市綜合體；評價；指標體系

一、評價指標體系的建立

對項目進行評價，第一步往往是建立評價指標體系，指標體系建立的恰當與否，直接影響著評價結(jié)果的準確性。評價指標體系的建立過程實質(zhì)上是對所評價對象的一個高度概括，高度濃縮的過程，所選取的指標能夠直接反映評價對象主要特征，因此這是一個循序漸進、由淺到深的過程。需要從眾多評價指標中，通過一定的方法，結(jié)合項目本身的實際情況，選擇最能反映項目本質(zhì)，最能概括項目情況的關(guān)鍵因素[1]。

二、指標構(gòu)建的步驟

對項目進行評價，指標體系的構(gòu)建是第一步，選擇的指標體系完整與否直接影響著項目的評價結(jié)果。構(gòu)建完整的、能夠準確表達項目實際的指標體系一方面需要遵循指標選取的原則，即全面性和代表性、層次性和代表性、動態(tài)和靜態(tài)相結(jié)合、可行性和可比性，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)遵循一定的順序步驟[2-3]，總體來說，西安市城市綜合體項目開發(fā)的評價指標體系的構(gòu)建包括三個步驟：

（一）系統(tǒng)性分析。首先應(yīng)該對西安市城市綜合體項目開發(fā)有一個系統(tǒng)的認知和理解，厘清房地開發(fā)項目一般的流程，并了解每個流程對最終結(jié)果的影響，了解每個流程中重要的核心內(nèi)容；厘清房地產(chǎn)開發(fā)項目評價的基本內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)項目評價的注意事項，房地產(chǎn)開發(fā)項目評價中各個環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系等，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合西安市房地產(chǎn)項目實際情況，在整體把控的基礎(chǔ)上，對評價指標體系有一個宏觀的規(guī)劃，從而對項目指標體系有一個清晰地、層次分明的框架體系。

（二）目標分解。目標分解的第一步是要明確西安市城市綜合體開發(fā)項目評價的基本目標，這個目標的確立應(yīng)當結(jié)合國內(nèi)現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟及政治環(huán)境，同時結(jié)合西安市所處的社會現(xiàn)狀。在確定了總體目標之后，將大的目標分解為幾個具體的目標，然后根據(jù)這些具體的目標之間的邏輯關(guān)系制定詳細的指標體系，形成西安市城市綜合體開發(fā)項目評價的初始指標。

（三）確定指標體系。在確定了初步的指標后，應(yīng)通過文獻調(diào)研法、專家調(diào)查法等一系列分析方法，篩除相關(guān)性小的指標，同時補充遺漏的重要指標，然后反復論證，不斷完善，最終形成西安市城市綜合體開發(fā)項目評價的指標體系。

三、西安市城市綜合體開發(fā)項目評價指標體系的擬定

本文以西安市城市綜合體開發(fā)項目的基本特點為出發(fā)點，結(jié)合國內(nèi)外相關(guān)研究的文獻，進一步對文獻的整理和分析從而提出西安市城市綜合體開發(fā)項目評價擬定的指標體系，總共分為三個層次，分別是系統(tǒng)層、要素層、指標層，共41個指標。其中，系統(tǒng)層包含三個層面，分別是社會經(jīng)濟性、開發(fā)建設(shè)狀況和環(huán)境條件。

社會經(jīng)濟性是指西安市城市綜合體開發(fā)項目產(chǎn)生的社會經(jīng)濟效益情況，具體的又可以分為：風險性、社會性、經(jīng)濟性和環(huán)保性。風險性是指項目對風險的評估和認知能力，房地產(chǎn)項目由于其具有較長的建設(shè)期和較大的投入，因此面臨著政策及經(jīng)濟等多方面的影響，往往會因為一項新政策的出臺或者一項突發(fā)事件的產(chǎn)生，而使得整個項目面臨停滯，因此可以說這是一個高風險的行業(yè)，因此，對于風險的認知、把控、評估等就顯得格外重要；社會性是指項目對整個社會的貢獻程度，項目的社會性是項目外延價值的一個表現(xiàn)，它體現(xiàn)著項目對社會核心價值觀的呈現(xiàn)，項目對人民生活水平的提高的幫助，項目對城市發(fā)展的引擎等，項目的社會性是項目承擔社會責任的一個直接表現(xiàn)，當代社會文化下，一個項目的成功與其對社會的貢獻程度有著緊密的聯(lián)系，社會性已經(jīng)成為評價一個項目的重要指標；經(jīng)濟性是指項目所能產(chǎn)生的經(jīng)濟價值，在本文中的經(jīng)濟性特指項目由于其自身的開發(fā)經(jīng)營而產(chǎn)生的預期收益。在市場經(jīng)濟體制下，經(jīng)濟性是衡量一個項目可行與否的核心指標，因為公司就是為了盈利，為了創(chuàng)造更多的資金流，公司只有保證了項目本身的盈利性才有可能在此基礎(chǔ)上，考慮項目對社會產(chǎn)生的經(jīng)濟效益，因此本文將經(jīng)濟性作為指標體系的一個重要內(nèi)容；環(huán)保性是指項目對環(huán)境的影響，在強調(diào)綠色建筑，強調(diào)節(jié)能建筑的大環(huán)境背景下，可持續(xù)、綠色、節(jié)能是一個項目必須要具備的特征，這包括項目在使用過程中是否對環(huán)境產(chǎn)生了較大污染，是否使用了綠色無污染的建筑材料以及項目的建成對整個城市環(huán)境及景觀的影響等。

開發(fā)建設(shè)狀況是指項目自身在項目生命周期的整體情況，結(jié)合西安市城市綜合體開發(fā)項目的基本情況，本文將其具體的分為了三個要素層，分別是：前期策劃、方案設(shè)計、交通流線。前期策劃主要是指項目在開發(fā)建設(shè)前所做的項目定位、項目宣傳以及項目招商情況等。前期策劃是項目開發(fā)的第一步，這個階段直接決定著整個項目的質(zhì)量，例如項目定位中項目的客戶定位、項目的風格定位、項目的招商定位等，一旦定位有誤，會直接影響著項目的銷售，影響著項目后期的運營等，而綜合體項目還有一部分重要的內(nèi)容是商業(yè)，是否能夠吸引商家入住，會影響項目的人流量；方案設(shè)計是指項目在外立面上的直觀呈現(xiàn)，方案設(shè)計往往與項目前期的市場定位和項目周邊的環(huán)境條件相融合，不能在外立面上顯得突兀，也不能與周邊環(huán)境格格不入，更不能與項目的市場定位不相匹配。同時，建筑自身的業(yè)態(tài)比、窗墻比等也應(yīng)在滿足以上條件的基礎(chǔ)上最大程度的實現(xiàn)效益最大化；交通流線是城市綜合體項目比普通的住宅項目更為重要的一個指標，因為綜合體項目是實現(xiàn)了多種業(yè)態(tài)形式在同一空間的集聚 ，而不同的業(yè)態(tài)形式對應(yīng)著不同的客戶流向，因此將多種業(yè)態(tài)的客流相互協(xié)調(diào)是綜合體項目交通流線的一個重要功能，包括室內(nèi)的流線也包括室外的流線，包括交通流線的數(shù)量也包括交通流線的質(zhì)量等。

環(huán)境條件是指標項目開發(fā)所面臨的環(huán)境形態(tài)。這里的環(huán)境不是自然環(huán)境而是指社會形態(tài)的環(huán)境條件，包括政治及經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)域及網(wǎng)絡(luò)環(huán)境兩個因素。政治及經(jīng)濟環(huán)境是指項目所面臨的大的宏觀環(huán)境，在前文中已經(jīng)提到房地產(chǎn)項目面臨著諸多因素的影響，而其中宏觀政策及經(jīng)濟環(huán)境則是對項目有著基本決定性影響的因素。首先宏觀的政治環(huán)境下，需要考慮國家層面和項目所在地的地方層面，政府對房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺的最新政策，這些政策竭力想要創(chuàng)導的社會價值觀是否對項目的開發(fā)建設(shè)及后期運營有利，如果不利，應(yīng)該如何有效應(yīng)對，其次宏觀的經(jīng)濟環(huán)境下，需要考慮國家層面和項目所在地的地方層面近年來的經(jīng)濟運行情況是否能夠支持項目的開發(fā)建設(shè)，如果地方經(jīng)濟很不景氣，那么綜合體各種業(yè)態(tài)形式的客流則不能得到有效保證，會直接影響著項目的經(jīng)濟效益；區(qū)域及網(wǎng)絡(luò)環(huán)境是項目所面臨的微觀環(huán)境形態(tài)，首先區(qū)域環(huán)境主要考慮的是項目的選址、項目周邊的交通及地理狀況，這些都會在后期影響項目的經(jīng)濟效益，其次項目的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境主要是考察項目是否在網(wǎng)絡(luò)設(shè)施上與時代接軌，這是一個最近較為流行的評價房地產(chǎn)項目的指標，因為在當前的社會環(huán)境中，手機上網(wǎng)已經(jīng)成為一種常態(tài)，城市綜合體要想吸引并且留住更多的人，就因該在網(wǎng)絡(luò)覆蓋上滿足人們的需求，因此本文也將網(wǎng)絡(luò)情況作為評價西安市城市綜合體開發(fā)項目的一個指標。

綜上所述，本文所選取的指標涵蓋了社會經(jīng)濟性、開發(fā)建設(shè)狀況、環(huán)境條件這三大系統(tǒng)層在內(nèi)的風險性、社會性、經(jīng)濟性、環(huán)保性、前期策劃、方案設(shè)計、交通流線、政治及經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)域及網(wǎng)絡(luò)環(huán)境這九大要素層，總共39個指標，具體的指標內(nèi)容見下表：

四、結(jié)果討論

本文最終確定了包含三個維度系統(tǒng)層，即社會經(jīng)濟性、開發(fā)建設(shè)狀況、環(huán)境條件和九個要素層，即風險性、社會性、經(jīng)濟性、環(huán)保性、前期策劃、方案設(shè)計、交通流線、政策及經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)域及網(wǎng)絡(luò)環(huán)境在內(nèi)的41個指標，構(gòu)建了西安市城市綜合體項目開發(fā)的評價指標體系。參考文獻：

[1] 裴玉萍.北方住宅建筑節(jié)能設(shè)計探析[J]安徽農(nóng)業(yè)科學，2009，37（26）

[2] 張波，劉江濤等.城市成長管理政策與房地產(chǎn)市場波動[J].城市規(guī)劃，2011，31（3）：54-61

[3] 郭向東.城市綜合體環(huán)境的營造和管理[J].城市開發(fā)，2008，（5）：72-73