摘 要：文章以近十年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)遼寧省營口市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，通過GDP增速、城市常住人口數(shù)量和人均可支配收入的變化情況分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境，通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)施工和竣工房屋建筑面積、以及商品房實(shí)際銷售面積和銷售額分別進(jìn)行房地產(chǎn)的供給與需求分析，在此基礎(chǔ)上，對(duì)影響營口市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本原因進(jìn)行了剖析。

關(guān)鍵詞：營口市 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)供給 房地產(chǎn)需求

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2017）09-167-02

一、營口房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境

（一）營口市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，一方面對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有明顯的帶動(dòng)作用，另一方面也受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體狀況的制約，而房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性屬性又決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平密不可分。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是用以反映一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的最重要也是最常用的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，通過對(duì)遼寧省各城市歷年的GDP數(shù)據(jù)進(jìn)行排序可以看出，自2009年以來營口市的GDP一直位居全省第四位，位列前三位的城市分別是大連、沈陽和鞍山；在省內(nèi)的地級(jí)市中，營口僅次于鞍山，位列第二?；诖?，本文選取遼寧省的經(jīng)濟(jì)龍頭大連市和地級(jí)城市龍頭鞍山市作為比較對(duì)象，對(duì)于營口市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行比較分析。

表1對(duì)大連、鞍山、營口三座城市近十年的GDP及其增長速度進(jìn)行了對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，從總量上，營口市是鞍山的40%～65%，是大連的18%～20%；從增速上，絕大多數(shù)年份，營口市是鞍山的1～1.7倍，是大連的1～1.4倍，表明營口市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相對(duì)較好。一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的決定因素，良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為營口市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有利條件。

（二）營口市常駐人口的變化情況

房地產(chǎn)的基本功能是為人們的生產(chǎn)和生活提供基本物質(zhì)條件，城市常住人口數(shù)量的增長催生了房地產(chǎn)需求，而需求的增長又會(huì)帶動(dòng)供給增長，因此常住人口數(shù)量的增長是城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的助推劑。以營口市歷年的總?cè)丝跀?shù)為基礎(chǔ)計(jì)算出人口總數(shù)的年增長率（見表2），結(jié)果顯示，近十年來，營口市的常住人口數(shù)量增幅很小，2012年之后甚至出現(xiàn)了負(fù)增長，這種狀況對(duì)營口市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是不利的。

（三）營口市人均可支配收入的狀況

城鎮(zhèn)常駐居民人均可支配收入水平是反映城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力的重要指標(biāo)，居民可支配收入水平的提高，一方面會(huì)產(chǎn)生對(duì)住房的改善性需求，另一方面也會(huì)推動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的投資需求，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。營口市的城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入水平呈逐年遞增態(tài)勢，有助于其住房消費(fèi)能力的提高。

二、營口市的房地產(chǎn)供給與需求分析

（一）房地產(chǎn)供給量分析

房地產(chǎn)供給和需求是房地產(chǎn)市場的兩大基本構(gòu)成要素，某一地區(qū)房地產(chǎn)供給和需求的總量，可以從實(shí)物總量和價(jià)值總量兩方面得以反應(yīng)。供給方面，本文以實(shí)物總量進(jìn)行分析，選擇了兩個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，一是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)施工房屋建筑面積，這一指標(biāo)反應(yīng)了統(tǒng)計(jì)期內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)總量；二是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)竣工房屋建筑面積，這一指標(biāo)反應(yīng)了同期供給總量中真正實(shí)現(xiàn)使用功能的房地產(chǎn)數(shù)量。同時(shí)，以這兩個(gè)指標(biāo)為基礎(chǔ)，計(jì)算出其逐年增長率，分別列于相應(yīng)指標(biāo)之后，見表3。從近十年的變化趨勢看，營口市的房地產(chǎn)供給總量在2008年出現(xiàn)爆發(fā)式增長，在之后的五年中保持了持續(xù)增長態(tài)勢，2014開始下滑。

（二）房地產(chǎn)需求量分析

房地產(chǎn)需求方面，從實(shí)物總量和價(jià)值總量兩方面進(jìn)行分析，采用了商品房實(shí)際銷售面積和商品房實(shí)際銷售額兩個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，并以此計(jì)算出各年的商品房平均銷售單價(jià)，以及各指標(biāo)的逐年增長率，見表4。計(jì)算結(jié)果表明，在2010年之前的五年間，商品房需求量連年遞增，2011以后增幅開始回落，2013年以后開始出現(xiàn)負(fù)增長。

三、影響營口房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本原因

從房地產(chǎn)供給與需求的關(guān)系看，需求是房地產(chǎn)供給的目的，在供求關(guān)系中處于決定性的地位，沒有有效需求支撐，供給是無法持續(xù)的，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也就難以為繼。因此，房地產(chǎn)需求充足與否是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根源。雖然營口市近年來的經(jīng)濟(jì)增長速度在省內(nèi)處于領(lǐng)先地位，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但是人口的流失使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力明顯不足，導(dǎo)致需求無源，而需求量的不足又必然導(dǎo)致供給量的萎縮，這一點(diǎn)從上文供給量與需求量的分析中得到了直接的印證。

依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，需求分為潛在需求和有效需求。從需求的性質(zhì)看，房地產(chǎn)需求又可分為生產(chǎn)性需求、消費(fèi)性需求和投資性需求三種類型。房地產(chǎn)具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性質(zhì)，生活性需求和生產(chǎn)性需求是房地產(chǎn)潛在需求的基本構(gòu)成要素，而兩者的產(chǎn)生均與人口數(shù)量直接相關(guān)。人口數(shù)量對(duì)營口市（下轉(zhuǎn)第169頁）（上接第167頁）房地產(chǎn)需求的影響可以從兩個(gè)方面來看：其一，人口數(shù)量下降直接導(dǎo)致居住性需求不足，使得房地產(chǎn)生活性需求的增長難以持續(xù)；其二，人口總量的下降實(shí)質(zhì)上隱含著產(chǎn)業(yè)人口的缺失，說明地區(qū)新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不景氣，房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求不足。在生活性需求和生產(chǎn)性需求均不足的情況下，房地產(chǎn)的投資性需求也不可能延續(xù)。因此可以說，人口數(shù)量的下降是營口市房地產(chǎn)潛在需求不足的直接誘因。

從微觀經(jīng)濟(jì)意義上看，房地產(chǎn)的有效需求取決于支付能力，而支付能力的分析只有針對(duì)某種特定類型的房地產(chǎn)才具有實(shí)際意義。房價(jià)收入比經(jīng)常被人們用來衡量居民的住房支付能力，但這一指標(biāo)的計(jì)算口徑并不統(tǒng)一，指標(biāo)的橫向可比性也不強(qiáng)，所以本文沒有試圖計(jì)算房價(jià)收入比，而是將營口市的常住居民人均可支配收入的增幅與房價(jià)增幅進(jìn)行對(duì)比，來觀察居民住房支付能力的變化。從2008年到2015年的七年間，營口市的常住居民人均可支配收入增加了1.12倍，而房價(jià)僅提高了0.95倍，人均可支配收入的增幅高于房價(jià)的增幅。這種狀況從一個(gè)側(cè)面反映出，營口市房地產(chǎn)市場不景氣的主要原因并不是有效需求不足。

綜上所述，人口數(shù)量的下降以及由此所影射出的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不景氣導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求不足，是影響營口市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本原因。

四、結(jié)束語

作為遼寧省的重要地級(jí)城市，營口市的房地產(chǎn)業(yè)在近十年走過了一個(gè)由蓬勃發(fā)展到逐步回落的歷程，本文分別從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境，以及房地產(chǎn)的供給與需求入手，對(duì)營口房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了初步分析，得出的結(jié)論是人口數(shù)量下降和產(chǎn)業(yè)發(fā)展不景氣是影響營口房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)等諸多領(lǐng)域的綜合性產(chǎn)業(yè)，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素紛繁復(fù)雜，在中國經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”的宏觀背景下，如何從各地區(qū)的實(shí)際情況出發(fā)，因地制宜地探索房地產(chǎn)市場的長效運(yùn)行機(jī)制，以保持房地產(chǎn)業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展，仍有待進(jìn)一步深入研究。

[基金項(xiàng)目：本文系2014年遼寧省教育廳人文社會(huì)科學(xué)研究一般項(xiàng)目“遼寧省三線城市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究”（項(xiàng)目編號(hào)：W2014399）的階段性成果。]

參考文獻(xiàn)：

[1] 張永岳，陳伯庚等.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）[M].北京：高等教育出版社，2016

[2] 遼寧統(tǒng)計(jì)局.遼寧統(tǒng)計(jì)年鑒[J].北京：中國統(tǒng)計(jì)出版社，2006～2016

[3] 錢文躍.中國三線城市房地產(chǎn)市場成熟度評(píng)估研究[D].南京：南京理工大學(xué)，2012

[4] 崔光燦.房地產(chǎn)市場長效調(diào)控與住房問題[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2015

（作者單位：營口理工學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系 遼寧營口 115000）

[作者簡介：楊會(huì)云，營口理工學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系教授，研究方向?yàn)榻ㄔO(shè)工程經(jīng)濟(jì)。]

（責(zé)編：賈偉）endprint