黎紹凱++張洪

[摘 要]隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)之間的不斷融合與升級(jí)重組，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是一個(gè)關(guān)系民生的產(chǎn)業(yè)，越來(lái)越受到政府、社會(huì)、家庭的持續(xù)關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)龐大、系統(tǒng)復(fù)雜的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，無(wú)疑會(huì)帶動(dòng)不同產(chǎn)業(yè)不同層次水平上的發(fā)展，形成較大的產(chǎn)業(yè)溢出現(xiàn)象。文章將從投入產(chǎn)出模型進(jìn)行分析云南省房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門的帶動(dòng)效應(yīng)，同時(shí)將其全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平進(jìn)行對(duì)比，從而更加清晰看出云南省房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的發(fā)展地位和影響力度。

[關(guān)鍵詞]投入產(chǎn)出模型；房地產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)溢出；產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.120

1 投入產(chǎn)出模型理論及投入產(chǎn)出表

房地產(chǎn)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要部門，而它又與宏觀經(jīng)濟(jì)有著緊密聯(lián)系，探討房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響及其定位，無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展，還是宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，都有著很大的現(xiàn)實(shí)意義。為了更加清晰地了解云南省房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)其他相關(guān)部門的聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)變動(dòng)對(duì)其他部門拉動(dòng)或推動(dòng)作用到底有多大，接下來(lái)，采用投入產(chǎn)出模型加以分析。

投入產(chǎn)出核算是以適當(dāng)?shù)膰?guó)民經(jīng)濟(jì)部門分類為基礎(chǔ)，通過專門的平衡法和消耗系數(shù)等描述各部門之間錯(cuò)綜復(fù)雜的投入-產(chǎn)出數(shù)量關(guān)系，并建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)數(shù)量模型來(lái)分析這種數(shù)量關(guān)系。投入產(chǎn)出表又稱部門聯(lián)系平衡表，是反映一定時(shí)期各部門間相互聯(lián)系和平衡比例關(guān)系的一種平衡表，最早是由美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、哈佛大學(xué)教授瓦西里·列昂惕夫（W.Leontief）提出來(lái)的。

投入產(chǎn)出表可全面系統(tǒng)地反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門之間的投入產(chǎn)出關(guān)系，揭示生產(chǎn)過程中各部門之間相互依存和相互制約的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系。一方面，可以了解國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門的產(chǎn)出情況，以及這些部門的產(chǎn)出是怎樣分配給其他部門用于生產(chǎn)或怎樣分配給居民和社會(huì)用于最終消費(fèi)或出口到國(guó)外的；另一方面，也可以了解各部門為了自身的生產(chǎn)又是怎樣從其他部門取得中間投入產(chǎn)品及其最初投入的狀況。投入產(chǎn)出核算的功能不僅僅在于反映各個(gè)部門在生產(chǎn)過程中直接的、較為明顯的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系，更重要的是它揭示出各部門之間間接的、較為隱蔽的，甚至被人忽視的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系。

2 投入產(chǎn)出模型方法

投入產(chǎn)出模型一般有直接消耗系數(shù)、完全消耗系數(shù)、影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)等指標(biāo)方法，本文將基于這些方法來(lái)核算房地產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)行業(yè)，從而分析它們之間的影響量化程度。

2.1 直接消耗系數(shù)

直接消耗系數(shù)是指某一部門在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過程中，單位產(chǎn)出需要消耗的各部門產(chǎn)品或服務(wù)的數(shù)量（價(jià)值）。直接消耗系數(shù)的計(jì)算方法為：用某部門的總投入分別除該部門生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)中直接耗用的各部門產(chǎn)品或服務(wù)的數(shù)量（價(jià)值），用公式表示為：

aij=xij/Xj

其中，i，j=1，2，3，…，n；n為部門數(shù)，Xij為第j部門生產(chǎn)所消耗的第i部門產(chǎn)品數(shù)量，是j部門的總投入。

直接消耗系數(shù)是用以分析某部門的后向關(guān)聯(lián)程度，某產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)品或服務(wù)的需求方，衡量其他部門為該部門提供的產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值供給量。某產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)越大，說(shuō)明該產(chǎn)業(yè)對(duì)那一行業(yè)的后向關(guān)聯(lián)度越大，直接供給越大、直接拉動(dòng)效應(yīng)越大，反之，則越小。

2.2 完全消耗系數(shù)

完全消耗系數(shù)通常記為b，是指第j產(chǎn)品部門每提供一個(gè)單位最終使用時(shí)，對(duì)第i產(chǎn)品部門貨物或服務(wù)的直接消耗和間接消耗之和。利用直接消耗系數(shù)矩陣A計(jì)算完全消耗系數(shù)矩陣。公式表示為：

bijB，B=（I-A）-1-I

其中，B是完全消耗系數(shù)矩陣，A是直接消耗系數(shù)矩陣，I是單位矩陣，反映第j部門對(duì)第i部門的完全拉動(dòng)力。矩陣（I-A）-1稱為列昂惕夫逆矩陣，其中元素稱為列昂惕夫逆系數(shù)，它表明第j部門增加一個(gè)單位最終使用時(shí)，對(duì)第i產(chǎn)品部門的完全需要量。

完全消耗系數(shù)不僅反映了國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門之間直接的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，還反映了國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門之間間接的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，并通過線性關(guān)系，將國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門的總產(chǎn)出與最終使用聯(lián)系在一起。完全消耗系數(shù)越大，說(shuō)明一個(gè)產(chǎn)業(yè)對(duì)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)的需求影響越大，產(chǎn)業(yè)之間關(guān)聯(lián)度則越大。

2.3 直接分配系數(shù)

直接分配系數(shù)表示本部門增加一單位產(chǎn)量對(duì)其他部門的直接推動(dòng)力。反映第i部門單位產(chǎn)出為第j部門提供的直接供給，通常記為rij，其計(jì)算公式為：

rij=xij/Xi

其中，i，j=1，2，3，…，n；n為部門數(shù)，xij是第i部門對(duì)第j部門的中間投入，Xi是第i部門的總產(chǎn)出，反映第i部門對(duì)第j部門的直接推動(dòng)力。

直接分配系數(shù)衡量某部門與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門之間的前向關(guān)聯(lián)程度，某部門作為產(chǎn)品或服務(wù)的供給方，衡量其他部門對(duì)該部門產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值需求量。直接分配系數(shù)越大，說(shuō)明前向關(guān)聯(lián)度越大，某部門對(duì)其相關(guān)部門的直接推動(dòng)作用越大。

2.4 影響力系數(shù)

影響力又稱 “帶動(dòng)度”。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，任何一種產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)通過產(chǎn)業(yè)之間的相互聯(lián)結(jié)的波及效果，必然影響和受影響于其他產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)。影響力系數(shù)是反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)某一部門增加一個(gè)單位最終使用時(shí)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門所產(chǎn)生的生產(chǎn)需求波及程度。影響力系數(shù)計(jì)算公式：

λj=ni=1ij1nnj=1ni=1ij，j=1，2，…，n

其中，ij是完全需要系數(shù)矩陣中的元素，且=（I-A）-1，其中A是由所有直接消耗系數(shù)αij構(gòu)成的直接消耗系數(shù)矩陣。

房地產(chǎn)影響力度系數(shù)反映了國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)增加一單位的最終使用時(shí)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門所產(chǎn)生的生產(chǎn)需求波及程度，影響力系數(shù)只是房地產(chǎn)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的相對(duì)系數(shù)，當(dāng)λj>1時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的影響在全部產(chǎn)業(yè)中居于平均水平以上；當(dāng)λj=1時(shí)，表示第j部門的生產(chǎn)對(duì)其他部門所產(chǎn)生的波及影響程度等于社會(huì)平均影響力水平；當(dāng)λj<1時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的影響力在全部產(chǎn)業(yè)中居于平均水平以下。顯然，當(dāng)影響力系數(shù)越大，表示房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他部門的拉動(dòng)作用越大。

2.5 感應(yīng)力系數(shù)

感應(yīng)力系數(shù)是反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門均增加一個(gè)單位最終使用時(shí)，某一部門由此而受到的需求感應(yīng)程度。感應(yīng)力系數(shù)計(jì)算公式：

δi=nj=1ij1nni=1nj=1ij，j=1，2，…，n

房地產(chǎn)感應(yīng)度系數(shù)反映了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的供給推動(dòng)作用相對(duì)于各行業(yè)平均推動(dòng)作用的大小。如果δi>1，則表明房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度在全部產(chǎn)業(yè)中居于平均水平以上，如果δi<1，則表明房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)系數(shù)在全部產(chǎn)業(yè)中居于平均水平以下。房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)系數(shù)越大，說(shuō)明受到的需求壓力越大。

3 數(shù)據(jù)來(lái)源和房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)指標(biāo)說(shuō)明

3.1 數(shù)據(jù)來(lái)源

本文主要采用的是云南省統(tǒng)計(jì)局編制的《云南省2002 年投入產(chǎn)出表》《云南省2007 年投入產(chǎn)出表》《云南省2012 年投入產(chǎn)出表》中的數(shù)據(jù)進(jìn)行投入產(chǎn)出分析，根據(jù)表中的基本流量表計(jì)算上述幾個(gè)指標(biāo)的系數(shù)值，最后根據(jù)計(jì)算出來(lái)的影響力和感應(yīng)度系數(shù)，來(lái)確定關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、帶動(dòng)效應(yīng)大的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。本文分析的產(chǎn)業(yè)部門主要有 42 個(gè)部門。

3.2 房地產(chǎn)行業(yè)說(shuō)明

由于本文重點(diǎn)分析云南省房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其他行業(yè)的影響，所以有必要重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)行業(yè)的定義和內(nèi)涵。

根據(jù)2012年云南省42個(gè)部門投入產(chǎn)出表，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)一級(jí)分類部門，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)、其他房地產(chǎn)活動(dòng)四個(gè)方面。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的活動(dòng)；物業(yè)管理業(yè)指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，以及對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)；房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)；其他房地產(chǎn)活動(dòng)指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)以外的房地產(chǎn)活動(dòng)。

需要特別注意的是，在42個(gè)部門投入產(chǎn)出表中，房地產(chǎn)業(yè)只是作為一種服務(wù)業(yè)進(jìn)行核算，而沒有把作為第二產(chǎn)業(yè)的與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的建筑業(yè)和建材業(yè)納入房地產(chǎn)業(yè)的核算中。如果只是將屬于服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)分析其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)的影響，那么將會(huì)忽略屬于房地產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)和建材業(yè)與其他行業(yè)的巨大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用，由此得出的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)的影響結(jié)果可能會(huì)出現(xiàn)比較大的偏差。

4 結(jié) 論

基于云南省42個(gè)部門的投入產(chǎn)出表，通過上述服務(wù)型房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度分析和波及效應(yīng)分析，從前向關(guān)聯(lián)度角度考慮，房地產(chǎn)對(duì)其他部門的直接分配系數(shù)排名靠前的基本集中在第三產(chǎn)業(yè)，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)度較大，對(duì)其直接推動(dòng)作用比較明顯，而對(duì)第一、第二產(chǎn)業(yè)的直接推動(dòng)作用較小。從后向關(guān)聯(lián)度角度考慮，房地產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)品或服務(wù)的供給方，第二、第三產(chǎn)業(yè)的相關(guān)行業(yè)對(duì)其直接或完全需求價(jià)值量比較大，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第二、三產(chǎn)業(yè)的直接和完全拉動(dòng)作用都比較明顯，而對(duì)第一產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)力卻不太明顯。此外，不管從前向關(guān)聯(lián)度還是后向關(guān)聯(lián)度看，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)聯(lián)程度都越來(lái)越緊密，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來(lái)越依賴于金融業(yè)的發(fā)展。

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