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        基于供給側(cè)改革的商業(yè)地產(chǎn)去庫存措施研究

        2016-07-29 18:11:41高涵
        商場現(xiàn)代化 2016年19期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)

        摘 要:房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)影響極大,去庫存也是今年我國要解決的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)問題。本文站在供給側(cè)的角度,針對房地產(chǎn)庫存過高的現(xiàn)象,從政府監(jiān)督調(diào)控、完善政策、尋求新思路、解決保障房幾方面入手,提出了相應(yīng)的去庫存對策。

        關(guān)鍵詞:供給側(cè)改革;房地產(chǎn)業(yè);去庫存;措施研究

        2016年2月末,全國商品房待售面積達(dá)7.39億平方米。按照我國人均住房面積35平方米計(jì)算,空置住房可供2千萬人居住,存在明顯的空置泡沫。房地產(chǎn)在我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要地位,對上下游相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈(如金融保險(xiǎn)、建筑業(yè)、家具家電行業(yè)等)拉動(dòng)作用明顯。但近幾年前,由于政策放寬,以及投資商判斷失誤,造成盲目投資建設(shè),住宅供應(yīng)驟增,而房價(jià)過高使得一般人難以購買,最終導(dǎo)致商品房待售面積不斷增多,庫存加大,房地產(chǎn)市場供需失衡。長期如此,越來越多的爛尾樓現(xiàn)象極易破壞社會(huì)穩(wěn)定,不利于房地產(chǎn)業(yè)的升級和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。國家采取了一些去庫存措施,但供給側(cè)涉及較少,因此必須對供給側(cè)進(jìn)行改革,緩解住房市場供需失衡。

        一、各級政府加強(qiáng)監(jiān)督,予以科學(xué)引導(dǎo)

        1.加大監(jiān)督力度,控制開發(fā)供地

        2011年之前,國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài),總量較少,難以滿足消費(fèi)者的購買需求。相應(yīng)的商品房待售面積甚至出現(xiàn)負(fù)增長,而房價(jià)也一再飆升。2011年,若按照我國小康生活的住宅標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,大部分城鎮(zhèn)已經(jīng)符合標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)銀行信貸政策寬松,開發(fā)商盲目投資建設(shè),導(dǎo)致商品房總量暴增。隨著國家房地產(chǎn)政策的緊縮,在一線、二線城市采取限購政策,迫使開放商進(jìn)軍三線、四線城市,而這些地區(qū)市場容量有限,以至出現(xiàn)今天的庫存過剩局面。

        過去幾年,政府實(shí)施了一系列政策,如降低稅費(fèi),但效果不佳,導(dǎo)致庫存邊去邊增。究其原因,在于各級政府缺乏健全嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某鞘杏玫毓芾碇贫龋承┑胤秸疄E用權(quán)力,為了創(chuàng)造政績,提高當(dāng)?shù)刎?cái)政收入,面對開發(fā)商的盲目開發(fā)睜一只眼閉一只眼。另外,對房地產(chǎn)市場調(diào)研不足,了解不深,許多措施都缺乏可行性,以至于過度依賴土地。

        所以,政府應(yīng)完善房地產(chǎn)業(yè)管理,確保城市土地得到合理應(yīng)用。相關(guān)部門需做好本職工作,深入調(diào)查分析,制定可行的開發(fā)計(jì)劃和方案。為防止地方政府濫用權(quán)力,上級政府應(yīng)當(dāng)加大監(jiān)督力度,與上級人大共同對下級政府實(shí)行監(jiān)督。采取高庫存問責(zé)機(jī)制,若某地方高庫存問題依舊難以解決,需追究領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,樹立上級政府的權(quán)威,嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地。對于已經(jīng)購買當(dāng)還未開始開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)商,必要時(shí)可動(dòng)用強(qiáng)制手段贖回。

        2.正確判斷形勢,合理調(diào)控規(guī)劃

        要想促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展,必須掌握全面信息,對全國城鎮(zhèn)居住狀況和城市土地利用現(xiàn)狀有全面客觀的了解。上世紀(jì)80年代,國家完成了首次住房普查,根據(jù)調(diào)查結(jié)果,調(diào)整住房制度,科學(xué)規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè),取得良好效果。但如今我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,城鎮(zhèn)生活水平早已發(fā)生了翻天覆地的變化,所以政府有必要利用現(xiàn)代調(diào)查手段,對國內(nèi)的存量房屋資源現(xiàn)狀、土地開發(fā)利用情況展開調(diào)查,獲取精確的數(shù)據(jù),建立數(shù)據(jù)庫。只有如此,方能預(yù)測未來消費(fèi)者的需求,調(diào)整供給結(jié)構(gòu)。

        另外,政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮自身的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)職能。很多房地產(chǎn)商缺乏長遠(yuǎn)眼光,為了眼前利益,盲目開發(fā),特別是在三線、四線城市,對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平判斷失誤,以至于難以獲利,還造成了房地產(chǎn)業(yè)的無序混亂。因此各級政府要把去庫存當(dāng)做重點(diǎn)工作,科學(xué)分析當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展形勢,實(shí)行全過程跟蹤監(jiān)管,制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃,若要開發(fā)需經(jīng)政府批準(zhǔn)。

        二、完善住房政策制度,充分挖掘市場

        1.完善政策法規(guī),中央?yún)f(xié)調(diào)地方

        作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)的作用和現(xiàn)實(shí)意義毋庸置疑,但正如前面所述,長期有效的政策缺失,是造成庫存過高的主要原因之一。為此,政府應(yīng)在政策法規(guī)上予以調(diào)整,結(jié)合現(xiàn)狀制定可行的政策,并將其徹底落實(shí)。政策既要有長期,又要涉及短期,兩者結(jié)合靈活使用。因?yàn)槿珖鞯亟?jīng)濟(jì)水平不一,房地產(chǎn)市場具有明顯的分散性和地方性,所以中央政府很難用一個(gè)政策適用于所有地區(qū),政策制度越細(xì),反而更容易扭曲地方市場。這就要求中央和地方相協(xié)調(diào),從整體原則和要求上進(jìn)行規(guī)定,至于細(xì)節(jié),則需要各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況采取相應(yīng)的對策。同時(shí),應(yīng)當(dāng)防止上下級政策發(fā)生沖突。

        解決去庫存問題并不容易,還需合理控制風(fēng)險(xiǎn)底線。美國幾年前將房產(chǎn)首付降至零的教訓(xùn),我們應(yīng)當(dāng)吸取,以免重蹈覆轍,控制好風(fēng)險(xiǎn)底線,比如首付20%。三線、四線城市雖然有著大量空置房,但下降空間有限,而一線和二線城市的金融風(fēng)險(xiǎn)更為嚴(yán)重,有必要采取更可靠的方法和工具開展金融壓力測試。

        2.深入調(diào)查市場,提升供給創(chuàng)新

        要想保證政策的可行性和科學(xué)性,在當(dāng)前市場環(huán)境下,就必須對市場進(jìn)行深入調(diào)查。目前,國內(nèi)很多地方政府對土地財(cái)政依賴較為嚴(yán)重,一旦市場回暖,便開始大規(guī)模供地,實(shí)際供地與市場需求嚴(yán)重脫節(jié),為此地方政府在城市用地管理過程中,要結(jié)合市場調(diào)查,建立起相適應(yīng)的供地機(jī)制,提高供地效率。

        除了各級政府引導(dǎo)和調(diào)控,還可以從市場的角度入手研究?,F(xiàn)階段,消費(fèi)者生活水平提升,對購房要求也在提高,除了基本的實(shí)用性,通常還會(huì)考慮其他諸多因素,比如周圍交通是否便利、醫(yī)療條件如何、教育環(huán)境如何等等。這些因素都會(huì)影響到消費(fèi)者的購房心理和購房決策,因此要展開大數(shù)據(jù)調(diào)查,重新定位目標(biāo)人群,把握消費(fèi)者的購買心理。另一方面打造優(yōu)秀的房產(chǎn)品牌,利用品牌效應(yīng)吸引消費(fèi)者。國內(nèi)很多城市在去庫存過程中,都采取這一對策,取得了良好的效果。比如2016年元旦期間,杭州樓市取得了1096套成交量的佳績??梢?,研究市場和消費(fèi)者,提升市場自身的供給創(chuàng)新,也是去庫存的一個(gè)新方向。

        三、尋找新的解決思路,促進(jìn)多方合作

        1.多個(gè)行業(yè)合作

        房地產(chǎn)業(yè)涉及多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域,并非純粹的政府調(diào)控、政策引導(dǎo),或者房地產(chǎn)商降低房價(jià)就能解決。金融機(jī)構(gòu)是多數(shù)房地產(chǎn)商的資金來源,但也受政策影響。隨著政策的調(diào)整,房地產(chǎn)業(yè)被限制,銀行等金融機(jī)構(gòu)可能就不愿意再為中小企業(yè)提供貸款,以至于大量爛尾樓出現(xiàn)。對于房地產(chǎn)商而言,一方面要實(shí)時(shí)了解國家出臺的房地產(chǎn)政策,遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律,分析行業(yè)未來發(fā)展趨勢;另一方面,要和金融機(jī)構(gòu)保持良好的合作關(guān)系,保證有充足的資金來源,比如風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益出讓等方式,吸引金融機(jī)構(gòu)愿意與之合作,使得企業(yè)能夠在市場中存活。而房地產(chǎn)企業(yè)自身也要遵守法律法規(guī),提高自身信譽(yù),通過合法正當(dāng)?shù)那啦粩鄶U(kuò)大規(guī)模,提升自身實(shí)力,禁止出現(xiàn)漏稅偷稅等現(xiàn)象。隨著去庫存的深入,必然會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)債務(wù)增加、投資率下滑等現(xiàn)象,為解決這些問題,可適當(dāng)開拓新的投資渠道。

        2.農(nóng)民的市民化

        我國的城市化建設(shè)尚處于起步階段,農(nóng)村人口依然占多數(shù)。近些年來,農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工者數(shù)量越來越多,但這并不意味著他們屬于城市,依然是農(nóng)民,離實(shí)現(xiàn)市民化還有一段距離。而要想實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的市民化,除了戶口制度、教育環(huán)境的改善,農(nóng)民還需保證具有購房能力。否則在城市連住房條件都無法滿足,何談市民化?對于城市周邊的農(nóng)民而言,生活較為寬裕,一般也無需進(jìn)城買房。更多的是從經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市打工的農(nóng)民,這些城市的房價(jià)往往較高,若去三線、四線城市,就業(yè)機(jī)會(huì)少、工資少,同樣也難以購房。所以政府可以從房價(jià)價(jià)高的三線、四線城市著手,將空置房購買下來,降低價(jià)格,鼓勵(lì)農(nóng)民購買。當(dāng)然即便如此,穩(wěn)定的就業(yè)和收入對農(nóng)民來說也極為重要,從這一角度分析,若在立法上能夠保護(hù)租房者,出臺更好的政策,農(nóng)民才會(huì)自愿進(jìn)城購房,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)市民化。

        3.互聯(lián)網(wǎng)+思路

        當(dāng)前,互聯(lián)網(wǎng)非常普及,在各個(gè)領(lǐng)域都有著廣泛應(yīng)用,而“互聯(lián)網(wǎng)+”思想也開始在諸多行業(yè)中應(yīng)用。房地產(chǎn)作為實(shí)體產(chǎn)業(yè),與互聯(lián)網(wǎng)也有著密切關(guān)系,而且在信息化時(shí)代,必須更新理念。比如運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù),對市場和消費(fèi)者人群進(jìn)行分析研究;在房產(chǎn)供給方面盡量公開透明化。

        四、解決保障房的難題,提高住房質(zhì)量

        1.創(chuàng)新供給模式,適度減少保障房

        我國“十二五”計(jì)劃建設(shè)3600萬套保障房,但最終結(jié)果卻高達(dá)3890萬套。從最初的目的考慮,保障房是為低收入者提供便利和優(yōu)惠,實(shí)際上也起到了很大的作用。不過同時(shí)我們也應(yīng)該認(rèn)識到,保障房供給側(cè)過?,F(xiàn)象愈發(fā)明顯,不利于房地產(chǎn)業(yè)的長久發(fā)展。所以在去庫存的過程中,采取了一些列措施,今后還應(yīng)加大力度,繼續(xù)減少保障房的建設(shè)。對于某些地方,甚至應(yīng)該停止保障房建設(shè)。地方政府要根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平,以及當(dāng)?shù)鼐用竦纳娆F(xiàn)狀綜合考慮,若是可行,才能動(dòng)工修建保障房,并作為房地產(chǎn)開發(fā)的一部分,以免保障房和商品房都出現(xiàn)庫存過高的情況。另外,政府也可以先回購商品房,將其作為保障房,在緩解商品房庫存過高的同時(shí),也能為低收入者提供足夠的保障房。還可探索新的解決思路,比如在農(nóng)村推行宅基地置換城鎮(zhèn)房的政策。

        2.提高住房質(zhì)量,做好長期準(zhǔn)備

        政府相關(guān)部門要提高商品房交付的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),包括小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施要求,加強(qiáng)對施工環(huán)節(jié)質(zhì)量的監(jiān)管,全面建立開發(fā)商與施工企業(yè)誠信體系。要加快住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施的建設(shè),公交、菜場、學(xué)校、社區(qū)醫(yī)院等同步建設(shè)、同步交付,特別要重視優(yōu)質(zhì)教育資源的均等化,增強(qiáng)可居住性。組織開發(fā)商參加同行學(xué)習(xí)參觀活動(dòng),提高市場定位能力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、質(zhì)量監(jiān)管能力、成本控制能力、市場營銷能力等。

        房地產(chǎn)去庫存是一項(xiàng)長久的復(fù)雜工作,需要做好長期戰(zhàn)斗的準(zhǔn)備,在實(shí)踐中不斷探索前進(jìn),切忌急功近利。比如當(dāng)前的爛尾樓現(xiàn)象,有人建議直接將其炸掉,該做法顯然不可取。如果市場機(jī)制能夠發(fā)揮作用,政府則不應(yīng)過度干預(yù);若地方政府能夠解決,則無需中央過多的干涉;盡量做到平穩(wěn)轉(zhuǎn)型,而并非暴風(fēng)驟雨式的改革。

        五、結(jié)束語

        房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè),對經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響深遠(yuǎn),庫存過多不利于房地產(chǎn)業(yè)本身的升級,對經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)穩(wěn)定也極為不利,去庫存是提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的根本舉措。供給側(cè)不能適應(yīng)需求側(cè)的變化而適時(shí)調(diào)整是導(dǎo)致庫存過高的一個(gè)重要原因,所以應(yīng)當(dāng)加快供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,加速房地產(chǎn)去庫存。

        參考文獻(xiàn):

        [1]虞曉芬.加快供給側(cè)改革,加速房地產(chǎn)去庫存[J].浙江經(jīng)濟(jì),2016,24(2):109-110.

        [2]陳金保.房地產(chǎn)市場能否迎來“逆襲”[J].金融博覽,2015,20(12):117-118.

        [3]易憲容.中國房地產(chǎn)去庫存化的困境剛剛開始[J].大眾理財(cái)顧問,2016,25(1):187.

        作者簡介:高涵(1969- ),女,陜西漢中人,講師,本科,從事經(jīng)濟(jì)管理教學(xué)研究

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