宋晨光

【摘 要】眾所周知，土地是人類生存不能或缺的資源，人們的生活和生產(chǎn)都離不開土地資源，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展也離不開土地資源，我們要對(duì)寶貴的土地資源進(jìn)行合理利用與規(guī)劃。土地儲(chǔ)備作為國(guó)家宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的一種方式，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)不斷的情況下，土地的儲(chǔ)備管理工作就顯得更為重要了。文章分析了土地儲(chǔ)備管理的風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)提出了自己的建議，希望能夠給相關(guān)工作提供一些參考。

【關(guān)鍵詞】土地儲(chǔ)備；風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策

土地資源是我們?nèi)祟愘囈陨娴闹匾Y源，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的重要保證，是我們進(jìn)行生產(chǎn)生活和社會(huì)活動(dòng)的重要載體，土地資源是十分重要的，并且不可再生?，F(xiàn)在，我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化速度加快，社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)也在不斷進(jìn)行，土地的重要性不言而喻。尤其是近年來房地產(chǎn)行業(yè)波折不斷，對(duì)土地資源的管理就顯得更加重要了。我們一定要合理利用土地資源，發(fā)揮其更大價(jià)值的同時(shí)也保護(hù)好它。

一、土地儲(chǔ)備存在的風(fēng)險(xiǎn)因素

1.制度風(fēng)險(xiǎn)

土地管理的相關(guān)制度，規(guī)定了開發(fā)商獲取土地的渠道、政府提供土地的方式以及土地收購(gòu)儲(chǔ)備的程序。近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了很大的變化、經(jīng)歷了很多波折，國(guó)家和地方針對(duì)性的土地政策房地產(chǎn)政策接連不斷地出臺(tái)和更新，這無疑對(duì)土地儲(chǔ)備管理提出了更新更高要求。在國(guó)家層面上，對(duì)土地制度進(jìn)行宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理引導(dǎo)，是解決目前房地產(chǎn)業(yè)問題的重要方式。我們國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不是很穩(wěn)定，總體來講是不斷上升的，所以土地和房屋的價(jià)格也在攀升。在一些大城市，可以利用的土地資源越來越少，不斷出現(xiàn)地王。而制度的制定一般是在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)時(shí)，才會(huì)有相應(yīng)的政策制度出臺(tái)，這無疑會(huì)波及到土地市場(chǎng)，給土地儲(chǔ)備管理帶來風(fēng)險(xiǎn)。如果在政策出臺(tái)前發(fā)生法律糾紛，就有可能會(huì)陷入“無法可依”的被動(dòng)局面

2.宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家對(duì)于土地儲(chǔ)備政策有明確規(guī)定，要求收購(gòu)的土地必須做到權(quán)屬清晰，收回或收購(gòu)后可以臨時(shí)利用，但不得影響出讓，收回或收購(gòu)后的土地歸國(guó)家所有，這樣就增加了政府對(duì)土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控的力度。我們知道，政府要想?yún)⑴c到土地市場(chǎng)調(diào)控里面，就必須要進(jìn)行土地儲(chǔ)備。在一定程度上，政府儲(chǔ)備土地的多少和調(diào)控的能力是成正比的。也就是說，政府儲(chǔ)備的土地越多，政府在宏觀調(diào)控的時(shí)候占的主動(dòng)權(quán)就越多，產(chǎn)生的效果就越明顯。相反，如果政府沒有儲(chǔ)備的土地，那么進(jìn)行宏觀調(diào)控的力度就略顯不足。不過政府在儲(chǔ)存大量土地的同時(shí)，勢(shì)必會(huì)使用很多資金，尤其是在政府財(cái)力不足的中小城市，資金來源、資金數(shù)量、回本周期和償還能力，都增加了土地收購(gòu)儲(chǔ)備過程中的風(fēng)險(xiǎn)。

3.儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)

儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)就是有些土地進(jìn)入了儲(chǔ)備庫(kù)，卻不能及時(shí)推向市場(chǎng)，造成土地積壓的風(fēng)險(xiǎn)。儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)與儲(chǔ)備的數(shù)量還有儲(chǔ)備的時(shí)間有很大的關(guān)系。有時(shí)候儲(chǔ)備的土地太少了，不能夠滿足市場(chǎng)的需求，就需要相關(guān)部門去另找一些土地資源，這樣就把土地一級(jí)市場(chǎng)弱化了。另外，土地儲(chǔ)備的太多也不合適，這樣就會(huì)造成土地和大量資金積壓，收儲(chǔ)成本過高。而且那些超出需求的土地就要用更多的資金去管護(hù)，這樣會(huì)有很大的資金風(fēng)險(xiǎn)。

4.出讓風(fēng)險(xiǎn)

主要是儲(chǔ)備土地沒有用地意向者，或是土地出讓價(jià)款比預(yù)期的要低，或土地出讓價(jià)款比收儲(chǔ)成本低很多。造成這種現(xiàn)象的原因和市場(chǎng)有很大關(guān)系，我們知道，土地是一種固定資產(chǎn)，變現(xiàn)的能力比較差。在中小城市，對(duì)一塊地的用地意向者不多甚至只有一個(gè)，不會(huì)像大城市那樣在掛牌出讓的過程中幾家競(jìng)爭(zhēng)使價(jià)格節(jié)節(jié)攀高，用地意向者所能接受的出讓價(jià)可能比我們預(yù)期的要低；如果沒有用地意向者，儲(chǔ)備的土地還要在儲(chǔ)備庫(kù)里繼續(xù)進(jìn)行管護(hù)；有些地塊則是收儲(chǔ)情況復(fù)雜造成收儲(chǔ)成本高，而按照土地評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估價(jià)格，不能與收儲(chǔ)成本持平，需要當(dāng)?shù)刎?cái)政自己解決，造成財(cái)政壓力和風(fēng)險(xiǎn)。另外，土地市場(chǎng)調(diào)節(jié)的反應(yīng)時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)，不能立刻隨著需求而變化，且土地的儲(chǔ)備周期也較長(zhǎng)，這些都是造成風(fēng)險(xiǎn)的原因。

二、針對(duì)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)問題的對(duì)策

1.健全法律體系

沒有法律的保障，任何事情都不能順利進(jìn)行。在土地儲(chǔ)備行業(yè)也是一樣，必須有完整的法律體系保障。我們國(guó)家的土地儲(chǔ)備制度在不斷完善，是在實(shí)踐的基礎(chǔ)之上，一步一個(gè)腳印發(fā)展起來的。以前土地儲(chǔ)備制度發(fā)展的過程中，還沒有足夠的理論支撐，很多土地儲(chǔ)備工作沒有得到法律的有效保護(hù)，所以有很多缺陷。現(xiàn)在我們國(guó)家推進(jìn)法制建設(shè)，依法治國(guó)作為一項(xiàng)基本國(guó)策深入人心。土地儲(chǔ)備制度也要順應(yīng)時(shí)代的需要，不斷完善相關(guān)法律體系，保障土地儲(chǔ)備工作順利開展。

2.明確儲(chǔ)備規(guī)模，進(jìn)行宏觀調(diào)控

我們國(guó)家的土地制度是公有制、有償使用，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場(chǎng)在資源配置方面的作用不斷提高。經(jīng)過調(diào)整，我們國(guó)家逐步形成了適合自己市場(chǎng)體制的管理方案，土地儲(chǔ)備制度也成為政府進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控的有力工具。政府通過土地儲(chǔ)備，能夠掌握土地供求關(guān)系，也能夠掌握土地利用現(xiàn)狀，所以對(duì)土地的調(diào)控能力增強(qiáng)了。因?yàn)橥恋刂贫取⑼恋貎?chǔ)備情況及市場(chǎng)需求決定了如何運(yùn)用宏觀調(diào)控的手段?，F(xiàn)在政府供應(yīng)土地，都是選擇公開出讓的方式，由政府統(tǒng)一組織進(jìn)行招拍掛和協(xié)議出讓。這樣政府占了主導(dǎo)地位，在交易的時(shí)候就可以不斷完善交易規(guī)則，使之更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律。因此，國(guó)家要不斷增強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備制度的完善，通過實(shí)踐不斷總結(jié)出適合我們國(guó)家的土地制度的調(diào)控辦法，而且要合理控制土地規(guī)模，不能一味地追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

3.拓寬資金來源渠道

根據(jù)財(cái)綜[2016]4號(hào)文的要求，“土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目所需資金，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定納入政府性基金預(yù)算，從國(guó)有土地收益基金、土地出讓收入和其他財(cái)政資金中統(tǒng)籌安排，不足部分在國(guó)家核定的債務(wù)限額內(nèi)通過省級(jí)政府代發(fā)地方政府債券籌集資金解決?！蓖瑫r(shí)規(guī)定各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款。這樣就需要有關(guān)部門通過制定合適的制度來保障土地儲(chǔ)備的資金來源，地方政府有了充足的資金才能夠保障土地儲(chǔ)備工作的順利開展。目前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)主要是通過財(cái)政撥款還有國(guó)有土地收益基金和土地出讓收入進(jìn)行土地的收購(gòu)，有些城市的土地儲(chǔ)備制度比較完善了，就可以考慮發(fā)放政府債券，充分利用債券的形式，政府出面作為信用擔(dān)保，老百姓就可以放心地選擇購(gòu)買債券作為投資，政府也就有了更多的資金收購(gòu)?fù)恋赜糜诤暧^調(diào)控，實(shí)現(xiàn)雙贏。

4.深化土地儲(chǔ)備行為

通過合適的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體制不斷增強(qiáng)土地儲(chǔ)備行為。在進(jìn)行土地儲(chǔ)備之前，一定要充分進(jìn)行調(diào)查，重點(diǎn)了解土地的權(quán)屬關(guān)系，還有地下管網(wǎng)情況，污染情況，有關(guān)配套情況。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備計(jì)劃的管理，科學(xué)制定方案。

三、結(jié)束語(yǔ)

經(jīng)過分析，我們總結(jié)出，要增強(qiáng)對(duì)土地資源的管理，從制度上、法律上進(jìn)行保障，制定出科學(xué)合理的儲(chǔ)備計(jì)劃，才能保障土地市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展。土地儲(chǔ)備工作應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)非常重要，但我們國(guó)家對(duì)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理的理論建立比較晚，所以在管理方面還有一些不足，使得在土地儲(chǔ)備工作中存在一些不可避免的風(fēng)險(xiǎn)。我們需要進(jìn)行充分的準(zhǔn)備，有效預(yù)防這些風(fēng)險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)以后帶來的損失。但是，我們也要承認(rèn)，土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理也不單單需要政府部門的努力，還需要我們更多的人去了解、去支持才能做好。文章提出了一些個(gè)人的建議，旨在提供借鑒。

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