郭麗菲

【摘要】隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，受到非常多的關注和重視，也是和人們生活密切相關的一個行業(yè)。特別是近期的房地產(chǎn)調(diào)控話題性十足，也使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到密切的關注。目標成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，是關系到企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素，因此，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的目標管理值得更加實時、深入的分析和研究，為其在目標管理方面的提升和增強奠定良好的基礎。因此，本文就目標成本在房地產(chǎn)項目管理中的應用進行深層次的探討。

【關鍵詞】目標成本；房地產(chǎn)項目；管理；應用

一、房地產(chǎn)項目目標成本管理

（一）目標成本管理

房地產(chǎn)行業(yè)具有高投入、長周轉(zhuǎn)和高成本的特點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)具備良好的目標成本管理才能剛好的實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標，實現(xiàn)其利潤的最大化。簡言之，目標成本管理即是對企業(yè)項目運營過程中的總體成本進行分解和劃分，依據(jù)其不同成本的特點對其采取不同的措施，達到對于總體成本的全方位和全過程的控制和分析，實現(xiàn)其利潤目標。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，目標成本管理尤其重要，需要其在合約管理、施工管理、結(jié)算管理等方面進行有效的分解和把控，減輕企業(yè)的市場競爭壓力，提升經(jīng)濟效益。

（二）目標成本管理的理念

房地產(chǎn)項目目標成本管理具有控制、規(guī)劃、約束等理念，共同組成了房地產(chǎn)企業(yè)目標成本管理的核心功能和核心思路。對于控制理念來講，在房地產(chǎn)項目具體實施的各個環(huán)節(jié)，我們需要將動態(tài)的成本和既定的目標成本進行定期或者不定期的比較，以此來判斷其環(huán)節(jié)是否有非正常運營導致成本突增的現(xiàn)象發(fā)生，就能夠了解房地產(chǎn)項目各個環(huán)節(jié)運營的健康狀況。對于規(guī)劃理念來講，即是對項目成本進行科學合理的分解。對于約束來講，即是對企業(yè)進行項目推進所需資源的監(jiān)管和約束，優(yōu)化資源配置。

二、目標成本在房地產(chǎn)項目管理中的應用

（一）制定階段的目標成本應用

定位階段的目標成本定位版目標成本也稱方案版目標成本。設計定位在整個成本領域中所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。因此，房產(chǎn)公司在拿地后盡快完成定位版目標成本，完成經(jīng)濟上合理、銷售業(yè)態(tài)上完善的限定設計，不僅可以降低工程造價，同時也保證了開發(fā)產(chǎn)品的價格及速度。大型的房企所開發(fā)的項目大多為多項目、多業(yè)態(tài)、跨地區(qū)的形式。因此，公司應結(jié)合本地區(qū)的實際情況，制定企業(yè)內(nèi)部各業(yè)態(tài)的標準化做法，建立最新的標準化指標，并設立標桿產(chǎn)品。目標成本，需要準備幾項優(yōu)選方案，通過對各種方案的經(jīng)濟分析和對比，使方案之間的計算費用和盈利測算的口徑一致，以提高項目的可比性。方案版目標成本應結(jié)合當?shù)貧夂?、地質(zhì)條件，對建筑的戶型比例、面積控制、單元組合、外墻及屋面形式、機電設備指標、電梯指標、配電和配水指標，以及與其相關的其他指標進行限額確認，使設計定位在成本的可控范圍內(nèi)如此，不僅能提升設計的速度，合理地提高產(chǎn)品的售價，還能使企業(yè)的利潤最大化。設計院按照方案版目標成本中的限額對指標進行嚴控，設計方案完成后，應依據(jù)方案圖紙進行工程造價的概算，如果造價金額高于目標成本，應對設計方案進行優(yōu)化調(diào)整，并同行業(yè)內(nèi)同一地區(qū)與之相似的工程進行對比分析，從而發(fā)現(xiàn)設計方案中的不足之處、不經(jīng)濟環(huán)節(jié)之所在，設計單位可據(jù)此進行有針對性的優(yōu)化改進。

（二）施工圖階段的目標成本應用

施工圖階段已經(jīng)是目標成本的強控階段，此時，目標成本的確定是實現(xiàn)事前控制的關鍵，可以最大限度地減少事后變動帶來的成本升高，所以該環(huán)節(jié)的控制要點和控制內(nèi)容相當復雜。為保證目標成本制定的準確性與合理性，施工圖紙必須完整，施工圖審核須嚴謹，應盡量減少施工圖紙的變更，以減少施工圖與招標圖之間的差異。施工圖的設計直接影響建設費用與建設工期，直接決定人力、物力和財力的投入。設計標準和安全系數(shù)不能因為經(jīng)濟的原因降低，必須滿足要求，但是如果在工程設計中任意提高安全系數(shù)或設計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮較少，也會從根本上影響項目成本的有效控制。

（三）動態(tài)成本控制階段應用

對合同的編制不應留下任何漏洞，合同條款的嚴密性須嚴格審查，合同編制人員應充分認識到合同編制的嚴謹性與準確編制的重要性，不能為施工單位索賠提供任何借口，不能給施工單位留下鉆空子的機會。履行合同的過程中，應根據(jù)合同內(nèi)容，嚴格審核各類設計變更與施工簽證，建立和完善合同履約跟蹤檢查制度，提高合同的履約率。在成本控制的過程中，應盡可能減少設計變更并嚴格履行施工簽證制度。對不可避免的變更，應對其合理性與可行性進行多方論證，尋求經(jīng)濟適用的方案。同時，對變更及簽證的各環(huán)節(jié)流程及其資料的真實性要進行嚴格把關，建立完善的合同履約跟蹤檢查制度，對虛假變更簽證資料引發(fā)的工程造價增加，要做到及時審查，并嚴格禁止。變更的內(nèi)容須由設計方或施工方提出方案，依據(jù)項目成本提供價格估算，再由總部負責審核，使變更的內(nèi)容和金額在可控制的范圍內(nèi)。對變更及簽證應及時審核，避免超過最佳審查期限。

參考文獻

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