曲國寧

摘 要 隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)于物質(zhì)的需求越來越高，在住房上投入的資金也就越來越大，住宅維修問題發(fā)生的頻率也就自然升高，城市住宅專項(xiàng)維修資金也就成為各位業(yè)主們經(jīng)常研究與探討的話題。在我國，關(guān)于城市住宅專項(xiàng)維修資金的管理模式有三種，下面就對(duì)這三種管理模式進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的比較與探討。

關(guān)鍵詞 城市住宅；專項(xiàng)維修資金；管理模式；問題；策略

前言

城市住宅專項(xiàng)維修資金，現(xiàn)在也稱為住宅的“養(yǎng)老金”，資金規(guī)模的擴(kuò)大使得人們?cè)絹碓街匾曎Y金的管理問題，2008年2月1日施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》中明定義住宅專項(xiàng)維修資金是指用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、共用部位維修和更新改造的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，它對(duì)保障住宅的安全使用，維護(hù)共用設(shè)施設(shè)備的完好性能，確保。在我國目前存在的三種管理模式，即政府代管、物業(yè)管理公司代管、業(yè)主自管的管理模式的主要區(qū)別就是主體的不同[1]。

1 維修資金的管理模式現(xiàn)狀

1.1 政府管理模式

據(jù)調(diào)查，政府管理模式是現(xiàn)階段我國普遍存在的一種資金管理模式，按照管理資金的金額大小由小到大依次排列為：財(cái)務(wù)部門、房改部門、房地產(chǎn)行政主管部門及公積金管理中心。下面就從安全性能、使用效率以及監(jiān)督力度三個(gè)方面對(duì)此模式進(jìn)行分析。

安全性能是住宅維修資金中最重要的一項(xiàng)內(nèi)容，只有安全性能達(dá)到了相應(yīng)的要求才能充分地發(fā)揮維修資金的使用價(jià)值。從理論上來說，政府管理的安全性能是最強(qiáng)的，同時(shí)，防止政府內(nèi)部人員的私自挪動(dòng)是一項(xiàng)非常重要的工作，因此，保證住宅維修資金的高安全性能的第一步即是對(duì)政府內(nèi)部人員的法制教育與素質(zhì)教育。

從使用效率方面來講，我們應(yīng)該先明確城市住宅維修資金的目的，即為了使城市住宅的公用場(chǎng)所能夠良好的運(yùn)行，在需要時(shí)要能保證公用場(chǎng)所的合理維修以及更新?lián)Q代的情況，拒絕資金的浪費(fèi)，保證每一份資金都得到充分的使用。然而，為了保證安全性能，政府的有關(guān)部門設(shè)置了多項(xiàng)的規(guī)定，比如多重審批程序，煩瑣的審批程序保證了其安全性能，但也使其喪失了資金建設(shè)的及時(shí)性，在一些地方就出現(xiàn)了“維而不修”的現(xiàn)象。另外，因?yàn)楣こ痰木S修涉及面廣，專業(yè)性又很強(qiáng)，政府的有關(guān)人員對(duì)市場(chǎng)以及項(xiàng)目的資金使用量情況不太了解，這也就使得資金的使用效率不高[2]。

在監(jiān)督力度上，政府管理模式對(duì)維修資金的信息公開度較高，同時(shí)又有很多的監(jiān)督人員，這也就使得業(yè)主及有關(guān)人員的監(jiān)督非常方便。

1.2 物業(yè)管理公司模式

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，自從2008年的業(yè)主大會(huì)成立之后，只要是在業(yè)主大會(huì)上對(duì)將資金劃給物業(yè)管理公司都表示同意，房地產(chǎn)相關(guān)的部門就可以把維修資金移交給物業(yè)管理公司。業(yè)主即是物業(yè)管理公司的服務(wù)對(duì)象，因此由物業(yè)管理公司管理維修資金也是情理之中的事情。然而，就目前情況來講因物業(yè)管理公司是以盈利為目的，所以其必須要面對(duì)的事情將是人員的綜合素質(zhì)問題，這一問題也給物業(yè)管理公司帶來了一大挑戰(zhàn)。在面對(duì)高額資金的時(shí)候，相關(guān)人員是否能夠真正將資金用在正確的方向，做到潔身自好的嗎？也正是人們有這個(gè)顧慮，一些規(guī)模較大的維修資金也自然是不會(huì)存在于物業(yè)管理公司代管的問題了。下面也從安全性能、使用效率以及監(jiān)督力度三個(gè)方面對(duì)物業(yè)管理公司模式進(jìn)行分析。

從法律上來說，物業(yè)管理公司是作為一個(gè)獨(dú)立的法人身份而存在的，對(duì)事情的后果具有法律承擔(dān)能力，以及經(jīng)濟(jì)承擔(dān)的能力。又因?yàn)槲飿I(yè)管理公司大多是以有限責(zé)任公司的名義成立的，這個(gè)就使得在發(fā)生維修資金不夠或丟失的情況時(shí)，在經(jīng)濟(jì)賠償上能做的非常有限。因此，物業(yè)管理公司模式的安全性能相對(duì)于其他模式來說是非常低的。

對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行日常的保修以及維修工作是物業(yè)管理公司的主要職責(zé)所在，在進(jìn)行設(shè)施的維修時(shí)，公司一旦有了足夠的資金便會(huì)及時(shí)地進(jìn)行維修工作，這也就使得建材的安全及治理得到了充足的保障。然而，保修卻是另一個(gè)問題。因?yàn)樾^(qū)的物業(yè)公司大多數(shù)是由開發(fā)公司決定并選擇的，他們和開發(fā)公司之間有著非常微妙的關(guān)系，大多情況下不會(huì)讓開發(fā)公司承擔(dān)保修的費(fèi)用，而自身也不想在保修問題上有過多的花費(fèi)，再加上物業(yè)公司是以盈利為目的的，所以物業(yè)公司極有可能私自挪動(dòng)維修資金，在資金的使用效率方面出現(xiàn)令人不滿意的情況發(fā)生。

另外，由于物業(yè)公司是專業(yè)的服務(wù)公司，對(duì)項(xiàng)目有著高于業(yè)主的專業(yè)性，故在涉及資金的問題時(shí)，公司對(duì)企業(yè)行為的監(jiān)督力度并不是很大，且需要消耗較大的成本才能進(jìn)行監(jiān)督工作[3]。

1.3 業(yè)主自管模式

從2008年的業(yè)主大會(huì)起，大會(huì)就有權(quán)自己管理維修資金，即所有的維修資金全都是業(yè)主自己的。維修資金也主要用于日后的公共場(chǎng)所及設(shè)施的維修及更新之上，給建材的合理使用增添了一份保障。

業(yè)主大會(huì)機(jī)構(gòu)與決策部門大體相似，執(zhí)行機(jī)構(gòu)便是業(yè)主委員會(huì)，他們共同承擔(dān)了維修資金的管理責(zé)任。由于業(yè)主委員會(huì)沒有經(jīng)濟(jì)賠償能力，其自身也僅僅是以一個(gè)組織的形式而存在，因此一旦發(fā)生資金丟失的情況，在業(yè)主委員會(huì)當(dāng)中是不會(huì)有人承擔(dān)的。在進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)成員的選舉時(shí)，一般沒有正規(guī)的方式，所選成員的綜合素質(zhì)也并不高，在工作性能上也并不專業(yè)，基本上維護(hù)不了資金的安全性，因此，維修資金在業(yè)主自管模式中的危險(xiǎn)度極高。由于業(yè)主們是公共場(chǎng)所以及公共設(shè)備的主要使用對(duì)象，因此一旦設(shè)備出現(xiàn)問題，會(huì)非常及時(shí)地進(jìn)行相關(guān)的維修工作。但是，由于業(yè)主們對(duì)于工程項(xiàng)目的專業(yè)知識(shí)較為匱乏，也沒有足夠的時(shí)間去進(jìn)行專業(yè)方面的學(xué)習(xí)，所以在設(shè)備出現(xiàn)故障的時(shí)候很難有一個(gè)正確的決定及態(tài)度去解決問題，這也自然就給維修資金的使用效率造成了不好的影響。

在監(jiān)督力度上，業(yè)主自管模式做得也不是很好。因?yàn)闃I(yè)主委員大會(huì)畢竟是一個(gè)民用的組織，沒有相關(guān)的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，所以，要加大監(jiān)督力度首先就必須建立強(qiáng)有效的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，并且要提倡全民進(jìn)行監(jiān)督工作，保障資金用在該用的地方。

2 維修資金管理的新模式

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)也在發(fā)生著非常大的變化，隨著專業(yè)知識(shí)的不斷更新，維修資金管理的模式也在不斷發(fā)生著變化，下面就業(yè)主自管模式為主，探討一下新模式的發(fā)展方向。

首先，在新模式中必須要確定好業(yè)主委員會(huì)的法律地位。業(yè)主委員會(huì)不是一個(gè)獨(dú)立的法人，而僅僅只是一個(gè)只屬于業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，因此它對(duì)自己的所作所為并不能夠承擔(dān)其法律后果及賠償?？陀^來說，業(yè)主委員會(huì)并不能勝任住宅維修資金的管理工作。然而，如果確定了業(yè)主委員會(huì)的法律地位，其自身才能被重視，才能承擔(dān)起相應(yīng)的法律責(zé)任。

其次，要保證好維修資金的安全性能。在2008年的業(yè)主大會(huì)成立之前，維修資金是交由政府進(jìn)行保管的。在業(yè)主大會(huì)之后，維修資金便由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行保管了，這時(shí)，可以將監(jiān)督工作交由政府，既防止了業(yè)主私自挪動(dòng)資金，也可以防止政府人員貪污公款。

另外，要提升維修資金的使用效率。提升使用效率可以將資金做一個(gè)詳細(xì)的分類再進(jìn)行管理，并將資金使用情況及時(shí)的告知各位業(yè)主，按照公平公正公開的原則，贏得各位業(yè)主們的信任[4]。

3 總結(jié)

當(dāng)今經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度遠(yuǎn)超人們的想象，城市住宅專項(xiàng)維修資金的管理也應(yīng)該像經(jīng)濟(jì)一樣朝著更好的方向發(fā)展，未來的資金管理模式定會(huì)有著高的安全性能、高的使用效率以及強(qiáng)有力的監(jiān)督力度。

參考文獻(xiàn)

[1] 吳德仁.淺談?wù)趯ｍ?xiàng)維修資金管理中的職能作用[J].中國物業(yè)管理.2005，（03）：21.

[2] 陳東毅屹.住宅專項(xiàng)維修資金管理探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2015，（12）：55.

[3] 王璐璐.何丹.肖翔.專項(xiàng)維修資金的管理建議[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2016，（1221）：95.

[4] 李江平.物業(yè)管理實(shí)踐思考 —— 以專項(xiàng)維修資金制度為例[J].商業(yè)文化月刊，2014，（1232）：70.