周剛

【摘 要】隨著我國經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也迅速發(fā)展，各地不斷出現(xiàn)地王，房產(chǎn)熱持續(xù)不退。但由于房價上漲過快，近年來，國家陸續(xù)出臺調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)外部和內(nèi)部均面臨不少風(fēng)險，其中，財務(wù)風(fēng)險尤為突出。該文通過分析目前我國樓市的調(diào)控政策和房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險，提出對策和建議。

【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策；房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險

一、國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)新調(diào)控政策出臺背景

盡管中央政府一再強調(diào)各級地方政府要擺脫“土地財政”和“土地經(jīng)濟”的影響，但是仍然有極少數(shù)的地方政府為了彌補財政資金缺口，變相采取措施來吸引房地產(chǎn)企業(yè)入資發(fā)展相關(guān)房地產(chǎn)項目。這樣在表象上來看是暫時性的解決了地方政府的財政危機狀況，但是這種以行政干預(yù)來影響房地產(chǎn)市場正常經(jīng)營的行為，其實在一定程度上轉(zhuǎn)嫁了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的財務(wù)風(fēng)險，讓終端銷售市場的競爭更為激烈。在不同的地區(qū)甚至出現(xiàn)“禁購令”出臺和松綁的期間都直接引起房價飆升的不正?，F(xiàn)象。

二、新調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

在國家調(diào)控下，2017年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)各項指標(biāo)走勢均呈現(xiàn)“前高后平”，部分指標(biāo)如開發(fā)投資額、土地購置面積超預(yù)期增長，在嚴(yán)厲調(diào)控之下，依舊保持“火熱”。就商品房銷售而言，雖然累計同比增速逐月下滑，但銷售面積和銷售金額的絕對值在一季度仍保持近一年月均水平之上，主要得益于從去年四季度開始，三四線城市去庫存進程大幅加速。然而，到了二季度，隨著緊縮調(diào)控頻頻加碼的效果逐漸顯現(xiàn)，占到全國房地產(chǎn)行業(yè)銷售比重75%左右的三四線城市銷售增長的腳步顯著放緩，銷售、投資、新開工和土地購置等各項指標(biāo)開始回落，二季度各指標(biāo)高增長成為全年的拐點。

三、新調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險

自2017年2月份起，從中央到地方，連續(xù)出臺了一系列對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策，再加上受到“京津冀一體化發(fā)展戰(zhàn)略”的落實和“雄安新區(qū)”的確定，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了諸多商機的同時，也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的自身財務(wù)風(fēng)險。

1.各地限購令出臺，提高了終端消費市場的準(zhǔn)入門檻，增加了房地產(chǎn)企業(yè)流動資金壓力

據(jù)不完全統(tǒng)計，僅河北省一個省份，縣市級的地方性“限購政策”在2017年上半年就出臺了10余份，這其中還不包含河北省政府針對雄安新區(qū)專門出臺的房地產(chǎn)行業(yè)指導(dǎo)性發(fā)展意見。提高了終端消費環(huán)節(jié)的資格，在一定程度上就減少了房地產(chǎn)項目的銷售業(yè)績，這就讓一直以來習(xí)慣了“以資金盤活資金”的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理出現(xiàn)管控風(fēng)險。

2.企業(yè)經(jīng)營缺乏自律，導(dǎo)致了商業(yè)競爭無序發(fā)展局面出現(xiàn)，增加了金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的管控力度

房地產(chǎn)企業(yè)與金融機構(gòu)之間的關(guān)系一直以來都是協(xié)同發(fā)展的，基于“趨利”目的上，二者同屬于一個利益共同體。但是極少數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際經(jīng)營的過程中，特別是在房地產(chǎn)商品銷售的環(huán)節(jié)中沒有做好自我調(diào)控，采取各種方式變相人為炒作房地產(chǎn)商品。在導(dǎo)致房價虛高的情況出現(xiàn)之后，給金融機構(gòu)平抑區(qū)域性環(huán)境內(nèi)的金融秩序帶來了巨大的壓力，不得不打破原有的合作模式，而脆房地產(chǎn)企業(yè)專門開展涉及資金有效管理的金融管控措施，在一定范圍內(nèi)限制了房地產(chǎn)企業(yè)的資金往來，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營活動造成了影響，限制了房地產(chǎn)企業(yè)部分正常的資金往來，就進一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險。特別是針對一些經(jīng)營規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是上市公司，一旦存在這種行為之后，有很大的可能導(dǎo)致連鎖反應(yīng)出現(xiàn)。剛剛過去的“萬達(dá)風(fēng)波”就屬于這種即為典型的例子。

四、新調(diào)控政策小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管控措施

房地產(chǎn)企業(yè)的自身良性與可持續(xù)性發(fā)展，不僅直接關(guān)乎到區(qū)域性經(jīng)濟環(huán)境的平穩(wěn)，而且還與國計民生有直接且密切的關(guān)聯(lián)，因此，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在新調(diào)控政策影響下產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險之后，不僅政府及金融機構(gòu)等政策性部門要引起高度的關(guān)注，社會層面上也要對相關(guān)的信息進行及時且有效的溝通，這樣才能確保企業(yè)的健康發(fā)展。但是考慮到這其中歷史遺留問題的因素很多，許多問題不適宜一蹴而就徹底解決，因此就必須要采取循序漸進的方式有效改善目前的狀況。

1.通過改善外部環(huán)境來優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部財務(wù)環(huán)境

房地產(chǎn)樓市調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)來說，其市場的信息收集、準(zhǔn)確定位、果斷的決策尤為重要。市場競爭環(huán)境、潛在的競爭對手、目前競爭對手的實力、消費者的需求、企業(yè)本身的核心競爭力和優(yōu)勢，都是企業(yè)要收集和了解的情報。企業(yè)必須進行規(guī)范的市場運作，結(jié)合外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。在房地產(chǎn)項目開發(fā)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對市場進行充分調(diào)研， 劃分出目標(biāo)市場，并根據(jù)目標(biāo)市場的不同，分析目標(biāo)市場的需求狀況并預(yù)測目標(biāo)未來市場的發(fā)展趨勢， 從風(fēng)險的各個角度對項目進行決策， 使市場因素發(fā)生的風(fēng)險降到最低點。其次還要積極推動資本市場有效利用，如果客觀條件具備的情況下，在企業(yè)可能形成財務(wù)風(fēng)險之前，就應(yīng)該按照之前制定的財務(wù)風(fēng)險管控處置預(yù)案來優(yōu)化企業(yè)財務(wù)架構(gòu)，實施資產(chǎn)重組。對內(nèi)則要做好概預(yù)算內(nèi)部審計和復(fù)核工作。全面預(yù)算作為一種管理機制， 對房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目的經(jīng)濟效益和成敗得失起著重要的作用，它的目的是使企業(yè)能有計劃、有預(yù)見的使用資金，讓有限的資金發(fā)揮更大的效用，就是減少企業(yè)不必要的損失。實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化可以對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟活動進行預(yù)測， 調(diào)整企業(yè)的資金分配情況，以預(yù)防財務(wù)風(fēng)險，還應(yīng)對下一年度的經(jīng)營情況進行預(yù)測， 以防止可能產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)以資本預(yù)算和項目預(yù)算為基礎(chǔ)。在資金預(yù)算方面，必須按照企業(yè)的自身要求，建立適合自己的財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系，并對項目計劃和資金需求進行規(guī)劃，發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財務(wù)預(yù)警作用。

2.加強自律經(jīng)營的同時，完善企業(yè)內(nèi)部財務(wù)工作風(fēng)險管控機制

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，良好的內(nèi)部控制對于加強管理，提高效益具有決定性的作用。它對經(jīng)營活動的有效進行，資產(chǎn)的安全和完整起到很大的作用，應(yīng)該把它作為重中之重。在財務(wù)運行機制建立和運作后，必須對它進行控制和監(jiān)督?？梢越⒁粋€具備嚴(yán)密監(jiān)督體系的監(jiān)督機構(gòu)，在各個重要環(huán)節(jié)進行定期檢查和考核，嚴(yán)格的執(zhí)行其監(jiān)督職能，并對日常工作進行跟蹤管理。另外最好能讓所有員工都能參與到監(jiān)督體系來，互相監(jiān)督，共同進步以提高員工效率。另外，必須建立內(nèi)部約束機制，來約束員工的日常工作。使他們對單位的戰(zhàn)略目標(biāo)更加明確和清晰，意識到自己在單位中不可或缺的地位，并在自己職位上努力的工作以實現(xiàn)公司的目標(biāo)。只有這樣，才能增強公司的凝聚力，使公司決策更加合理規(guī)范，確保公司發(fā)展資金安全。這是企業(yè)自律經(jīng)營的根本，也是企業(yè)有效降低財務(wù)管理風(fēng)險的必要方式。

五、新調(diào)控政策房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管控展望

部分學(xué)者將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營視為區(qū)域性經(jīng)濟環(huán)境的“風(fēng)向標(biāo)”其中雖然有夸大的成分，但是也不乏對房地產(chǎn)企業(yè)提升產(chǎn)業(yè)鏈型經(jīng)濟的作用予以了肯定。這其中也給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理提出了新目標(biāo)。下階段的工作應(yīng)該從企業(yè)融資渠道的整合入手，拓展房地產(chǎn)企業(yè)的固有資本模式渠道，改變目前對金融機構(gòu)，特別是商業(yè)性銀行過度依賴的形式。吸引更多資本市場上的資金介入房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)項目開發(fā)，這樣就能最大程度的減少因為信貸政策調(diào)整而對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理所帶來的影響。盤活資本流通性與機動性的同時，也間接的增加了房地產(chǎn)企業(yè)的實際收益，進一步緩解了流動資金壓力，確保了房地產(chǎn)企業(yè)能夠隨著社會環(huán)境的變化而健康且可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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