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        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理的優(yōu)化研究

        2017-10-13 12:07:47李志成
        求知導刊 2017年21期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流融資

        李志成

        摘 要:隨著社會的進步和經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進。在高速的發(fā)展中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于資金的需求逐漸增加,然而受到行業(yè)特點的制約,資金占用量大,投資周期長,影響了資金的周轉(zhuǎn)率,提升了企業(yè)的經(jīng)營風險,狹窄的融資渠道也導致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的壓力。因此,文章對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資與現(xiàn)金流管理進行了探討,提出了優(yōu)化對策,以期為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供了借鑒與參考。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);融資;現(xiàn)金流

        中圖分類號:F293.33 文獻標識碼:A

        一、融資與現(xiàn)金流管理理論概述

        1.融資理論概述

        融資從詞義來理解是指為了支付超過當前現(xiàn)金購買能力而進行的貨幣交易方式,是為了獲得資產(chǎn)而集資所進行的貨幣交易方式。企業(yè)融資是指的企業(yè)采取一定的方式、方法,利用一定的資金融入渠道,給予一定程度的利益,從資金提供方那里為企業(yè)融入資金的一種經(jīng)濟行為。

        對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,融資是指的企業(yè)利用征信的方式,向社會上的金融機構(gòu)籌借資金,以支持企業(yè)的發(fā)展、建設、營銷和服務等活動,從而使企業(yè)的資金管理更加靈活,企業(yè)的運營更加高效。

        2.現(xiàn)金流管理理論概述

        現(xiàn)金流是企業(yè)的現(xiàn)金的資產(chǎn)數(shù)量和現(xiàn)金流轉(zhuǎn)的全過程,現(xiàn)金流包括了會計意義的現(xiàn)金流、投資中的現(xiàn)金流和企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營產(chǎn)生的自由現(xiàn)金流。企業(yè)的現(xiàn)金流管理是指企業(yè)為了實現(xiàn)最大經(jīng)營效益而利用設計、規(guī)劃、預測、研究、決策和控制等方式,對企業(yè)發(fā)展的不同階段、不同職能的現(xiàn)金流進行全方位、全過程的管理活動。企業(yè)的現(xiàn)金流管理主要包括對先進流預算機制的安排、預測和規(guī)劃、對企業(yè)資金的收入與支出系統(tǒng)的執(zhí)行管理和監(jiān)督控制、對企業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)優(yōu)化與企業(yè)投資決策、對企業(yè)融資風險的把控、對先進預算的落實管理和現(xiàn)金流信息的研究。

        對于房地產(chǎn)行業(yè)而言,現(xiàn)金流的管理主要體現(xiàn)在生產(chǎn)和籌資兩大方面。在生產(chǎn)方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點是對房地產(chǎn)項目的開發(fā),房地產(chǎn)項目既可以是企業(yè)自身生產(chǎn)建設,也可以承包給具有相應資質(zhì)的施工單位生產(chǎn)建設,對于企業(yè)自己建設生產(chǎn)的開發(fā)項目其現(xiàn)金流與企業(yè)現(xiàn)金流能夠結(jié)合。在籌資中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流需求量大,不僅包括一般企業(yè)的現(xiàn)金流需求,也包括了土地支付款、工程支付款等,增大了企業(yè)的資金需求,也增加了對分配利潤、還債和支付利息的資金占用量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理即是在完成企業(yè)效益最大化的前提下,以企業(yè)的現(xiàn)金流為重點,在經(jīng)營、管理、投資、籌資等活動中,對一定周期內(nèi)的現(xiàn)金流動數(shù)量與時間進行統(tǒng)籌計劃、貫徹落實、控制管理、信息傳遞、報告評價的全方位、全過程管理活動。

        二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理的問題

        1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理的特征

        (1)融資成本高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的需求量大,在當下的發(fā)展環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要利用銀行貸款、自有資金和籌資來完成融資,根據(jù)融資管理的相關(guān)理論,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要先積累自有資金,然后向相關(guān)金融機構(gòu)融資,最后進行股權(quán)融資。但是我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間尚短,金融市場發(fā)展也尚未成熟,多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金能力有限,商業(yè)銀行、信托機構(gòu)等金融機構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控的背景下增加了企業(yè)融資的難度,因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本也相應提高。

        (2)融資模式單一。從上述分析中可知,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要依靠銀行等金融機構(gòu)的信貸來完成融資,這種單一的融資模式增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風險。

        (3)負債率高。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間尚短,其自由資本多數(shù)非常有限,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自由資本無法達到國務院對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的要求,隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的擴張發(fā)展,其負債率逐漸上升。

        2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理的特征

        (1)現(xiàn)金流的資金數(shù)量大。房地產(chǎn)行業(yè)的融資特征決定了企業(yè)的現(xiàn)金流需求大,對投資、開發(fā)、運營等各個項目都需要大量的資金流入和留出。

        (2)現(xiàn)金流的循環(huán)周期長。房地產(chǎn)行業(yè)的項目特點決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營周期長,多數(shù)周期長達3~5年甚至更長。漫長的投資回收周期,對企業(yè)自身的資金能力、資金運作能力要求很高。資金具有很強的時間價值,在開發(fā)的投資階段,大量的現(xiàn)金流出,卻沒有資金流入,在3~5年的回收周期中,必然有較高的資金時間成本,且隨著時間的增加,現(xiàn)金流管理的風險也相應增加。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目銷售之后,資金大量流入,資金流出很少,其流入和流出不均衡,增加了管理的難度,也提升了現(xiàn)金流的風險。

        3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理的關(guān)系

        (1)現(xiàn)金流是企業(yè)融資的基礎。企業(yè)的現(xiàn)金流管理質(zhì)量決定了企業(yè)的融資能力。現(xiàn)金流是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營資本,也是實力的象征,充足的資金和運轉(zhuǎn)良好的現(xiàn)金流管理是企業(yè)融資的前提。

        (2)融資是企業(yè)現(xiàn)金流管理的保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的需求量大,僅憑企業(yè)自身擁有的資本難以開發(fā)項目。只有合理地融資,才能實現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)金流的高效管理,才能提高現(xiàn)金流的質(zhì)量。

        三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理的優(yōu)化對策

        1.提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資現(xiàn)金流管理風險意識

        企業(yè)只有具備良好風險意識,才能充分認識到融資風險控制的必要性,才能認識到現(xiàn)金流風險控制的價值。企業(yè)無論在前期計劃方面還是在后期管理方面,都要將財務風險作為決策的基礎。在融資和現(xiàn)金流管理中,改進融資方式、控制融規(guī)模,拓展融資渠道,真正實現(xiàn)對財務風險的把控。

        2.完善企業(yè)現(xiàn)金流管理制度

        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要積極建立科學的投資決策機制,使企業(yè)的決策分析、市場預測更加高效、準確,為企業(yè)的發(fā)展提供依據(jù)。此外,企業(yè)的現(xiàn)金流管理制度并不是單純的財務管理制度,而是企業(yè)的成本控制、人力資源管理、內(nèi)部控制等多項活動的綜合。從企業(yè)的項目策劃到企業(yè)的項目售后,各個階段都要做好全方位的風險防控,明確資金的流出,減少資源的浪費,實現(xiàn)定性和定量的管理。此外,還應當積極完善人員制度,明確企業(yè)現(xiàn)金流管理工作人員的權(quán)責,實現(xiàn)權(quán)責的統(tǒng)一,責任到人,職務分離。

        3.優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)

        對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,企業(yè)的主要融資渠道是向商業(yè)銀行等金融機構(gòu)貸款,因而其企業(yè)的負債率均處于較高水平。為了降低企業(yè)的負債率,降低現(xiàn)金流管理風險,應當積極優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),增加企業(yè)的自有資本,實現(xiàn)融資渠道的多氧化,如嘗試海外債券、REITs融資等。

        4.完善審計管理

        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展獨立審計工作,審計由專門的部門負責,由企業(yè)的高層直接管理。從企業(yè)項目開發(fā)的規(guī)劃工作開展伊始,審計部門就要參與其中直至項目的收尾。審計工作應當觀察企業(yè)經(jīng)營的全過程、全方面,實現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用,資金的最優(yōu)化管理,減少資金時間價值的浪費,提升企業(yè)的綜合效益。

        參考文獻:

        [1]郭頎紅.淺議房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理[J].西部財會,2009(8).

        [2]楊 帆,劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供給決策理論模型與行為分析[J].系統(tǒng)工程理論與實踐,2015(4):857-864.

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