姚芬

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)多年的快速發(fā)展一方面促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但也掩蓋了很多問(wèn)題和矛盾，而這些問(wèn)題和矛盾在新時(shí)期下都會(huì)不斷凸顯，進(jìn)而給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成阻礙。因此，有必要對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行轉(zhuǎn)變以更好地適應(yīng)新時(shí)期的發(fā)展需求，從而為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展提供充分保障。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；經(jīng)營(yíng)；轉(zhuǎn)變

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了高速的發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化進(jìn)程在這一時(shí)期也不斷加快，這給了房地產(chǎn)領(lǐng)域極大的發(fā)展空間，促使房地產(chǎn)行業(yè)成了支撐我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。但是房地產(chǎn)行業(yè)多年的快速發(fā)展也帶來(lái)了一些消極問(wèn)題。所有問(wèn)題從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看將對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重影響，因而有必要對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行轉(zhuǎn)變以更好地適應(yīng)新時(shí)期的發(fā)展需求，從而為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展提供充分保障。

1.新時(shí)期下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題

1.1房地產(chǎn)投資不合理

當(dāng)前在我國(guó)的很多城市，尤其是二三線城市，房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)表現(xiàn)出比較嚴(yán)重的滯銷現(xiàn)象，商品房空置面積越來(lái)越大，有的地區(qū)甚至出現(xiàn)了“鬼城”。導(dǎo)致這一問(wèn)題的原因主要是：第一，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策由早期的鼓勵(lì)開(kāi)始逐步向加強(qiáng)調(diào)控的方向轉(zhuǎn)變，“銷售熱”“搶購(gòu)潮”等現(xiàn)象已經(jīng)一去不返；第二，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展，投資過(guò)量現(xiàn)象十分嚴(yán)重，再加上房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不夠合理，所開(kāi)發(fā)出的產(chǎn)品也不能很好地滿足市場(chǎng)需求。

1.2土地利用效益較低

近年來(lái)，我國(guó)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，一種重要的方式就是提升非農(nóng)經(jīng)濟(jì)在所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的比重，將部分土地資源規(guī)劃到建設(shè)用地（如圖1），既可以促進(jìn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，同時(shí)也是改善農(nóng)民生活質(zhì)量的一項(xiàng)重要舉措，這為我國(guó)以往的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)了很大的力量。但是因?yàn)檫^(guò)多設(shè)置開(kāi)發(fā)區(qū)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)規(guī)模嚴(yán)重不合理，失去了土地集聚效益，土地資源的功能沒(méi)有得到真正有效的發(fā)揮。

1.3既有融資渠道受限

以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要融資渠道是銀行貸款或抵押貸款，但如今國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控作用加強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)公司提高了放貸門檻，使房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)急需找到新的可靠融資渠道。

1.4市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)提出了新的要求

在前些年房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中占據(jù)著主動(dòng)地位，根本不用擔(dān)心房子賣不出去，企業(yè)的所有經(jīng)營(yíng)重心都放在了快速建設(shè)上，忽視了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營(yíng)和精品化經(jīng)營(yíng)。如今面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，購(gòu)房者逐漸占據(jù)了主導(dǎo)地位，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下些功夫。

2.新時(shí)期下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略的轉(zhuǎn)變方向

2.1實(shí)現(xiàn)土地集約化利用

新時(shí)期下，我國(guó)必須制定相關(guān)措施來(lái)提升土地資源的利用率，以最大限度地節(jié)約土地資源。而這就需要將傳統(tǒng)的土地資源管理與資產(chǎn)管理進(jìn)行充分結(jié)合，對(duì)土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置，從而有效提升土地資源利用模式的科學(xué)性。在這一過(guò)程中，國(guó)家要通過(guò)宏觀調(diào)控的導(dǎo)向作用來(lái)促使土地資源向著集約利用的方向轉(zhuǎn)變；而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在充分分析和掌握國(guó)家政策的基礎(chǔ)上，將開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)向著實(shí)現(xiàn)土地集約化利用的方向轉(zhuǎn)變，通過(guò)及時(shí)搶占和開(kāi)辟新的市場(chǎng)來(lái)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而保證企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展。

2.2加強(qiáng)成本核算的能力和拓寬融資渠道

房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展，導(dǎo)致越來(lái)越多的企業(yè)都進(jìn)入到了這一行業(yè)，而這勢(shì)必會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)成本核算工作，通過(guò)對(duì)自身的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況加強(qiáng)控制來(lái)收獲更大的成本優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。此外，考慮到當(dāng)前銀行提高了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的放貸門檻，這對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)都造成了不小的打擊，而這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬融資渠道方面多動(dòng)腦筋，不能一味地只追求資金的快速回籠。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)可以擴(kuò)大與基金、信托等金融機(jī)構(gòu)間的合作，通過(guò)采用合作開(kāi)發(fā)的模式來(lái)降低開(kāi)發(fā)占用資金。

2.3加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，合理有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理還不夠完善，部分企業(yè)還沒(méi)建立健全的內(nèi)部管理機(jī)制，有的企業(yè)甚至連現(xiàn)代化的分工經(jīng)營(yíng)部門體系都沒(méi)有構(gòu)建完全，而這就可能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)工作造成較大的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，實(shí)施嚴(yán)格的成本核算和質(zhì)量控制，能夠在很大程度上使企業(yè)規(guī)避在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的資金風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。

2.4根據(jù)市場(chǎng)的需求設(shè)計(jì)、生產(chǎn)產(chǎn)品

在新時(shí)期，為了應(yīng)對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同的群體和不同的需求來(lái)推動(dòng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)工作，通過(guò)運(yùn)用差異化戰(zhàn)略來(lái)凸顯自己產(chǎn)品的亮點(diǎn)，這是未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的主要內(nèi)容，也是維持企業(yè)效益持續(xù)增長(zhǎng)的關(guān)鍵。

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