【摘 要】 隨著房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)告別穩(wěn)賺不賠的高利潤(rùn)時(shí)代。在當(dāng)今及今后時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力與其財(cái)務(wù)成本管理已經(jīng)建立了密不可分的聯(lián)系。加強(qiáng)成本管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力的必修課。本文通過分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成，提出了在各種構(gòu)成費(fèi)用中可能存在的問題，并為存在的問題給出了相應(yīng)的解決對(duì)策，為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中保持長(zhǎng)久發(fā)展力提供參考。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 成本管理 發(fā)展戰(zhàn)略

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要內(nèi)容，包括取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金、土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)、地上和地下附著物拆遷補(bǔ)償凈支出及安置動(dòng)遷用房支出等。

（二）前期工程費(fèi) 主要包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、施工圖設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、審計(jì)等發(fā)生的費(fèi)用。

（三）建筑安裝工程費(fèi) 是指建設(shè)單位以出包方式支付給承包單位的建筑安裝，工程費(fèi)、以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（五）公共配套設(shè)施費(fèi) 包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（六）開發(fā)間接費(fèi)用 指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程借款利息和周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題

（一）缺乏戰(zhàn)略性指導(dǎo)和完整的成本管理控制體系

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著高風(fēng)險(xiǎn)，而收益卻在下降。一些企業(yè)為了搶市場(chǎng)、搶工期，往往走一步看一步，忽視了長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，導(dǎo)致企業(yè)缺少明確的成本管理目標(biāo)，勢(shì)必造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。例如有的企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí)只關(guān)注各項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、總體水平、戶型等內(nèi)容的審核，而忽略了對(duì)不同方案成本的審核，甚至有的程序與前一步驟相互脫節(jié)，使得成本預(yù)測(cè)、成本決策可有可無，效用不大，不能使成本管理形成一個(gè)環(huán)環(huán)相扣、緊密結(jié)合的完整體系，因此成本管理目標(biāo)最終很難實(shí)現(xiàn)。

（二）內(nèi)部控制薄弱，偏重事后控制 在前期工程費(fèi)用的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段缺乏對(duì)成本的事前預(yù)測(cè)，對(duì)成本控制的重視程度不夠；對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中具體業(yè)務(wù)活動(dòng)的控制，基本上也是采用事后控制，很多時(shí)候只能接受既成事實(shí)，比如施工圖紙還不夠細(xì)致，不得不進(jìn)行改進(jìn)等；公司的內(nèi)部控制不到位，設(shè)計(jì)管理深度不足，對(duì)設(shè)計(jì)缺陷未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，造成設(shè)計(jì)變更等，增加了工程成本。有一些企業(yè)雖然在職能部門上單獨(dú)設(shè)置了審計(jì)部，但往往只對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行事后審計(jì)，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

（三）成本管理的信息化水平較低 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)管理的信息化基本處于辦公自動(dòng)化、項(xiàng)目前期投資可行性分析等領(lǐng)域，而對(duì)整個(gè)成本管理的過程則缺乏有效的信息手段支持。其中，最為突出的問題是成本管理過程中大量的信息處理工作基本上由手工完成，尤其在水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪等要求更為嚴(yán)格謹(jǐn)慎、不能有絲毫差錯(cuò)的階段，仍采用較落后的成本管理方式，這就容易導(dǎo)致信息失真、遺漏和滯后，產(chǎn)生管理決策失誤、風(fēng)險(xiǎn)加大、開發(fā)周期延長(zhǎng)、成本增加等諸多問題。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的對(duì)策

（一）樹立全新的成本管理理念，確立企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 樹立全新的成本管理理念是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本管理工作的基礎(chǔ)。在企業(yè)文化中樹立以優(yōu)取勝的觀念，人人都要具有低成本、高質(zhì)量、高效益的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，樹立品牌、效益理念，使其成本管理建立在科學(xué)管理、科學(xué)決策的基礎(chǔ)之上。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確的戰(zhàn)略目標(biāo)，是制定成本管理對(duì)策的依據(jù)，企業(yè)需要在明確的發(fā)展戰(zhàn)略基礎(chǔ)之上，再進(jìn)一步樹立成本管理理念和制定成本管理的方法。

（二）以完善企業(yè)內(nèi)部控制為前提 完善的內(nèi)部控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作的前提。內(nèi)部控制是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督與控制的過程，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不停止，其內(nèi)部控制過程也因此不會(huì)停止。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地之后，從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始，直至開發(fā)產(chǎn)品竣工結(jié)算為止，建立全過程的成本管理控制體系，使成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核各部分環(huán)環(huán)相扣，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)跟蹤反饋，并加以解決。

（三）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息化水平 在房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理的各個(gè)階段，尤其是前期工程費(fèi)中規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、施工圖設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、審計(jì)的時(shí)候，更要提高信息化水平，采用信息化的科學(xué)管理手段，做好成本控制與管理是很有必要的。信息化管理能夠及時(shí)正確反映其問題所在，為及時(shí)改正問題提供了有利的前提條件。這樣做可以大幅提升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力，加快成本管理進(jìn)程，進(jìn)而提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以盈利為目的，在當(dāng)前激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，維持合理的利潤(rùn)空間對(duì)企業(yè)甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)此應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)。為實(shí)現(xiàn)生存、發(fā)展的要求，企業(yè)應(yīng)通過加強(qiáng)成本管理等方式謀求合理的利潤(rùn)，企業(yè)在謀求自身發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)更多地兼顧社會(huì)效益和消費(fèi)者利益，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)國家、企業(yè)和消費(fèi)者三方共贏的目的，為促進(jìn)我國房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定地發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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作者簡(jiǎn)介：段愿（1992年9月27日）女，漢族，湖北黃岡人，云南師范大學(xué)泛亞商學(xué)院，2015級(jí)碩士研究生，專業(yè)：會(huì)計(jì)專碩。endprint