蘭花

【摘 要】由于大量的保障性住房逐步建成，并開(kāi)始投放到市場(chǎng)中使用，能夠在很大程度上解決較低收入人群的住房緊張問(wèn)題，同時(shí)能夠促進(jìn)社會(huì)的和諧快速發(fā)展。保障性住房在解決社會(huì)住房問(wèn)題的同時(shí)也為住房管理帶來(lái)極大的挑戰(zhàn)，尤其是保障性住房相對(duì)于普通住房所具備的優(yōu)勢(shì)。如何處理保障性住房的后期管理難題，使更多的住戶得到較好的服務(wù)，是整個(gè)社會(huì)面臨的關(guān)鍵課題。文章主要提出一些處理保障性住房后期管理問(wèn)題的措施。

【關(guān)鍵詞】保障性住房；后期管理難題；有效措施

一、創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)有序的市場(chǎng)運(yùn)行體制

保障性住房與普通意義上的住房在功能方面是沒(méi)有任何差異的，都是用來(lái)滿足大眾的住房需求。最近幾年來(lái)，因?yàn)槭艿秸嚓P(guān)部門極大地關(guān)注，使保障性住房的品質(zhì)得到監(jiān)督和管理，因此我國(guó)的保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)得到極大地保障，其建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)也和普通的住房沒(méi)有差異。而兩者之間極小的差異性也決定了保障性住房與普通商品房在后期管理問(wèn)題中具有極大的相似性。因此處理保障性住房的后期管理難題可以參照普通的商品房管理，將市場(chǎng)化、專業(yè)化以及社會(huì)化三個(gè)原則作為物業(yè)管理過(guò)程中的主導(dǎo)思想。我們可以作出一個(gè)假設(shè)，保障性住房與普通商品房在建筑的標(biāo)準(zhǔn)方面并沒(méi)有任何差異，但是缺乏后期有效的管理就會(huì)使其成一個(gè)老舊的社區(qū)，同時(shí)也會(huì)加大其余普通商品房之間的差距。一方面會(huì)加大住戶的不滿意程度；另一方面也不利于政府外在形象的建設(shè)。

保障性住房是一類相對(duì)特殊的住房，因?yàn)樗且哉疄橹鲗?dǎo)，而且住房性質(zhì)也與普通商品房有差異。保障性住房的使用對(duì)象為社會(huì)較低階層以及收入水平相對(duì)較低的用戶，這類人群自身缺少花錢買服務(wù)的意識(shí)。只是一味地強(qiáng)化和推廣保障性住房的公益性，會(huì)加大住戶對(duì)政府財(cái)政補(bǔ)貼的依賴性，從而使后期的管理問(wèn)題更加突出，也加大政府在財(cái)政補(bǔ)助方面的支出。因此，必須創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)有序的市場(chǎng)運(yùn)行體制，與普通的商品房使用一致規(guī)范化的物業(yè)管理準(zhǔn)則。同時(shí)，還應(yīng)該依據(jù)合同的相關(guān)協(xié)議不斷的完善物業(yè)服務(wù)水平。立足于保障性住房的特征制定出獨(dú)特的物業(yè)服務(wù)。

二、創(chuàng)建相對(duì)傾斜的政策制度扶持機(jī)制

保障性住房與普通的商品房在功能上并沒(méi)有太大的差異，但是還是有一定區(qū)別的。因?yàn)閮煞N住房在供應(yīng)對(duì)象上是完全不同的。前者的服務(wù)對(duì)象是中低收入以及社會(huì)中較低階層的人員，后者是保障人群之外的其他住戶。而且兩種住房的獲得方式也存在一定的差異，前者保障性住房更多的傾向于計(jì)劃分配，但是后者普通商品房是完全的市場(chǎng)化供應(yīng)方式。另外，保障性住房的產(chǎn)權(quán)歸屬分為三類，完全、不完全以及無(wú)產(chǎn)權(quán)。但是普通的商品房只有一種，即完全的產(chǎn)權(quán)歸屬。對(duì)保障性住房的物業(yè)管理提供一定的輔助支持，創(chuàng)建相對(duì)傾斜的政府扶持機(jī)制取決于政府所具有的公共服務(wù)職能，以及政府所具有的主導(dǎo)特性，這也為社區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化及專業(yè)化提供良好的支持。實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理的資金支持除了給予一定的項(xiàng)目啟動(dòng)資金以外，還需要在后期通過(guò)一定的方式給予獎(jiǎng)勵(lì)，例如日?？己恕⒆舻臐M意度調(diào)查等。此外，受到保障性住房使用對(duì)象的制約，還應(yīng)該給予用戶適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助例如：適當(dāng)減少物業(yè)費(fèi)用的支出。

三、創(chuàng)建科學(xué)有效的矛盾解除體系

1.要高度重視社區(qū)管理中普遍存在的問(wèn)題

大多數(shù)的保障性住房都位于郊區(qū)，交通非常不方便，而且水電供應(yīng)在很多時(shí)候非常不方便。用戶在入住之后會(huì)對(duì)會(huì)將問(wèn)題歸結(jié)于物業(yè)管理，需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。為減小這類問(wèn)題帶來(lái)的沖突，在建設(shè)初期就應(yīng)該選擇交通方便的區(qū)域。在住房完成建設(shè)之后，沒(méi)有完善的公共設(shè)施不可以正式投入使用。

2.保障住房的良性循環(huán)

物業(yè)費(fèi)對(duì)住戶來(lái)講是一筆不小的開(kāi)支，所以需要依據(jù)保障性住房小區(qū)的特點(diǎn)，在市場(chǎng)化運(yùn)作河政府的相關(guān)補(bǔ)助之外還應(yīng)該拓寬資金的籌集渠道，實(shí)現(xiàn)保障性住房在后期管理中的良性循環(huán)。

3.一些社區(qū)存在無(wú)人管理的情況，可以推行托底管理的方式。

對(duì)于存在問(wèn)題較多的保障性住房小區(qū)，住戶與物業(yè)管理部門之間會(huì)有較多的沖突。物業(yè)管理企業(yè)不能夠及時(shí)的收回物業(yè)費(fèi)用，而政府的補(bǔ)貼也非常的有限，就會(huì)出現(xiàn)無(wú)人管理的情況。所以政府應(yīng)該嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)管理職能，由街道的辦事處以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的管理部門起帶頭作用，進(jìn)行統(tǒng)一的協(xié)調(diào)和管理。由社區(qū)創(chuàng)建物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，但是該管理團(tuán)隊(duì)不能夠?qū)⒂鳛檫\(yùn)行目標(biāo)，利用政府補(bǔ)貼的資金用于日常的開(kāi)銷，在達(dá)到特定的條件下在進(jìn)行市場(chǎng)化的運(yùn)作。

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