摘 要 隨著改革開放以來我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了包括規(guī)劃重復(fù)、占地過多等浪費(fèi)問題以及環(huán)評(píng)缺失、施工擾民等環(huán)保問題。針對(duì)于此，本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的主要環(huán)保法律問題，探討了法律制度在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的規(guī)范保護(hù)作用，并提出構(gòu)建房地產(chǎn)環(huán)保管理法律制度體系的必要性及做法。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 開發(fā) 環(huán)保制度 建設(shè)污染

作者簡介：歐陽睿，浙江大學(xué)寧波理工學(xué)院法律與政治學(xué)院本科。

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.09.024

一、我國房地產(chǎn)開發(fā)中的環(huán)保問題

（一）規(guī)劃中的環(huán)保問題

伴隨著中國房地產(chǎn)在改革開放的萌芽，在開放中發(fā)展較快的省份和城市已經(jīng)出現(xiàn)了盲目發(fā)展的情況，建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目超過需求，出現(xiàn)了大量的空置房。在新千年初期，全國各地更是相繼出現(xiàn)了興建城市綜合體、高層住宅、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村、海景住宅等占地范圍廣、施工體量大的大型置業(yè)項(xiàng)目的熱潮 ，至此，規(guī)模大、綜合性、多功能的房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸在房地產(chǎn)開發(fā)市場中占據(jù)主流。僅在1992年，我國就批準(zhǔn)了12個(gè)國家級(jí)的旅游度假區(qū)，每一個(gè)高質(zhì)量的際度假區(qū)在劃分功能區(qū)時(shí)，無一例外都布局了較大面積的度假別墅區(qū)。但是這些大型豪華風(fēng)景地產(chǎn)項(xiàng)目的去劃進(jìn)度卻不盡人意，許多二三線城市出現(xiàn)了大量滯銷樓盤，“爛尾樓”，甚至引發(fā)了部分房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂，公司破產(chǎn)倒閉的項(xiàng)目。

這些大型地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，正值我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的初級(jí)階段。在這一階段我國房地產(chǎn)開發(fā)模式與經(jīng)驗(yàn)與國外相比，存在一定的差距，在房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)規(guī)?？刂?、建筑成本控制等方面，缺乏理論支持和法律依據(jù)、發(fā)展模式也相對(duì)低端，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造等方面經(jīng)驗(yàn)非常少，導(dǎo)致超量開發(fā)、盲目開發(fā)，給房地產(chǎn)市場帶來了不利影響。而這些建設(shè)項(xiàng)目部分只能空置，也無疑產(chǎn)生了大量的土地，建材，綠化以及資金的浪費(fèi)與消耗。而建設(shè)項(xiàng)目未完工的情況也對(duì)周邊的生態(tài)環(huán)境，空氣質(zhì)量，居住環(huán)境產(chǎn)生了較嚴(yán)重的破壞。

（二） 施工中的環(huán)保問題

1.噪音污染

噪聲污染是施工中環(huán)保問題的主要來源。噪聲污染是指所產(chǎn)生的環(huán)境噪聲超過國家規(guī)定的環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)，并干擾他人正常生活、工作和學(xué)習(xí)的現(xiàn)象。根據(jù)北京市環(huán)保局的統(tǒng)計(jì)，環(huán)境噪聲投訴的比例占到了全市環(huán)境污染投訴的一半以上 。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要的噪聲產(chǎn)生來源包括以下幾種情況：第一是自身規(guī)劃缺陷；第二是管理制度及其執(zhí)行存在漏洞；第三是選址存在問題，對(duì)周圍環(huán)境或潛在的污染源有交叉影響。

2.空氣污染

房地產(chǎn)建設(shè)施工產(chǎn)生的的空氣污染來源于兩個(gè)因素，即揚(yáng)塵污染 以及建材有毒氣體污染。揚(yáng)塵污染主要存在于地產(chǎn)施工中，大致的原因包括建筑工地圍擋不合標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)輸車輛出入管理不嚴(yán)、高層施工中受風(fēng)力影響大等因素，科學(xué)研究表明，吸入這些大顆粒的污染顆粒對(duì)身體的傷害是不可逆的。另一方面的污染是建材中不合標(biāo)準(zhǔn)的化學(xué)物質(zhì)所產(chǎn)生的有毒有害氣體，這些氣體的主要成分包括甲醛、揮發(fā)性有機(jī)化合物、氨、氡及其衰變子體等。

房地產(chǎn)建設(shè)是城市發(fā)展中不可避免的部分，其對(duì)于周圍空氣質(zhì)量以及綠化環(huán)境的影響是被動(dòng)的。由于我國城市規(guī)劃制度不完善，有時(shí)出現(xiàn)城市功能分區(qū)不合理或分區(qū)規(guī)劃實(shí)施不完全，導(dǎo)致企業(yè)等污染源與房地產(chǎn)項(xiàng)目距離過近互相干擾，從而出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的使用者在日常的生活工作中一直遭受污染源強(qiáng)烈污染的情況。

3.建筑垃圾污染

建筑垃圾污染是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中主要產(chǎn)生的固體污染源，其主要來源包含以下兩個(gè)部分：

一是拆除及維修舊建筑時(shí)產(chǎn)生的建筑垃圾和廢舊家具及器材。

二是在建筑新建筑時(shí)產(chǎn)生的建筑余料以及破壞土壤所產(chǎn)生的垃圾。據(jù)有關(guān)研究顯示每一千平米的新建筑建設(shè)能產(chǎn)生五十至六十噸建筑垃圾，而我國每年的建筑垃圾及相關(guān)余料的產(chǎn)生大約在四千萬噸左右。由此可見，現(xiàn)階段，我國的建筑垃圾回收利用技術(shù)及相關(guān)制度還亟待提高。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)保管理法律體系概覽

（一）立法滯后

目前，我國關(guān)于房地產(chǎn)環(huán)境保護(hù)的立法是比較落后的，《房地產(chǎn)法》中關(guān)于房地產(chǎn)建設(shè)中環(huán)保管理的內(nèi)容較少，且相對(duì)滯后，現(xiàn)有的情況是主要依靠部門法規(guī)、規(guī)章及行業(yè)條例來規(guī)范建設(shè)施工情況，從實(shí)際來看，這樣的力度顯然不足以滿足執(zhí)法隊(duì)伍對(duì)環(huán)保管理的需求。例如在石棉污染問題中，執(zhí)法機(jī)關(guān)主要依靠《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》、《國務(wù)院關(guān)于環(huán)境保護(hù)若干問題的決定》、國家危險(xiǎn)廢物名錄和相關(guān)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，以及《控制危險(xiǎn)廢物越境轉(zhuǎn)移及其處置巴塞爾公約》來進(jìn)行處理，但從實(shí)踐來看，這些法律法規(guī)及條約并不足以解決所有環(huán)節(jié)上出現(xiàn)或者可能出現(xiàn)的問題 。

（二）法律監(jiān)督意識(shí)薄弱

在中國的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)保管理體系中，存在著監(jiān)管主體眾多，但職權(quán)重復(fù)并且造成了執(zhí)法主體不明，各部門推諉塞責(zé)的問題，因此并不能說已經(jīng)形成了整體的力量。

具體來講，在國家機(jī)關(guān)監(jiān)督方面，存在人員不到位、樹責(zé)任不到位、自己監(jiān)督等問題。在社會(huì)監(jiān)督方面，公眾參與意識(shí)薄弱、宣傳教育工作也不到位，監(jiān)督機(jī)制還不完善。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商鋌而走險(xiǎn)不遵守法律，為了巨大的經(jīng)濟(jì)利益，大量粗制濫造的建設(shè)包括住宅項(xiàng)目、酒店、度假村等在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這一行為不僅使建設(shè)地產(chǎn)生了大量規(guī)劃問題，還產(chǎn)生了大量城市環(huán)境破壞，造成了浪費(fèi)與污染。

最后，管理者存在自身法律知識(shí)、法律意識(shí)不足的問題，導(dǎo)致對(duì)法律認(rèn)可的程度不夠，宣傳教育力度也不足，從而導(dǎo)致在在全社會(huì)范圍內(nèi)民眾參與、大家環(huán)保的觀念不夠深入，這一點(diǎn)無疑對(duì)于城市環(huán)保問題的長期管理是極為不利的。

（三）執(zhí)法管理體制缺陷

我國的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的城市環(huán)境管理，主要由城市管理綜合執(zhí)法局負(fù)責(zé)。由于城市管理隊(duì)伍綜合素質(zhì)不高，業(yè)務(wù)類型較雜，加上政府監(jiān)管體系未能完善，尚未能建立起專門的房地產(chǎn)開發(fā)執(zhí)法管理團(tuán)隊(duì)，各有關(guān)部門對(duì)其負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)長期存在著交叉指導(dǎo)，多頭指導(dǎo)，從而出現(xiàn)管理錯(cuò)位、管理缺位、管理混亂的現(xiàn)象。endprint

同時(shí)，許多法規(guī)頒布生效易而實(shí)際有效執(zhí)行難，法律意識(shí)淡薄、依法執(zhí)行難的現(xiàn)象廣泛存在。例如《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中規(guī)定，在保護(hù)區(qū)內(nèi)，不得新建、擴(kuò)建索道、纜車、有軌電車、升降梯、辦公樓、培訓(xùn)中心等污染環(huán)境、破壞景觀、妨礙游覽的建設(shè)項(xiàng)目和設(shè)施。但在執(zhí)法中并不嚴(yán)格，許多企業(yè)私自更改用地性質(zhì)，大肆破壞天然植被，改建為商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)周邊的環(huán)境以及城市的整體規(guī)劃造成了嚴(yán)重的破壞。

三、完善我國房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)保管理法制機(jī)制的建議

（一）完善房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)保監(jiān)督體系

中國還沒有出臺(tái)專門的涵蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、立項(xiàng)、平整、施工全流程的房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)法律，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、管理中的生態(tài)環(huán)境保護(hù)的問題往往需要結(jié)合多部法律法規(guī)中的內(nèi)容來進(jìn)行規(guī)范，在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)保管理的建立和運(yùn)行方面的法律支持和法律保護(hù)并不十分明確 ，法律層次也不夠高。因此，就目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來看，環(huán)保管理形勢是嚴(yán)峻的，而法律規(guī)范卻是滯后的，這就帶來一個(gè)問題就是現(xiàn)有的法律、法規(guī)不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)中環(huán)保管理中的需要 。

根據(jù)我國當(dāng)前以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，全面建成小康社會(huì)的現(xiàn)實(shí)需要，我國立法機(jī)關(guān)在目前階段的立法目的及相關(guān)內(nèi)容上均遵守著“經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)益優(yōu)先”的原則，對(duì)于人民群眾發(fā)展經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)權(quán)利在法條中得到了充分、優(yōu)先的保障，但有關(guān)人民群眾的環(huán)保權(quán)、健康權(quán)保障的內(nèi)容卻亟待補(bǔ)充。

因此，國家立法機(jī)關(guān)應(yīng)完善相關(guān)的法律制度，首先，應(yīng)該在上位法《憲法》和《環(huán)境保護(hù)法》中加入保護(hù)公民環(huán)境權(quán)的指導(dǎo)性內(nèi)容，確立環(huán)保優(yōu)先的可持續(xù)發(fā)展理念。其次，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)環(huán)境侵權(quán)糾紛增多的情況，應(yīng)該有針對(duì)性的進(jìn)行法律的規(guī)范。具體來講，房地產(chǎn)環(huán)境侵權(quán)具有高度危險(xiǎn)性、復(fù)雜性及因果關(guān)系的難以證明性，使得公民獲得全面救濟(jì)較為艱難，因此為了增強(qiáng)對(duì)被侵權(quán)人的保障，凸顯法律對(duì)公民權(quán)益的保障救濟(jì)作用，司法救濟(jì)中應(yīng)該運(yùn)用以下環(huán)境法在環(huán)境侵權(quán)方面的特殊規(guī)定：侵權(quán)行為不要求違法性、無過錯(cuò)責(zé)任、舉證責(zé)任倒置和三年的訴訟時(shí)效，來使得法律保障的重心向公民環(huán)保權(quán)傾斜，從而更好的維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周邊群眾的合法權(quán)益。

（二）完善房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)制度

環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)是指以保護(hù)公民身體健康和生存環(huán)境，維護(hù)生態(tài)平衡和自然資源的合理利用為目的，對(duì)環(huán)境中污染物和有害因素的允許含量所作的限制性規(guī)定?，F(xiàn)階段，我國的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)主要有環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)物質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、污染物排放標(biāo)準(zhǔn)（或污染控制標(biāo)準(zhǔn)）、環(huán)境方法標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)保儀器設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等六類 。這些標(biāo)準(zhǔn)的制定都是為了促進(jìn)社會(huì)科學(xué)發(fā)展，保障公民身體健康權(quán)和社會(huì)公共環(huán)境權(quán)，所對(duì)環(huán)境中有害物質(zhì)和因素所作的范圍上和排放上的限制性規(guī)定。這些標(biāo)準(zhǔn)在限制污染物質(zhì)的最高允許含量、控制污染物排放、規(guī)范環(huán)境保護(hù)工作范圍、確定環(huán)保監(jiān)督檢測流程、控制環(huán)保監(jiān)測中介物質(zhì)的質(zhì)量、保證環(huán)保儀器設(shè)備的可靠性和可比性等方面做出了標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)范與指引。

具體到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)中，《一般工業(yè)固體廢物貯存、處置場污染控制標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑產(chǎn)品Ⅲ型環(huán)境聲明》、《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、 《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》等，這些都是房地產(chǎn)方面的國家環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。這些標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的水污染防治設(shè)施、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目配套環(huán)保設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)施的竣工驗(yàn)收等方面，因此，房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的制定與完善，將有利于保障房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)保管理規(guī)范化、具體化，更加促進(jìn)了環(huán)保質(zhì)量的提升。

注釋：

涂小琳.我國旅游房地產(chǎn)法律問題探析.西南政法大學(xué).2008.

唐楠.房地產(chǎn)開發(fā)過程中的環(huán)境保護(hù)法律問題分析研究.東北師范大學(xué).2011.

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韓增輝.我國房地產(chǎn)環(huán)境法律問題初探：中美相關(guān)法律制度的比較與思考.中國法學(xué)會(huì)環(huán)境資源法學(xué)研究會(huì)年會(huì).2006.

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