（濰坊職業(yè)學(xué)院監(jiān)察審計(jì)處 山東濰坊262737）

2016年3月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號），明確了不動產(chǎn)租賃服務(wù)實(shí)行“營改增”。在稅收政策的變化下，針對不動產(chǎn)經(jīng)營租賃，出租企業(yè)的租金為多少時(shí)才能平衡不動產(chǎn)的綜合成本，即損益平衡租金應(yīng)該是多少？

不動產(chǎn)是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀發(fā)生改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)分為融資租賃和經(jīng)營租賃兩類，經(jīng)營租賃是指在約定時(shí)間內(nèi)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不發(fā)生變更的租賃業(yè)務(wù)。本文主要研究出租人不動產(chǎn)經(jīng)營租賃下的租金問題。損益平衡租金，對承租人而言，是其能夠接受的最高租金，它等于自行購置的平均年成本；對出租人而言，是其可以接受的最低租金。本文從出租人角度考慮損益平衡租金，即出租人的最低租金要平衡出租人承擔(dān)的各項(xiàng)成本和稅費(fèi)。

一、損益平衡租金的基本模型及案例分析

損益平衡租金基本模型的假設(shè)條件為：（1）企業(yè)為增值稅一般納稅人；（2）租賃方式為不動產(chǎn)經(jīng)營租賃；（3）固定資產(chǎn)采用年限平均法計(jì)提折舊，即每年的折舊額相等；（4）固定資產(chǎn)每年的運(yùn)維成本相等；（5）每年的租金收入相等，且每年年底收取。在上述假設(shè)條件下，理論界比較成熟的損益平衡租金基本模型為：

例1：A企業(yè)是一般納稅人，2016年12月30日取得一座辦公樓，成本為101萬元，預(yù)計(jì)使用年限為10年，殘值為1萬元，采用年限平均法進(jìn)行折舊，每年的運(yùn)維成本為0.5萬元，企業(yè)擬對外出租，最低租金收入是多少？（假設(shè)企業(yè)要求的最低報(bào)酬率為10%）

損益平衡租金=（資產(chǎn)購置成本-殘值的現(xiàn)值）/年金現(xiàn)值系數(shù)-每年折舊抵稅+每年運(yùn)維成本=（101-1×（P/F，10% ，10））/（P/A，10% ，10） -1 ×25%+0.5=（101-1×0.3855）/6.1446-1×0.25+0.5=16.62（萬元）

通過計(jì)算可知，不考慮稅負(fù)時(shí)，出租人的最低租金收入應(yīng)為16.62萬元。

二、出租人需要考慮的稅負(fù)

“營改增”后，針對不動產(chǎn)經(jīng)營租賃，出租人需要考慮的各項(xiàng)稅負(fù)如下：

（一）增值稅。財(cái)稅[2016]36號文件規(guī)定：（1）2016年 5月 1日起，不動產(chǎn)租賃服務(wù)稅率為11%。（2）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。同時(shí)，文件明確規(guī)定：適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年的抵扣比例為60%，第二年的抵扣比例為40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

（二）城建稅及教育費(fèi)附加。城建稅及教育費(fèi)附加是對從事工商經(jīng)營繳納增值稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人征收的一種稅。因不動產(chǎn)的經(jīng)營租賃要繳納增值稅，所以必然要繳納城建稅及教育費(fèi)附加。

（三）房產(chǎn)稅。《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。

（四）企業(yè)所得稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函 [2010]79號）關(guān)于租金收入確認(rèn)問題的規(guī)定如下：企業(yè)提供的固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，繳納企業(yè)所得稅；同時(shí)，企業(yè)已發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的企業(yè)繳納的各項(xiàng)稅金及其附加，允許稅前扣除。

（五）印花稅。根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)租賃合同（包括租賃房屋等合同）按租賃金額0.1%貼花，繳納印花稅。

三、綜合稅負(fù)下?lián)p益平衡租金的計(jì)算模型及案例分析

（一）模型假設(shè)條件。在前文基本模型的假設(shè)基礎(chǔ)上，增加下列假設(shè)條件：（1）不考慮處置固定資產(chǎn)時(shí)殘值收入或損失的稅負(fù)情況；（2）因印花稅稅負(fù)較輕，模型中暫不考慮；（3）城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%；（4）企業(yè)所得稅稅率為25%。

（二）2016年4月30日前取得不動產(chǎn)的計(jì)算模型。根據(jù)財(cái)稅[2016]36號文件規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。所以在增值稅方面，僅考慮5%的銷項(xiàng)稅額，不需考慮進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的問題。在此稅收政策下，充分考慮出租人出租不動產(chǎn)需要繳納的各種稅費(fèi)后，損益平衡租金的計(jì)算模型如下：

1.收支平衡基本公式。

2.綜合稅負(fù)下收支平衡具體公式。

3.綜合稅負(fù)下?lián)p益平衡租金的計(jì)算模型。根據(jù)上述公式推斷，綜合稅負(fù)下?lián)p益平衡租金的計(jì)算模型如下：

考慮稅率后，模型如下：

4.案例分析。

例2：A企業(yè)是一般納稅人，2015年12月30日取得一座辦公樓，成本為101萬元，預(yù)計(jì)使用年限為10年，殘值為1萬元，采用年限平均法進(jìn)行折舊，每年的運(yùn)維成本為0.5萬元，企業(yè)擬對外出租，最低租金收入是多少？（假設(shè)企業(yè)要求的最低報(bào)酬率為10%）

損益平衡租金=[（資產(chǎn)的購置成本-殘值的現(xiàn)值）/年金現(xiàn)值系數(shù)-每年折舊×25%+每年運(yùn)維成本×75%]/0.6084=[（101-1 ×（P/F，10% ，10））/（P/A，10% ，10） -1 ×25%+0.5 ×75%]/0.6084=[（101-1 ×0.3855）/6.1446-1 ×0.25+0.5×0.75]/0.6084=27.12（萬元）

通過計(jì)算可知，考慮綜合稅負(fù)下，出租人的最低租金收入應(yīng)為27.12萬元才能彌補(bǔ)各項(xiàng)成本和稅費(fèi)。

（三）2016年5月1日后取得不動產(chǎn)的計(jì)算模型。根據(jù)財(cái)稅［2016］36號文件規(guī)定，如2016年5月1日后取得不動產(chǎn)，則租賃服務(wù)稅率為11%，即要考慮11%的增值稅銷項(xiàng)稅額；同時(shí)，取得固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以分2年抵扣，具體為自取得之日起，第一年的抵扣比例為60%，第二年的抵扣比例為40%。因固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額集中在前2年抵扣，而銷項(xiàng)稅額是出租人在出租期內(nèi)每年發(fā)生的，則有可能在前2年及隨后的幾年存在增值稅留抵稅額，不需要繳納增值稅，也就不需要繳納城建稅及教育費(fèi)附加。

基于上述分析，假設(shè)取得固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額為企業(yè)成本的抵減項(xiàng)，城建稅及教育費(fèi)附加因無法確定具體在哪一年進(jìn)行繳納，且對損益平衡租金計(jì)算的影響較小，故采取折中的辦法，即城建稅稅率及教育費(fèi)附加征收率合計(jì)暫定為5%。則綜合稅負(fù)下?lián)p益平衡租金的計(jì)算模型如下：

1.收支平衡基本公式。

2.綜合稅負(fù)下收支平衡具體公式。

3.綜合稅負(fù)下?lián)p益平衡租金的計(jì)算模型。根據(jù)上述公式推斷，模型如下：

考慮稅率后，模型如下：

4.案例分析。

例3：A企業(yè)是一般納稅人，2016年12月30日取得一座辦公樓，成本為101萬元，取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額15萬元，預(yù)計(jì)使用年限為10年，殘值為1萬元，采用年限平均法進(jìn)行折舊，每年的運(yùn)維成本為0.5萬元，企業(yè)擬對外出租，最低租金收入是多少？（假設(shè)企業(yè)要求的最低報(bào)酬率為10%）

損益平衡租金=[（資產(chǎn)的購置成本-殘值的現(xiàn)值-進(jìn)項(xiàng)稅額×0.6的現(xiàn)值-進(jìn)項(xiàng)稅額×0.4的現(xiàn)值）/年金現(xiàn)值系數(shù)-每年折舊×25%+每年運(yùn)維成本×75%]/0.5273=[（101-1×（P/F，10%，10）-15×0.6×（P/F，10%，1）-15×0.4×（P/F，10%，2）/（P/A，10%，10）-1×25%+0.5×75%]/0.5273=[（101-1 ×0.3855-9 ×0.9091-6 ×0.8264）/6.1446-1 ×0.25+0.5×0.75]/0.5273=27.23（萬元）

通過計(jì)算可知，考慮綜合稅負(fù)下，出租人的最低租金收入應(yīng)為27.23萬元時(shí)才能彌補(bǔ)各項(xiàng)成本和稅費(fèi)。

四、結(jié)語

從本文案例分析可知，是否考慮稅負(fù)將對出租人的租金產(chǎn)生較大影響，必須引起足夠的重視。企業(yè)從事不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)時(shí)，為保證出租業(yè)務(wù)獲得最大利潤，必須充分考慮各項(xiàng)成本和稅負(fù)，在此基礎(chǔ)上計(jì)算損益平衡租金，上述計(jì)算模型可為企業(yè)提供實(shí)務(wù)指導(dǎo)。