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        房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制對策探析

        2017-09-09 06:13:48趙瑩
        中國集體經(jīng)濟(jì) 2017年24期
        關(guān)鍵詞:項(xiàng)目成本房地產(chǎn)開發(fā)控制對策

        趙瑩

        摘要:當(dāng)前,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要環(huán)節(jié),對房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā);項(xiàng)目成本;問題;控制對策

        隨著我國房地產(chǎn)市場競爭的日漸激烈,加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制對提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實(shí)力及穩(wěn)固發(fā)展具有重要的作用。因此分析研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制情況,提出有效的控制對策,是今后很長一段時間內(nèi)永恒不變的主題。

        一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制的涵義及重要性

        (一)涵義

        項(xiàng)目成本費(fèi)用控制在房地產(chǎn)企業(yè)中存在兩層涵義,第一層是房地產(chǎn)企業(yè)日常開發(fā)經(jīng)營過程中,根據(jù)現(xiàn)行的項(xiàng)目成本費(fèi)用計劃和項(xiàng)目成本費(fèi)用管理制度等規(guī)定內(nèi)容,科學(xué)安排、優(yōu)化調(diào)整及有效監(jiān)督每一項(xiàng)目活動運(yùn)行中的費(fèi)用使用情況,將項(xiàng)目成本費(fèi)用控制在允許范圍內(nèi)。另一層是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制涉及了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的事前、事中、事后三方面的控制工作。

        (二)重要性

        房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制的重要性主要體現(xiàn)在:首先,當(dāng)項(xiàng)目成本費(fèi)用產(chǎn)生時,對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中使用的人力資源、物質(zhì)資源、費(fèi)用支出進(jìn)行全方位的指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)及限制,對存在的偏差問題采取有效方法及時糾正,有效控制各個環(huán)節(jié)的生產(chǎn)費(fèi)用,確保成本目標(biāo)的有效落實(shí)。其次,降低項(xiàng)目成本費(fèi)用,促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。需要注意的是,在降低項(xiàng)目成本過程中,不僅要考慮對成本支出的合理控制,而且還應(yīng)提高工程預(yù)算收入水平。只有在節(jié)約支出的同時提高收入水平,才能保證項(xiàng)目成本費(fèi)用的降低率。

        二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制現(xiàn)狀

        (一)成本費(fèi)用控制意識薄弱,成本費(fèi)用控制體系有待完善

        當(dāng)前時期,我國房地產(chǎn)企業(yè)采用的是一種靜態(tài)的成本費(fèi)用控制方法,該方法主要將計劃價格和事后核算作為中心,并且在過去陳舊的觀念與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目高利潤回報的影響下,致使房地產(chǎn)企業(yè)未形成積極的成本競爭意識,不注重成本管理,存在嚴(yán)重的風(fēng)險隱患。企業(yè)管理層一味地按照合同內(nèi)容開展項(xiàng)目成本費(fèi)用控制工作,很少涉及開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本費(fèi)用控制。其次,有不少房地產(chǎn)企業(yè)為了搶占市場,搶工期,經(jīng)常是邊走邊看,缺乏持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略,也沒有制定詳細(xì)具體的成本費(fèi)用控制目標(biāo),直接降低了事中和事后成本費(fèi)用控制效率。同時,房地產(chǎn)企業(yè)采用的成本費(fèi)用控制方法不具備戰(zhàn)略指導(dǎo)性意義,導(dǎo)致成本管理措施滿足不了戰(zhàn)略目標(biāo)要求,忽視了對成本費(fèi)用的科學(xué)預(yù)測和決策,成本費(fèi)用計劃流于形式,再加上缺乏一套高效完善的成本費(fèi)用控制方法體系與標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程,加大了成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)難度。此外,大部分房地產(chǎn)企業(yè)一味地追求高額的投資利潤率,很少關(guān)心開發(fā)項(xiàng)目潛藏的經(jīng)營風(fēng)險和政策不斷變動等引起的不確定性風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)時間較長、資金需求量大,一旦存在盲目投資行為,將影響產(chǎn)品的銷售率或資金的流向,給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)營及財務(wù)風(fēng)險。

        (二)成本費(fèi)用管理不力

        現(xiàn)階段,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用管理過程中,有不少房地產(chǎn)企業(yè)出于節(jié)省成本的目的,將整個工程層層分解,分包給大大小小的承包商。這樣當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與施工進(jìn)入后期階段時,工程分包單位和總承包單位會在施工質(zhì)量、成品保護(hù)等工作配合環(huán)節(jié)發(fā)生激烈的矛盾,加劇了項(xiàng)目成本費(fèi)用管理的難度。一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中常常涵蓋各種交叉作業(yè)、工程建設(shè)單位,由于各建設(shè)單位的施工與竣工時間不同,企業(yè)不僅要和土木建筑企業(yè)等簽訂相應(yīng)的合同,部分專業(yè)工程和配套工程施工單位也要和承包商簽訂工程合同。但是由于成本費(fèi)用管理不力,雙方簽訂的工程合同缺乏嚴(yán)密性,施工單位本著自身利益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),未樹立正確的成本與合作意識,進(jìn)而引起工期延誤,管理無序的現(xiàn)象,嚴(yán)重阻礙了成本費(fèi)用控制的順利實(shí)施。

        三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制對策

        (一)樹立正確的成本費(fèi)用控制意識,落實(shí)全過程控制原則

        房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理存在于各個項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)中,如項(xiàng)目設(shè)計、項(xiàng)目施工、業(yè)主入住等環(huán)節(jié)。在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行考核時,應(yīng)將項(xiàng)目成本費(fèi)用作為綜合性指標(biāo),該指標(biāo)不僅涵蓋了各項(xiàng)目部門、班組及員工的作業(yè)過程,還直接關(guān)系到全員的合法利益。所以要想不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用管理,就必須培養(yǎng)全員正確的成本費(fèi)用控制意識和科學(xué)的控制觀念。企業(yè)全員的成本費(fèi)用控制意識直接聯(lián)系著管理層的意識,所以還應(yīng)加強(qiáng)管理層的成本費(fèi)用控制意識,并且要求管理層積極創(chuàng)設(shè)有利于成本費(fèi)用控制意識形成的環(huán)境。實(shí)際可從下列途徑培養(yǎng)員工的成本費(fèi)用控制意識。

        一,利用相關(guān)培訓(xùn)與教育活動增強(qiáng)全員的成本費(fèi)用控制意識,大力宣傳與推廣先進(jìn)的成本理念,讓所有員工都清楚認(rèn)識到自己在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮的重要性。二,構(gòu)建完善的激勵機(jī)制,通過有效的成本考核與成本否決等方式方法加強(qiáng)管理,提高全員對企業(yè)控制成本費(fèi)用的嚴(yán)謹(jǐn)性的充分認(rèn)識。三,積極營造涉及資源節(jié)約、低成本運(yùn)營內(nèi)容的企業(yè)文化。四,大力宣傳推廣成本是企業(yè)及全員競爭實(shí)力提升的關(guān)鍵。

        房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制涉及投資策劃、招投標(biāo)、項(xiàng)目設(shè)計、項(xiàng)目施工等項(xiàng)目整體環(huán)節(jié),要想對項(xiàng)目成本費(fèi)用有效控制,就必須將重心放在前期建設(shè)階段及項(xiàng)目設(shè)計階段上,確保設(shè)計質(zhì)量水平,減少項(xiàng)目成本費(fèi)用。設(shè)計質(zhì)量必須達(dá)到相關(guān)規(guī)定要求,其直接決定了建設(shè)項(xiàng)目一次性投資量和項(xiàng)目實(shí)際使用后所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益。盡管設(shè)計費(fèi)只占整個項(xiàng)目投資的3%,但其對項(xiàng)目成本費(fèi)用卻能造成嚴(yán)重的影響,所以只有不斷強(qiáng)化設(shè)計階段的成本費(fèi)用控制,才能確保整個項(xiàng)目成本費(fèi)用的有效控制。由此可見,項(xiàng)目決策和設(shè)計階段是成本費(fèi)用控制的關(guān)鍵,項(xiàng)目決策發(fā)揮著決定性作用,設(shè)計階段屬于核心部分。項(xiàng)目成本費(fèi)用控制在保證投資合理性的同時,還必須強(qiáng)調(diào)建設(shè)、施工、設(shè)計、監(jiān)理等工程單位做好管理工作,提高人力、物力、財力的利用率,實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)與社會效益目標(biāo)。

        (二)構(gòu)建完善的成本費(fèi)用控制機(jī)構(gòu)

        要想做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用管理工作,就必須注重以下兩點(diǎn):一,嚴(yán)格遵循“誰管理,如何管理”的原則;為了保證項(xiàng)目目標(biāo)的責(zé)任成本管理工作有效實(shí)施,關(guān)鍵在于建立健全控制組織。為了進(jìn)一步強(qiáng)化成本管理力度,房地產(chǎn)企業(yè)必須設(shè)立成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組,小組成員由設(shè)計管理、施工管理、財會、經(jīng)營等各部門工作人員組成,具體任務(wù)是科學(xué)指導(dǎo)、有效管理和考核整個項(xiàng)目成本費(fèi)用,項(xiàng)目部門內(nèi)部應(yīng)設(shè)立目標(biāo)成本控制管理小組,主要任務(wù)是準(zhǔn)確核算、管理、考核并有效實(shí)施整體項(xiàng)目責(zé)任成本。所有專業(yè)部門相互間應(yīng)建立良好的溝通協(xié)作關(guān)系,全面突出自身的職責(zé)權(quán)限,為各項(xiàng)工作的順利運(yùn)行提供有力依據(jù),積極主動強(qiáng)化項(xiàng)目成本管理。其次,明確各部門的責(zé)任,提高參與積極性;項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目成本管理的第一負(fù)責(zé)人,應(yīng)切實(shí)做好組織機(jī)構(gòu)管理工作,深入分析項(xiàng)目盈虧問題, 并明確相對應(yīng)的解決措施;工程技術(shù)部主要負(fù)責(zé)工程進(jìn)展速度和對各項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)控制,應(yīng)保證較高的質(zhì)量,在推動工期如期完成的同時,還應(yīng)合理減少成本;經(jīng)營部門負(fù)責(zé)對合同的運(yùn)行過程進(jìn)行管理,向上級部門申報工程進(jìn)度款,處理施工賠償事項(xiàng);財務(wù)部門負(fù)責(zé)各項(xiàng)目的財務(wù)工作,充分掌握財務(wù)現(xiàn)狀及收支情況,優(yōu)化調(diào)度資金,推動工程有序運(yùn)行。

        (三)加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新,節(jié)約成本

        良好的技術(shù)手段有助于保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的合理性。經(jīng)過長期的施工實(shí)踐得出,材料成本在整個工程施工中所占比例最高,而直接費(fèi)用將嚴(yán)重影響到間接費(fèi)用的比例。隨著我國科技的快速發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際施工時,必須不斷強(qiáng)化核心施工技術(shù),同時,廣泛采用各類有效的新技術(shù)、新材料、新方法,通過提高技術(shù)成果來縮短工程工期,降低成本。

        四、結(jié)論

        綜上所述可知,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理中占據(jù)重要地位,合理減少成本費(fèi)用將有利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升,采用有效的成本管理方式方法,能夠避免企業(yè)資金浪費(fèi)情況,大大節(jié)約了社會資源和經(jīng)濟(jì)資源,對企業(yè)的穩(wěn)固發(fā)展提供了保障。

        參考文獻(xiàn):

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        [6]張浩.淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制[J].四川水泥,2015(10).

        (作者單位: 廈門海投房地產(chǎn)有限公司)endprint

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