吳沛晟

摘要：當(dāng)前是房地產(chǎn)供給側(cè)改革的關(guān)鍵時(shí)期，自2013年我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)以來(lái)，房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，當(dāng)前房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)新常態(tài)，因此文章研究了當(dāng)前房?jī)r(jià)的基本態(tài)勢(shì)，并基于宏觀調(diào)控思考了一些對(duì)策，僅供參考。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；房地產(chǎn)；房?jī)r(jià)；態(tài)勢(shì)；對(duì)策

新常態(tài)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾經(jīng)波折，隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的持續(xù)深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)在“去庫(kù)存”的利好下，市場(chǎng)回暖，但也帶了較大的泡沫，并在宏觀調(diào)控下呈現(xiàn)出新的發(fā)展態(tài)勢(shì)。本文則主要探討房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格態(tài)勢(shì)，希望能夠得出新常態(tài)下房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)以及房?jī)r(jià)調(diào)控對(duì)策。

一、新常態(tài)下的中國(guó)房地產(chǎn)

2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，開始面臨經(jīng)濟(jì)下行的壓力，2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，卻沒(méi)有崩盤，得益于購(gòu)房剛需旺盛。截至2015年全國(guó)住宅銷售面積總量約90億平方米，存量以及新增面積持續(xù)穩(wěn)定在10億平方米以上，如圖1所示。

2015年以前的10年，中國(guó)房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)離不開制度和人口紅利，量?jī)r(jià)齊升。2013年特殊窗口逐漸關(guān)閉，行業(yè)整體并沒(méi)有出現(xiàn)拐點(diǎn)，樓市出現(xiàn)疲軟。隨后限購(gòu)、限貸政策逐漸放寬，降息降準(zhǔn)，購(gòu)買住房稅收優(yōu)惠等一系列“救市”政策使房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年出現(xiàn)新一輪的爆發(fā)，房?jī)r(jià)再一次飛速增長(zhǎng)。但是樓市卻始終不溫不火。無(wú)論是投資還是消費(fèi)者的消費(fèi)均表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格態(tài)勢(shì)

（一）數(shù)據(jù)

本文截取2015年1月至8月這個(gè)時(shí)期的情況來(lái)反應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)，如表1和表2所示。

由于密集的“救市”政策出臺(tái)，部分城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，由此可基本得出新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的態(tài)勢(shì)。

（二）態(tài)勢(shì)

第一，從表1和表2來(lái)看，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，房地產(chǎn)價(jià)格在逐步回調(diào)，市場(chǎng)回暖，但一些熱點(diǎn)城市價(jià)格變化過(guò)快，導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)過(guò)大，2016年有房地產(chǎn)公司進(jìn)行了調(diào)研，全球房?jī)r(jià)最貴的10個(gè)城市中北京和上海分列第10位和第8位，分別是112233元/m2和141510元/m2，樓市價(jià)格大規(guī)模下跌的可能性較小。

第二，房?jī)r(jià)回調(diào)城市數(shù)量加大，如同表1和表2所示數(shù)據(jù)，全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅和二手住宅價(jià)格下降的城市逐漸減少，價(jià)格上漲城市則在增多，經(jīng)歷2014年的疲軟后，樓市回暖，到2016年全國(guó)50強(qiáng)城市中，成交均價(jià)到1萬(wàn)元/平方米以上的城市達(dá)到18個(gè)，深圳、上海、北京分列前三，成交均價(jià)分別是53774元/m2、38283元/m2、33412元/m2，成交均價(jià)同比漲幅排行前三的則是深圳、蘇州和東莞，分別是56%，43%，38%。

第三，房地產(chǎn)區(qū)域過(guò)剩，整體空置率偏高。尤其是三、四線城市的空置率很高，海聞匯豐商學(xué)院院長(zhǎng)指出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的泡沫其實(shí)不是房?jī)r(jià)而是空置率問(wèn)題。同時(shí)方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫區(qū)域分化較大，一線樓市存在價(jià)格泡沫，三、四線城市存在庫(kù)存泡沫，因此去庫(kù)存還將是未來(lái)時(shí)間內(nèi)的主要態(tài)勢(shì)。

第四，樓市調(diào)控逐步市場(chǎng)化，但行政化調(diào)控還將進(jìn)一步持續(xù)，自2015年放寬市場(chǎng)，各項(xiàng)救市政策的出臺(tái)，房?jī)r(jià)開始回升，并在2016年再創(chuàng)新高。王微（國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)）指出，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開始顯現(xiàn)，雖然去庫(kù)存效果顯著，但是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，引發(fā)泡沫風(fēng)險(xiǎn)隱患。2016年政策逐步收緊，防止泡沫進(jìn)一步膨脹。

三、基于宏觀調(diào)控的思考

從目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，短期內(nèi)房地產(chǎn)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革來(lái)看，未來(lái)政府很可能采用分類調(diào)控的手段。在探索房地產(chǎn)稅的同時(shí)，還將更為頻繁的干預(yù)合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

（一）熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高漲，市場(chǎng)化調(diào)控需進(jìn)一步加強(qiáng)

從目前的房?jī)r(jià)態(tài)勢(shì)來(lái)看，雖然房?jī)r(jià)增長(zhǎng)波動(dòng)大，但政府正在力求企穩(wěn)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化，與政府的調(diào)控有著極大的關(guān)系，政策導(dǎo)向作用巨大。如圖2所示。

熱點(diǎn)城市在政策刺激下房?jī)r(jià)高漲，政府不得不再一次收緊政策，實(shí)行限購(gòu)、限貸等政策。實(shí)質(zhì)上熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高漲，有專家指出關(guān)鍵還是在“炒房”大量投機(jī)者投資房產(chǎn)，使房?jī)r(jià)高漲的同時(shí)，使空置率同樣高漲。所以市場(chǎng)化調(diào)控還需進(jìn)一步加強(qiáng)，當(dāng)然如果立法完善，房地產(chǎn)稅出臺(tái)，有可能抑制“炒房”。專家指出，這種對(duì)策下，如果炒房者手中有200套房子，一年征收1萬(wàn)元房地產(chǎn)稅，那么一年就要繳稅200萬(wàn)，那么炒房者怎么敢持有200套房。這種對(duì)策不是為打壓房?jī)r(jià)，而是調(diào)節(jié)和引導(dǎo)房地產(chǎn)投資行為，使市場(chǎng)回歸理性。

（二）三、四線和部分二線城市迫于庫(kù)存壓力可能降價(jià)

部分二線和三、四線城市主要是庫(kù)存泡沫，房?jī)r(jià)有可能漲不上來(lái)，甚至可能下降。因庫(kù)存過(guò)剩，還需進(jìn)一步去庫(kù)存。中國(guó)發(fā)展高層論壇2017房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革分論壇上，多為參與討論的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲主要是供給問(wèn)題，羅康瑞（瑞安集團(tuán)）表示，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不同城市的市場(chǎng)表現(xiàn)分化明顯，如上海在2016年上漲了24%，而重慶只有5%。原因就是土地供給問(wèn)題，像上海這樣的一線大城市，土地出讓總量只有690萬(wàn)，市場(chǎng)上的購(gòu)房剛需或是改善型需求依然龐大。這種觀點(diǎn)有一定道理，但是三、四線城市庫(kù)存高企，房子建起來(lái)賣不出去，就可能降價(jià)。根源在于城市發(fā)展的不平衡，三、四線城市對(duì)人口吸引力不足，關(guān)鍵還是要加強(qiáng)這部分地區(qū)的建設(shè)，尤其要有“大交通”的理念，發(fā)展其經(jīng)濟(jì)，吸引人口持續(xù)去庫(kù)存，并引導(dǎo)投資行為。

（三）新常態(tài)的房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)也要合理轉(zhuǎn)型

新常態(tài)下，行業(yè)面臨洗牌，政府的調(diào)控在收緊狀態(tài)下，樓市趨冷，反之則趨熱。政府調(diào)控是必須的措施，因?yàn)橐坏┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)背離國(guó)民經(jīng)濟(jì)的情況就可能影響整體經(jīng)濟(jì)和社會(huì)，所以市場(chǎng)化調(diào)控和政策調(diào)控必然還會(huì)共存，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)的調(diào)控關(guān)鍵還是房地產(chǎn)企業(yè)的合理轉(zhuǎn)型，政府在其中要其引導(dǎo)作用，要使房企適應(yīng)新常態(tài)，加快房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，順應(yīng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

自我國(guó)開放房地產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格始終處于上升態(tài)勢(shì)，在強(qiáng)烈的購(gòu)房剛需下房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，政府不得以進(jìn)行政策調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展快速的同時(shí)也在趨于理性。但是在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的壓力，樓市趨冷，進(jìn)入疲軟期，政府又不得不采取措施“救市”，而使房?jī)r(jià)再一次快速增長(zhǎng)，而且面臨很多深層次的問(wèn)題。本文由此提出了一些淺見，顯然有不足之處，但希望能起拋磚引玉之用，與業(yè)內(nèi)同仁共同探討。

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（作者單位：甘肅省蘭州市甘肅建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院招生就業(yè)處）endprint