王麗英+王勇

摘要：在多元統(tǒng)一農(nóng)村土地市場(chǎng)建設(shè)背景下，分析農(nóng)村土地市場(chǎng)建設(shè)對(duì)農(nóng)村土地估價(jià)的要求。通過(guò)實(shí)地調(diào)查、文獻(xiàn)統(tǒng)計(jì)的方法，分析當(dāng)前農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估在評(píng)估委托、評(píng)估目的確定、評(píng)估方法選擇、修正系數(shù)確定以及評(píng)估報(bào)告使用中存在的問(wèn)題，結(jié)合我國(guó)土地管理法律法規(guī)、土地估價(jià)規(guī)程和其他土地估價(jià)相關(guān)理論，提出改良農(nóng)村土地估價(jià)現(xiàn)狀，推動(dòng)農(nóng)村土地估價(jià)發(fā)展的對(duì)策。為完善農(nóng)村土地估價(jià)理論與方法體系，制定農(nóng)村土地管理政策，調(diào)整估價(jià)企業(yè)發(fā)展模式，促進(jìn)農(nóng)村土地市場(chǎng)健康發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；土地估價(jià)；問(wèn)題與對(duì)策

2013年安徽省出臺(tái)了關(guān)于建設(shè)多元統(tǒng)一農(nóng)村土地市場(chǎng)的相關(guān)文件，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有了政策依據(jù)，在流轉(zhuǎn)對(duì)象、規(guī)模、主體等方面都出現(xiàn)了新特點(diǎn)。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對(duì)象范圍擴(kuò)大，流轉(zhuǎn)主體類(lèi)型增加，流轉(zhuǎn)方式創(chuàng)新，農(nóng)村土地市場(chǎng)建設(shè)有序開(kāi)展，農(nóng)村土地交易對(duì)土地估價(jià)提出了新的要求。為了保證農(nóng)村土地的公平交易，推動(dòng)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，需要對(duì)農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估進(jìn)行相關(guān)研究。當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估技術(shù)方法比較完善，但農(nóng)村建設(shè)用地的價(jià)格評(píng)估研究較少。農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估研究主要進(jìn)行了估價(jià)技術(shù)方法研究，對(duì)估價(jià)的實(shí)際需求、存在的問(wèn)題及估價(jià)發(fā)展的對(duì)策研究較少。研究從當(dāng)前農(nóng)村土地價(jià)格構(gòu)成和價(jià)格內(nèi)涵入手，分析農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估存在的問(wèn)題，提出推動(dòng)農(nóng)村土地估價(jià)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議，為確定公平合理的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格價(jià)格，推動(dòng)“多元統(tǒng)一”農(nóng)村土地市場(chǎng)建設(shè)提供依據(jù)。

一、相關(guān)概念

（一）農(nóng)村土地

農(nóng)村是城市的相對(duì)概念，農(nóng)村土地是指農(nóng)村范圍內(nèi)的土地。農(nóng)村土地從產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上來(lái)說(shuō)主要是集體所有土地和少量的國(guó)有土地。本文中的農(nóng)村土地僅指農(nóng)村集體所有的土地。從使用方式上看農(nóng)村土地主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民生活，包括農(nóng)用地和建設(shè)用地。農(nóng)用地包括耕地、園地、林地和草地等，主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，具有生態(tài)功能和社會(huì)保障功能。建設(shè)用地主要包括宅基地、公共基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性用地，屬于工程性利用。宅基地和公共基礎(chǔ)設(shè)施用地具有社會(huì)保障功能，經(jīng)營(yíng)性用地具有收益功能。

（二）農(nóng)村土地估價(jià)

土地估價(jià)是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按土地的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響，綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。農(nóng)村土地估價(jià)是依據(jù)估價(jià)的原則，通過(guò)收集農(nóng)村土地的資料和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件資料，綜合分析土地的來(lái)源、權(quán)力狀況、利用方式、主要功能及利用效益，結(jié)合社會(huì)發(fā)展情況和土地使用年限，估算農(nóng)村土地價(jià)格的過(guò)程。

（三）農(nóng)村土地估價(jià)特點(diǎn)

由于估價(jià)對(duì)象的不同，與城鎮(zhèn)土地估價(jià)相比農(nóng)村土地估價(jià)具有自己的特點(diǎn)。1. 農(nóng)村土地估價(jià)對(duì)象多元，影響因素復(fù)雜。農(nóng)村土地利用方式多樣，估價(jià)對(duì)象可以是耕地、園地、林地、經(jīng)營(yíng)性用地、公共基礎(chǔ)設(shè)施用地、還可以是掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)和耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)。不同用途對(duì)土地條件要求，其價(jià)格影響因素各異，不同因素之間相互作用復(fù)雜，影響因素體系構(gòu)成復(fù)雜。2. 流轉(zhuǎn)方式多樣，價(jià)格內(nèi)涵豐富。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式多樣，包括出讓、出租、抵押、轉(zhuǎn)包等，不同流轉(zhuǎn)方式價(jià)格形成過(guò)程不同，具有不同的價(jià)格類(lèi)型。同時(shí)交易目的、估價(jià)方法、權(quán)益性質(zhì)等共同決定價(jià)格構(gòu)成，價(jià)格內(nèi)涵豐富。3. 流轉(zhuǎn)主體多為內(nèi)部成員，價(jià)格確定中主觀因素較多。目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要集中在集體內(nèi)部，由于集體成員之間的“人情”關(guān)系，交易價(jià)格確定中主觀因素較多，價(jià)格客觀性欠缺。

二、農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估存在的問(wèn)題

（一）流轉(zhuǎn)主體估價(jià)意識(shí)不強(qiáng)，委托估價(jià)項(xiàng)目較少，評(píng)估得不到有效開(kāi)展

由于過(guò)去土地制度對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的限制，農(nóng)村土地市場(chǎng)處于建設(shè)初期，流轉(zhuǎn)規(guī)模較小，流轉(zhuǎn)頻率較低，流轉(zhuǎn)主體未形成委托估價(jià)的意識(shí)?，F(xiàn)有農(nóng)村土地估價(jià)項(xiàng)目主要是由集體委托進(jìn)行出讓底價(jià)確定或者是銀行委托確定抵押價(jià)格，農(nóng)戶(hù)委托估價(jià)的項(xiàng)目極少，不利于農(nóng)村土地估價(jià)的實(shí)施。

（二）估價(jià)目的不明確，價(jià)格內(nèi)涵不清晰，評(píng)估結(jié)果缺乏有效性

土地評(píng)估價(jià)格與土地的流轉(zhuǎn)方式、利用方式、使用年限、估價(jià)方法、評(píng)估目的等多個(gè)因素相關(guān)。由于對(duì)土地價(jià)格認(rèn)識(shí)不足，委托人在委托中存在估價(jià)目的描述不清，甚至出現(xiàn)多個(gè)估價(jià)目的現(xiàn)象。估價(jià)目的不明確，待估對(duì)象影響因素和價(jià)格內(nèi)涵不清晰，不能保障估價(jià)結(jié)果的有效性。

（三）估價(jià)方法體系不完善，估價(jià)方式單一，價(jià)格缺乏科學(xué)性

目前我國(guó)只有城鎮(zhèn)土地估價(jià)和農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程，缺少農(nóng)村建設(shè)用地相關(guān)的估價(jià)技術(shù)規(guī)程。同時(shí)，農(nóng)村土地估價(jià)方法研究以農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估和征地補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估為主，對(duì)宅基地、公共基礎(chǔ)設(shè)施用地的價(jià)格評(píng)估方法研究較少。農(nóng)村土地估價(jià)方法體系不完善，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格主要根據(jù)流轉(zhuǎn)雙方主觀評(píng)判和協(xié)商確定。在一些估價(jià)中直接套用城鎮(zhèn)土地估價(jià)方法模型，但由于城鎮(zhèn)土地和農(nóng)村土地的差異，模型中的假設(shè)、條件、修正系數(shù)等不能滿(mǎn)足農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估要求，評(píng)估結(jié)果缺乏科學(xué)性。

（四）估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺乏，現(xiàn)有估價(jià)方法使用困難，方法創(chuàng)新不足

農(nóng)村土地市場(chǎng)發(fā)展較晚，土地政策實(shí)施和利用效果之間的時(shí)間差，使得市場(chǎng)比較法可比實(shí)例難以選擇。農(nóng)村土地市場(chǎng)處于建設(shè)初期，市場(chǎng)交易不穩(wěn)定，土地收益風(fēng)險(xiǎn)較大，收益法所需的凈收益數(shù)據(jù)和資本化率測(cè)算困難。由于土地的功能復(fù)雜，不同土地成本構(gòu)成差異較大，土地的增值收益測(cè)算困難。農(nóng)村建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)缺乏，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法運(yùn)用也存在難度?，F(xiàn)有的估價(jià)方法模型難以直接利用，而方法模型的創(chuàng)新和調(diào)整研究較少，估價(jià)開(kāi)展存在難度。

（五）估價(jià)報(bào)告使用不當(dāng)，交易價(jià)格依據(jù)不科學(xué)，主體權(quán)益得不到保障

委托個(gè)體容易忽視估價(jià)報(bào)告的使用期限和范圍，將同一估價(jià)報(bào)告結(jié)果長(zhǎng)期用于各種不同交易。估價(jià)結(jié)果針對(duì)特定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)目的以及交易方式等因素，將同一結(jié)果用于不同交易目的、交易方式時(shí)缺乏科學(xué)依據(jù)，土地流轉(zhuǎn)主體的合法權(quán)益得不到有效保障。endprint

（六）估價(jià)程序不完善，估價(jià)事項(xiàng)不完整，價(jià)格缺乏完整性

在估價(jià)實(shí)踐中部分工作人員對(duì)農(nóng)村土地估價(jià)不重視，存在工作計(jì)劃安排不合理，工作人員資格不符合，土地估價(jià)條件概括和分析不完整，估價(jià)參數(shù)確定隨意，估價(jià)結(jié)果不進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的現(xiàn)象，確定的價(jià)格缺乏完整性和客觀性。

三、農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估對(duì)策

（一）加大宣傳力度，提高土地估價(jià)意識(shí)

土地價(jià)格機(jī)制是土地市場(chǎng)的核心。隨著農(nóng)村土地市場(chǎng)的建立，農(nóng)村土地交易日益頻繁，合理、科學(xué)、客觀地確定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，是土地順利流轉(zhuǎn)的保障。通過(guò)農(nóng)村土地估價(jià)的重要性及法律意義宣傳，提高農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主體對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員及土地價(jià)格評(píng)估的認(rèn)識(shí)，擴(kuò)大估價(jià)項(xiàng)目范圍。通過(guò)估價(jià)知識(shí)宣傳和普及，提高農(nóng)民的專(zhuān)業(yè)能力，為明確估價(jià)目的，合理使用估價(jià)結(jié)果提供技術(shù)保障。加大土地估價(jià)在土地交易價(jià)格確定和市場(chǎng)建設(shè)中的作用的宣傳，提高農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)人的估價(jià)意識(shí)。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行土地估價(jià)程序，改善土地估價(jià)效果

農(nóng)村土地價(jià)格構(gòu)成、形成、估價(jià)目的復(fù)雜，影響因素眾多，在估價(jià)中應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行確定估價(jià)基本事項(xiàng)、擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃、收集資料實(shí)地踏勘、分析整理相關(guān)資料、選定方法試算價(jià)格、確定宗地估價(jià)結(jié)果、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告書(shū)七個(gè)步驟，保證基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實(shí)準(zhǔn)確性，參數(shù)的科學(xué)有效性，提高結(jié)果的客觀合理性。

（三）明確土地估價(jià)目的，明晰土地價(jià)格內(nèi)涵

土地估價(jià)目的是價(jià)格類(lèi)型和估價(jià)方法確定的關(guān)鍵。農(nóng)村土地中由于土地權(quán)益主體知識(shí)水平普遍較低，思維簡(jiǎn)單，缺乏對(duì)估價(jià)目的的正確認(rèn)識(shí)，估價(jià)中需要估價(jià)師協(xié)助委托人明確估價(jià)目的。結(jié)合估價(jià)目的，綜合考慮土地權(quán)益類(lèi)型、利用方式、流轉(zhuǎn)方式等因素，明確鑒定土地內(nèi)涵，保障估價(jià)結(jié)果的針對(duì)性和有效性。

（四）創(chuàng)新估價(jià)方法體系，科學(xué)評(píng)估土地價(jià)格

農(nóng)村土地具有較強(qiáng)的“農(nóng)村性”，生態(tài)保護(hù)功能和社會(huì)保障功能較強(qiáng)，價(jià)值構(gòu)成復(fù)雜，城鎮(zhèn)土地估價(jià)的技術(shù)方法不能滿(mǎn)足農(nóng)村土地估價(jià)的需要。農(nóng)村土地估價(jià)借鑒城鎮(zhèn)土地價(jià)格評(píng)估的方法，進(jìn)行一定的創(chuàng)新。對(duì)市場(chǎng)法進(jìn)行修正體系的創(chuàng)新，可以建立因素修正法，對(duì)可比價(jià)格進(jìn)行行政區(qū)域修正、功能修正、權(quán)屬性質(zhì)修正、生態(tài)條件修正和社會(huì)保障功能修等。對(duì)收益法中的凈收益進(jìn)行年生態(tài)保護(hù)費(fèi)用和年社會(huì)保障費(fèi)用的扣除，對(duì)資本化率進(jìn)行功能、年期等的修正。對(duì)成本法的“主要成本”土地的取得成本進(jìn)行完善，增加社會(huì)保障的補(bǔ)償成本和生態(tài)補(bǔ)償成本等。通過(guò)對(duì)現(xiàn)有土地估價(jià)基本方法的創(chuàng)新和完善，提高土地估價(jià)模型的科學(xué)性和合理性，保證估價(jià)結(jié)果的客觀性和公正性。

（五）建立估價(jià)參數(shù)計(jì)算方法，提高估價(jià)結(jié)果的科學(xué)性

各種估價(jià)方法中都有較多的參數(shù)，參數(shù)的準(zhǔn)確性直接決定估價(jià)結(jié)果的有效性。農(nóng)村土地市場(chǎng)發(fā)展滯后，各類(lèi)參數(shù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)薄弱，直接搜集參數(shù)數(shù)據(jù)困難。同時(shí)，由于農(nóng)村土地“農(nóng)村性”，參數(shù)的選取和修正系數(shù)的確定應(yīng)該避免采用城鎮(zhèn)土地估價(jià)中經(jīng)驗(yàn)參數(shù)。參數(shù)計(jì)算應(yīng)該直接運(yùn)用層次分析、多因素比、灰色分析等定量法，保證關(guān)鍵參數(shù)的有效性，提高評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性。

（六）規(guī)范土地估價(jià)報(bào)告的使用范圍，保護(hù)合法權(quán)益

在合同中約定報(bào)告使用范圍，明確超出范圍使用報(bào)告的法律責(zé)任。通過(guò)宣傳和溝通明確估價(jià)結(jié)果有效的條件，正確使用估價(jià)結(jié)果，有效保護(hù)權(quán)益人的權(quán)益。

四、結(jié)語(yǔ)

農(nóng)村土地市場(chǎng)處于初始建設(shè)階段，隨著農(nóng)村土地市場(chǎng)的建設(shè)發(fā)展，農(nóng)村土地估價(jià)的需求增加。目前農(nóng)村土地估價(jià)在估價(jià)意識(shí)、估價(jià)目的、估價(jià)方法體系、估價(jià)報(bào)告使用、估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)、估價(jià)程序等方面都存在問(wèn)題，需要對(duì)提高農(nóng)戶(hù)委托估價(jià)意識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行估價(jià)程序，明確估價(jià)目的，創(chuàng)新估價(jià)方法等提高農(nóng)村土地估價(jià)的科學(xué)性和有效性，推動(dòng)農(nóng)村土地估價(jià)的發(fā)展和農(nóng)村土地市場(chǎng)的建設(shè)。

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（作者單位：王麗英，池州學(xué)院管理與法學(xué)院；王勇，江蘇東圖城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司）endprint