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        中小房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題及對策探析

        2017-09-09 23:57:51侯文鋒
        中國集體經(jīng)濟(jì) 2017年23期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問題

        侯文鋒

        摘要:近年來,房地產(chǎn)行業(yè)行情急劇轉(zhuǎn)下,由以前的暴利變?yōu)楸±?,降低成本,提高收益,是整個行業(yè)的必然舉措。一些中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資源、實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不足,對開發(fā)成本控制缺乏全過程和全方面的了解,往往導(dǎo)致投資失敗。文章針對目前很多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制方面的問題,提出了相關(guān)建議。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);成本控制;問題;對策

        數(shù)年前房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展及暴利的驅(qū)動下,一些投資商紛紛加入房地產(chǎn)行業(yè),但由于對市場的變化及宏觀政策調(diào)控預(yù)見不足;對整個開發(fā)過程成本的產(chǎn)生缺乏足夠了解,往往導(dǎo)致投資失敗。深入了解成本的驅(qū)動因素,加強(qiáng)成本控制,由事后的財(cái)務(wù)成本核算轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑笆轮械某杀究刂?,是保障房地產(chǎn)企業(yè)生存與持續(xù)發(fā)展的必要。為維持生存和獲取利潤,中小房地產(chǎn)企業(yè)粗獷式的管理必須向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)型。成本控制對眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)來說尤其是重中之重,加強(qiáng)成本控制意義重大。

        一、中小房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義

        房地產(chǎn)開發(fā)成本控制即企業(yè)以項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算為目標(biāo),通過事前和事中對開發(fā)過程各項(xiàng)成本驅(qū)動因素進(jìn)行控制,使成本實(shí)際發(fā)生控制在預(yù)算范圍內(nèi),實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。包括土地成本、前期工程成本、建筑安裝成本、市政公共設(shè)施成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本費(fèi)用項(xiàng)目的控制。企業(yè)對開發(fā)成本控制具有多方面意義。

        (一)降低成本費(fèi)用,提高利潤

        在價(jià)格難以增長的情況下,降低成本是創(chuàng)造利潤的源泉。在目前三、四線城市,尤其是縣級城市,房價(jià)難以增長,降本增效,幾乎成為提高收益的唯一途徑。而當(dāng)前很多三、四線城市中小房地產(chǎn)企業(yè),由于管理粗獷,降本增效,大有潛力可挖。

        (二)提高企業(yè)競爭能力

        降低成本同時(shí)也降低了開發(fā)過程中的資金占用,對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè),以盡量少的資金占用完成同樣的項(xiàng)目開發(fā),創(chuàng)造更多的利潤,競爭優(yōu)勢不容置疑。在當(dāng)前大環(huán)境下,中小房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行融資異常艱難,大多數(shù)中小房企選擇了民間借貸途徑,大大增加了財(cái)務(wù)費(fèi)用和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。也有很多中小房企開發(fā)中途資金鏈斷裂,發(fā)生經(jīng)營危機(jī)。降低成本,降低開發(fā)資金的需求量,可以降低上述風(fēng)險(xiǎn),另一方面也可以實(shí)施成本優(yōu)先戰(zhàn)略,加強(qiáng)市場競爭力。

        (三)提高企業(yè)管理水平和提高員工的專業(yè)素質(zhì)

        房地產(chǎn)企業(yè)成本控制涉及到開發(fā)全過程和全方面,具體操作需要各部門和員工的反復(fù)溝通和協(xié)力合作,成本控制部門和員工需要跨專業(yè)的知識。整個成本控制需要切實(shí)可行的制度保障。加強(qiáng)成本控制,可以有效推進(jìn)企業(yè)管理水平的提高,促進(jìn)員工專業(yè)水平的提升。

        二、中小房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

        (一)對房地產(chǎn)開發(fā)成本驅(qū)動因素缺乏全面了解,控制意識不足

        在數(shù)年前房地產(chǎn)高額利潤的誘惑下,很多制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、個人等紛紛加入房地產(chǎn)行列,但他們大多對房地產(chǎn)行業(yè)不是很了解,對開發(fā)全過程的成本驅(qū)動因素模糊,開發(fā)成本控制意識不足。如一些中小房地產(chǎn)開發(fā)公司未設(shè)置成本控制部門,無人主導(dǎo)成本控制或成本控制崗位設(shè)置未遵守制衡性原則。

        (二)經(jīng)驗(yàn)決策,未進(jìn)行科學(xué)論證,成本超過預(yù)想

        房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有造價(jià)的個別性和差異性,不同的項(xiàng)目造價(jià)往往相差非常大。而很多中小房企未對新項(xiàng)目科學(xué)論證,經(jīng)驗(yàn)決策,盲目投資,結(jié)果成本超出預(yù)想,導(dǎo)致投資失敗。例如,一家港資房企,專營地下商場。在沿海某地級市投資地下商場項(xiàng)目,事前未對項(xiàng)目地做地質(zhì)調(diào)查。結(jié)果施工時(shí)發(fā)現(xiàn)地下全是花崗巖,地下開挖需特種挖掘設(shè)備才行,天價(jià)成本導(dǎo)致此項(xiàng)目投資失敗。

        (三)對地方政策缺乏了解,決策失誤多,導(dǎo)致成本增加

        國家對房地產(chǎn)行業(yè)投資總體上講沒有什么稅收優(yōu)惠政策,而地方政府為了吸引投資,往往通過財(cái)政返還等方式變相給予優(yōu)惠。如某個省級市數(shù)年前設(shè)立新區(qū),大搞建設(shè)。為吸引投資商,對大型地產(chǎn)公司暗中進(jìn)行稅后財(cái)政返還,其他很多地區(qū)也有這種情況。一些中小房企,往往對地方優(yōu)惠政策缺乏了解,未能享受優(yōu)惠政策,相對增加開發(fā)成本,在競爭中處于劣勢。另外一種情況,一些地方政府設(shè)立限止房地產(chǎn)開發(fā)政策,企業(yè)不知情拿下地皮,而在開發(fā)過程中障礙重重。

        (四)開發(fā)過于集中,資金投入大,導(dǎo)致高資金成本

        少數(shù)中小房企急于求成,想縮短建設(shè)周期,大面積同時(shí)開發(fā)。這樣伴隨而來的就是資金壓力和財(cái)務(wù)成本。而這幾年國家對房地產(chǎn)調(diào)控,中小房企信貸很困難,很多中小房企為解決資金問題,在民間舉借高利貸,增加開發(fā)成本,同時(shí)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

        (五)缺乏激勵機(jī)制

        一個合適的激勵機(jī)制往往是員工動力的源泉,同時(shí)也是企業(yè)利益的保障。房產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、建設(shè)、財(cái)務(wù)等各方面都可以進(jìn)行優(yōu)化或籌劃,降低成本或稅負(fù)。而這些工作都依賴于員工的奉獻(xiàn)。適當(dāng)?shù)募睿梢猿蔀閱T工出謀化策的驅(qū)動力。而一些中小房企往往缺乏激勵機(jī)制,特別是一些從制造業(yè)轉(zhuǎn)行過來的股東,長期的行業(yè)特性,使他們不愿意對員工付出太多。沒有合適的激勵機(jī)制,員工的積極性得不到發(fā)揮。許多股東往往對已發(fā)生過的問題善后處理大肆認(rèn)可,而對事前的預(yù)控制建議不當(dāng)回事,導(dǎo)致員工“無事還不如有事心態(tài)”。

        三、對策與建議

        (一)增強(qiáng)成本控制意識,建立成本控制管理體系

        成本控制作為利潤的創(chuàng)造手段之一,同時(shí)也是企業(yè)經(jīng)營競爭戰(zhàn)略——成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的實(shí)施保障。企業(yè)要在競爭中生存發(fā)展,就必須增強(qiáng)成本管控意識。成本的控制涉及項(xiàng)目開發(fā)的全過程和全方面。有效的成本管控需要企業(yè)全員的參與。建立成本控制體系,設(shè)立成本控制部門和主要負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)各部門和崗位,發(fā)動員工的積極性,是一個企業(yè)成本控制的基礎(chǔ)。同時(shí)考慮到中小房企資源不足,專業(yè)技術(shù)管理人才少等,中小房企可以選擇適合于自己的成本控制體系。但是,關(guān)健還是要有一個成本控制的意識存在。

        (二)采取目標(biāo)成本方法,對開發(fā)成本進(jìn)行有效控制

        目標(biāo)成本主要體現(xiàn)在限額限量設(shè)計(jì)上。房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本往往占了開發(fā)成本的大頭,而設(shè)計(jì)卻基本上決定了建安成本。通過限額限量設(shè)計(jì),在多種方案中選擇和優(yōu)化,避免成本超過預(yù)期,保障目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然,在施工之前,應(yīng)對施工設(shè)計(jì)進(jìn)行預(yù)算,避免設(shè)計(jì)超標(biāo)成為即成事實(shí)。endprint

        (三)科學(xué)決策,避免盲目投資

        由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的非同一性,每個項(xiàng)目所在地的地質(zhì)、水文、氣象氣候等都會存在差異。對新的項(xiàng)目投資,需對當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)、水文、氣象氣候、周邊自然環(huán)境等深入了解,進(jìn)行可行性分析和經(jīng)濟(jì)效益分析,避免盲目投資導(dǎo)致投資失敗。

        (四)深入了解地方政策,積極和政府協(xié)調(diào),爭取優(yōu)惠待遇

        地方政府為招商引資,會采取各種優(yōu)惠政策。中小房企應(yīng)主動和地方政府協(xié)調(diào),爭取和大房企同等待遇。對于土地款的支付,可以申請分期支付,減少資金壓力和降低財(cái)務(wù)成本。有意適當(dāng)拖延支付土地款,避免地方政府拆遷不及時(shí),企業(yè)無法如期開發(fā)而資金卻沉淀在地皮上產(chǎn)生額外的資金成本。

        (五)采用滾動式開發(fā),降低前期資金投入量,避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和降低財(cái)務(wù)成本

        中小房企開發(fā)過程中應(yīng)盡量避免同時(shí)大面積開發(fā)。一般的做法都是采取滾動式開發(fā),待一部分開發(fā)到一定程度后,再視實(shí)際情況確定后續(xù)開發(fā)面積。而在具體的施工過程中,開發(fā)企業(yè)應(yīng)視自己資金狀況和當(dāng)?shù)仡A(yù)售政策采取部分先施工,待到一定程度后其他的再開工,這樣交錯方式可以避免工程款的集中支付,同時(shí)可以保障部分樓盤早點(diǎn)取得預(yù)售證,收取誠意金,大大緩解資金壓力和避免不必要的舉債,降低財(cái)務(wù)成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

        (六)建立成本控制激勵機(jī)制

        房企成本控制離不開員工的主觀能動性,適當(dāng)?shù)募顧C(jī)制可以有效地激發(fā)員工的積極性和創(chuàng)造性,同時(shí)可以避免一些舞弊事件的發(fā)生。對員工的工作肯定要在精神上和物質(zhì)上同時(shí)進(jìn)行。成本的控制要提倡事前事中的控制,而不是事后的總結(jié)或?qū)σ寻l(fā)生了后果的善后處理。事前事中的成本控制可以避免巨額不必要成本支出,可能給股東的感受不是很大,一但實(shí)際發(fā)生,就是不可逆轉(zhuǎn)性的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般員工人數(shù)不多,但卻是一個高智能的團(tuán)體。對員工價(jià)值的肯定,可以促進(jìn)更多價(jià)值的創(chuàng)造。

        四、結(jié)語

        房地產(chǎn)成本的控制是一個復(fù)雜而系統(tǒng)性的工程,涉及開發(fā)全過程和全方面。成本戰(zhàn)略的實(shí)施,需一個有效的成本控制體系,而一個有效的成本控制體系有賴于高素質(zhì)員工的創(chuàng)造和奉獻(xiàn)。有效的激勵機(jī)制將促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

        參考文獻(xiàn):

        [1]徐靖.房地產(chǎn)成本管理體系的構(gòu)建與發(fā)展趨勢研究[J].價(jià)值工程,2015(27).

        [2]劉秀麗.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題與對策研究[J].全國商情,2015(Z8).

        (作者單位:廣東新溫商投資有限公司)endprint

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