侯文鋒

摘要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)行情急劇轉(zhuǎn)下，由以前的暴利變?yōu)楸±?，降低成本，提高收益，是整個行業(yè)的必然舉措。一些中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資源、實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不足，對開發(fā)成本控制缺乏全過程和全方面的了解，往往導(dǎo)致投資失敗。文章針對目前很多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制方面的問題，提出了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；問題；對策

數(shù)年前房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展及暴利的驅(qū)動下，一些投資商紛紛加入房地產(chǎn)行業(yè)，但由于對市場的變化及宏觀政策調(diào)控預(yù)見不足；對整個開發(fā)過程成本的產(chǎn)生缺乏足夠了解，往往導(dǎo)致投資失敗。深入了解成本的驅(qū)動因素，加強(qiáng)成本控制，由事后的財(cái)務(wù)成本核算轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑笆轮械某杀究刂?，是保障房地產(chǎn)企業(yè)生存與持續(xù)發(fā)展的必要。為維持生存和獲取利潤，中小房地產(chǎn)企業(yè)粗獷式的管理必須向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)型。成本控制對眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)來說尤其是重中之重，加強(qiáng)成本控制意義重大。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制即企業(yè)以項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算為目標(biāo)，通過事前和事中對開發(fā)過程各項(xiàng)成本驅(qū)動因素進(jìn)行控制，使成本實(shí)際發(fā)生控制在預(yù)算范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。包括土地成本、前期工程成本、建筑安裝成本、市政公共設(shè)施成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本費(fèi)用項(xiàng)目的控制。企業(yè)對開發(fā)成本控制具有多方面意義。

（一）降低成本費(fèi)用，提高利潤

在價(jià)格難以增長的情況下，降低成本是創(chuàng)造利潤的源泉。在目前三、四線城市，尤其是縣級城市，房價(jià)難以增長，降本增效，幾乎成為提高收益的唯一途徑。而當(dāng)前很多三、四線城市中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于管理粗獷，降本增效，大有潛力可挖。

（二）提高企業(yè)競爭能力

降低成本同時(shí)也降低了開發(fā)過程中的資金占用，對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，以盡量少的資金占用完成同樣的項(xiàng)目開發(fā)，創(chuàng)造更多的利潤，競爭優(yōu)勢不容置疑。在當(dāng)前大環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行融資異常艱難，大多數(shù)中小房企選擇了民間借貸途徑，大大增加了財(cái)務(wù)費(fèi)用和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。也有很多中小房企開發(fā)中途資金鏈斷裂，發(fā)生經(jīng)營危機(jī)。降低成本，降低開發(fā)資金的需求量，可以降低上述風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也可以實(shí)施成本優(yōu)先戰(zhàn)略，加強(qiáng)市場競爭力。

（三）提高企業(yè)管理水平和提高員工的專業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制涉及到開發(fā)全過程和全方面，具體操作需要各部門和員工的反復(fù)溝通和協(xié)力合作，成本控制部門和員工需要跨專業(yè)的知識。整個成本控制需要切實(shí)可行的制度保障。加強(qiáng)成本控制，可以有效推進(jìn)企業(yè)管理水平的提高，促進(jìn)員工專業(yè)水平的提升。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)成本驅(qū)動因素缺乏全面了解，控制意識不足

在數(shù)年前房地產(chǎn)高額利潤的誘惑下，很多制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、個人等紛紛加入房地產(chǎn)行列，但他們大多對房地產(chǎn)行業(yè)不是很了解，對開發(fā)全過程的成本驅(qū)動因素模糊，開發(fā)成本控制意識不足。如一些中小房地產(chǎn)開發(fā)公司未設(shè)置成本控制部門，無人主導(dǎo)成本控制或成本控制崗位設(shè)置未遵守制衡性原則。

（二）經(jīng)驗(yàn)決策，未進(jìn)行科學(xué)論證，成本超過預(yù)想

房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有造價(jià)的個別性和差異性，不同的項(xiàng)目造價(jià)往往相差非常大。而很多中小房企未對新項(xiàng)目科學(xué)論證，經(jīng)驗(yàn)決策，盲目投資，結(jié)果成本超出預(yù)想，導(dǎo)致投資失敗。例如，一家港資房企，專營地下商場。在沿海某地級市投資地下商場項(xiàng)目，事前未對項(xiàng)目地做地質(zhì)調(diào)查。結(jié)果施工時(shí)發(fā)現(xiàn)地下全是花崗巖，地下開挖需特種挖掘設(shè)備才行，天價(jià)成本導(dǎo)致此項(xiàng)目投資失敗。

（三）對地方政策缺乏了解，決策失誤多，導(dǎo)致成本增加

國家對房地產(chǎn)行業(yè)投資總體上講沒有什么稅收優(yōu)惠政策，而地方政府為了吸引投資，往往通過財(cái)政返還等方式變相給予優(yōu)惠。如某個省級市數(shù)年前設(shè)立新區(qū)，大搞建設(shè)。為吸引投資商，對大型地產(chǎn)公司暗中進(jìn)行稅后財(cái)政返還，其他很多地區(qū)也有這種情況。一些中小房企，往往對地方優(yōu)惠政策缺乏了解，未能享受優(yōu)惠政策，相對增加開發(fā)成本，在競爭中處于劣勢。另外一種情況，一些地方政府設(shè)立限止房地產(chǎn)開發(fā)政策，企業(yè)不知情拿下地皮，而在開發(fā)過程中障礙重重。

（四）開發(fā)過于集中，資金投入大，導(dǎo)致高資金成本

少數(shù)中小房企急于求成，想縮短建設(shè)周期，大面積同時(shí)開發(fā)。這樣伴隨而來的就是資金壓力和財(cái)務(wù)成本。而這幾年國家對房地產(chǎn)調(diào)控，中小房企信貸很困難，很多中小房企為解決資金問題，在民間舉借高利貸，增加開發(fā)成本，同時(shí)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）缺乏激勵機(jī)制

一個合適的激勵機(jī)制往往是員工動力的源泉，同時(shí)也是企業(yè)利益的保障。房產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、建設(shè)、財(cái)務(wù)等各方面都可以進(jìn)行優(yōu)化或籌劃，降低成本或稅負(fù)。而這些工作都依賴于員工的奉獻(xiàn)。適當(dāng)?shù)募睿梢猿蔀閱T工出謀化策的驅(qū)動力。而一些中小房企往往缺乏激勵機(jī)制，特別是一些從制造業(yè)轉(zhuǎn)行過來的股東，長期的行業(yè)特性，使他們不愿意對員工付出太多。沒有合適的激勵機(jī)制，員工的積極性得不到發(fā)揮。許多股東往往對已發(fā)生過的問題善后處理大肆認(rèn)可，而對事前的預(yù)控制建議不當(dāng)回事，導(dǎo)致員工“無事還不如有事心態(tài)”。

三、對策與建議

（一）增強(qiáng)成本控制意識，建立成本控制管理體系

成本控制作為利潤的創(chuàng)造手段之一，同時(shí)也是企業(yè)經(jīng)營競爭戰(zhàn)略——成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的實(shí)施保障。企業(yè)要在競爭中生存發(fā)展，就必須增強(qiáng)成本管控意識。成本的控制涉及項(xiàng)目開發(fā)的全過程和全方面。有效的成本管控需要企業(yè)全員的參與。建立成本控制體系，設(shè)立成本控制部門和主要負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)各部門和崗位，發(fā)動員工的積極性，是一個企業(yè)成本控制的基礎(chǔ)。同時(shí)考慮到中小房企資源不足，專業(yè)技術(shù)管理人才少等，中小房企可以選擇適合于自己的成本控制體系。但是，關(guān)健還是要有一個成本控制的意識存在。

（二）采取目標(biāo)成本方法，對開發(fā)成本進(jìn)行有效控制

目標(biāo)成本主要體現(xiàn)在限額限量設(shè)計(jì)上。房地產(chǎn)項(xiàng)目建安成本往往占了開發(fā)成本的大頭，而設(shè)計(jì)卻基本上決定了建安成本。通過限額限量設(shè)計(jì)，在多種方案中選擇和優(yōu)化，避免成本超過預(yù)期，保障目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，在施工之前，應(yīng)對施工設(shè)計(jì)進(jìn)行預(yù)算，避免設(shè)計(jì)超標(biāo)成為即成事實(shí)。endprint

（三）科學(xué)決策，避免盲目投資

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的非同一性，每個項(xiàng)目所在地的地質(zhì)、水文、氣象氣候等都會存在差異。對新的項(xiàng)目投資，需對當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)、水文、氣象氣候、周邊自然環(huán)境等深入了解，進(jìn)行可行性分析和經(jīng)濟(jì)效益分析，避免盲目投資導(dǎo)致投資失敗。

（四）深入了解地方政策，積極和政府協(xié)調(diào)，爭取優(yōu)惠待遇

地方政府為招商引資，會采取各種優(yōu)惠政策。中小房企應(yīng)主動和地方政府協(xié)調(diào)，爭取和大房企同等待遇。對于土地款的支付，可以申請分期支付，減少資金壓力和降低財(cái)務(wù)成本。有意適當(dāng)拖延支付土地款，避免地方政府拆遷不及時(shí)，企業(yè)無法如期開發(fā)而資金卻沉淀在地皮上產(chǎn)生額外的資金成本。

（五）采用滾動式開發(fā)，降低前期資金投入量，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和降低財(cái)務(wù)成本

中小房企開發(fā)過程中應(yīng)盡量避免同時(shí)大面積開發(fā)。一般的做法都是采取滾動式開發(fā)，待一部分開發(fā)到一定程度后，再視實(shí)際情況確定后續(xù)開發(fā)面積。而在具體的施工過程中，開發(fā)企業(yè)應(yīng)視自己資金狀況和當(dāng)?shù)仡A(yù)售政策采取部分先施工，待到一定程度后其他的再開工，這樣交錯方式可以避免工程款的集中支付，同時(shí)可以保障部分樓盤早點(diǎn)取得預(yù)售證，收取誠意金，大大緩解資金壓力和避免不必要的舉債，降低財(cái)務(wù)成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（六）建立成本控制激勵機(jī)制

房企成本控制離不開員工的主觀能動性，適當(dāng)?shù)募顧C(jī)制可以有效地激發(fā)員工的積極性和創(chuàng)造性，同時(shí)可以避免一些舞弊事件的發(fā)生。對員工的工作肯定要在精神上和物質(zhì)上同時(shí)進(jìn)行。成本的控制要提倡事前事中的控制，而不是事后的總結(jié)或?qū)σ寻l(fā)生了后果的善后處理。事前事中的成本控制可以避免巨額不必要成本支出，可能給股東的感受不是很大，一但實(shí)際發(fā)生，就是不可逆轉(zhuǎn)性的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般員工人數(shù)不多，但卻是一個高智能的團(tuán)體。對員工價(jià)值的肯定，可以促進(jìn)更多價(jià)值的創(chuàng)造。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)成本的控制是一個復(fù)雜而系統(tǒng)性的工程，涉及開發(fā)全過程和全方面。成本戰(zhàn)略的實(shí)施，需一個有效的成本控制體系，而一個有效的成本控制體系有賴于高素質(zhì)員工的創(chuàng)造和奉獻(xiàn)。有效的激勵機(jī)制將促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]劉秀麗.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題與對策研究[J].全國商情，2015（Z8）.

（作者單位：廣東新溫商投資有限公司）endprint