何繼康

【摘 要】本文介紹了北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)知識(shí)，從商品房?jī)r(jià)格的相關(guān)理論分析開始，隨后，給出了灰色關(guān)聯(lián)度分析及多元線性回歸分析的相關(guān)理論。在此基礎(chǔ)上對(duì)北京市房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行了分析，并結(jié)合前述兩個(gè)分析理論分別對(duì)影響因素做一個(gè)定性分析以及定量分析。最后，給出了相關(guān)建議，以供相關(guān)部門進(jìn)行參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格；價(jià)格理論；灰色關(guān)聯(lián)度分析

一、引言

近年來，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了很好的發(fā)展，正逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展帶來房地產(chǎn)價(jià)格的上漲從某種程度上來說是符合一定市場(chǎng)規(guī)律的。但部分城市房地產(chǎn)價(jià)格的猛烈增長(zhǎng)顯然與正常增長(zhǎng)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)合理上漲不相匹配。這種房?jī)r(jià)毫無節(jié)制地上漲，對(duì)于需要購房的普通居民則形成了巨大的資金壓力，也給金融系統(tǒng)的整體穩(wěn)定性造成了巨大的考驗(yàn)。北京市作為我國(guó)的政治和文化中心，其房?jī)r(jià)的變化一直是全國(guó)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，受到了極大的關(guān)注。

本文以北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，介紹了房地產(chǎn)相關(guān)理論知識(shí)，得出影響其價(jià)格的主要因素，并通過建立統(tǒng)計(jì)模型定量分析影響程度。有助于政府以及相關(guān)部門合理制定有關(guān)政策以調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，確保其穩(wěn)定，可持續(xù)地發(fā)展，以及在宏觀經(jīng)濟(jì)中的支柱性產(chǎn)業(yè)地位。另外，通過解讀政府宏觀調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響以及對(duì)居民生活的改善，讀者可以科學(xué)地認(rèn)識(shí)北京房?jī)r(jià)的形成機(jī)制，清楚地了解北京房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)正確看待當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的必然性。因此，本文研究北京市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素具有十分重要的理論意義和實(shí)用價(jià)值，可以為更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

二、房地產(chǎn)供求特性和價(jià)格理論

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特性

1.房地產(chǎn)需求的整體性

整體性指的是如果沒有土地，房屋就沒有了物質(zhì)載體，而如果沒有房屋，地基也就失去了上層建筑，所以這兩者是不可以也絕對(duì)不能分割的。

2.房地產(chǎn)需求的區(qū)域性

眾所周知，房地產(chǎn)的位置移動(dòng)很困難，特別在中國(guó)。其特有的空間固定性，屬于不動(dòng)產(chǎn)的特有屬性，所以，這就導(dǎo)致了在購買住房時(shí)候會(huì)考慮到地理位置等多方面的影響，造成了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求往往具有一定的區(qū)域性。

3.房地產(chǎn)需求的層次性

在研究需求的這一特性上面，需要從兩個(gè)方面來理解它：第一個(gè)方面是指消費(fèi)者對(duì)房屋本身的功能性具有不同層次；第二個(gè)方面，是由于居民的收入不一所帶來的購買力水平差別，造成了需求的結(jié)構(gòu)性層次。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給特性

1.一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性

土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，嚴(yán)禁私人買賣，在市場(chǎng)上進(jìn)行的買賣轉(zhuǎn)讓只是土地的使用權(quán)。

2.土地供給的剛性

在我國(guó)，土地和房屋的供給是具有剛性的，這就說明在短期內(nèi)，市場(chǎng)的供給彈性較低，它不能隨著價(jià)格和收入的變化而發(fā)生變化。

3.滯后性和風(fēng)險(xiǎn)性

與其它商品不同，在現(xiàn)今的中國(guó)，房地產(chǎn)這一特殊的商品具有很高的價(jià)值，隨之而來的是生產(chǎn)周期很長(zhǎng)，一般生產(chǎn)一件這樣的商品需要花費(fèi)一年甚至是數(shù)年時(shí)間。

4.時(shí)期性

時(shí)期性是指房地產(chǎn)的供給在不同長(zhǎng)短時(shí)期內(nèi)會(huì)呈現(xiàn)出不一樣的規(guī)律和特性。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)的價(jià)格與租金，就像是本金與利息的關(guān)系。房地產(chǎn)的價(jià)格既可以指房地產(chǎn)本身的價(jià)值，也可以指代出租其使用權(quán)所獲得的租金。

2.房屋的位置不能隨意移動(dòng)，在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)移的并不是房地產(chǎn)本身，而是與其相關(guān)的所有權(quán)、使用權(quán)還有其他權(quán)益，因此，房地產(chǎn)的價(jià)格實(shí)際上指的是這些權(quán)益的價(jià)格。

3.房地產(chǎn)的價(jià)格在一定時(shí)期內(nèi)雖然可以達(dá)到穩(wěn)定，但是若考慮到長(zhǎng)期發(fā)展，在對(duì)其進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)該聯(lián)系其過去的價(jià)格和現(xiàn)在的價(jià)格，這樣才能對(duì)其未來的價(jià)格有一個(gè)更加合理的預(yù)期。

4.由于土地具有不能移動(dòng)、數(shù)量固定等特性，這就使得房屋不能像市場(chǎng)上一般商品那樣在交易時(shí)形成價(jià)格。

三、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分析

（一）經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)是一種既可以用來投資，也可以用來消費(fèi)的特殊商品，所以，經(jīng)濟(jì)因素對(duì)其價(jià)格變化會(huì)產(chǎn)生很重要的影響。而經(jīng)濟(jì)因素主要有發(fā)展水平、投資情況、物價(jià)的水平、居民收入以及財(cái)政收支等。

（二）政策因素

房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性決定了其與政策因素是密不可分的，而影響房?jī)r(jià)的主要政策因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃和稅收制度等。其中，土地和住房制度對(duì)房?jī)r(jià)的影響較大。

（三）社會(huì)因素

由于符合經(jīng)濟(jì)學(xué)中商品的特點(diǎn)，生產(chǎn)者與消費(fèi)者的預(yù)期和信心會(huì)改變房地產(chǎn)的供求狀況，進(jìn)而會(huì)影響房?jī)r(jià)。而人作為房地產(chǎn)商品的需求主體，意味著人口的數(shù)量、素質(zhì)等因素會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。

四、北京市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

在影響房地產(chǎn)的眾多因素中，可以選取如下10個(gè)具有代表性的變量進(jìn)行相關(guān)研究分析。變量表示北京市住宅商品房?jī)r(jià)格（元/平方米），X1為年末人口數(shù)（萬人）、X2為人均可支配收入（元）、X3為CPI、X4為人均儲(chǔ)蓄余額（元）、X5為房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積（萬平方米）、X6為土地購置費(fèi)（億元）、X7為人均居住消費(fèi)性支出（元）、X8為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）、X9為M2供給量（億元）、X10為房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額（億元）。

（一）數(shù)據(jù)和變量說明

本文所采用的數(shù)據(jù)來源于中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站年度數(shù)據(jù)查詢。

（二）灰色關(guān)聯(lián)度分析結(jié)果

關(guān)聯(lián)度分析是研究?jī)蓚€(gè)系統(tǒng)間的因素關(guān)聯(lián)性大小的量度，如果兩個(gè)因素的變化趨勢(shì)是一個(gè)方向的，則可以說明二者之間的關(guān)聯(lián)度較高，而反之，則稱二者之間的關(guān)聯(lián)度較低。利用關(guān)聯(lián)度分析，得到如下表所示的結(jié)果：

其中ri為關(guān)聯(lián)系數(shù)，wk為權(quán)數(shù)。在上述分析結(jié)果的基礎(chǔ)之上，對(duì)各因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)進(jìn)行排序，排名前五的變量分別為：X8國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、X4人均儲(chǔ)蓄余額、X2人均可支配收入、X5房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積、X10房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額。

（三）多元線性回歸分析結(jié)果

在上述灰色關(guān)聯(lián)度分析的基礎(chǔ)之上，我們把關(guān)聯(lián)程度靠前的五個(gè)因素利用多元線性回歸分析對(duì)其與北京市房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系做一個(gè)定量的描述。

其中模型的調(diào)整R方達(dá)到了0.913，說明模型擬合程度較好，而在預(yù)測(cè)變量中排除了關(guān)聯(lián)程度最高的變量X8：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。這是因?yàn)樵撟兞颗c另外四個(gè)變量之間有一定的相關(guān)性。在剔除掉不合理的變量后，得到如下所示的回歸方程：

從式1中得出本文中所選取的各個(gè)因素對(duì)于北京市房?jī)r(jià)的影響程度。其中正好滿足于市場(chǎng)上供求雙方對(duì)于商品價(jià)格的影響途徑。X2，X4分別對(duì)應(yīng)于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的消費(fèi)者方面的影響，X5，X10分別對(duì)應(yīng)于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的生產(chǎn)者方面的影響。

五、結(jié)論與建議

綜合前面的分析，可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有影響的因素概括起來說主要有需求因素和供給因素，其中，需求方面的因素主要有居民收入水平以及儲(chǔ)蓄水平；供給方面的因素主要有兩個(gè)方面，分別為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工面積和人均居住性消費(fèi)支出。根據(jù)前述分析結(jié)果，提出如下建議：

（1）房?jī)r(jià)對(duì)于中低收入水平的居民而言還是難以逾越，因此國(guó)家需要制定合理的政策使得居民的收入差距更加合理化；另外應(yīng)該倡導(dǎo)正確的消費(fèi)觀念與儲(chǔ)蓄觀念。

（2）要做到對(duì)房地產(chǎn)合理的開發(fā)、投資，杜絕一切因?yàn)槔娑l(fā)生的違規(guī)開發(fā)；在開發(fā)過程中，做好監(jiān)管工作，保證住宅竣工面積的合理化。

（3）要加快建設(shè)以北京市為主導(dǎo)的區(qū)域性統(tǒng)一土地交易市場(chǎng)，協(xié)調(diào)土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)工作的體制建設(shè)。

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