方鈺

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不成熟，存在許多問(wèn)題，比較突出的一個(gè)問(wèn)題就是一些城市的房地產(chǎn)價(jià)格差異很大，主要表現(xiàn)為區(qū)域差異，即東部城市與中部、西部城市的房?jī)r(jià)差異很大。本文從區(qū)域差異的角度，具體來(lái)說(shuō)是從我國(guó)東中西三大區(qū)域、一二三線城市以及東部一線城市與中西部一線城市的角度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的差異進(jìn)行了研究，并探索我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格區(qū)域差異特征，并在此基礎(chǔ)上嘗試分析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域差異的影響因素。最后得出結(jié)論，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的地域特征，因此政府在宏觀調(diào)控時(shí)必須要充分考慮到房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域特征，不能一刀切地實(shí)施房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策，要因地制宜、因時(shí)制宜地調(diào)控房?jī)r(jià)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；區(qū)域差異；影響因素

一、緒論

（一）研究背景

1、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相互關(guān)系

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以及支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用，其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，是推動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加速實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城市化的主導(dǎo)力量。房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展對(duì)于整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有著重要影響。同時(shí)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有帶動(dòng)和制約作用。房地產(chǎn)價(jià)格作為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的晴雨表，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大，因此，密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)研究的核心。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)有著深刻影響。參考消息網(wǎng)2016年2月3日?qǐng)?bào)道中俄媒稱，在國(guó)際地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)——第一太平戴維斯（Savills）的研究中稱，中國(guó)的房地產(chǎn)總價(jià)值占世界房地產(chǎn)總價(jià)值的四分之一，與此同時(shí)，在中國(guó)生活著大約世界上五分之一的人口。在世界經(jīng)濟(jì)一體化、全球化的今天，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著巨大影響。

2、房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域差異

目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在嚴(yán)重的地區(qū)不均衡狀況，主要表現(xiàn)在我國(guó)東部地區(qū)如北京、上海、廣東等省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度過(guò)快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中西部省份，東中西區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格差異巨大。區(qū)域發(fā)展不平衡必然帶來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的失衡，因此房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)顯著的區(qū)域差異。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)具有市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)、行業(yè)關(guān)聯(lián)度高、利潤(rùn)率高的特點(diǎn)，從而吸引各種資源呈現(xiàn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)區(qū)域集中的趨勢(shì)，這無(wú)形之中加劇了區(qū)域間經(jīng)濟(jì)差距，反過(guò)來(lái)又作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)之間差距越來(lái)越大。房地產(chǎn)價(jià)格在各區(qū)域之間明顯的差異會(huì)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，不僅影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康有序的發(fā)展，更關(guān)系到我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和廣大人民群眾福祉，已經(jīng)引起了社會(huì)各界的高度重視。

（二）研究?jī)?nèi)容及意義

本文從我國(guó)東中西三大區(qū)域、一二三線城市以及東部一線城市與中西部一線城市的角度對(duì)我國(guó)主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格的差異進(jìn)行了研究，并探索我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格區(qū)域差異特征，并在此基礎(chǔ)上嘗試分析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域差異的影響因素。研究房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域差異具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義，房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域差異不僅表明了不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度的差異，更反映不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人民生活質(zhì)量，而過(guò)度的差距將極有可能進(jìn)一步引發(fā)全社會(huì)的公平和穩(wěn)定。我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡在一定程度上影響到房地產(chǎn)價(jià)格，使其具有了地域差異的特點(diǎn)，而如果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異不能夠給予足夠重視并采取措施，那么這也會(huì)作用于區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使得區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展愈來(lái)愈失衡，對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都是不利的。因此，希望政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域差異給予尊重和重視，著力促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程，從而最大限度地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)各區(qū)域均衡協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、中國(guó)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格差異的表現(xiàn)

（一）東中西三大區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格差異

區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡必然帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不平衡狀況，因此不同區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格也有很大差異。東部地區(qū)比中西部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，其房?jī)r(jià)也比中西部的房?jī)r(jià)高出很多，且近些年來(lái)房?jī)r(jià)的區(qū)域差異性越來(lái)越大。相關(guān)數(shù)據(jù)表明我國(guó)房屋平均銷售價(jià)格有著巨大的區(qū)域差異性：2005年三個(gè)區(qū)域的城市房屋平均銷售價(jià)格中，東部最高的是深圳的7583元/平方米，中部最高的是武漢的3062元/平方米，西部最高的是成都的3224元/平方米（中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，2006）。東部城市的房地產(chǎn)價(jià)格一直高于中西部城市；2014年三個(gè)區(qū)域的城市商品房平均銷售價(jià)格中，東部最高的是深圳市的24723元/平方米，中部最高的是武漢市的7951元/平方米，西部最高是成都的7032元/立方米（中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，2015）。2005年?yáng)|部區(qū)域最高平均銷售價(jià)格比中部多4521元/平方米，而2014年時(shí)，已經(jīng)多達(dá)16772元/平方米，反映出我國(guó)這些年來(lái)不同區(qū)域間房地產(chǎn)價(jià)格的差異不斷拉大。

（二）一、二、三線城市房地產(chǎn)價(jià)格差異

除了東中西三大區(qū)域的房?jī)r(jià)差異外，一二三線城市的房?jī)r(jià)也存在很大的差異。中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)表明，2014年商品房平均銷售價(jià)格中，一線城市中最高的是深圳的24723元/平方米，最低的是沈陽(yáng)的6217元/平方米。二線城市中最高的是寧波10745元/平方米，最低的是呼和浩特5474元/平方米。三線城市中最高的是海口7903元/平方米，最低的是銀川4451元/平方米。一二三線城市的房?jī)r(jià)差異也較為明顯。此外，分屬于不同區(qū)域的同一線城市，其房地產(chǎn)價(jià)格也有很大差異。例如，一線城市的東部城市房地產(chǎn)價(jià)格一般高于中東部地區(qū)城市的房地產(chǎn)價(jià)格。

三、中國(guó)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格差異性研究的影響因素

（一）房地產(chǎn)價(jià)格具有地域性

與其他產(chǎn)品的價(jià)格相比，房地產(chǎn)有其自身的特點(diǎn)，而房地產(chǎn)價(jià)格的地域性作為房地產(chǎn)的特性之一，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域差異有很大的促使作用。

1、房地產(chǎn)具有位置差異性

土地和房屋都具有位置差異性。土地位置的差異性，影響到土地的極差地租從而影響到土地的極差地價(jià)，這種極差地價(jià)之間的差別可能是十分巨大的。房屋所處土地位置的差異不僅影響到土地價(jià)格，而且還會(huì)因此影響到房屋價(jià)格，即設(shè)計(jì)、規(guī)格、質(zhì)量等相同的房屋，若位于不同的地點(diǎn)，其價(jià)格會(huì)有所不同，甚至相差懸殊。我國(guó)東部、中部、西部地區(qū)的城市以及一線、二線、三四線的城市由于地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位上存在很大差別，由此帶來(lái)了房地產(chǎn)的位置差異性，這就使得房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的區(qū)域性特征。

2、房地產(chǎn)具有位置固定性

房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域差異不同于一般商品存在的地區(qū)差價(jià)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的固有特性——房地產(chǎn)的位置不動(dòng)性。房地產(chǎn)在區(qū)域間不能流動(dòng)，不同城市之間不可能通過(guò)房地產(chǎn)交易來(lái)調(diào)劑房屋的余缺，這就使得房地產(chǎn)的供求狀況具有很強(qiáng)的地區(qū)特性，由此形成房屋的差別價(jià)格。所以房地產(chǎn)的位置固定性決定了房地產(chǎn)的消費(fèi)具有地域性。東部地區(qū)的城市以及一線大城市，由于具有資本、資源、技術(shù)等方面的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)更發(fā)達(dá)，對(duì)房地產(chǎn)的需求也就更旺盛，然而房地產(chǎn)又不能夠像一般商品一樣在不同的市場(chǎng)間流通，這就使得一定時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)供給無(wú)彈性，因此使得這些城市的房地產(chǎn)供不應(yīng)求的問(wèn)題更加突出，由此推動(dòng)這些城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲更快，價(jià)格更高。

（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異

房地產(chǎn)的發(fā)展是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景下進(jìn)行的，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)和制約作用。改革開放以來(lái)，我國(guó)區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡狀況明顯，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域差異性，且近些年來(lái)差異越來(lái)越大。作為受市場(chǎng)化影響程度較高的商品房，其價(jià)格深受經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，居民可支配收入、地區(qū)儲(chǔ)蓄水平和居民消費(fèi)水平，以及當(dāng)?shù)卣呢?cái)政狀況，當(dāng)?shù)氐馁Y金成本和實(shí)際利率，當(dāng)?shù)氐慕ㄖ杀疚飪r(jià)、建筑人工費(fèi)用等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻的影響。

東部發(fā)達(dá)城市以及一線特大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比其他城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高很多，因而這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異帶來(lái)了房?jī)r(jià)的空間性差異。東部發(fā)達(dá)城市經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)，居民人均可支配收入也較高，對(duì)于住房質(zhì)量的要求更高，因此人們對(duì)于房地產(chǎn)的需求和改善性需求也就更高，這使得這些城市的房地產(chǎn)價(jià)格比中西部欠發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)更高。

（三）土地供給

房?jī)r(jià)的一個(gè)很大組成部分是地價(jià)，而土地資源具有稀缺性且不可再生，現(xiàn)在各地對(duì)土地供應(yīng)量有嚴(yán)格控制，許多發(fā)達(dá)城市引入了土地儲(chǔ)備制度，一定時(shí)期的土地供給有限，而需求旺盛，因此帶來(lái)了地價(jià)上漲。土地供給方式一般分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩種。土地自然供給是指土地資源的自然存量，其數(shù)量是固定不變的，因此，土地的自然供給是無(wú)彈性的，相對(duì)有限的。所以，城市住宅市場(chǎng)主要依靠土地經(jīng)濟(jì)供給。

蔡立雄，何煉成（2006）認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲是由于土地供給有限性所造成的。房地產(chǎn)開發(fā)商希望短期回籠資金，獲取高額利潤(rùn)，因此，長(zhǎng)期土地供給量對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商影響較大。房地產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)率較高，房地產(chǎn)開發(fā)商必然愿意支付較高的價(jià)格獲得土地，作為土地出讓方的地方政府注重其自身的績(jī)效希望通過(guò)投放市場(chǎng)土地來(lái)獲得更大利益，因此，土地供給量同時(shí)作用于房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府，這必然促使土地價(jià)格上漲。與此同時(shí)，由于土地資源的稀缺性，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期今后土地供給數(shù)量會(huì)更為有限，必然造成各地“地王”不斷出現(xiàn)，使得土地價(jià)格上漲預(yù)期更為強(qiáng)烈，這種土地供給信息傳遞到購(gòu)房者就產(chǎn)生了羊群效應(yīng)式的購(gòu)房行為，從而進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，現(xiàn)期房?jī)r(jià)上漲又引發(fā)對(duì)土地的更大需求，從而帶來(lái)土地價(jià)格上漲，如此循環(huán)，使得地價(jià)和房?jī)r(jià)在這種心理預(yù)期作用下不斷上漲。隨著我國(guó)各區(qū)域城市化速度加快和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，城市土地需求不斷增加，而且各區(qū)域土地供給存在較大差異，最終導(dǎo)致各地區(qū)土地供給不平衡，進(jìn)而引發(fā)各區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格差異較大。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部24日發(fā)布的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2016年不到5個(gè)月時(shí)間內(nèi)，中國(guó)已經(jīng)拍出了152宗“地王”，而同樣的口徑在2015年全年只有95宗。5月13日，南京一天拍出三個(gè)“地王”。其中，葛洲壩在南京競(jìng)拍出每平方米4.5萬(wàn)元的樓面價(jià)，不僅刷新當(dāng)?shù)氐膯蝺r(jià)“地王”紀(jì)錄，還超過(guò)了今年上海市商品房的成交均價(jià)（每平方米3.9萬(wàn)元）。地價(jià)與周邊在售房?jī)r(jià)倒掛的情況不斷出現(xiàn)，也進(jìn)一步推動(dòng)這些地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲。此外，土地成本的高漲迫使企業(yè)外遷，比如由于土地成本的大幅度增長(zhǎng)，華為這樣的中國(guó)高端制造業(yè)的頭牌企業(yè)，也選擇了外遷到東莞，同樣受高地價(jià)的影響，最近蘋果公司和富士康公司都打算把工廠全部外遷到印度。

（四）人口因素

人口因素對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格差異的影響可以從人口總量、人口素質(zhì)、人口結(jié)構(gòu)三方面進(jìn)行分析。當(dāng)人均居住面積不變時(shí)，人口總量增長(zhǎng)時(shí)，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求也會(huì)隨之增加；而人口總量減少時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少。就人口素質(zhì)而言，人口素質(zhì)較高，那么對(duì)于居住質(zhì)量的要求也就越高，住房面積就越高，對(duì)于房地產(chǎn)的需求也就增加。反之，則對(duì)房地產(chǎn)的需求較低。對(duì)于人口結(jié)構(gòu)方面，中國(guó)實(shí)行計(jì)劃生育以來(lái)以及改革開放的發(fā)展，使得傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，改變了傳統(tǒng)家族幾代同堂的集中居住模式，以及現(xiàn)代生活方式生活理念的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)小型化狀態(tài)，家庭人口規(guī)?？s小，而家庭數(shù)量增多，由此帶來(lái)的住房需求增加。

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快以及改革開放的發(fā)展，越來(lái)越多的外來(lái)人口涌入東部發(fā)達(dá)城市以及一線大城市，比如北京、上海、廣州、深圳等，使得這些城市的人口數(shù)量、人口規(guī)模迅速增加，因此人們對(duì)房地產(chǎn)的需求猛增，然而短期內(nèi)房地產(chǎn)供給量相對(duì)有限，因此這些房地產(chǎn)供不應(yīng)求的狀況更為嚴(yán)峻，由此房?jī)r(jià)更高于中西部的城市。而東部發(fā)達(dá)城市經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)，人口素質(zhì)更高，對(duì)居住質(zhì)量要求更高，需求的住房面積更大。而且這些城市開放度極高，受現(xiàn)代生活方式和生活理念影響大，家庭人口規(guī)模普遍較小，家庭數(shù)量較大，對(duì)于房地產(chǎn)的需求就較多?？傊瑬|部發(fā)達(dá)城市由于人口因素的影響，對(duì)于房地產(chǎn)的需求較中西部一般城市旺盛得多，房?jī)r(jià)也就高的多。

四、結(jié)論

房?jī)r(jià)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，是全國(guó)人民十分關(guān)注的話題，房地產(chǎn)業(yè)是各國(guó)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，有著很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，對(duì)前向、后向產(chǎn)業(yè)有帶動(dòng)和制約作用。因此，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，而能否穩(wěn)定城市住宅價(jià)格對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行和社會(huì)穩(wěn)定具有重要意義。由本文可知，房地產(chǎn)自身因素、經(jīng)濟(jì)因素、人口因素等原因造成我國(guó)一些主要城市房地產(chǎn)價(jià)格存在巨大差異，這種差異主要表現(xiàn)為區(qū)域差異，具體來(lái)說(shuō)就是東部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)高于中西部地區(qū)。這種區(qū)域差異的存在有其客觀性，因?yàn)楦鞯貐^(qū)的資源稟賦不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r各異，然而我們要把這種區(qū)域差異控制在合理范圍內(nèi)，以促進(jìn)各地區(qū)較均衡地發(fā)展。

通過(guò)本文的分析，希望可以為政府在房地產(chǎn)調(diào)控決策中提供些許建議。首先，政府必須尊重并足夠重視房地產(chǎn)價(jià)格的地域差異性，并給予實(shí)地調(diào)查研究，分析引起區(qū)域價(jià)格差異的具體原因并量化影響因素的比例；然后因地制宜地、分區(qū)域制定合理化的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，同時(shí)盡量平衡區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的適度均衡，避免出現(xiàn)較大的分化趨勢(shì)。住宅價(jià)格的調(diào)控不能一刀切，能否考慮到不同類城市之間影響因素的大小差異和不同因素影響程度大小對(duì)于調(diào)控政策效果大小具有重要影響。通過(guò)對(duì)住宅價(jià)格的合理調(diào)控，使城市住宅市場(chǎng)健康運(yùn)行。以期達(dá)到地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定前進(jìn)，讓千萬(wàn)人的安居之夢(mèng)逐步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。（作者單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)）

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