韓前進(jìn)

摘要：本文通過(guò)對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪工程中所產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題的類型進(jìn)行分析，提出房產(chǎn)測(cè)繪工程在產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題中所起到的重要作用，并進(jìn)一步分析了房產(chǎn)圖、地形圖和地籍圖測(cè)繪的區(qū)別及它們?cè)诜慨a(chǎn)測(cè)繪工程中所產(chǎn)生的重要作用，以此來(lái)探究房產(chǎn)測(cè)繪工程的重大價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪工程；價(jià)值探究

引言

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為的日益頻繁，產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題已經(jīng)成為了購(gòu)房者最為關(guān)心的事情。而這也使房產(chǎn)測(cè)繪工作變得愈發(fā)重要起來(lái)，房產(chǎn)測(cè)繪工程不僅承擔(dān)著對(duì)民眾自身利益及權(quán)利等關(guān)系的處理，它還承擔(dān)著整個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)規(guī)劃和房產(chǎn)管制的重要使命。從大局觀出發(fā)，房產(chǎn)測(cè)繪工程肩負(fù)著房地產(chǎn)市場(chǎng)承上啟下的作用，而這也正是房產(chǎn)測(cè)繪工程的重大價(jià)值所在。

1、房產(chǎn)測(cè)繪工程產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題的表現(xiàn)形式

當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易市場(chǎng)的火爆，錯(cuò)綜復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題也隨之而來(lái)，這些產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題直接侵害了購(gòu)房者的自身權(quán)益，使購(gòu)房者與開發(fā)商之間的矛盾愈發(fā)顯現(xiàn)出來(lái)，進(jìn)而產(chǎn)生一系列的維權(quán)行動(dòng)，而這種行為不利于社會(huì)的安定和諧。而房產(chǎn)測(cè)繪在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演著非常重要的角色，它是房產(chǎn)歸屬權(quán)利人的堅(jiān)決維護(hù)者，更是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者，其所擁有的重要性是不言而喻的。因此，只有不斷加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪工程的管理，才能確保房產(chǎn)測(cè)繪工程的價(jià)值得到最大程度的體現(xiàn)。

1.1套內(nèi)建筑面積引起的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題

套內(nèi)建筑面積所引起的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題多見于期房，由于期房是還未完成的工程，因此在最終建成以后會(huì)與銷售面積有所差異，而這種差異在一定程度上是被允許的，它也是不可避免的。購(gòu)房人在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》已經(jīng)對(duì)這種誤差進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定，當(dāng)誤差較大時(shí)，可以由購(gòu)房人與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)結(jié)算即可。但在實(shí)際過(guò)程中，卻仍有一種特殊誤差會(huì)產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，這種特殊誤差就是建筑面積沒(méi)變，而使用面積縮小所引起的。舉例說(shuō)明，當(dāng)某個(gè)工程項(xiàng)目所銷售的期房建筑面積為80米，使用面積為62米，剩余分?jǐn)偣裁娣e為18米。但實(shí)際建成后該期房的建筑面積沒(méi)變?yōu)?0米，但剩余分?jǐn)偟墓裁娣e卻變成了20米，所以使用面積變?yōu)榱?0米，這就比預(yù)先銷售的使用面積62米少了2米。而由于《商品房買賣合同》只對(duì)建筑面積的誤差進(jìn)行了規(guī)定，卻沒(méi)有對(duì)使用面積進(jìn)行規(guī)定，這就使購(gòu)房者的自身權(quán)益受到了損害，進(jìn)而不可避免的發(fā)生了產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。

1.2公共分?jǐn)偯娣e引起的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題

這類產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題基本都是由于公共分?jǐn)偯娣e劃分不清所引起的。在商品房銷售過(guò)程中，由于商品房都是按套出售的，所以購(gòu)房者都對(duì)分?jǐn)偯娣e非常重視，而開發(fā)商為了能銷售更多的商品房，就會(huì)在前期銷售時(shí)對(duì)分?jǐn)偯娣e進(jìn)行少算，這樣看起來(lái)能使房屋的使用面積更大，但實(shí)際上并非如此，在進(jìn)行房屋交付時(shí)，開發(fā)商卻對(duì)分?jǐn)偯娣e按照正常標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，致使購(gòu)房者多支付了很多費(fèi)用，這就導(dǎo)致購(gòu)房者和開發(fā)商之間產(chǎn)生了產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。另外，部分開發(fā)商還會(huì)將不應(yīng)進(jìn)行公攤的部位也按公攤面積進(jìn)行計(jì)算，從而給購(gòu)房者的合法權(quán)益帶來(lái)了極大的損害。

1.3房產(chǎn)測(cè)繪單位資質(zhì)引起的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題

我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪單位眾多，資質(zhì)也不盡相同。因此只有符合測(cè)繪資質(zhì)單位的測(cè)繪成果才具有法律效益。但在實(shí)際測(cè)繪過(guò)程中，有很多房產(chǎn)測(cè)繪單位沒(méi)有施測(cè)資質(zhì)，還有些房產(chǎn)測(cè)繪單位會(huì)存在超越資質(zhì)進(jìn)行測(cè)繪的情況，而這些測(cè)繪成果都不具備法律效力，無(wú)法進(jìn)行房產(chǎn)權(quán)屬登記，進(jìn)而形成了產(chǎn)權(quán)糾紛。

1.4《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》條款理解和運(yùn)用差異性導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題

雖然我國(guó)對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》進(jìn)行了的規(guī)定，但測(cè)繪單位在實(shí)際運(yùn)用過(guò)程中卻存在一定程度上的差異。例如，對(duì)于墻體抹灰層的測(cè)量是否應(yīng)納入到使用面積的測(cè)量工作當(dāng)中。而這些差異致使某些房產(chǎn)測(cè)繪單位在實(shí)際測(cè)量過(guò)程中往往由于對(duì)條款理解不深而造成混淆。另外，在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中對(duì)于某些條款并沒(méi)有進(jìn)行非常明確的解釋，甚至在某些測(cè)量方面存在空白，致使測(cè)繪工程的準(zhǔn)確性產(chǎn)生偏差，進(jìn)而發(fā)生產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。

2、房產(chǎn)測(cè)繪工程重大價(jià)值分析

2.1房產(chǎn)測(cè)繪工程的作用

房產(chǎn)測(cè)繪工程在城市化建設(shè)中發(fā)揮著承上啟下的重要作用，它能對(duì)城市區(qū)域內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題進(jìn)行解決的同時(shí)，還能對(duì)區(qū)域內(nèi)的房屋地理位置、產(chǎn)權(quán)歸屬情況、房屋數(shù)據(jù)及當(dāng)前情況等進(jìn)行非常詳細(xì)的管理和記錄，從而使政府在進(jìn)行城市化建設(shè)過(guò)程中，能夠?yàn)橥恋厥褂眉巴恋馗脑旖ㄔO(shè)等活動(dòng)提供依據(jù)。通過(guò)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)測(cè)量，能夠使城區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)分布及土地使用情況進(jìn)行明確，還能整理出房產(chǎn)所屬權(quán)限的總數(shù)與所占范圍，統(tǒng)計(jì)出房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)業(yè)綜合治理情況、產(chǎn)籍分布范圍等相關(guān)圖形，從而整理出各類房產(chǎn)所占比例及具體密度等數(shù)據(jù)，進(jìn)而為政府在經(jīng)濟(jì)開發(fā)中提供指示作用，政府還能利用房產(chǎn)測(cè)繪所統(tǒng)計(jì)出的數(shù)據(jù)來(lái)制定出土地的分類與等級(jí)，并按照收稅標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確保稅收的正常上繳。

2.2房產(chǎn)圖、地形圖和地籍圖的測(cè)繪區(qū)別及重要作用

在房產(chǎn)測(cè)繪工程中房產(chǎn)圖、地形圖和地籍圖的重要性是不可忽視的，房產(chǎn)圖能夠?qū)Ψ课莸漠a(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍進(jìn)行有效管理，還能為政府在土地使用、城鎮(zhèn)規(guī)劃和征收稅費(fèi)上提供重要依據(jù)。而地形圖與地籍圖則可以說(shuō)是同類基礎(chǔ)圖中所產(chǎn)生的兩種不同表現(xiàn)形式，它能夠?yàn)檎诔鞘幸?guī)劃及資源配置分布上提供相應(yīng)參考，從而使政府在城市規(guī)劃和資源配置方面便得更加合理高效，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此，地形圖與地籍圖擁有非常重要的應(yīng)用價(jià)值。房產(chǎn)圖與地形圖和地籍圖擁有許多共同點(diǎn)，因?yàn)樗鼈兌及▽?duì)細(xì)部位置的測(cè)繪及相關(guān)控制點(diǎn)的測(cè)量。但由于房產(chǎn)圖、地形圖與地籍圖在服務(wù)對(duì)象上有所差異，進(jìn)而其在要求與內(nèi)容上都有很大差異。

3、結(jié)語(yǔ)

總而言之，房產(chǎn)測(cè)繪工程的好壞直接關(guān)系到民眾的切身利益，更關(guān)系到社會(huì)的安定和諧。而當(dāng)前產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題類型錯(cuò)綜復(fù)雜并呈多元化趨勢(shì)，這給房產(chǎn)測(cè)繪工程帶來(lái)了非常不利的影響，因此，為了盡量避免產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題的發(fā)生，就必須加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪工程的管理，突出房產(chǎn)測(cè)繪工程的作用，以此確保房產(chǎn)測(cè)繪工程的價(jià)值得以最大程度的發(fā)揮。

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