楊中旭

央地兩級政府的“集體行動”表明，“租售同權(quán)”已是房地產(chǎn)新政的重要組成部分，即“唯有經(jīng)營，才會看重長期收益，而非短炒產(chǎn)權(quán)房”

7月中下旬以來，“租售同權(quán)”突然成為“熱詞”。

掀起這一熱浪的，是廣州市政府與住建部等中央九部門。7月17日，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》出臺，核心政策是租房亦可享受學(xué)區(qū)紅利。次日，住建部等九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，這是繼2016年“國辦39號文”之后，關(guān)于租賃市場發(fā)展的另一重要政策動向。其中，“多渠道擴(kuò)大房源、鼓勵國有企業(yè)將閑置與低效廠房、商辦用地等按規(guī)定改為租賃住房”等舉措，等于擴(kuò)大了大中城市的住房供給。

在房價高企的背景下，“買不起房，可以租房”，觸動了無數(shù)人的神經(jīng)。贊賞者認(rèn)為這不僅是件改變樓市命運(yùn)的大事，也能為龐大的“城市新移民”群體帶來更加公平的教育機(jī)會。

但同時亦有人質(zhì)疑，廣州”租售同權(quán)”新政，究竟是切實(shí)解決住房及教育問題的“真武器”，還是被過度解讀的“假高潮”？

第一股熱浪未消，第二股熱浪又來襲。7月底，無錫、武漢等多個城市頒布了與廣州相近的政策，這一央地兩級政府的“集體行動”表明，“租售同權(quán)”已是房地產(chǎn)“新政”的重要組成部分。

去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議上提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，在住建部等九部門聯(lián)合文件中被再次強(qiáng)調(diào)。在中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵看來，對這一政策定位，央地兩級政府的理解更深入了，落實(shí)也已更具體，其中，居住功能中，包含了經(jīng)營功能，“唯有經(jīng)營，才會看重長期收益，而非短炒產(chǎn)權(quán)房”。

“租售同權(quán)”是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分，如同一張多米諾骨牌，將推動一系列改革展開。

經(jīng)營權(quán)是居住權(quán)的一部分

《財(cái)經(jīng)》：央地兩級政府密集出臺房屋租賃市場的政策，是地產(chǎn)政策的重要轉(zhuǎn)向嗎？

李鐵：可以這么說，我們對“房子是用來住的，不是用來炒的”這一對房屋屬性的定位，理解得更透徹了。

隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提升，到目前為止，已經(jīng)有57.35%的人長期居住在城市，這給住房市場帶來了旺盛的需求，推動房價不斷高企。過去政策更多盯住房屋買賣市場，隨著房價的攀升，炒房盛行不衰。

但實(shí)際上，房屋不是只有買賣功能。決策層用通俗易懂的語言，概括了房屋的基本屬性，房子更多是用來住的。這一政策定位明確之后就會發(fā)現(xiàn)，居住功能中，包含了經(jīng)營功能。

《財(cái)經(jīng)》：房屋的經(jīng)營功能，通過租賃行為來實(shí)現(xiàn)？

李鐵：城市中間偏上階層，很多人都炒過房。炒，一定是看重短期的收益。你以低價位購入一套房子，總在盤算短期內(nèi)找一個合適的時機(jī)、合適的價位出手。房屋的功能變得非常簡單，就是一買一賣。它所造成的空城、鬼城現(xiàn)象，已不復(fù)贅言。

但如果不以買賣為目的，而主要以租賃為目的的話，你的預(yù)期和行為就完全不同了。你可以在自己的房子開飯店、理發(fā)店、旅店，各種服務(wù)業(yè)都可以涉足，你也可以把房子租給他人經(jīng)營。此時，出租或租賃住房就變成了長期居住、長期經(jīng)營行為，你通過長期經(jīng)營獲取穩(wěn)定的收益。當(dāng)居住功能多元化之后，不管是單純的居住，還是經(jīng)營，房屋里面都是有人氣的，這和炒空房有本質(zhì)不同。

每個人都希望獲得更好的現(xiàn)金流，那就需要提高經(jīng)營品質(zhì)，改善服務(wù)，形成長期品牌。城市傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)就是這么發(fā)展起來的，我們稱之為街區(qū)經(jīng)濟(jì)。

街區(qū)經(jīng)濟(jì)方便民眾，解決了就業(yè)，是一個城市最有活力的部分。現(xiàn)在中央倡導(dǎo)特色小鎮(zhèn)，也是在倡導(dǎo)街區(qū)經(jīng)濟(jì)，而非房地產(chǎn)化。

《財(cái)經(jīng)》：當(dāng)下房屋租賃市場的問題在哪？

李鐵：國內(nèi)住宅市場中，租賃占比21%，還非常不成熟。目前大量土地仍然是向開發(fā)商供給，沒有個人有能力大面積購買樓盤。但是，一些既有的存量住房，是可以盤活的。

市場對此有旺盛的需求。前一段時間我去佛山，在一家特別火的飯館吃火鍋魚。你知道這個餐館是怎么來的嗎？閑置的村莊，破舊的宅子，被一個老板租下來開餐館。原來只租了幾間房，后來生意紅火，就擴(kuò)大到了2000平方米。

面積擴(kuò)大了，自有資金不夠怎么辦？金融支持就得跟上。九部門聯(lián)合文件中提到，鼓勵金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項(xiàng)目的信貸支持，向住房租賃企業(yè)提供符合經(jīng)營特點(diǎn)的長期貸款和金融解決方案。

街區(qū)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營者，小商戶居多，他們的自有資金普遍不充裕，金融支持就變得非常關(guān)鍵。當(dāng)然，前提是商戶有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

租賃住房也不是不能賣。當(dāng)你經(jīng)營不善，也就是沒有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的時候，就只好變賣房屋還債了，這和炒房又有本質(zhì)上的不同。

當(dāng)市場從熱衷于短炒，轉(zhuǎn)向熱衷于長期收益，房地產(chǎn)長效機(jī)制就落了地。

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《財(cái)經(jīng)》：新政是否意味著，未來會大規(guī)模開發(fā)租賃式住宅？

李鐵：這是我比較擔(dān)心的地方，也要看政策實(shí)施的效果。

此前，房屋買賣占據(jù)市場主流的時候，土地出讓主要以大塊出讓為主，城市個性就喪失了，服務(wù)業(yè)發(fā)育不足，城市包容性越來越差。房屋租賃市場恐怕不能再走這條老路。

人口流入較多的大中城市，中心區(qū)已經(jīng)很難找到地塊出讓給開發(fā)商。市郊倒是有地方，但是你的就業(yè)在市中心，醫(yī)療、教育等優(yōu)質(zhì)資源也集中在中心區(qū)，在中心區(qū)還是市郊租房，就不難選擇了。

另外，一線城市的市郊，現(xiàn)在房價都五六萬元了，如果以行政手段壓低資源價格，做廉價出租，等于是資源的浪費(fèi)。

既然如此，盤活中心區(qū)閑置的房源，就成為政策選項(xiàng)。九部門文件中已經(jīng)提到，鼓勵國有企業(yè)將閑置與低效廠房、商辦用地等按規(guī)定改為租賃住房。

《財(cái)經(jīng)》：土地大塊出讓的弊端是什么？

李鐵：土地大塊出讓，形成封閉社區(qū)，等于斷了街區(qū)經(jīng)濟(jì)的血脈。

發(fā)達(dá)國家住房租賃市場發(fā)育的前提，是基于土地所有制的土地小規(guī)模出讓，很多房子蓋的時候就以租賃為目的。所有者有長期出租的收益需求，如前所述，房子不僅可以用來住，還可以經(jīng)營。

回過頭來，我們自己的城市中心區(qū)，歷史上已形成了一些穩(wěn)定的、價格低廉的房屋租賃市場，廣州、深圳的城中村就是典型的代表。城中村房屋之下的宅基地不能轉(zhuǎn)賣到村集體之外，出租就成了必然選項(xiàng)。由于人口不斷涌入大中城市，城中村住房的長期穩(wěn)定出租成為現(xiàn)實(shí)。

和開發(fā)商開發(fā)的、功能單一的、只用來住或者炒的住房相比，城中村的居住功能是多元化的，不僅可以住，還可以經(jīng)營。城中村的配套設(shè)施是和租戶的消費(fèi)水平相適應(yīng)的，理個發(fā)幾塊錢，小餐館10塊錢管飽，在城中村居住生活，成本很低，是相對穩(wěn)定的消費(fèi)社區(qū)。

如果租賃市場大塊土地出讓，那就要建商城。去商城吃飯、理發(fā)，可不是幾塊錢能下得來的。

前些年，我們搞的公租房，只是滿足了一部分流動人口的居住需求，很多農(nóng)民工和低收入白領(lǐng)不在其中，也就是說，我們急需擴(kuò)大租賃住房的供給。

《財(cái)經(jīng)》：你剛才說中心區(qū)住房租賃更有市場。但是，仍有大量農(nóng)民工和低收入白領(lǐng)，他們不得不到市郊租房。近些年來，一線城市市郊的就業(yè)機(jī)會也開始多起來，怎么看待這種現(xiàn)象？

李鐵：這是個好問題。市郊存在大量存量房屋。其實(shí)我們都知道，一線城市市郊的農(nóng)民，很多房屋都處于出租狀態(tài)。

讓已有的市郊村莊形成穩(wěn)定的房屋租賃市場，可以住、可以經(jīng)營，讓農(nóng)民從第一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)，提供精準(zhǔn)的廉價服務(wù)，收入提升，享受城市化的福利，何樂而不為？

問題是，現(xiàn)有的宅基地相關(guān)法律法規(guī)，尚需修訂完善，才能滿足前述需求，這關(guān)乎農(nóng)民工市民化的落地。

《財(cái)經(jīng)》：十七屆三中全會上，即已授予農(nóng)村集體土地與城市國有土地“同地、同權(quán)、同價”的權(quán)利，但在施行過程中，又受到種種掣肘，難以落地。

李鐵：不僅是十七屆三中全會，后來中央在制定新型城鎮(zhèn)化政策的時候，也提出了相似的政策。但是，改革不是一蹴而就的，用決策層的話來說，“城鎮(zhèn)化要有歷史耐心”。

“租售同權(quán)”仍無法實(shí)現(xiàn)教育公平

《財(cái)經(jīng)》：很多人認(rèn)為，推動“租售同權(quán)”是為了平抑房價？

李鐵：我們得分析，學(xué)區(qū)房為什么上漲最快。稀缺優(yōu)質(zhì)教育資源在空間中的不均衡分配，是導(dǎo)致學(xué)區(qū)房上漲的最主要原因。過去都是購買學(xué)區(qū)房后才可以得到就近入學(xué)的權(quán)益。當(dāng)子女的教育結(jié)束，學(xué)區(qū)房還可以通過轉(zhuǎn)賣、轉(zhuǎn)租，實(shí)現(xiàn)資源轉(zhuǎn)換，學(xué)區(qū)房就是這么被炒起來的。

同時，還存在著充足的支撐學(xué)區(qū)房房價上漲的高收入群體。無論學(xué)區(qū)房政策如何變換，都滿足不了高收入人口的需求。如果不加以限制引導(dǎo)，房價和租賃價格還會呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。

出臺“租售同權(quán)”政策，實(shí)際上和近幾年中央要求限制房價過快上漲的思路有關(guān)，地方政府有很大的壓力，希望能夠通過“租售同權(quán)”有效降低房價，至少也要抑制其過快上漲。

《財(cái)經(jīng)》：還有一些人認(rèn)為，“租售同權(quán)”可以實(shí)現(xiàn)教育平權(quán)？

李鐵：還不能這么說?！白馐弁瑱?quán)”其實(shí)還是有很多身份限制的，主要面向三類人：第一類是戶籍人口，第二類是有綠卡的非戶籍人口，第三類是積分制中滿足一定條件的人。

這依然是面向精英的，不能過于樂觀地想象為，在廣州這樣的特大城市通過“租售同權(quán)”就能實(shí)現(xiàn)“農(nóng)民工市民化”。目前在特大城市和人口流入地，一些戶籍居民享有的權(quán)利還沒有完全向非戶籍人口放開，“租售同權(quán)”也是一樣。

《財(cái)經(jīng)》：發(fā)展住房租賃市場，會不會推動租金上漲？

李鐵：現(xiàn)在讓有條件的租賃人和產(chǎn)權(quán)人享受一樣的學(xué)區(qū)入學(xué)待遇，結(jié)果很可能是：房屋賬面價值沒有上漲，但租賃價格急劇上升，只是資源置換的形式變成了房租。

如果想從根本上抑制房租上漲，增加租賃住房空間才是重點(diǎn)。其實(shí)道理和房價是一回事，通過供給來平抑供求關(guān)系的波動。這次廣州的商住房可以轉(zhuǎn)租，等于擴(kuò)大了住房供給，但是否能大面積地增加租賃住房數(shù)量，還有待觀察。

當(dāng)下各地商業(yè)地產(chǎn)泡沫都較嚴(yán)重，廣州政府的出發(fā)點(diǎn)可能是為了激活商住房市場，也可能是為了規(guī)避住建部禁止商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為居住住房出售的限制，同時也包含抑制房價過快上漲的意圖。

編輯/朱弢