于向東

摘要：近十幾年來，我國房地產產業(yè)迅速發(fā)展，房產測量得到了人們的重視，在目前的房產測量的實際工作中，也出現(xiàn)了不少問題。房地產測量關系到普通老百姓的切身利益，房產測量結果的準確性是房產測量的核心。本文就當前房產測量技術和方法及所存在的問題進分析。

關鍵詞：房產測量；技術；作用

房產測量內容豐富，主要包括平面控制測量、房產調查、要素測量、房產圖的繪制、面積的計算等等。對房屋面積的推算，要運用房產測量的技術，其意義和作用是巨大的。房產的測量關系到廣大產權人，利益涉及面很廣，因此，其全過程都必須體現(xiàn)出科學、嚴謹，準確，真實。

一、房產測量的作用

首先，房產測量是城市土地開發(fā)利用、城市規(guī)劃建設必須的基礎資料。按照國家有關部門制定的房產測繪的規(guī)范標準和有關其建筑用地的信息和資料，通過對房屋的狀況和其權屬狀況的準確測量，明確城市房屋和土地占有位置、面積及使用等狀況，為各地房地產產權的管理單位提供基礎數(shù)據(jù)。

其次，房產測量也是衡量和檢驗房地產開發(fā)商銷售面積的準確性的重要手段。我們國家商品房的價格一直處于快速上漲的狀態(tài)，房產價格越來越高，開發(fā)商往往在利益的驅使下改變房屋銷售面積，損害購房者利益而為自己謀利，進行房產測量利于保證買賣雙方的利益，尤其是購買者的利益，也有利于維護房產市場的秩序。

房產測繪是常規(guī)的測繪技術與房產管理業(yè)務相結合的專業(yè)測繪，由具有資質的房產測量單位進行。房產測量的成果，包括統(tǒng)一坐標數(shù)據(jù)相聯(lián)系的房產權屬界址、房屋面積、房屋產別等等都具有法律效力，載入房屋權屬證書，所以房產測量所得的房產圖是發(fā)放房屋權屬證書和財政稅收的重要依據(jù)，擁有所有權屬、財政和城鎮(zhèn)的規(guī)劃三大基本功能，其的主要作用為以下三個方面。

（一）為了使城市房產的管理和相關規(guī)劃真實，準確，使城市建設的水平得到進一步提高，城鎮(zhèn)房產管理部門和規(guī)劃建設部門都必須全面了解掌握房產的權屬位置，數(shù)量等確切的信息。

（二）房產測量提供了有關房產的詳細資料，是正確掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的利用現(xiàn)狀以及變化，甚至包括拆遷的房產數(shù)量和面積、建立現(xiàn)代產權產籍和產業(yè)管理的檔案、統(tǒng)計各類房屋的數(shù)量和比重等提供了可靠的數(shù)據(jù)。在房產價格居高不下的情況下，準確的房產測量結果，可使廣大的消費者放心，使房產的管理更具科學性。

（三）房產測量形成的房產檔案為現(xiàn)在舊城改造中的房屋的拆遷提供了第一手資料，為房屋權屬糾紛提供了真實可靠地資料，也為糾紛中的處理提供了法律依據(jù)，同時也為現(xiàn)代的房產測量，為城市的GIS建設提供了支撐點，這些由現(xiàn)場測繪人員到實地測繪所得到的資料或者利用圖紙資料采集來的房產圖形方面的數(shù)據(jù)，地理信息系統(tǒng)的建設才得以順利有效的進行。

二、房產的測量技術及方法

（一）房產數(shù)字化測圖技術

數(shù)字化測圖技術目前在房產地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應用。數(shù)字化測圖采用一定方法采集有關房產的信息，通過計算機處理相關數(shù)據(jù)，再經(jīng)過圖形生成和編輯，獲得房產數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀，繪制成房產圖。采用一定的方法采集有關信息，采用計算機處理，利用圖形的生成和處理，經(jīng)過繪圖儀器的輸出打印出相關的房產圖，需要有相關的硬件環(huán)境包括全站儀、經(jīng)緯儀、手持測距儀等等。還要有相關的軟件環(huán)境，具備專業(yè)的房產測繪軟件。在實際的測量中，要有具體的測量方案，基本的測量控制點位，界址點的測量，進行房產調查，使用相關儀器進行野外測量的同時保管好得到的具體數(shù)據(jù)，再進行計算機的數(shù)據(jù)處理，經(jīng)過圖形編輯后，用繪圖儀打印測量的具體結果。

（二）房產測量的具體方法

在商品房銷售過程中，房產相關的糾紛非常多，房地產測量的結果是解決房產糾紛的重要依據(jù)。房屋面積測量結果的精度非常的重要，可運用坐標解析法進行房產測量計算。一般來說房產面積測算可分為兩部分，一是房屋面積測算，另外一個是用地面積測算。房屋面積測算包括房屋使用面積、建筑面積、產權面積、共有建筑面積等，用地面積測算是地塊面積測算。

目前，隨著衛(wèi)星定位的廣泛運用，GPS技術因其高效的性能，是在房產測量中應用最廣泛的一種技術。它實現(xiàn)了用GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分攤結果更準確，并自動生成繁瑣的分層分戶平面圖。RTK測量技術是GPS定位技術的基礎之上發(fā)展而來的一種最新技術，更為準確，其具有其他測量技術不可比擬的優(yōu)點，應用越來越廣泛，可滿足中小比例尺地形圖測繪。

三、房產測量中常見問題分析

（一）層高與凈高的區(qū)分

在國家標準《房產測量規(guī)范》中層高的說明是指房屋的上下兩層的樓面，或者為上下樓地面層之間的距離?！兑?guī)范》中沒有給層高一個允許誤差值，在實際的執(zhí)行中由于沒有明確的依據(jù)，一般只依照圖紙或者當?shù)丶殑t執(zhí)行，但是有些地區(qū)沒有相關細則，從業(yè)人員往往按照約定俗成的標準來執(zhí)行。當實際操作只有凈高沒有層高的情況下，量測凈高，凈高允許值在2.05m。因此在房產測量過程中對于層高與凈高掌握的原則為凡是有層高的依層高為準，沒有層高的以凈高為準。

（二）對稱邊長度實地丈量不一致問題

在進行房屋實測時，由于測量誤差的原因或者是房屋建設過程中的質量問題或者是存在設計變更等因素，出現(xiàn)前后墻、左右山墻在施工圖紙中應相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，使得設計中規(guī)則多邊形的房屋變?yōu)椴灰?guī)則。這種情況下，需要對測量數(shù)據(jù)進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差超過限差的邊長數(shù)據(jù)應現(xiàn)場再次量測，檢查數(shù)據(jù)是否因為測量的誤差造成的，若確實不一致，則應根據(jù)測量的結果來進行繪圖和面積計算。

（三）共有面積分攤問題

對于一般的住宅樓共有面積的分攤，首先要計算出房屋的總建筑面積和房屋的套內建筑總面積，進而求出共有共用面積，計算出面積分攤系數(shù)后，再根據(jù)各戶的套內建筑面積按比例算出各戶應分攤的面積。而比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，還可能涉及到二級分攤和多級分攤，這種情況應按照“誰受益，誰分攤”的原則，逐級進行分攤。

四、結束語

房產的測量技術具有基礎測繪的技術性與合理性，其測量成果的準確性是核心，其法律性也可直接對每個購房者的經(jīng)濟利益造成影響。雖然現(xiàn)在測量技術漸漸成熟，但是在實際房產測量中還是存在著不少問題，比如各地的房產測量計算方法還不統(tǒng)一，怎么樣解決這些問題，是人們應當重視的問題，因為這關系著老百姓的根本利益。因此，測量單位應該運用一些高新技術和方法來提高測量結果的精確度，以保證國家和人民利益。