汪麗麗

住房公積金貸款即住房公積金管理中心利用住房公積金，通過商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)向住房公積金正常繳存的職工發(fā)放的，用于購買、修建、翻修自住住房的具有定向用途的政策性住房貸款。這類貸款同樣具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，管理中心需要積極學(xué)習(xí)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，防范個(gè)人住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

一、我國個(gè)人住房公積金貸款現(xiàn)狀

2016年發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款327.49萬筆，合計(jì)12701.71億元，分別比上年增長4.80%和14.61%。2016年末，累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款2826.63萬筆，合計(jì)66061.33億元，分別比上年末增長13.10%和23.83%。個(gè)人住房貸款率占88.84%，比上年末提高8.04個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房公積金貸款5年期（含）以下和5年期以上貸款利率分別為2.75%和3.25%，低于同期商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率。2016年發(fā)放的貸款在貸款期內(nèi)共可為職工節(jié)約購房利息支出2616.87億元。2016年末，個(gè)人住房貸款逾期額7.86億元，逾期率0.02%，繼續(xù)保持在較低水平，遠(yuǎn)低于商業(yè)性個(gè)人住房貸款的不良率。

二、個(gè)人住房公積金住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素

1.信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)即貸款違約風(fēng)險(xiǎn)，家庭收入與住房貸款支出比重不合理的情況下，會加大信用風(fēng)險(xiǎn)。貸款年限不變，貸款額度在家庭總收入中所占的比例越大，還款壓力也就越大，違約概率也越高。按揭貸款的額度較大、期限較長，在貸款人家庭情況出現(xiàn)較大的變動、住房公積金貸款利率有一定提高時(shí)，都會增加違約概率、貸款償還壓力，也就增加大貸款信用風(fēng)險(xiǎn)。

2.操作風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)即貸款受理、貸款審批和貸后管理等各個(gè)環(huán)節(jié)中存在的審查與管理不嚴(yán)引發(fā)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。其原因主要在于住房公積金管理中心的內(nèi)部控制制度的不完善：工作人員在辦理貸款調(diào)查、審批等環(huán)節(jié)中業(yè)務(wù)素質(zhì)不高、責(zé)任心不強(qiáng)，內(nèi)部崗位不合理的銜接，和開發(fā)商互相勾結(jié)等因素，貸款人相關(guān)信息與擔(dān)保人身份證明等核對的不嚴(yán)格，進(jìn)而導(dǎo)致貸后款項(xiàng)無法收回，不能準(zhǔn)確掌握貸款人還款情況，不能及時(shí)催收逾期客戶，使貸款風(fēng)險(xiǎn)增加。

3.抵押物風(fēng)險(xiǎn)

抵押物風(fēng)險(xiǎn)的主要來源于房屋價(jià)值市場變化引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)商項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)。房屋市場價(jià)值引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為貸款房價(jià)比，即貸款市場價(jià)值和抵押房屋市場價(jià)值之間的比例。當(dāng)市場蕭條時(shí)，抵押房屋市場價(jià)格的下跌，就會使貸款市場價(jià)值超過房屋抵押市場價(jià)值，貸款房價(jià)比超過1，在這種情況下，貸款人選擇違約是一個(gè)更為有利的決策。在開發(fā)商由于各種原因造成工程開發(fā)不足，開發(fā)商無法對所貸款項(xiàng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任時(shí)，就會使抵押物產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

三、個(gè)人住房公積金住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理對策

1.建立貸款人信用評級動態(tài)管理體系

第一，充分收集貸款人及其配偶的個(gè)人信息，提高信息收集質(zhì)量，準(zhǔn)確分析信息，為貸款審批提供客觀準(zhǔn)確的依據(jù)。第二，強(qiáng)化貸款人資格與償還能力的審查。對貸款人個(gè)人能力、資本情況、收入狀況、專業(yè)技能等進(jìn)行考察，綜合分析貸款人家庭成員的構(gòu)成、家庭成員職業(yè)等因素，判斷其償還能力與信用度，結(jié)合工資收入和住房公積金繳存額，控制貸款人每月應(yīng)還本息不超過其家庭每月總收入的50%，協(xié)助貸款人合理制定貸款額度與貸款年限，對貸款人及其配偶的其它未還清貸款與債務(wù)進(jìn)行審查。核實(shí)貸款人所提供的收入證明的真實(shí)性，結(jié)合其完稅證明與現(xiàn)金流量證明進(jìn)行核實(shí)。第三，建立信用評級動態(tài)管理系統(tǒng)，根據(jù)貸款人的住房公積金繳存額度變動情況判斷其工資收入變動情況，實(shí)時(shí)評估其資信，結(jié)合社會因素影響，建立科學(xué)的信用風(fēng)險(xiǎn)評估模型，準(zhǔn)確管理其信用風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)測并控制風(fēng)險(xiǎn)后果。

2.完善內(nèi)部控制制度，優(yōu)化貸款流程

加強(qiáng)管理中心內(nèi)部控制機(jī)制，實(shí)施貸款全過程管理，對貸款前的調(diào)查、貸款中的審核、貸款后的檢查管理等環(huán)節(jié)中涉及的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行分析，并制定相應(yīng)的管理職責(zé)與操作細(xì)則，對貸款審核、批準(zhǔn)、管理、回收等業(yè)務(wù)操作流程進(jìn)行規(guī)范化管理。通過貸款首接責(zé)任機(jī)制、內(nèi)部管理機(jī)制、業(yè)務(wù)操作機(jī)制、貸款臺賬與檔案等機(jī)制，采取規(guī)范化、科學(xué)化和精細(xì)化的管理。分離貸款審批與發(fā)放，分離貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管，將貸款審批與風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行獨(dú)立管理。實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)催收逾期貸款，通過動態(tài)管理，全面降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。全面提升工作人員的綜合素質(zhì)，要求工作人員嚴(yán)格根據(jù)規(guī)范化的流程進(jìn)行操作，加強(qiáng)貸后管理考核，對不良貸款發(fā)放比率過高的管理人員進(jìn)行追責(zé)。通過深入、細(xì)致的培訓(xùn)，優(yōu)化工作人中的服務(wù)意識與業(yè)務(wù)技能，提升工作人員綜合素質(zhì)，減少因工作人員操作問題所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3.強(qiáng)化抵押物審查力度

住房抵押貸款是個(gè)人住房公積金貸款的關(guān)鍵一切，嚴(yán)格審核貸款抵押物，安全運(yùn)營貸款資金。審查抵押物時(shí)，要注意幾個(gè)重要點(diǎn)：第一，抵押房屋是否合法，被抵押行為是否合法；第二，售房單位是否辦理了貸款人的的房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，是否做出了抵押承諾，要與產(chǎn)權(quán)抵押機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，確診手續(xù)是否完整；第三，抵押率的控制，規(guī)避抵押物因過大的市場價(jià)值變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)；第四，切實(shí)履行擔(dān)保法則，貸款人在清償債務(wù)時(shí)出現(xiàn)違約現(xiàn)象，則拍賣其抵押物。

4.對開發(fā)商及其項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查管理

開發(fā)商項(xiàng)目是導(dǎo)致抵押物風(fēng)險(xiǎn)的主要原因之一，在貸款審核時(shí)，要強(qiáng)化對開發(fā)商開發(fā)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)營狀況和預(yù)售項(xiàng)目的審核，調(diào)查樓盤證件的齊全性，對樓盤主體的完工度和驗(yàn)收的合格度進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，了解真實(shí)的工程進(jìn)度，調(diào)查開發(fā)商在個(gè)人住房公積金貸款上階段性擔(dān)保的落實(shí)度，開發(fā)商是否在受委托的商業(yè)銀行中設(shè)立了住房公積金貸款的保證金賬戶，明確其可貸房源，保證房屋真實(shí)度，可抵押性。二手房住房公積金貸款現(xiàn)房抵押需要明確產(chǎn)權(quán)和抵押比例，保證抵押房屋合法性。落實(shí)抵押物的登記手續(xù)，歸檔管理，跟蹤貸后抵押物的市場價(jià)值，分析其抵押率，合理控制抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

個(gè)人住房公積金貸款在我國房地產(chǎn)市場所占的比例在不斷提高，風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，必須完善貸款流程，使貸款操作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，做好貸款人的信用評價(jià)和資格審查工作，落實(shí)抵押物合法性與可抵押性，從貸前調(diào)查、貸中審批和貸后管理環(huán)節(jié)中，對貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程管理，保障資金的安全性。