張凱 國家開發(fā)銀行廣東省分行

國外保障性住房投融資方式借鑒

張凱 國家開發(fā)銀行廣東省分行

住房問題是重要的民生問題，黨中央國務院高度重視城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革的根本目的。本文通過對國外保障性住房投融資方式的梳理總結，提出了對我國保障性住房工作的啟示。

保障性住房 投融資

一、國外保障性住房投融資方式及特點

國外保障性住房投融資模式主要有三種基本類型，以合同儲蓄為來源的模式，以強制儲蓄為來源的模式，以資本市場為手段的模式，英國、新加坡、美國是三種類型之中最具代表性的國家。

1.英國的合同儲蓄模式。英國住房金融機構設置是一種由遍布全國的住房合作社控制的合同儲蓄模式。住房合作社吸收存款，并向合作社成員發(fā)放住房金融貸款，不以盈利為目的，不能投資于金融市場，是一種投資者和借債者共同擁有的互助機構。在具體運作上，購房有困難的家庭或個人參與住房合作社，成為會員，其義務僅是定期在合作社內進行儲蓄，合作社可以在會員儲蓄達到一定標準時對其發(fā)放貸款。住房合作社的資金來源主要有三：政府出資成立的住房公司提供的政策性貸款，參與合作社的會員提供的儲蓄資金，住房金融公司提供的商業(yè)性貸款。這種合同儲蓄模式提供了“激勵相容”的投融資機制，使參與者都能從中獲益：購房者可以縮短買房的籌資時間，承擔的利率風險小，還貸成本低；金融機構因為國家的優(yōu)惠政策，貸款風險較小，其利潤水平相應提高；國家則用極少量的資金投入把大量資金吸引到住房領域，投入產出效應明顯。當然，英國的這種合同儲蓄模式也存在著許多的問題急需解決，例如如何在利率相對穩(wěn)定的前提下保住現(xiàn)在的存款，并力求吸收新存款以擴大抵押業(yè)務；如何使住房合作社的資產負債期限匹配；如何擴大融資渠道等。

2.新加坡的中央公積金制度。新加坡的公積金制度成熟完善，一直是我國學習和借鑒的對象，這種強制儲蓄的公積金制度有著其他制度無可比擬的優(yōu)點，如籌資數(shù)額大，籌資成本低，資金穩(wěn)定性強等，適宜于人均收入水平不高、資本市場不發(fā)達的國家地區(qū)。在具體運作上，雇員和企業(yè)各自按照一定比例強制繳納公積金，交由中央公積金庫進行管理，這便形成了最初的資金注入。中央公積金庫購買房屋發(fā)展局發(fā)行的住房基金債券，資金由此流入房屋發(fā)展局。房屋發(fā)展局再根據(jù)相關規(guī)定建造房屋，并向符合條件的雇員提供低息貸款，其間產生的虧損由中央財政進行補貼。這種投融資方式采取強制模式，能夠最大限度的獲取社會資金，且融資速度快，資金穩(wěn)定性強。但在實際運作過程中，此種投融資模式也暴露了很多缺陷與不足，例如資金沉淀龐大，人為造成了資源浪費；財政補貼給中央政府帶來了很大的財政負擔；強制儲蓄限制了居民的即期消費，影響經濟發(fā)展；繳存的公積金如何保值等。

3.美國的一、二級抵押市場相互促進模式。美國的資本市場十分發(fā)達，其住房投融資機制主要是通過住房抵押貸款證券化這項技術形成。在具體運作上，金融機構首先將各種類型的住房抵押貸款出售，這些抵押貸款經過信用評級、信用增級，匯集成一個資產池，在資本市場上公開發(fā)行，由此回收的資金又回流到銀行等金融機構，銀行由此解決了住房抵押貸款短存長貸的矛盾。美國的這種資本市場投融資模式有幾個必須的支撐條件，首先必須要有發(fā)育良好、制度完善的資本市場，這是該模式運行的基礎；其次，住房抵押貸款工具要標準化，以便資產證券化；最后，市場上必須要有數(shù)量眾多的機構投資者，這是該模式運行的必要條件。美國的資本市場投融資模式有著眾多優(yōu)點，其籌資迅速并且靈活，解決了困擾金融機構許久的資產負債期限匹配問題，通過發(fā)行抵押支持證券形成了市場化的風險分擔機制等，但這種投融資模式容易形成資產泡沫，次貸危機的發(fā)生即是慘痛的教訓。

二、經驗借鑒

國外的經驗對完善我國保障性住房投融資體制有著很大的啟迪，在住房保障投融資體制的設計和實際工作中，以下幾方面應引起重視。

1.政策性金融支持是保障性住房投融資體制的重要內容。在保障性住房建設領域，無論是何種模式的投融資體制，政策性金融都是必不可少的一項重要內容。英國的住房合作社需要政府給予政策性貸款，新加坡的房屋發(fā)展局需要財政予以補貼，美國的資本市場投融資模式也需要有政府背景的住房金融機構予以支持，這些都充分說明政策性金融對保障性住房建設的重要作用。

2.資本市場投融資模式是保障性住房投融資體制的發(fā)展方向。對于不斷發(fā)展的經濟體來說，解決好長期資金的來源和供給機制問題至關重要。保障性住房投融資是一種期限很長的經濟活動，其發(fā)展應納入資本市場的發(fā)展中統(tǒng)一考慮?？v觀世界各國，即使是投融資體制比較完善的英國、新加坡等國家，也都為住房消費過程中資產負債期限不匹配問題而頭疼。因此，建立一個能夠穩(wěn)定提供長期資金的住房保障金融體系，包括建立若干提供長期資金的金融機構，開發(fā)和引進若干新的用于長期資金融通的金融工具，應當成為未來的發(fā)展方向。這種資本市場的投融資模式在解決了資產負債期限問題的同時，還有利于高效率的籌集社會資本、分散投資風險。當然，對于資本市場的弊端，政府應當加以重視并進行有效的調控，以免出現(xiàn)資產泡沫。

3.發(fā)達的住房金融機構是保障性住房投融資體制的必要基礎。住房金融機構通過儲蓄、抵押貸款、資產證券化等各種方式將量小分散、期限短暫的資金轉換成數(shù)量較大、期限較長的資金，為保障性住房建設投融資提供了必須的前提和堅實的基礎。現(xiàn)實生活中，美國的聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會、日本的住宅金融公庫、新加坡的中央公積金局、英國的住房合作社都屬于這類金融機構。這些住房金融機構的資金來源形式多樣，共同形成了保障性住房投融資體制的基礎。

三、結語

保障性住房投融資方式多種多樣，與一國經濟發(fā)展水平、居民消費能力、住房商品化程度息息相關。在借鑒他國成功經驗的基礎上，我國應更為重視政策性金融的作用，健全住房金融機構建設，完善資本市場投融資配套，逐步建立適合我國特點的保障性住房投融資體制。

張凱（1984.04-），男，河南省駐馬店市人，碩士學歷，中級經濟師，畢業(yè)于中南財經政法大學，研究方向：房地產金融。