孟大蔚 天津天馬國(guó)際俱樂(lè)部有限公司

項(xiàng)目進(jìn)程更新中的成本因素在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用

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本文選擇了項(xiàng)目進(jìn)程更新這一在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中比較有前瞻性的課題進(jìn)行研究，將以吉寶置業(yè)在天津生態(tài)城內(nèi)開(kāi)發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目A為代表，以項(xiàng)目進(jìn)程更新為主線，從成本因素的兩個(gè)方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程更新在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種分析與比對(duì)，詳述其在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的具體應(yīng)用及其重要性。

管理方案 影響 分析

一、項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本（TDC）的進(jìn)程更新對(duì)項(xiàng)目整體的影響

（一）TDC的構(gòu)成及概述

總開(kāi)發(fā)成本（TDC）大致是由土地成本、總建設(shè)成本、市場(chǎng)費(fèi)用、銷售傭金、項(xiàng)目管理費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用及相關(guān)稅金和財(cái)務(wù)成本等全部成本構(gòu)成，一個(gè)項(xiàng)目會(huì)在開(kāi)發(fā)前的準(zhǔn)備階段按照最初的開(kāi)發(fā)計(jì)劃批準(zhǔn)一個(gè)大致的啟動(dòng)預(yù)算，用以啟動(dòng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，會(huì)根據(jù)各部門進(jìn)程的更新，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，由管理層批復(fù)一個(gè)總開(kāi)發(fā)成本預(yù)算，通常，項(xiàng)目會(huì)以這個(gè)預(yù)算作為指引引領(lǐng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程。

（二）TDC進(jìn)程更新、修正審批及對(duì)項(xiàng)目的影響

下面，以項(xiàng)目圖表1為例對(duì)TDC進(jìn)程更新修正審批進(jìn)行說(shuō)明。

表1 （項(xiàng)目ATDC季度進(jìn)程更新差異比較及修正分析表）

從圖表中可以看出，通過(guò)每季度的項(xiàng)目進(jìn)程更新和最終需要批準(zhǔn)的TDC可以了解到，項(xiàng)目A的TDC隨著進(jìn)程的推移和初期批準(zhǔn)的TDC相比有了3.6億元的增加，這主要是由于隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程的增加和市場(chǎng)狀況的變化，項(xiàng)目延長(zhǎng)了的開(kāi)發(fā)進(jìn)度和銷售進(jìn)度，使得項(xiàng)目由于自由資金不足而進(jìn)行的大額開(kāi)發(fā)貸款所帶來(lái)的財(cái)務(wù)借款成本比項(xiàng)目初期的批準(zhǔn)預(yù)算增加了近3.6億元，此外由于項(xiàng)目進(jìn)度的延長(zhǎng)，還導(dǎo)致了項(xiàng)目管理費(fèi)和總部管理費(fèi)增加了近7,500萬(wàn)，同時(shí)物業(yè)管理成本增加了2400萬(wàn)元，由于延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)、銷售進(jìn)度導(dǎo)致的TDC的增加，將需要管理層對(duì)原審批的項(xiàng)目總體預(yù)算進(jìn)行修正批復(fù)，更新項(xiàng)目的最新成本，由于項(xiàng)目成本大大增加，在銷售收入變化不大的情況下，會(huì)對(duì)NPAT、IRR等主要財(cái)務(wù)指標(biāo)乃至現(xiàn)金流量有著巨大的影響，為此，可以為管理層提供最新決策所需要的信息，以改變項(xiàng)目的發(fā)展策略。

同理，如果是由于開(kāi)發(fā)進(jìn)度的原因?qū)е卵娱L(zhǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)程，也會(huì)導(dǎo)致相關(guān)財(cái)務(wù)成本乃至TCC成本的大大增加，從而影響項(xiàng)目的整體財(cái)務(wù)利潤(rùn)和現(xiàn)金流量。由此可見(jiàn)，管理層可以通過(guò)對(duì)項(xiàng)目TDC的即時(shí)更新和了解，達(dá)到隨時(shí)掌握項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)利潤(rùn)和現(xiàn)金流量以及對(duì)它們變動(dòng)的信息，以掌控項(xiàng)目的整體運(yùn)作。

二、根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程測(cè)算的BE對(duì)項(xiàng)目的影響

（一）產(chǎn)品BEP售價(jià)介紹及對(duì)項(xiàng)目的影響

一個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)乃至銷售策略的確定，往往是建立在對(duì)盈虧平衡點(diǎn)售價(jià)測(cè)算的基礎(chǔ)之上。

圖1 （盈虧平衡點(diǎn)分析圖）

如圖1所示，當(dāng)收入-(固定成本+變動(dòng)成本)=利潤(rùn)=0時(shí)，可以得到項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)（BE），所以，測(cè)算一個(gè)項(xiàng)目的BEP可以大致估計(jì)出項(xiàng)目產(chǎn)品的利潤(rùn)區(qū)間，并對(duì)產(chǎn)品的利潤(rùn)及銷售策略產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

（二）根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程測(cè)算的BEP對(duì)項(xiàng)目的影響

同樣，如在第一章節(jié)闡述的那樣，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，會(huì)隨著時(shí)間的推移不斷產(chǎn)生變化，而當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的TDC發(fā)生變化是，隨之的BE也會(huì)產(chǎn)生變化，這樣就需要管理層根據(jù)BE的變化去隨時(shí)關(guān)注利潤(rùn)區(qū)間變化，以此對(duì)產(chǎn)品的盈利性及整體銷售策略做出判斷。

如表2所示，還是以吉寶置業(yè)在生態(tài)城內(nèi)的項(xiàng)目A為例，做具體闡述。

表2 （項(xiàng)目A各產(chǎn)品形式BMP售價(jià)分析）

本文在標(biāo)題一中分析到，根據(jù)季度的項(xiàng)目進(jìn)程更新，管理層可以了解到項(xiàng)目A隨著市場(chǎng)狀況的變化，延長(zhǎng)了銷售進(jìn)度，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本和總部管理成本有著顯著的增加，這樣的結(jié)果同樣會(huì)反映在BE及BEP的價(jià)格測(cè)算上，由于相關(guān)固定成本的增加，導(dǎo)致了項(xiàng)目A各產(chǎn)品形式的BMP價(jià)格的上升，從而使項(xiàng)目總體能夠達(dá)到盈利的標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)提高，這就為管理層提供了一個(gè)關(guān)于銷售策略的有力依據(jù)，4種產(chǎn)品需要賣到BEP以上的價(jià)位以上，產(chǎn)品才能達(dá)到盈利狀態(tài)，同時(shí)，管理層可以根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況，在4種產(chǎn)品形式內(nèi)部進(jìn)行價(jià)格區(qū)間調(diào)整，比如，可以通過(guò)調(diào)高別墅的價(jià)格區(qū)間，去促進(jìn)消化洋房的銷售，使洋房降價(jià)銷售乃至虧損銷售，以加快回籠部分資金，而對(duì)別墅和雙拼產(chǎn)品提高售價(jià)和利潤(rùn)空間用以彌補(bǔ)在洋房的虧損。通過(guò)在項(xiàng)目更新進(jìn)程中對(duì)不同產(chǎn)品形式的BEP售價(jià)的測(cè)算，可以隨時(shí)了解項(xiàng)目整體的利潤(rùn)區(qū)間并對(duì)項(xiàng)目銷售策略進(jìn)行指導(dǎo)下安排。

三、結(jié)論與建議

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最為先進(jìn)的管理運(yùn)作體系，項(xiàng)目進(jìn)程更新在當(dāng)今國(guó)際一流開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中已經(jīng)得到廣泛運(yùn)用，其對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)作和掌控都有極其重要的應(yīng)用，從前文的分析中可以了解到，項(xiàng)目A作為一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，雖然由于市場(chǎng)蕭條和項(xiàng)目待售房型老化等因素，延長(zhǎng)了銷售進(jìn)度，從而使項(xiàng)目整體成本大幅增加、盈利水平大幅下滑甚至在洋房產(chǎn)品處于嚴(yán)重虧損狀態(tài)，但通過(guò)項(xiàng)目進(jìn)程更新的各種分析比對(duì)，可以隨著市場(chǎng)的不斷變化為管理層提供即時(shí)的項(xiàng)目更新?tīng)顩r和各產(chǎn)品類型的財(cái)務(wù)成本、單方成本等數(shù)據(jù)指標(biāo)，同時(shí)為管理層提供了更多的應(yīng)對(duì)策略，這樣都可以最大限度的使項(xiàng)目利潤(rùn)最大化或虧損最小化，達(dá)到項(xiàng)目的最優(yōu)管理。

[1]孟大蔚，吉寶置業(yè)A項(xiàng)目?jī)?nèi)部文獻(xiàn)，TDC季度對(duì)比與預(yù)算對(duì)比，2013年6月.

[2]孟大蔚，吉寶置業(yè)A項(xiàng)目?jī)?nèi)部文獻(xiàn)，Breakevensellingprice，2013年6月.