孟大蔚 天津天馬國際俱樂部有限公司

項目進程更新中的成本因素在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的應用

孟大蔚 天津天馬國際俱樂部有限公司

本文選擇了項目進程更新這一在房地產(chǎn)開發(fā)領域中比較有前瞻性的課題進行研究，將以吉寶置業(yè)在天津生態(tài)城內開發(fā)的一個項目A為代表，以項目進程更新為主線，從成本因素的兩個方面對項目進程更新在項目開發(fā)過程中的各種分析與比對，詳述其在項目開發(fā)中的具體應用及其重要性。

管理方案 影響 分析

一、項目總開發(fā)成本（TDC）的進程更新對項目整體的影響

（一）TDC的構成及概述

總開發(fā)成本（TDC）大致是由土地成本、總建設成本、市場費用、銷售傭金、項目管理費用、物業(yè)管理費用及相關稅金和財務成本等全部成本構成，一個項目會在開發(fā)前的準備階段按照最初的開發(fā)計劃批準一個大致的啟動預算，用以啟動項目的開發(fā)，隨著項目的開發(fā)，會根據(jù)各部門進程的更新，在項目開發(fā)前期，由管理層批復一個總開發(fā)成本預算，通常，項目會以這個預算作為指引引領項目的開發(fā)進程。

（二）TDC進程更新、修正審批及對項目的影響

下面，以項目圖表1為例對TDC進程更新修正審批進行說明。

表1 （項目ATDC季度進程更新差異比較及修正分析表）

從圖表中可以看出，通過每季度的項目進程更新和最終需要批準的TDC可以了解到，項目A的TDC隨著進程的推移和初期批準的TDC相比有了3.6億元的增加，這主要是由于隨著項目開發(fā)進程的增加和市場狀況的變化，項目延長了的開發(fā)進度和銷售進度，使得項目由于自由資金不足而進行的大額開發(fā)貸款所帶來的財務借款成本比項目初期的批準預算增加了近3.6億元，此外由于項目進度的延長，還導致了項目管理費和總部管理費增加了近7,500萬，同時物業(yè)管理成本增加了2400萬元，由于延長了開發(fā)、銷售進度導致的TDC的增加，將需要管理層對原審批的項目總體預算進行修正批復，更新項目的最新成本，由于項目成本大大增加，在銷售收入變化不大的情況下，會對NPAT、IRR等主要財務指標乃至現(xiàn)金流量有著巨大的影響，為此，可以為管理層提供最新決策所需要的信息，以改變項目的發(fā)展策略。

同理，如果是由于開發(fā)進度的原因導致延長開發(fā)進程，也會導致相關財務成本乃至TCC成本的大大增加，從而影響項目的整體財務利潤和現(xiàn)金流量。由此可見，管理層可以通過對項目TDC的即時更新和了解，達到隨時掌握項目整體財務利潤和現(xiàn)金流量以及對它們變動的信息，以掌控項目的整體運作。

二、根據(jù)項目進程測算的BE對項目的影響

（一）產(chǎn)品BEP售價介紹及對項目的影響

一個項目利潤乃至銷售策略的確定，往往是建立在對盈虧平衡點售價測算的基礎之上。

圖1 （盈虧平衡點分析圖）

如圖1所示，當收入-(固定成本+變動成本)=利潤=0時，可以得到項目的盈虧平衡點（BE），所以，測算一個項目的BEP可以大致估計出項目產(chǎn)品的利潤區(qū)間，并對產(chǎn)品的利潤及銷售策略產(chǎn)生深遠影響。

（二）根據(jù)項目進程測算的BEP對項目的影響

同樣，如在第一章節(jié)闡述的那樣，一個項目的開發(fā)，會隨著時間的推移不斷產(chǎn)生變化，而當一個項目的TDC發(fā)生變化是，隨之的BE也會產(chǎn)生變化，這樣就需要管理層根據(jù)BE的變化去隨時關注利潤區(qū)間變化，以此對產(chǎn)品的盈利性及整體銷售策略做出判斷。

如表2所示，還是以吉寶置業(yè)在生態(tài)城內的項目A為例，做具體闡述。

表2 （項目A各產(chǎn)品形式BMP售價分析）

本文在標題一中分析到，根據(jù)季度的項目進程更新，管理層可以了解到項目A隨著市場狀況的變化，延長了銷售進度，從而導致財務成本和總部管理成本有著顯著的增加，這樣的結果同樣會反映在BE及BEP的價格測算上，由于相關固定成本的增加，導致了項目A各產(chǎn)品形式的BMP價格的上升，從而使項目總體能夠達到盈利的標準相應提高，這就為管理層提供了一個關于銷售策略的有力依據(jù)，4種產(chǎn)品需要賣到BEP以上的價位以上，產(chǎn)品才能達到盈利狀態(tài)，同時，管理層可以根據(jù)當時的市場狀況，在4種產(chǎn)品形式內部進行價格區(qū)間調整，比如，可以通過調高別墅的價格區(qū)間，去促進消化洋房的銷售，使洋房降價銷售乃至虧損銷售，以加快回籠部分資金，而對別墅和雙拼產(chǎn)品提高售價和利潤空間用以彌補在洋房的虧損。通過在項目更新進程中對不同產(chǎn)品形式的BEP售價的測算，可以隨時了解項目整體的利潤區(qū)間并對項目銷售策略進行指導下安排。

三、結論與建議

作為房地產(chǎn)開發(fā)項目最為先進的管理運作體系，項目進程更新在當今國際一流開發(fā)商的開發(fā)項目中已經(jīng)得到廣泛運用，其對項目的整體運作和掌控都有極其重要的應用，從前文的分析中可以了解到，項目A作為一個開發(fā)項目，雖然由于市場蕭條和項目待售房型老化等因素，延長了銷售進度，從而使項目整體成本大幅增加、盈利水平大幅下滑甚至在洋房產(chǎn)品處于嚴重虧損狀態(tài)，但通過項目進程更新的各種分析比對，可以隨著市場的不斷變化為管理層提供即時的項目更新狀況和各產(chǎn)品類型的財務成本、單方成本等數(shù)據(jù)指標，同時為管理層提供了更多的應對策略，這樣都可以最大限度的使項目利潤最大化或虧損最小化，達到項目的最優(yōu)管理。

[1]孟大蔚，吉寶置業(yè)A項目內部文獻，TDC季度對比與預算對比，2013年6月.

[2]孟大蔚，吉寶置業(yè)A項目內部文獻，Breakevensellingprice，2013年6月.